第11章 城市用地分类及其适用性评价

.,第11章城市用地分类及其适用性评价,一、城市用地概述二、城市用地适用性评价三、城市用地的分类与用地构成,.,一、城市用地概述,1、城市用地的概念,城市用地是城市规划区范围内赋以一定用途与功能的土地的统称，是用于城市建设和满足城市机能运转所需要的空间。通常所说的城市用地，既是指已经建设利用的土地，也包括已列入城市规划区域范围内尚待开发建设的土地。,.,2、城市用地的属性（1）自然属性：（不可移动性、耐久性和不可再生性等）（2）社会属性：（依附于拥有地权的社会权力）（3）经济属性：通过人类社会活动而体现出的经济价值；（4）法律属性：土地权益及其转让等，通过法律保障。,.,3、城市用地的价值,（1）使用价值：可用作城市活动场所，由于区位、地质等差异影响使用价值；（2）交换价值：可作为商品进入市场，具体表现为地价、租金或费用等，2009年全国土地出让价16000亿元，约占全国地方财政收入的一半，土地的经济产出在城市发展中起着非常重要的作用。,.,4、城市用地区划,1）定义,根据不同目的和使用方式，将城市用地划分成不同的范围或区块，以表达一定用途、权属、性质、或量值。,.,2）类型行政区划：确定城市各行政单位（如市区、郊区、市、区、县、乡、镇等）的界限和性质；用途区划：按照所确定的土地利用功能和性质，对土地用途进行划分，如工业用地、绿化用地等；权属区划：对地产或房产的所有权所做的区划，如国有土地、集体土地和地籍区划等；地价区划：根据土地的区位、环境、性状等因素、确定土地的价值，作为进入市场进行交换的依据。,.,2009年广州市工业用途基准地价图,.,2009年广州市商业用途基准地价图,.,2009年广州市居住用途基准地价图,.,5、城市用地的归属与管理（1）城市用地的归属中华人民共和国土地管理法规定“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和农民集体所有制”；“城市市区的土地属国家所有”。（2）城市用地的管理“国务院土地管理部门统一负责全国土地的管理和监督工作”，设置县级以上的土地管理机构，行使管理职能。在城市建设用地管理方面，通过土地利用总体规划和城市总体规划相衔接，通过城市规划管理、城市土地管理相协调的过程，合理有效地利用城市土地，推进城市的建设和发展。,.,城市用地适用性评价是对土地的自然环境，按照生态系统需求、城市规划与建设的需要，进行土地使用的功能和工程的适宜程度、以及城市建设的经济性与可行性的评估。,二、城市用地适用性评价,.,二、城市用地适用性评价,（一）城市与自然环境（二）自然环境条件分析（三）城市用地适用性评定（四）城市用地的选择,.,人类是自然界的组成部分,城市是人类改造自然的结果1、城市区位与自然环境（选择自然环境阻力最小的地方，保障城市的发展与营运）2、人类构筑的人工环境与所处的自然环境交互作用形成城市环境形态。城市环境的作用:积极作用人类生活环境中有了大幅度改善消极作用城市内部问题很多，对整个自然环境的破坏作用很大城市规划的作用充分发挥城市的积极因素，尽量抑制消极因素,（一）城市与自然环境,.,自然条件影响城市选址商业城市多在水陆交通干线上大运河沿线、尼罗河沿线军事要塞多选择易于攻守地形雅典、北京工业城市多靠近矿产资源产地唐山、阳泉，克拉玛依、大庆自然条件制约城市规模和形态水对北方地区或土地资源对山区城市的制约地形地貌对城市形态的制约兰州、江南水乡山区城市的道路系统自然条件的改变影响城市的衰落丝绸之路的兴衰影响敦煌、嘉峪关陇海铁路影响沿线大运河的兴衰矿产资源的发