2018.1.13世联行_上海_青浦远洋项目产品定位及营销策略报告

,仅通过1轮竞价，远洋以10.1004亿夺得青浦区盈浦街道胜利路西侧04A-01地块，楼板价24096元/，溢价率0.4%。媒体都这么说：“去年的地王泪奔了，远洋以底价成交！”，但我们抽丝剥茧，事实并非如此局限一：规模不足5万方，不具备自我价值构筑能力局限二：限制因素多，可售部分楼板价高达3.7万/，所谓底价并非低价局限三：远洋品牌，实力央企，但主力发声商业地产，住宅地产品牌发声力度不够,生而耀眼璀璨,局限下舞蹈,VS,市场意义是什么？,Objectiveinterpretation,目标解读,整盘均价5.5万/平,18年15亿目标，可售部分2.7万方,万科天空之城5.5万,仁恒西郊花园6万,龙湖天璞6万,一年周期需超出周边平均价格水平1万/赶超外环物业价格，接近中环物业价格招商中环华府6万,这是一次前所未有的挑战,UnprecedentedChallenge,5.5万/平的价格要求,时代使命,这样的价格目标基于哪些价值支撑？,亭林,从主城区新城市副中心,新城中心等多个中心发展格局,陆家嘴,大虹桥,主城区,顾城新城,南汇新城,青浦新城,金山新城,土地格局新变化，多核发展渐明朗传统环线城区概念有望被打破，多中心引发价格梯度的重新洗牌罗泾23469元/,嘉定新城安亭25041元/,朱家角30107元/佘山30135元/莘庄新城松江新城,枫泾9800元/,朱泾5853元/,祝桥33023元/惠南13092元/,川沙18437元/,南桥新城3130元/,奉城14581元/,海湾11000元/,环线论被中心论所取代,环线价值被减弱,土地,国家战略大虹桥，改变城市格局虹桥概念落地，成就上海发展新能量级，青浦成为最大赢家,大医疗2020年达到“国内顶尖，亚洲一流”大交通“轨陆空”三位一体交通,大会展147万方国家会展中心大商务“大CBD时代”的引领者,区域,国际医学中心虹桥枢纽,国家会展中心虹桥商务区,17号线落实在即，交通出行再升级,7月主体工程开始赵巷站、嘉松中路站及两站区间开工2014,3月10个站点结构封顶7月高架段结构全部贯通2016,17号线通车后，将区域与大虹桥有效串联起来，到达虹桥仅需约30min，并可继续换乘2、10号线前往市区，大大缩短了通勤成本，这会使得有越来越多的虹桥高端商务人士愿意前往朱家角购房置业。同时随着未来虹桥众多规划利好落地，人口大规模导入，资源互相流动，青浦封闭发展的瓶颈会逐渐被打开。,青浦新城20133月环评公示,轨交直接串联虹桥商务区20155月主体结构施工东方绿舟站、朱家角站徐泾城北站、徐盈路站,虹桥商务区20171月首列新型列车抵沪4月首批列车上轨测试5月全线长轨贯通6月全线试运行,交通,原南汇,2015年2016年2016年,2009年2011年2014年,2017年,宝山,青浦,松江金山,崇明,远洋万和四季项目进驻南汇，首个纯高层大盘项目2016年4月，远洋地产正式完成了上海东海商业中心的收购和物业交割，首次进入上海写字楼市场2016年秋，远洋地产与北京国华置业有限公司强强联手，联合开发上海市崇明东滩花园项目,2009年11月，远洋地产（上海）有限公司成立远洋首个住宅项目，远洋丽兹堡纯独栋进驻美兰湖远洋鸿郡项目再进宝山,2017年7月，远洋地产打包买入20万平米6个商业项目,远洋鸿郡物业类型：联排均价：2000万元/套,原浦东远洋7号物业类型：公寓+商铺均价：1.6-1.9w/平闵行奉贤,远洋丽兹堡物业类型：独栋别墅均价：约4800万元/套嘉定,远洋万和四季物业类型：高层均价：约2.9-3.3w/平,远洋首进青浦，央企实力巨献远洋战略性进驻西上海，首进青浦，立做标杆,远洋上,海大事记,品牌东滩花园物业类型：联排均价：待定,土地价值日新月异,区位国家战略大虹桥,交通17号线地铁旁,品牌央企背书，实力铸造,这样的价值标签，塑造了本案独一无二的领袖气质,我们的价值标签,远洋领导者,掌控青浦价值绝对话语权一切，赢在开始!,远洋之心造就巅峰之作,远洋青浦项目营销策略提报,世联行上海2018.1.13,谨呈远洋集团,立足四大价值支撑，实现两大使命：,使命一：项目价值最大化，升级板块价值使命二：远洋品牌形象升级,篁虚,一,庭,花,树,。