购物中心预算及楼层租金分解说明(1)

-购物中心预算及楼层租金分解说明1、设置商业公司架构，确定全体工作人数。架构：招商部、营运部、物业部、工程部、财务部、行政人事部、电脑部、企划部2、促各相关部门开展市场调研：招商/营运：招管理模式及费用、竟争对手的各楼层租金水平。行政：行政管理模式及费用标准财务：管理模式及费用标准IT：管理模式及费用标准企划：管理模式及费用、广告计划标准物管/工程：管理模式及费用标准人事/行政：管理模式及费用标准3、所有调研数据进行汇总，以部门为单位制定各项成本费用预算。固定成本；变动成本；各种税费；资产折旧；其它不可预见的费用等；各项成本中需考虑商业几项比较大的费用：A、掉铺率20%-30%：新商场首年开业率一般约为70%-80%；B、3个月免租期：一般主力店免租期为6个月，次主力店及品牌商3个月；C、市场推广费8%：一般新开业商场因知名度不高，第一年需要加大宣传，第一年推广费比较高一些，设8%，第2年略低，设6%，第3年次之，设3%。随着知名度扩大和业绩稳定，第4-5年推广费预算可不做或少做，项目成熟以后推广费用不但无支出而且还可以增加带来收入。一般以年度租金收入为基准（公式为：年度推广费=年度租金收入8%），推广费总额分解到该年度季、月、周。（1、可以根据淡旺季节来分。2、也可以按使用节奏不同分解，如开业时集中使用推广费、开业后一段时间需持续广告投放需费用）。D、工程改造分摊：重大机电设备调整、工程改造（参考不同的折旧分摊期）。E、前期开办费公摊4、年度总收入测算（均须分摊到楼层租金中去）。年度总收入=年租金收入（项目总投资%，一般为8%-12%）+固定成本（如：人力、行政、财务、物管、资产折旧等）+变动成本（如：营运、招商、市场推广费8%）+各种税费 (如所得税、房产税、租赁税等)+资产折旧（如：工程改造分摊费）+年度掉铺率20%-30%，公式为：年租金收入（1+20%)+3个月免租期，公式为：（年租金收入/12）3+前期开办分摊费等+其它费用等-已出租费（如果有已经出租的物业）5、设定楼层租金系数，测算楼层租金占百分比说明：1楼要承担年度任务总费用的50%左右，2楼租金为一楼的50%左右，3楼租金二楼的50%左右，4楼租金为三楼的50%，五楼租金约为四楼的50%以此类推。B1楼为五楼租金的50%。例：设总系数为16、每个楼层的月租金总额公式为：1楼月租金总额=（年度费用总额1F所占百分比）/122楼月租金总额=（年度费用总额2F所占百分比）/123楼月租金总额=（年度费用总额3F所占百分比）/124楼月租金总额=（年度费用总额4F所占百分比）/125楼月租金总额=（年度费用总额5F所占百分比）/12B1楼月租金总额=（年度费用总额B1所占百分比）/127、每F每月/元/套内/楼层总建筑面积=套内/楼层建筑总面积-已出租面积/已出售面积公式为：每F每月/元/=1楼月租金总额/楼层面积=2楼月租金总额/楼层面积=3楼月租金总额/楼层面积=4楼月租金总额/楼层面积=5楼月租金总额/楼层面积=B1楼月租金总额/楼层面积8、优劣商铺的单价制定：在平面图上根据楼层中的区位，人流量标出商铺的优劣（以ABCD区分），据优/劣程度拟定出某个楼层商铺租金单价高或低（计算优/劣铺单价可参考楼层系数的分解方法进行计算），但各类别铺位租金之和等于本楼层预算总额。如下表：9、然后与市场调研租金水平进行对比，并判断项目租金针对本市场情况是否合理？本地或目标市场的商家是否可以承租该租金水平？租金高了容易导致招商失败，租金低了开发商遭受损失。10、调整预算，预算一般来讲不宜过高，接近市场水平即为合理，以可实现为最佳：增加或减少第3条中成本细项费用。直接对楼层租金单价或总价进行调高或降低收入费用，A、根据市场平均租金水平或商家承租能