现和枯竭,3、自然环境条件对城市生成与发展的影响,.,远去的城市玉门,.,4、城市对自然环境的反作用用地结构变化，地面植被被破坏北京西山的森林元明清被砍伐，风沙很大城市能量释放，形成“热岛效应”大城市的“热岛效应”超量开采地下水，引起地面沉降上海、天津、太原的地面沉降，城市污染，影响全球生态环境废气、污水、固体废弃物、噪音电磁波城市发展，影响自然资源的开发利用城区下面的煤矿不能开采,.,（二）自然环境条件分析,在城市规划与建设中，自然环境的作用与影响是作为一项基础条件而存在并给予考虑的。影响城市规划与建设的自然条件是多方面的，这些要素以不同的程度，不同的方式和从不同的范围对城市产生着影响。,.,.,.,自然环境条件对城市规划和建设的影响分析，还须要考虑下列情况：1）由于地域的差异，自然条件相殊，同样的自然要素对于不同城市的影响并不相同；2）有些自然要素的影响，须要超越所在的局部地域，从更大的区域范围来评价其利弊；3）各种自然环境要素之间，有的有着相互制约或抵消的关系，有的则相互配合加剧了某种作用。,.,.,1、地质条件,（1）建筑地基,重点在城市用地选择和工程建设有关的工程地质分析,1、地表物质组成2、地质构造特征,.,工程地质条件建筑土质与地基承载力自然地基类别与建筑物的承载力。（碎石、角砾、粘土、粗砂、中纱、细纱）直接关系到城市建设的安全。地基土选择应该注意的方面：湿陷性黄土：受湿后引起结构变化而下陷，导致建筑的损坏。膨胀土：受水膨胀，失水收缩沼泽地区经常处于饱和状态，地基承载力较低措施：降低水位，排除积水。,.,成都,德阳,绵阳,江油,窦团山,龙,门,山,四川盆地,龙,泉,山,绵阳市地质构造分析,地表断裂,隐伏断裂,.,某镇规划方案的修改示意,未发现断裂带前的规划方案,隐伏断裂,返回,隐伏断裂,.,某镇规划方案的修改示意,发现断裂后的修改方案,沿断裂带走向布置100米宽的卫生防护带,返回,.,.,.,（2）滑坡与崩塌,确定滑坡地带与稳定用地边界距离，以避免不稳定坡面，若不能避免，须采用工程防护措施,.,滑坡是斜坡上的岩土体在中立作用下整体向下滑动的地质现象。在选择建设用地时避免不稳定的坡面,.,崩塌：,陡峭斜坡上的岩土体突然崩落、滚动、堆积在山坡下的地质现象。,.,菲律宾南部山体滑坡,.,甘肃省东乡县塌陷滑坡,.,.,甘肃省舟曲泥石流灾害,.,甘肃省舟曲泥石流灾害,.,.,（3）冲沟,间断水流冲刷形成的沟槽，其切割地面、使其破碎，对土地利用不利,.,（4）地震：地壳断裂构造运动引起的自然地质现象。,以构造地震为主，多发生在活动断裂到地区，影响城市用地选择、建筑布置、抗震设防等,.,避免在强震区建设城市,按照用地的设计烈度及地质、地形，安排相宜的城市设施,烈度在9度以上地区不宜作为城市用地,.,城市规划中的防震措施（1）确定建设地区的地震烈度，制定各项建设工程的设防标准。（基本烈度和设计烈度）（2）强震区不适宜建设城市。（3）按照设计烈度与地质、地形条件，安排城市设施。（4）有活动断裂带的地区，规划城市建设用地要慎重。（5）地震断裂带上一般设置绿化带，不得进行建设。（6）在城市的上游不适宜建设水库，以免危及城市安全。矿藏,.,2、水文条件,江河湖泊等水体，不但可作为城市水源，同时它还在水运交通、改善气候、稀释污水、排除雨水以及美化环境等方面发挥作用。,.,（1）水文条件,.,在建设实践中，由于对水文条件的考虑不足造成不良后果的例子屡见不鲜。江流上游修建水闸，使得下泄水量减少，导致航道淤积；大江流速高于夹江，使得排污口水被逼流入夹江，影响水质。