,住宅,幽，竹三分匠意，七分主人；虽由人作，宛若自开,3大机会比肩3大挑战逆迎挑战，把控机会，实现溢价,青浦,世联思考住宅市场分析,青浦城区,东方绿舟站,青浦区盈浦街道观云路南侧23-01地块,漕盈路站淀山湖大道站朱家角,机会1：品牌开发商聚集，区域价值提升青浦区2017年出让土地全部位于17号线周边，众家开发商齐聚青浦，这片土地必成热土；,远洋青浦区盈浦街道胜利路西侧04A-01地块赵巷青浦区盈浦街道观云路西侧22-05地块青浦区盈浦街道观云路南侧25-04地块,蟠龙路站虹桥火车站虹桥徐泾青浦区西虹桥徐民路南侧19-05、20-02、21-05、22-01、31-03、35-02地块中核,首创首创,未成交,2017年1-8月，青浦区住宅供求量位列第三整,体市场供不应求，均价为42348元/；,长宁卢湾青浦静安黄浦普陀奉贤南汇松江虹口崇明徐汇浦东闵行金山杨浦闸北宝山嘉定,供应面积,0,13583688366104310302098243726514449,0,0,226738552061,0,21349034385,成交面积1012444537711294373411642114439632783458817295943680172920512115927938215413成交均价9190107342341083119182302305276439061003225893417638685319878627877248743439,10000,13000011000090000,0,300000700002000005000010000030000,600000500000400000,机会2：供不应求，青浦市场价值迅速提升市区饱和，需求外溢，青浦承接市中心；青浦住宅市场活性大，去化速度快，整体呈现供不应求的态势,上海市分区供求量价：青浦区供不应求2017年18月上海市分区域住宅产品量价情况,上海市分区总体库存：青浦区去化周期短,青浦区库存90万方（6296套），去化周期短，为10个月，市场发展潜力大；,机会3：价值标杆领地，绝对地铁盘拥有定价权,本案,葛洲坝绿城玉兰花园,盛誉世家,距漕盈路1km,距漕盈路仅500m新城盛世漕盈公路,距漕盈路仅600m景瑞城中公园距青浦路站900m,距漕盈路1.7km,源昌幸福里,中铁逸都,葛洲坝绿城玉兰花园盛誉世家新城盛世,富绅时代公馆东渡悦来城中南君悦府,青浦新城板块3.9-4.0w景瑞城中公园大发融悦首创禧悦,赵巷板块4.4-4.6w,徐泾板块5.5w,朱家角板块2.8-3.0w综合参考周边项目区位条件、户型面积、物业类型，筛选出本案的一级、二级、三级竞品,挑战1：竞品市场无形成明显价差青浦新城板块，普遍均价为4W-4.3w/平，市场上无法拉开价格差异；青浦北部板块3.0-3.1w,未入市存,最新开盘2016年4月，在售剩余175在售剩,量约,最新开盘2017年4月，在售剩余144余存量,待推货量约19.1万方,29.9万,最新加推2017年6月，2018年年中交付；17.9,约,方,在售剩余136套，货量约1.6万方,最新加推2017年4月，2017年底交付使万方,待推货量约0.4万方,新城盛世盛誉世家景瑞城中花园,葛洲坝绿城玉兰花园富绅时代公馆东渡悦来城中南君悦府大发融悦,首创禧悦中铁逸都源昌幸福里已推未售,2017年8月9月10月11月12月1月,2月,3月,4月,5月,6月,8月,7月,9月10月,最新开盘2016年11月，目前可售剩余36套，货量约0.4万方2017年7月首开，共推280套，目前剩余247套，约2.9万方最新2016年12月开盘，在售剩余150套，货量约1.7万方,最新加推2017年6月，在售剩余236套，约3.5万方万方套，货量约1.5万方待推货量约0.2万方用；在售剩余47套，货量约0.6万方,最新2016年12月开盘，2017年9月交付使用；在售剩余153套，货量约1.8万方最新开盘2016年5月，2017年10月交付使用；在售剩余103套，货量约0.5万方最新加推2016年10月，2017年底交付使用；在售剩余154套，货量约1.5万方未来供应,待推货量约2.85万方,待推货量约2.6万方待推货量约0.48万方待推货量约4.26万方,挑战2：未来供应大，去化周期长目前周边竞品在售存量为17.9万方，未入市存量为29.9万方，整体去化周期长达20个月,新城盛世,盛誉世家,首创禧悦中铁逸都,源昌幸福里,70,77,84,91,2R,3R,4R以上,95-11270%,105-13991%,同质化竞争激烈98105112119126133140150160170180面积段,134,景瑞城中公园93-11890%葛洲坝绿城玉兰花园10220%13040%富绅时代公馆76126-132东渡悦来城93-126中南君悦府89-114126-132大发融悦,90-9290-11588,125-12798-148,90-107,131-164,81,138,挑战3：产品同质化，难以突出亮点竞品市场主要在售项目面积段在90-1103R户型，与本案产品有所重叠，,竞品项目建筑风格趋同，建筑用材质地优良，小区布局合理,配套完善，高档会所配置,竞争对比项目概括,核心竞争同质化,，且均带有配套设施,以高层产品为主，中小户型占比高，名企打造，多为精装品质交付,竞争对比项目概括,核心竞争同质化同为精装产品，且精装标准类似（,注重线上与线下的形象的宣传造势与形象打造，主打主城区、虹桥的区域占位,竞争对比品牌及推广,总结,机会：基于大虹桥发展带来的区域价值的提升,挑战：基于市场发展带来的红海竞争及同质化竞争,VS,必须独一无二，具备标签，才能以领导者姿态引领区域发展,如何塑造这样一种标签？