宜春旅游房地产项目开发思路沟通

,2009CHBG09,宜春旅游地产项目开发思路沟通稿,版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归南昌大音营销策划有限公司所有，未经书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,.（.）专业提供企管培训资料,8月26日下午与罗总沟通项目基本信息后，公司即组织部分高层于26-27日到项目现场进行初步了解。时间紧凑，大音策划现就项目开发的初步思路与甲方进行初步沟通汇报。,.（.）专业提供企管培训资料,我们对项目做一个形象的比喻：一个带着“脚链”的地产开发项目,旅游开发为虚、地产开发为实,我们将力图打造一个：一个带着“项链”的地产开发项目,旅游终成特色，稀缺资源增强地产开发价值,.（.）专业提供企管培训资料,本项目,北侧长江理工,东侧怡兰花园,西侧半边山公园,南侧半边山,项目四至,初期规模：600亩,.（.）专业提供企管培训资料,旅游地产开发，规模大，难度系数高,旅游地产开发模式1、旅游景点地产观光为主，各类自然资源风景区、人造景点，主题公园2、旅游住宅地产第一居所3、旅游商务地产商务酒店、会所4、旅游渡假地产渡假别墅、高尔夫、产权酒店,大音策划观点：1、旅游地产开发是行业发展的一个趋势；2、旅游地产开发门槛高，并且基于模式、目的、规模等因素，在国内取得较大开发成功的项目有限。,住宅地产：小学生商业地产：中学生旅游地产：大学生,.（.）专业提供企管培训资料,宜春旅游：观光、渡假型,关键词：1、旅游发展成为经济的主导型产业，空间较大2、旅游资源不断丰富，形成较大量的消费人群3、自然资源山、水、禅寺形成了观光、渡假为主要特征的旅游模式,.（.）专业提供企管培训资料,本项目：地段优势明显、山景坡地资源是主特色,关键词：1、规划发展方向与特色2、地块资源优势3、规模优势,大音策划观点：山地资源，良好的植被，较大规模的开发空间，形成项目旅游开发的主要价值支撑。,项目,本项目开发旅游地产的策略主张：,1、跟随策略：充分借助宜春旅游发展带来的大量游客资源，通过借势来吸引客源；,2、风险控制：尽可能减少硬件性、一次性的投入规模；,3、良好的盈利模式：选择产业本身具有良好赢利能力的项目，实现旅游项目独立发展，并获取长期性盈利。,.（.）专业提供企管培训资料,基于大音策划的策略主张，我们认为拓展基地的发展思路值得商榷。,1、客户资源没有利用外部旅游客流优势；项目需要单独拓展客户资源。2、发展空间门槛低，容易被其他地区项目取代难以形成更大范围的辐射力3、经济关联独立性发展，难以形成更大的关联性,大音策划对本项目旅游开发的建议,.（.）专业提供企管培训资料,农业旅游题材,题材本身关键词可持续性高增长性延展性强自然基础可挖掘空间大,大音策划认为：农业旅游题材挖掘空间大，适应性强，亦能获政府支持。,对项目开发关键词投入可控性产业链长，或可获利高品质起点，提升地产开发价值,.（.）专业提供企管培训资料,建议：做花卉农业旅游,要点阐释：以花卉观光游为核心做特色，成为宜春旅游的主要景点，吸引来宜春旅游的客户挖掘花卉节庆文化利用花卉/木特点，延展出“菊花节、桃花节、荷花节、梅花节”等主题性节庆文化，不断制造吸引游客的亮点做产业链形成种植、科研、观光、销售、深加工的产业链，独立形成具有较强盈利模式的旅游项目,花卉行业的发展前景广阔、发展速度快,1、花卉业已成为一项世界性的产业2001年全球花卉产品交易额超过2000亿美元；我国花卉种植面积也已达370万亩，销售额2158亿元，出口创汇近亿美元。,2、发展花卉产业优势多自然环境优越，气候适宜，山清水秀，可用耕地多；生物资源丰富，特别是一些垄断性物种资源，像金边瑞香、虎舌红、云锦杜鹃等，具有较强的市场需求潜力。,3、发展潜力巨大据统计，除大规模苗木外，南昌市80以上的绿化苗木和鲜切花卉都要从外省调入；2005年全省花卉种植面积已达到35万亩，年花卉销售收入达18亿多元。,4、专业化、规模化程度低、品种结构不合理，具有较强资源整合空间,.（.）专业提供企管培训资料,带动产业链发展，增强地方政府经济，易获支持,1、本项目花卉旅游做龙头带动，联合政府做大花卉产业。以项目为龙头，周边乡村、尤其是到温汤、明月山的沿线乡村，各自形成不同特色花卉产业；产业链完善，形成地方政府的支柱性产业，能够获得政府的支持。2、通过花卉特色，增强宜春的旅游特色，对客户产生更强的吸引力，辐射范围更广。观光性强，完善和提高区域旅游资源；3、绿色农业产业发展有获取政府专项资金支持的可能。政府为整合与提高江西绿茶的影响力，专门对绿茶行业给予高达上千万元的资金支持；南昌茶叶大市场的发展，各级政府领导都给予支持。,.（.）专业提供企管培训资料,项目开发的短中长期目标,开发规模,启动期,发展期,成熟期,开发阶段,初期目标：花卉景点核心驱动力：花卉资源景观、花卉节庆客户定位i：本地、旅游客主打产品：特色花卉功能定位：观光旅游,中期目标：产业链完善的旅游景点核心驱动力：花卉产业开发+文化节庆客户定位：本地、外地游客主打产品：农业观光、消费中心功能定位：观光旅游+休闲,远期目标：区域旅游标杆性综合旅游景点核心驱动力：农业开发+旅游产业客户定位：本地、外地游客、商务客、渡假型客户主打产品：花卉、会议型酒店、高尔夫功能定位：观光、度假、商务,标杆旅游景点：到宜春必到之处,.（.）专业提供企管培训资料,观光、休闲、科研、种植、销售为一体的复合型大产业链。,大音策划对本项目开发的建议,.（.）专业提供企管培训资料,项目开发建议1：长期目标，注重开发协议中的“三权一利”,树立长期的开发思路，注重权益保障。一权：对于区域开发主体的单一主导权确认；二权：对于区域规划的实施控制；三权：对于区域土地出让权的明确；一利：通过建立土地增值收益的利润分成机制，进一步捆绑与政府的合作关系。大音策划认为：整体开发以“价值导向”为主，局部开发“速度导向”。,.（.）专业提供企管培训资料,项目开发建议2,1、立项阶段通过特色花卉产业立项，获取政府支持，圈定更大范围开发区域。成立花卉科研性企业，参与进来，从名义上获得更多利好。联合相关农学院/科研机构来造势。2、初期开发联合行业知名企业，进行启动。逐步完善产业链，形成科研、种植、深