,.,（2）水文地质条件:指地下水的存在形式、含水层厚度、矿化度、硬度、水温以及动态等条件。地下水分为上层滞水、潜水和承压水。后两者是城市水源。承压水是城市主要水源。地下水开采过量，地下水位下降，会形成“漏斗”造成水质污染，严重会形成地面塌陷。,.,.,对地下水污染比较严重的项目不应该建设在地下水的上游方向。地下水的流向应该与地面建筑用地的分布以及其他自然条件一起考虑。防止地下水受到工业排放物的污染。,.,地下水的水质、水温由于地质情况和矿化程度不一样，对城市用地和建筑工程的适用性应该引起注意。城市规划布局中，地下水的流向与地面建设用地的分布以及其他自然条件都要考虑。,.,3、气候条件,气候条件对城市规划与建设有着多方面的影响，尤其在为居民创造适宜的生活环境、防止环境污染等方面，关系十分密切。（1）太阳辐射：是具有重要的卫生价值，同时也是取之不竭的能源。分析研究城市所在地区的太阳运行规律和辐射强度，对建筑的日照标准、间距、朝向的确定、建筑的这样设施以及各项工程的热工设计，将有所依据。,.,（2）风象：由风向和风速组成，表示风向最基本的一个特征指标叫风向频率。风向频率一般是分8个或16个罗盘方位观测、累计某一时期内（一季、一年或多年）各个方位风向的次数，并以各个风向发生的次数占该时期内观测累计各个不同风向（包括静风）的总次数的百分比来表示。表示风速是按每个风向的风速累计平均值来表示的。根据城市多年风向观测记录汇总所绘制的风向频率图和平均风速图叫风玫瑰图。,.,.,.,静风：无风，盆地、峡谷城市的静风频率最高，烟气滞留城市上空无法吹散。,.,盛行风向,全年只有一个盛行风向且相对风向频率最小，工业区放在虽小风频上风向，居住区在下风方向；全年拥有两个盛行风时，避免工业区在上风向，一般将工业和居住区布置在盛行风两侧。,.,.,盛行风向按照城市不同风向的最大频率来确定。工业区应该位于盛行风向的下风向，即最小风频的上风位。当城市拥有两个方向的盛行风向时，工业区要布置在盛行风向的两侧。规划楔状绿地插入城市，引导风向；道路系统与冬季盛行风向成一定角度，减轻寒风对城市的侵袭。,.,.,局地环流,除大气候风外，城市地区由于地形的不同特点，所受太阳辐射的强弱不易，以及热量聚散速度的差异，会形成局部地区的空气环流，即地方风，如城市风、山谷风、海陆风等。,.,.,.,（3）温度和降水和湿度,根据气温考虑城市的降温、采暖和能源消耗,工程选址考虑工业工艺对气温条件的适应性通过城市人口与建筑密度控制、绿地建设和水面等开敞空间布置减小城市热岛,对于暴雨洪灾频率较高地区要注重城市排水设施布置；湿度的大小不但对某些工业生产工艺有所影响，同时对居民有否舒适的温热感的居住环境，也有一定的关系。,.,.,4、地形条件,城市各项工程建设总是要体现在城市用地上，不同的地形条件，对规划布局、道路走向、线型、各种工程的建设以及建筑的组合布置、城市的轮廓、形态等都有一定的影响。,.,我国地形分类,.,由于城市需占用较大地域，且为了便于城市的建设与营运，多数城市是选择在平原、河谷地带或是低丘山冈、盆地等地方修建。,.,地形条件对规划与建设的影响，具体有以下方面：（1）影响城市的布局和平面结构,.,（2）地面的高程和用地各部位之间的高差是对制高点的利用、用地的竖向规划、地面排水及洪水的防范等方面的设计依据；（3）地面的坡度对规划与建设有着多方面的影响。,.,.,（4）地形与小气候的形成有关，分析不同地形及与之相伴的小气候特点，有利于合理的地布局建筑、绿地等设施。（5）地貌对通信、电波有一定影响，如微波通信、电视广播、雷达等对地形都有一定的要求。