,案例借鉴,中鹰于万里售价9万元/VS市场均价6.1万/【100%绿化+7大健康住宅系统】,金茂府于大宁售价7.8万元/VS市场均价6.7万/【特色社区规划+12大科技系统】,星河湾于花木售价9.3万元/VS市场均价7.8万/【特色突破规划+精工住宅设计】,他们代表区域顶级品位，通过产品塑造，实现项目价值飞跃,每个强势产品，,必然有其鲜明的品牌标签,优质的产品标签,代表区域的最高价值，,可以突破区域的价格天花板，,亦可以代表一个品牌的自身形象！,如何寻找远洋的标签？,从品牌中寻找思路！从客户中寻找契机！,建筑健康投资价值,ConstructforWellnessandValue,承南启北点亮惠南,远洋万和四季（上海）,为幸福三口、二孩之家、三代同堂等不同家庭，,带来成长型空间解决方案，圆一个“家”的梦想。,伴随未来区域发展的厚积薄发，价值将不断跃升。,健康建筑的人居样本,远洋天骄（广州）,2015年12月，远洋集团正式引入,致力于人体健康与舒适的美国WELL建筑标准，而远洋天骄成为中国首个申请WELL标准认证的健康住区。,导入远洋健康生活家体系，,从健康社区到乐生活，再到理想家，,全方位为人们打造健康宜居的生活方式。,运河旎旖写宸章,上塘宸章（杭州）,远洋集团,开启健康生活的时代,树立“建筑健康”的发展理念,“健康”越来越明显地成为远洋品牌的精神内核,“建筑健康投资价值”更表明，“健康”正在成为支撑远洋品牌的力量,远洋地产标签,人,卿本家深耕客户,客户分析住宅客户AB大虹桥客户为主，辅以本地置换群体，对标本案及竞品客户,竞品客户分析,景瑞城中公园：90%以上客户分布在青浦新城，少量徐泾、长宁市区板块客户，出于首置及刚需改善,地缘驱动+,老城品质刚需改善,环境改善+园林优势,竞品客户分析葛洲坝绿城玉兰花园：80%客户主要分布在青浦城区，自住首改为主,盛誉世家：客户主要分布在青浦新城、朱家角区域，出于刚需改善和功能改善,大三房+,地铁价值+洋房产品,竞品客户分析,客户置业关注点,板块潜力户型结构产品规划社区规划装修品质轨道交通景观绿化智能家居,竞品客户发现与启示内生型市场，主要竞品均以本地置换客户为主，总价敏感，看重区位和小区品质,区位属性本地客户占到60%以上关注点关注点集中在区位与产品,置业类型均以首置、首改为主置业动机自住需求占到70%以上,客户基数：未来客户范围及基数都将扩大量价走势,客户质素：刚需外溢，客户质素有所提升,40,116.98,111.76,46.3,46.5,46.7,46.9,47.2,47.8,119.76120.83120.91121.5,0,50,2011年,2012年,2013年,2014年,2015年,2016年,户籍人口（万人）,常住人口（万人）,0,10000,3000020000,0,10,20,30,万人150100,2011-2016年青浦区人口变化套数2016年8月至今青浦二手房成交,万/5000040000,青浦常住人口稳定在120万左右市场需求旺盛,政策收紧青浦区二手房交易急剧下滑，置换人群缩水，无力支撑本区域未来成交,客户未来发展预测青浦区常住人口稳定在120万人左右，户籍人口稳定在47万人左右，外来人口占比较高；青浦置换交易下滑，置换人群难以支撑本地需求,数据来源：中原地产,客户未来的演变发展预测由目前市场可知，青浦供应量巨大，足以支撑青浦本地置换需求，随着区域成熟及17号线的落地，本案客户将以大虹桥产业及沿17号沿线市区客户为主。,大量供应且同质化严重区域价值实现改变,地缘性首置刚需客客户，区域改善客户大虹桥产业客户及17号沿线导入的全市客户为主周边产业区客户,17号线虹桥商务区,青浦工业园区,青浦本地,重要客户（30%）,补充客户（15%）,游离客户（5%),核心客户(50%),市区沿线,客户地图预判随着17号线即将投入使用，虹桥区域外溢刚需客户将成为关键，同时青浦本地客户及工业园区客户将是本案补充客群。