财务管理PPT课件

.,1,关于买房或租房的地方性选择,-大连,.,2,制作人：王璐周宇宁张轶群程梦霞段菲曹芬芬,.,3,房价走势：一季度70个大中城市房价环比增幅将会收窄，二季度有可能出现环比负增长。全年而言，2010年相比2009年，房价依然会是正增长，但涨幅将减小。全年房价整体上呈现上半年涨，下半年盘整和下跌格局。,.,4,具体到大连，由于去年房价涨幅过大，预计2010年大连房价将不会出现大涨的情况。然而，2010年中国经济依然处于回暖通道，宏观经济政策不会大变，房地产市场下调的可能性微乎其微。即2010年大连房价不会下跌，但亦不要奢望大涨。,研究：在大连地区究竟是买房好？还是租房好？,.,6,以中山区和旅顺区为例,大连中山区中山区位于大连市区的东部，东、南、北三面临海，西部与西岗区接壤。陆地面积为43.85平方公里,海岸线长27.5公里。区内中部、南部山岗蜿蜒,丘陵起伏,各种建筑依附山势,参差错落,井然有序。治理后的自由河,碧波荡漾,自西向东注入黄海。中山区是大连市的中心城区，是大连商贸、金融、信息、旅游中心。不但环境优美，且服务功能完善，中山区作为大连绝对的中心，其生活的便利性、配套的齐全性均领先于其他区域，成为人们关注重点之一。这一区域的房价也随着地理位置、商业、金融而水涨船高，均在万以上，居四区之首，但这丝毫不能阻止人们对中山区项目的青睐。,大连旅顺区旅顺经济开发区位于辽东半岛西南端，东接老铁山自然保护区；南临黄渤海分界线，与山东半岛隔海相望；西与鸟岛、蛇岛、虎平岛、牦牛岛等五岛毗邻环抱。据大连周水子国际机场49公里，距大连市区50公里，距旅顺口城区12.3公里。这里拥有天然良港旅顺新港，号称“黄金水道”。旅顺已成为连接东北经济区、环渤海经济区、长三角经济区及世界各大港口的重要枢纽。”在积极拓展新空间的同时，旅顺口区将花大气力完善公共基础设施建设，完成公共交通全区覆盖，打造区内半小时生活圈、与大连一小时生活圈的公交化建设。旅顺老城区凭借完善的配套，一直是购房者特别是养老型购房者的首选之一,.,7,大连旅顺区租房计划,.,8,大连中山区租房计划,.,9,如果买房，设定以下条件：,契税：3%（住宅区减半1.5%）公共维修基金：2%印花税：5%o购房及买房时间为70年，每十年一付款。两种方法：按揭以及一次性付款,.,10,大连中山区买房计划,在中山区，一平方米9500元，假设购买一百平方米，总共需付95万，首付25万，剩下70万按揭分摊。第一年付款=250000+9500100（1.5%+2%+5%o)=284025元284025(1+10%)*7=28402651.94872=553485.198元700000/7(F/A,10%,7)=948170元买房需付金额=948170+553485.198=1501655.198元,.,11,大连旅顺区买房计划,在旅顺区，一平方米5200元，结社购买100平方米，总共需付52万，首付10万，剩余42万按揭分摊。第一年付款=100000+5200100（1.5%+2%+5%o）=118460元118460（1+8%）*7=203019.12元420000/7（F/A，8%，7）=535368元买房需付金额=535368+203019.12=738387.12,一次性付款,中山区买房需付金额=9500100+14250+1900+475=983725旅顺区买房需付金额=5200100+7800+10400+260=538460,.,13,就中山区以及旅顺区概说大连买房优于租房,中山区70年的时间中，中山区租房所需资金大约为2938280.04元，但其买房所需要的资金只有1501655.20元，因此，在中山区，买房优于租房。,旅顺区在同样的限定条件中，旅顺区租房所需资金大约为2142320.16元，但其买房所需要的资金只有738387.12元，因而，在旅顺区，买房依旧优于租房。,关于大连地区买房与租房的风险性,.,15,中山区以及旅顺区买房和租房的折现率及概率分布,.,16,一、计算期望值,中山区租房期望值=9%0.6+10%0.3+1%0.1=0.085中山区买房期望值=10%0.6+8%0.3+1%0.1=0.085旅顺区租房期望值=7%0.6+8%0.3=0.066旅顺区买房期望值=8%0.6+6%0.3=0.066,.,17,二、计算标准离差,中山区租房标准离差=2.55%中山区买房标准离差=2.52%旅顺区租房标准离差=2.32%旅顺区买房标准离差=2.18%,.,18,三、计算标准离差率,中山区租房标准离差率=2.55%/0.085=30%中山区买房标准离差率=2.52%/0.085=29.6%旅顺区租房标准离差率=2.32%/0.066=35.2%旅顺区买房标准离差率=2.18%/0.066=33%,.,19,标准离差率越大，风险也相应的越大。而风险和报酬的基本关系是风险越大要求的报酬率也就越高。在大连中山地区，买房的标准离差率比租房的高，因而风险相应的高些，在中山区买房比租房好。在大连旅顺地区，买房的标准离差