,.,（三）城市用地适用性评价,1、用地评定的要求城市用地的自然环境条件适用性评定，是对土地的自然环境，按照生态系统需求、城市规划与建设的需要，进行土地使用的功能和工程的适宜程度，以及城市建设的经济性与可行性的评估，其作用是为城市用地选择和用地布局提供科学依据。,.,对于新建城市和城市新发展地区应绘制城市用地工程地质评价图。主要对潜在的地质灾害、地震、水患、地下矿藏等，作出城市土地质量的综合评价。进行城市用地质量的综合评定，需要注意一下几点：A、用地评定是城市规划的一项基础工作；B、用地评定，要从环境的整体意义上考察他们相互的作用及其后果，综合地鉴定其利弊；C、要注意用地所在区域的环境背景的可能影响；D、用地评定要因地制宜，按照用地的自然特性，抓住主导环境条件对之分析与评价。,.,2、用地评价的分类,1）一类用地：指用地的工程地质等自然条件比较优越，能适应各项城市设施的建设需要，一般不需要或只需稍加工程措施即可用于建设的用地。2）二类用地：指需要采取一定的工程措施，改善条件后才能修建的用地，对城市设施或工程项目分布有一定限制。3）三类用地：指不适于修建的用地，现代工程技术几乎难以修建的用地。,.,用地类别的划分是需要按各地区的具体条件相对来拟定的，如甲城市的一类用地在乙城市可能只是二类用地。类别的多少也要视环境条件的复杂程度和规划的要求来确定，如有的分四类，有的只需二类即可。因此用地分类具有地方性和实用性，不同地区不能作质量类比。,.,.,.,地形坡度,地基承载力,地下水位,洪水淹没程度,工程地质条件,其它,图层叠加,3、城市用地评定方法,.,.,.,.,4、城市用地评定成果,用地评定的成果包括图纸和文字说明，它是城市规划文件之一。用地评定图可以按用地的具体情况分别表出各项分析与评定的内容。图纸的比例宜与规划图纸的比例相一致，以便于对照。,.,1、用地评定图2、文字说明书,.,.,.,.,（四）城市用地选择,1、用地选择的影响因素,在城市用地适用性评价基础上，根据城市各项设施对用地环境的要求、城市规划布局及用地组织的需要，在适建区、限建区和已建区范围内确定符合城市规模和性质的用地。城市用地选择须有用地适用性评定的成果作为依据，同时还需要进一步按照规划与建设的要求，综合考虑社会、经济、文化、环境等多方面问题，进行进一步的比选，以确定规划期限内城市的明确边界。,.,（1）建设现状和使用：用地内已有的建筑物、构筑物状态；（2）重大基础设施限制或者促进城市发展的区域重大基础设施，如高速公路、铁路和重大水利；（3）区域关系：一个城市与周边其他城市或者地区的关联程度；（4）市政设施配套：用地周边区域的水、电、气、热等供应网络以及道路桥梁等状况；（5）土地利用总体规划：国土管理部门制定的土地利用总体规划；,.,（6）生态环境与自然环境：用地所在区域自然环境背景以及用地自身的自然基础和环境质量；（7）文化遗存：用地范围内地上、地下已发掘或待探明的文化遗址、文物古迹及其有关部门的保护规划与规定等状况；（8）社会问题：用地的产权归属、动迁原住民涉及社会、民族、经济等方面问题。,.,.,2、用地选择的原则（1）遵守中华人民共和国城乡规划法、中华人民共和国土地管理法、城市规划编制方法以及相关法律、法规和技术规定中有关上地利用的规定。（2）了解并遵循中华人民共和国物权法、中华人民共和国环境保护法、中华人民共和国水法等相关国家法律中对于土地利用的相关条文规定。（3）用地选择应对用地的工程地质条件作出科学的评估，要结合城市不同功能地域对用地的不同空间与环境质量要求。尽可能减少用地的工程准备费用，降低城市工程建设所产生的碳排放，同时做到地尽其利，地尽其用，合理利用土地资源和自然环境资源。