,客户标签：城市的新中产阶层,小资、高知、关注品质、离不开城市,他们需要健康,美观,物业,家,远洋健康品质+客户特征及需求,构建独属于本案的产品标签,远洋于青浦构建人与建筑的和谐共生,揭开青浦人居新篇章,极致,ILOVEMYFAMILY的生活体验,不一样的健康生活美学,内外兼修铸就气质,以远洋的建筑健康的理念，结合本案的客户需求，打造属于我们的产品标签,产品打造,一个“门面担当”一系列健康生活的理念一种呵护至人的服务,一个“门面担当”,空气混合建议采用全石材立面，辅以纵向线条的变化，能更加凸显建筑的挺拔感和体块感，细部配以精致的装饰细节，可以有效提升建筑的品质，契合项目豪宅气质定位；须关注空调室外机及管道对建筑外立面的影响，建议隐蔽式设置；同时需考虑封闭阳台后的立面效果。,黑木栅格壁灯,雕花门窗,高级石材,建筑立面棱型装饰的建筑立面，增加檐元素，立面全石材,细部雕花装饰，体现气韵建议建筑物顶部重点打造，以中国特有建筑元素“檐”为建筑原型，贴切世博会中国馆顶部，打造独具特色的建筑屋顶。,景观体系运用中心轴的空间处理方式表现楼盘给人奢华、豪庭的心理空间轴。利用轴线把主景观与次要景观串连起来，呈显出空间节奏序列感。,“张于形，敛于心”。积极向上、高贵沉稳的生活能度无疑在设计中得到完美诠释。,架空层,泛会所休闲空间,生活舒适化体验,架空层植入泛会所概念，物尽其用，精心打造邻里社交空间、休闲空间、娱乐空间。,一系列健康生活的理念,雾霾净化塔雾霾净化塔”已在荷兰及北京试点测试，该设备能够在36小时内净化一个足球场大小空间内70%至80%的空气。且该装置使用的是绿色风能，用电量很低，不大于一个热水器的用电量。,社区风道系统参考“城市风道”中的绿地风廊建造，打造社区风道系统，注重居住生态化；包括“绿色廊道”（道路绿带）及“绿色项链”（环项目林带）。空气混合,呼吸系统上海首个“无霾社区”,感官系统,隔音系统隔音降噪系统：阻隔外界以及楼层间的噪声，提供安静的室内环境，体会安静人居境界。,直饮水净化示意图,直饮水系统“药补不如食补，食补不如水补，水是百药之王”，社区直饮水是都市生活的一种新风潮,隔热系统热阻隔系统：使住宅制冷取暖能耗大大低于传统住宅；形成严密隔热保温体形，不仅保持智能居所的独立性，而且有效防止能量流失。,运动系统,空气混合,“梵高自行车道”：构思源于星空，路面上铺着特殊的发光材料，白天能进行充电聚集电能，晚上可,用于替代路灯，减少城市光污染。,建议项目可选择水墨、山水画等中国风图案演绎项目的东方美学。,直饮水系统,社区直饮水系统：安全、方便、经济、高品质社区标配,安全：不含杂质，水质纯净鲜活，与自来水连接，确保现制现饮，水质甘甜；方便：随时享用纯净的高品质饮水；,经济：选择一次，健康一生，一桶水费用不足0.5元，尽享潮流生活品位；,健身系统,建设上海市首个“共享健身房”,无人化的店面管理，7X24小时的自助服务，每小时5元的健身费用，无需注册，扫码即用，.共享健身房将给业主们带来高性价比、快捷方便的全新健身体验，也会让更多的人爱上健身，开启健康的生活状态。,一种呵护至人的物业服务,健身打卡可抵物业费,抛却传统又墨守成规的物业服务观，通过健身打卡抵用物业费的方式，贯彻落实项目“健康生活”的理念，实现人与社区共健康、共成长；,亲情管家服务中心现如今，物业优劣决定项目成败，口碑于此，成就尊享生活亲情管家服务中心：,实现从简单的功能服务向全过程管家式的情感服务转变从应急服务向主动跟进服务转变，从单一服务向多样化、个性化服务转变，从解决问题向预防问题转变，从被动服务向主动关怀等方面实现根本性转变。建议提供1次/月的入户保洁，免费干洗等；,构建人与建筑的和谐共生,健康性,视觉美视线略过尽是美景,人性化生活于此尽是向往,1.央企力作口碑品牌巅峰缔造,2.精工品质极致美景精选人生,3.健康理念匠心独运健康筑家,4.亲情物业人性管理舒享生活,卖点提炼,独一无二的个性化标签一个与家共生的品牌，成就一个与人共成长的家,大虹桥精筑悠享生活,项目占位,精工筑家再次悦鉴美好,Slogan,远洋铸就领袖品质为您精选优质生活,方案一,方案二,稳中求胜,推售一鼓作气,形者，皆以共胜胜者也。,推售策略,17号线通车带来的巨大溢价空间，建议高开高走，抢占市场先机，建议采取方案，迅速回笼资金；,等待2018年17号线价值落地，实现绝对产品溢价；,1入市时间：稳中求胜。,2销售周期：一鼓作气。,项目总体货量及销售节奏地块可售住宅2.7万方，共计房源288套；根据17号线通车带来的产品溢价，建议高开高走，预计整盘销售周期5个月。