,.,（4）注意保护环境的生态结构,原有的自然资源和水系脉络。要注意保护地域的文化遗产。（5）城市用地选择应当有经济、社会的意识与视角，充分体现出城市空间对于城市对于城市经济与产业、社会发展与和谐、区域共生与协作的支撑作用与促进作用。（6）新城选址或各种开发区选址既要满足建设空间与环境的需要。同时要为将来进一步发展预留余地与方向；旧城扩建用地选择要结合旧区的布局结构考虑城市扩展重构城市功能布局的合理性；要充分利用旧城的设施基础节省建设投资。,.,3、城市用地选择程序,.,综合多方面因素进行用地选择城市自然环境条件的分析城市用地的评定结果一类用地适于城市建设的用地二类用地需要采取一定工程措施，才能建设的用地三类用地不宜进行城市建设的用地城市用地选择总结选择利用有利自然条件平坦、地耐力高、不受淹、投资少尽量少占农田尤其保护农田区保护文物和矿藏满足建设要求充分利用地形条件可持续发展,.,不同的城市，不同的发展阶段以及不同的发展愿景，都可能造成各个要素在城市管理者、市民和规划师心目中权重的变化。在很多情况下对这些影响因素和选择原则的认识、排序与调和决定了城市规划的质量与水平，而在很大程度上。这依赖于城市规划师的知识能力、实践经验、投入程度与沟通技巧。,.,某县城城镇用地发展方向选择方案,某城市用地发展方向选择,某城市用地发展方向方案比较,.,.,.,.,三、城市用地的分类与用地构成,（一）城市用地的分类城市用地对应于所担负的城市功能，划分为不同的用途。1933年的“城市规划大纲”中，明确居住、工作、游憩和交通四大功能用地。城市用地的分类方法，各个国家和地区并不一样。,.,居住用地公共设施用地工业用地仓储用地对外交通用地,道路广场用地市政公用设施用地绿地特殊用地水域和其它用地,1990年建设部颁布的城市用地分类与规划建设用地标准将城市用地划分为10类、46中类和73小类。,.,城市用地分类中英文词汇表,.,1990年城市用地分类与规划建设用地标准,.,针对原有标准与实际发展的不适应性，2011中华人民共和国住房和城乡建设部批准城市用地分类与规划建设用地标准（GB501372011），于2012年01月01日起实施，主要体现2008年1月实施的中华人民共和国城乡规划法的要求。,.,增加城乡用地分类体系；调整城市建设用地分类体系；调整规划建设用地的控制标准，包括规划人均城市建设用地标准、规划人均单项城市建设用地标准以及规划城市建设用地结构三部分；并对相关条文进行了补充修改。,.,1、新分类标准修订意义,适应政府职能转型要求完善城市功能，提高城市综合竞争力改善投资环境，以往统管的公共设施项目逐步移交给市场运作，投资主体多元化突出土地利用的集约节约原则新时期，国家对土地从严管理国土部拟出新规，落实最严格土地管理制度，划拨用地目录也进行了调整，整体收窄土地差别化政策有望年内出台，确保18亿亩耕地红线扩展适用范围，调控市场运行，提高可操作性城市县城体现城乡规划公共政策属性对公益性用地与营利性用地的甄别完善社会保障适应城乡统筹发展要求应对快速城市化带来的城乡新问题原有规划体系难以满足城市发展要求加强与相关国家标准的衔接加强与新城乡规划法的衔接加强与土地利用规划及管理制度的衔接加强与居住、绿地、绿地、市政等规划设计标准的衔接,.,2、新分类标准适用范围,旧版：适用于城市中设市城市的总体规划工作和城市用地统计工作；新版：适用于城市和县人民政府所在地镇的总体规划和控制性详细规划的编制、用地统计和用地管理工作适用对象扩展：城市和县人民政府所在地镇工作性质扩展：规划编制、用地统计、用地管理，统一用地分类与计算口径,.,3、新标准的主要技术内容,1）增加城乡用地分类体系2）调整城市建设用地分类体系3）调整规划建设用地的控制标准4）对相关条文的补充修改,.,1）城乡用地分类体系市域内城乡用地共分为2大类、8中类、17小类,.,城乡用地汇总表,宜兴市域,.,表1城乡用地分类与中华人民共和国土地管理法“三大类”对照表,.,2）城市建设用地分类H11城市建设用地共分为8大类、35中类、44小类。