,2018.10月,推售策略去化目标,售楼处开放,2018.8.3,2018.11月,2018.12月,2018.9.20,开盘公寓：288套去化60%约173套,持销公寓：115套月均去化40套年底售罄,定价依据：市场比较法,得出本案2017年（精装）静态入市价格,43100元/,定价依据：市场比较法本案高层（毛坯）静态入市价格38100元/本案精装成本价3500元/，建议报价5000元/,待本案2018年9月入市时，建议本案公寓静态入市价格为55000元/,溢价率达3%,定价依据：市场比较法考虑到：1.青浦区大市场持续热销的溢价空间（每月溢价1%）2.17号线年底通车带来的市场溢价（每月溢价1%）3.远洋地产的品牌溢价（整体溢价1%）,项目总销14.9亿元，整盘均价55000元/,整盘总销,整盘货量倒推,根据市场上来访转认筹8进1、认筹转成交2进1的规律，9月20日开盘前需总来访1384组，认筹346组，才可完成开盘当天去化60%（173套）的目标；（其中5月来访138组，6月来访208组，7月来访277组，8月来访346组，9月来访415组）,1012月份加推剩下115套，即月均去化38套，方可完成年底清盘的销售目标；根据来访转成交8进1来看，1012月需总来访920组；（其中10月来访368组，11月来访276组，12月来访276组）,+,本案预计推售周期8个月，来访目标：2304组,营销,将三军无奇兵，未可与人争利，,战者，以正合，以奇胜。,起势占位,产品亮相,强力蓄客,两大战略使命,1、如何快速起势，建立影响，打出项目品牌力？2、如何完成强势入市，首开当天去化60%目标？,【推广核心】,塑造具有远洋标签感的项目形象,今天我们卖的不仅仅是房子而是一个健康舒适的生活,产品亮相项目标签精筑工艺品质之作精筑工艺一系列的五感售楼处展示微视频展：记录下你的成长时光样板段摄影启幕仪式,强力蓄客创意导客健康生活家时代美好家时光Onetoone直销Club圈层营销洗地式营销,起势占位形象占位心筑生活健康筑家健康理念荧光夜跑立势对话名人，输出项目健康理念品牌发布会，直面远洋精髓,形象占位,事件化和名人效应树立项目标签占位,【起势占位】,阶段一：事件化活动（2018年5月）,远洋“荧光夜,健康夜”,打造一场无关速度，无关排名的荧光夜跑活动,五颜六色的荧光环、荧光贴、牛角灯与夜色交相辉映，让远洋健康生活理念在趣味活动中融入每一位准业主中。,CEOLIMing行政总裁李明先生,是如此。,“,阶段二：名人效应（2018年6月）品牌名人与您面对面讲述企业文化“我从业也有二十年了，有一个体会，当一个项目建完了之后，短三年，长五年，没有人会再记得这个项目是赚了多少钱还是赔了多少钱。人们往往留有印象的是这些建筑的形象和建成小区的口碑，以及对城市风貌的价值。所以可能相对有规模的综合型社区，给我们的机会更多，能够在小区建设和建筑本身留下更多的东西。远洋致力于成为一家健康的企业，立志做中国建筑健康的先行者，以优质的产品、服务、体验为载体，助力利益相关者实现当下与未来的价值最大化。投资健康就是成就价值，对于客户和远洋自身来说都,阶段三：轰动性占位（2018年7月）,一场远洋地产品牌发布会暨案名发布会，轰动全城,核心内容：一场远洋地产品牌打入青浦的决定性活动，一场项目进入上海房界的闪亮立势行动；线下活动思路：,1.联合Zara&COACH等中高端品牌进行走秀开幕；,2.主要嘉宾一起揭幕项目案名，发布会正式结束；线上推广思路：,1.邀请上海著名主播xx进行会前造势，会中直播，为品牌造势,项目标签,现场氛围营造,客户强体验,【产品亮相】,1、五感营销打造一个不一样的示范区,现场符号化，以场景化和故事化从5感营造健康生活理念,1,营销中心布局实景体验式营销中心，建立更良好的直观感受，建议售楼处西侧开辟一条看房通道；为看房路线流畅性，打通一个侧门，后期售卖也可封闭起来,2,人流方向,临时停车,展示流线,样板房,LED,沙盘,Standby,前台,洽谈区,洗手间,VIP区影音室,区位图,进入动线,返回动线,营销中心布局地面一层布局原则：售楼处可以用一些可移动简易板作为隔断，若隐若现，不能一眼到底，这样缺乏神秘感销售动线：尽量拉长销售动线，增加客户逗留时间，进一步了解项目，达到销售目的,储藏室&物料仓库,乙方办公区,甲方办公区,会议区,签约室,洗手间,高层样板间1,高层样板间2,营销中心布局地面二层布局原则：会议区、签约室、办公区一条动线流程，方便销售流程开展二楼约190可做两种户型的样板间打造，节约成本，方便客户体验,沿袭整体项目风格,打造现代新中式风格售楼处,线条对称严谨,水景喷泉等景观小品,不实活力,进行功能升级及场景改造，布置一些绿植艺术墙及富有情景的艺术场景，让客户感知绿色生活的氛围；鸟语花香的感官体验：现场配合鸟叫、花香，从感官上体验项目生态健康形象,外部景观,入口,内饰一景观,外立面,售楼处【售楼处开放时间：2017年8月份】,贴合品牌理念，进行销售道具的升级1、制作青浦首个裸眼3D项目宣传片，增强感染力2、增加触摸屏等销售道具，置业顾问可通过触控面板360度向客户展示项目,互动感的销售道具触摸销售道具裸眼3D宣传片,增以制强强作客大远户的洋对视品品觉牌牌冲墙的击以认，及可引全起国客奖户项的、价已值开联发想项，目，,视觉系品牌墙,客户对建筑品质及安全性产生极大信任,对项目本次定制理念进行介绍及推广,并对园林、项目、户型及精装修进行介绍,全面诠释远洋精工技术在住宅建筑上的完美应用,售楼处工法展示区,健康生活体验馆,微信H5,售楼处健康生活体验馆通过线下健康生活体验馆与线上H5工法展示，,舒【shu】体现舒适健康生活理念,梁志天香港十大顶尖设计师之一，拥有香港大学建筑学学士，城市规划硕士多个显赫学位，积累了丰富的设计经验。经典案例：上海外滩3号钓鱼台前门宾馆美国驻中国公使馆前门23号小面积简约时尚风,大面积以东方浪漫情怀与西方简约雍容的巧妙结合装修风格2套主题样板房1套93平户型，设计为burberry轻奢主题样板房1套115平户型，凸显现代中式大气磅礴之感觉,大师定制级轻奢样板房,品,【pin】,商业街氛围提前运营,优质配套先行，先将其商业街进行运营，聚集人气,优【you】,沿街商铺展示面提前开放，可做进深2-3米的内装，与样板区同时开放营造一定商业气氛，让客户在看房的同时体会到社区商业形象，提升看房体验,2、样板段公开,摄影展的开幕仪式,现场符号化，以场景化和故事化从5感营造健康生活理念,主题：寻觅最美远洋心筑具体动作：通过召集各路摄影爱好者，以及通过各种媒体对外宣传两种推广渠道对参赛选手展开一系列招募活动。拍摄将分为集中拍摄与自由拍摄两部分，集中拍摄定于摄影大赛启动仪式当天，大赛将邀请部分参赛者进入开放区域进行集体拍摄，届时将提供多样化形式的模特供参赛者拍摄。自由拍摄则由参赛者在活动期间内自定时间进入开发商提供的场所进行拍摄。,阶段一：场景化活动（2018年9月）摄影展的开幕仪式,3、微视频展览,记录你不知道的健康生活,现场符号化，以场景化和故事化从5感营造健康生活理念,说出你的爱情故事如果你们拥有最甜蜜幸福的回忆，不经意间的小惊喜，充满憧憬的美妙未来大胆秀出来！,上传你的最美记忆,活动主题：健康绿色，生活应有的模样核心举措：微信征集健康生活微视频，参与活动送房款抵用券线上活动：通过官方微信公众号H5拍摄上传关于生活中的健康小细节，分享至朋友圈，凡获得一二三等奖及优秀奖的客户，均可获得额度不等的购房抵用券。,阶段一：故事化活动（2018年1012月）记录你不知道的健康生活,创意导客,全面覆盖目标客群,【产品亮相】,扬弃传统销售代表形式，由高素质经理级人员专项负责意向中客户，专人服务，深度沟通。,对职业经理人进行培训达到以下能力,1、地盘文化有足够准备,2、能坚持做下去的置业顾问,3、有独特的销售话术能力,4、对意向客户全程由一人协同交易,5、卖完房只是服务的开始,OneToOne直销,圈层营销-泛Club【针对客群】跨界精准客户圈层，置换客户圈层；【活动目的】圈层营销，赢取精准客户资源，同时通过高端活动提高项目品牌形象；【活动方式】私人晚宴，妈咪交流，名媛酒会；club营销/圈层活动,私家晚宴,越野烧烤PARTY,主题小资酒会,职场妈咪club,深夜食堂,热点IP主题餐吧,1,配合营销节点，短时期、集中性爆破利用线上自媒体释放营销节点信息,【线上全方位自媒体营销】,洗地式营销-线上,2,商圈巡展点,卓越世纪中心,青浦新城吾悦广场,商家资源植入,活动及礼物搭配：绿植、马克杯或咖啡制作活动,洗地式营销-巡展【区域内深挖全方位巡展战略】深挖青浦区人流较多的商圈，外展先行，前期用于积累客户,3,铁路站点派单【扼喉交通封锁】沪渝高速、沪青平公路、盈港路等重要交通路口户外高炮、大牌，从视觉强力拦截【投放目的】主形象区域覆盖，主干道重点拦截；【投放形式】主干道设置户外高炮及大牌，近轨交商圈户外及派单覆盖，轨交站点设置派单宣传。