,.,.,.,B5,.,.,.,采用分层控制的综合用地分类体系，包括“城乡用地”、“城市建设用地两个层级市（县、镇）域：“城乡用地”类的地类覆盖市域范围内所有的建设用地和非建设用地；中心城区（镇区）：“城市建设用地”分类的地类覆盖城市（县人民政府所在地镇、其它具备条件的镇）中心城区范围内建设用地,.,划分原则：地类无遗漏，无重复。某一土地划入城乡用地分类或划入城市建设用地分类，不可同时划入两个分类层次，导致使用中的混淆。明确计入城市建设用地标准核算的用地。仅“城市建设用地”分类的地类计入“人均城市建设用地面积”标准的统计，如机场等为更大区域范围服务的用地则纳入城乡用地分类的区域交通设施用地，更符合实际建设情况和社会经济活动特点。,.,.,A独立地段的单位用地内往往有多种不同性质的建筑和用地一座工厂，除生产厂房外，还有附属的办公室、仓库、食堂等设施，但这些设施是从属性的，为工厂生产服务的，因此整个工厂均归工业用地（M）；一所大学，既有教室、实验室、图书馆等教学用房，还有体育室、运动场、仓库、实习工厂、食堂，以致所属的研究所、设计院、汽车队等等，但从其使用的主要性质来看，仍归为高等院校用地（A31）。应注意的是，单位内的职工生活区（包括住宅、服务设施等用地）要划出，归到居住用地（R）。,分类中的注意事项,.,B具有双重性质的用地按实际使用的主要性质归类，如北京的故宫和颐和园，均是国家级重点文物古迹，但故宫用作博物院，颐和园用作公园，因此应分别归到图书展览设施用地（A21）和公园绿地（G1），而不是归为文物古迹用地（A7）。C多功能综合楼用地，如一栋高层建筑的底层是商店，2-15层为企事业管理机构办公室，16-20层为公寓，地下室为车库，总体看其使用的主要性质是办公，因此归为行政办公用地（A1）。如若综合楼使用的主要性质难以确定时，则按底层使用的主要性质进行归类。D利用上空或地下作多种用途的用地按地面使用的主要性质作为用地归类的依据。如一个广场的下面虽然作了地下汽车库，但这块用地仍归为广场用地（G3），而不是社会停车场用地（S42）。,.,3）规划建设用地标准新建城市的规划人均城市建设用地指标应在85.1105.0m2/人内确定；首都的规划人均城市建设用地指标应在105.1115.0m2/人内确定。除首都以外的现有城市的规划人均城市建设用地指标，应根据现状人均城市建设用地规模、城市所在的气候分区以及规划人口规模，按下表的规定综合确定。所采用的规划人均城市建设用地指标应同时符合表中规划人均城市建设用地规模取值区间和允许调整幅度双因子的限制要求。,.,.,.,.,通过各项因素对人均城市建设用地指标的影响分析，发现人口规模、气候分区两个因素对于人均城市建设用地的影响最为显著。人口规模越高的城市，人均城市建设用地越低；同时，由于日照的原因，中国南部的城市比北方的城市用地更加集约。,.,陕西省延安市：其所处地域为气候分区现状人均城市建设用地指标64.1m2/人规划期末常住人口规模为50.0万人对照表，规划人均城市建设用地取值区间为65.085.0m2/人，允许调整幅度为0.0m2/人因此规划人均城市建