,近交通商圈户外及派单,沪渝高速高炮,高速户外大牌,盈港路,洗地式营销-交通截客【区域内深挖交通截客】包装拦截+人员拦截上海绕城高速,4,STEP1：投石问路（初步接洽，陌拜、邮件）STEP2：剑指要人（核心对接人商务饭局）,第一阶段,STEP3：单刀直入（企业巡展、内部宣传）STEP4：润物无声（企业内部职工活动联谊）STEP5：专属定制（专属团购方案宣传）STEP6：真实一刻（专场产品推介会）,第二阶段,STEP7：收网捕鱼（定向邀约、参观示范区）STEP8：全面覆盖（企业集中派单宣传）,第三阶段,洗地式营销-企业园区深挖【区域外拓展企业园区深挖】重点产业园区/企业园区开发定向企业客户,跨界合作企业陌拜,写字楼企业陌拜,办公楼电梯车库广告,青浦新城,虹桥板块,徐泾板块,赵巷板块,朱家角,5,洗地式营销-社区深挖【区域外拓展社区深挖】主拓市区内5-10年左右的次新房，主要拓展青浦新城板块，地缘性居民,社区派单,社区巡展,社区电梯广告,社区道闸广告,80110平高层产品（288套）,5月,7月,销售节点,推售产品,强势蓄客期,售楼处开放,持销,线上推广,事件活动,7月品牌发布会+案名公布,8月售楼处开放盛典,5月荧光夜跑,6月名人讲堂,9月底开盘盛典,上海著名主播xx进行会前造势，会中直播,1012月健康生活微视频征集得住房抵用券活动,渠道铺排,自媒体营销、巡展、竞品拦截、产业园区深挖、商家资源植入等洗地式营销+圈层营销贯穿8个月度,营销总控,6月,8月3日,10月,11月,20日,开盘,清盘,12月年底,9月月初,样板段开放,9月摄影展,微信公众号进行话题性炒作,微信公众号进行话题性炒作,微信摄影爱好者征集,小确幸,让你遇见生活的，,在这里，我们安家，遇见幸福远洋,在这里，我们可以随心所“寓”公,寓,近8000自持体量,此幅地块自持建筑面积不低于15%的住宅物业用于租赁，年限为70年，商业部分则需要100%自持，年限为20年,2016.6关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见意见指出，实行购租并举，培育和发展住房租赁市场，是深化住房制度改革的重要内容，是实现城镇居民住有所居目标的重要途径。要以建立购租并举的住房制度为主要方向，健全以市场配置为主、政府提供基本保障的住房租赁体系，支持住房租赁消费，促进住房租赁市场健康发展,2017.7关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知鼓励各地通过新增用地建设租赁住房，在新建商品住房项目中配建租赁住房等方式，多渠道增加新建租赁住房供应，优先面向公租房保障对象和新市民供应。,2015.12制订“商业用房改建为租赁住房”的实施细则中央经济工作会议明确提出，以建立购租并举的住房制度为主要方向，把公租房扩大到非户籍人口.近三年来，这是中央经济工作会议头一次郑重提出房地产问题，并给出明确意见，“住房改革以满足新市民为出发点”。,2017.8关于在企业债券领域进一步防范风险加强监管和服务实体经济有关工作的通知按照国家九部委联名下发关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知，省级发展改革部门可以积极组织符合条件的企业发行企业债券，专门用于发展住房租赁业务,2014.3国家新型城镇化规划(2014-2020年)对城镇低收入和中等偏下收入住房困难家庭，实行租售并举、以租为主，提供保障性安居工程住房，满足基本住房需求。稳定增加商品住房供应，大力发展二手房市场和住房租赁市场，推进住房供应主体多元化，满足市场多样化住房需求。,长租公寓政策利好长租公寓正方兴未艾，房企纷纷“试水”长租公寓，长租公寓成为众多房企未来“轻资产”发展的选择,虹桥枢纽,M,M,M,M,M,M,M,17号线直达大虹桥区域交通17号线于17年年底开通，本案为地铁上盖，距离地铁站仅500m，步行可达，方便客群牵引及出行，半小时直达虹桥枢纽，便利的交通有利于吸附市区租客,5,31,2,1,4,3,7,4,223,51,4,6,16,生活配套优质配套设施目前地块周边配套齐全，1km范围内满足日常需求，3公里内拥有吾悦广场、桥梓湾广场等商业配套，可满足生活娱乐需求71KM88,普通住宅租赁市场,周边3km范围内，新房租金水平在2500元/月左右，旧房在1800元/月左右，市场混乱,青客公寓，覆盖30余个小区，剩余174间,寓见公寓，覆盖20余个小区，剩余40间,分散式公寓市场周边分散式公寓主要以青客和寓见为主，覆盖小区较广，整体存量约200间,配置,服务,分散式公寓市场租金价格为1000-1200元/月，依据房间本身素质不同，房间档次参差不齐,富绅国际中心原为酒店式公寓，现改造为长租公寓，户型为50左右LOFT公寓，精装修全配，租金约4000元/左右，主要针对客群为高端商务精英类人群，运营近两个月时间，总368套公寓，目前的出租率在30%左右。与规模品牌长租公寓相比，此项目定位高端，但由于项目为改造项目，缺乏现有集中式长租公寓的公共区域打造与服务提供。未来区域内青浦万达茂、青浦卓越世纪中心等均计划打造长租公寓，预计供应8000套,集中式公寓市场区域类集中式长租公寓仅富绅商业中心，均价4000元/月，针对高级精英商务客群,总结随着17号线的开通，将激活区域租赁市场，同时政策的支持，未来长租公寓市场存在机会点普通住宅根据小区新旧不同，实现租金均价1800元-2500元/品牌分散式公寓，仅青客与寓见两家，覆盖30余个小区，均为普通装修，实现租金1000-1200元/品牌类集中式公寓为市场空缺点，目前仅富绅商业中心一家，主要针对实现租金为4000元/未来区域内将会有卓越与万达两家预计进入长租公寓市场，集中式长租公寓市场将完善,政策支持交通支撑市场空缺存在机会,长租公寓客户一般以90后年轻人为主，较易接受新鲜事物，且以女性客户为主职业以白领居多，基本月工资在5000元以上，每月租金预计占月工资的20%-30%希望居住在工作地点周边，或地铁附近，可接受的通勤时间在1小时以内可以接受合租，以合租的形式换取优质的居住环境，节约时间成本注重居住体验、私密性和安全性，同时兼具社交性，对周边配套要求较高,公寓租客整体情况通过充分调研项目周边公寓竞品，公寓租客情况梳理如下：,寓见公寓客户,“近地铁，上班便利，看重公共区域及社交体验”,富绅商业中心公寓客户,“就近原则，合租分摊压力、居住环境安全舒适”,虹桥商务区客户,“市区工作，就近原则，看重交通、居住体验、小两口私人空间”,消费能力强，追求个性要求生活质量，社交控房产观念，婚姻观念淡化喜欢新鲜事物,对小区环境、周边玩乐地点要求高对室友类型，社群活动要求高活的潇洒，出门就有朋友青睐品牌化、年轻化的公寓,租房客户需求客户需求催生长租公寓模式出现，年轻化、时尚化、个性化为重要元素90后客户为当前租房主力群体,打造Co-living+Co-working立体生活圈,说文邦，国也。从古至今“邦”就有国家的意思，古代的国家指社区、城邦，强调公寓的社交属性，亦谐音于“帮”，强调服务属性；,说文舍,市居曰舍。舍从释义来看是居住场所，从文字本身拆开来看，则形象的表达出由屋顶、大柱横梁、基石组成居住的房子，指精致、极致的小屋，体现我们的匠人精神，追求极致的产品体验；,品牌的slogan“有未来，也有现在LivetheFutureEnjoyNow”，意在关注年轻人的现在和未来，他们在追求未来的同时也关注现在生活的品质，在奋斗的路上也能享受奋斗的过程。,有未来，也有现在LivetheFutureEnjoyNow（Co-living）+（Co-working）=BOONSELF,远洋旗下邦舍公寓,别具一格而具有现代感的外立面或建筑设计，使其与传统住宅形成区隔，同时适应年轻人特立独行的标签,标志性的外立面,工业朋克风、北欧轻奢风、日式和风等设计风格，独立套房精装配置给年轻人营造一个独享、私密、舒适感极佳的空间,多样的精装风格,设置比较充足的公共区域，咖啡厅、会客室、洗衣房、游戏厅、会议室、公共厨房等社交场所，年轻人的聚集、社交将会提高其吸引力。,丰富的社交空间,基于以上参考，结合本案自身素质,2床比例普遍控制在22.5%左右,备注：上海湾流、魔方等品牌公寓两房比例均控制在10%以内,产品建议本案套均面积约31周边基本均为1房设计少量1房1厅配置,以专业为生,以团队为强大,销售管理:以分工明确、高效服务为核心原则从销售代表到项目经理设有明确的销售现场岗位职责及专门的岗位工具箱，维护团队案场秩序,项目销售管理,现场管理原则,项目管理体系,销售培训计划与制度,岗位职责绩效考核业务流程监督机制特殊接待,销售现场管理原则销售现场岗位设置,销售现场岗位职责销售人员激励机制销售现场业务流程销售现场具体细则销售现场具体细则现场销售监督机制销售接待,销售话术销售培训计划与制度,销售培训管理制度,现场管理原则项目管理体系,销售培训计划与制度,销售管理,TheMarketingManagement,项目销售管理,一个为本项目定制的营销管理体系,规则清晰,目标统一共赢,执行到位世联对从业人员的道德规范、接待规范有严格的规定！,销售现场管理原则TheSiteManagementPrinciples利益共享,项目管理体系,销售代表2,销售代表3,销售代表4,销售代表9,对接客户对接问题销售项目,销售代表1,销售代表10,代理事业部总经理营业部总监项目销售经理销售主管,动态巡检战略把控实时跟踪解决重点现场管理销售把控,岗位职责-1.1销售现场岗位设置TheJobResponsibilities世联拥有完善的销售现场岗位设置体系，从对接客户到现场管理，到实时跟踪，动态巡检，保证项目顺利销售,2.销售代表职责销售资料的整理及补充各类文件归档及时向销售经理及总销控通报:日报+周报+月报诚意客户周报完整填写各类销售表格及时进行成交分享及书面沉淀报送材料核对认购书及收据客户资源电脑录入客户谈判配合及铺垫参与培训、例会营销推广的配合及执行,核心：分工明确高效服务,岗位职责