设计阶段全过程成本控制研究概述 方案阶段成本控制

设计阶段全过程成本控制研究概述 方案阶段成本控制 设计阶段全过程成本控制研究概述 xx.07.31 引言 2%左右的设计费用， 直接影响 70%以上的建造成本， 对开发利润的间接影响更是不可估量 提要 一、成本控制理念 1、核心原则 2、微笑曲线 3、成本策划 二、规划设计阶段成本控制 三、建筑方案阶段成本控制 四、施工图阶段成本控制 五、景观设计阶段成本控制 六、绿色建筑与成本控制 一、成本控制理念 成本控制理念-核心原则 从某项目的卡拉麦里金石材门头说起 成本控制理念-核心原则 思考：“苹果”手机的缺点是什么？ 成本控制理念-核心原则 产品与作品的区别？ 向制造业学习！ 成本控制理念-核心原则 向龙湖学习！ 成本控制理念-核心原则 “客户体验” 是衡量成本控制是否合理的最核心原则！ 成本控制理念-微笑曲线 台湾宏碁的微笑曲线带给我们的启示 成本控制理念-微笑曲线 小区规划建筑方案施工图景观设计室内设计 树立“全过程”设计成本控制理念 成本控制理念-成本策划 质量 进度 成本 思考： 如何协调成本与质量之间的矛盾？ 成本控制理念-成本策划 成本控制理念-成本策划 成本控制理念-成本策划 品质 成本策划 = 性价比 = 成本 二、规划设计阶段成本控制 规划设计阶段成本控制 1、开发时序 思考：如何将首期开发成本最小化？ （建筑高度、建造速度、停车配套指标与初期投入） 财务成本也和规划设计密切相关！ 规划设计阶段成本控制 2、停车指标（机动车） 思考：地下机动车单车位面积指标？（35平方米？能否更低？） 单层or双层？ 公建配套停车指标如何满足？地下or地上？ 地下车库建筑面积约为地上建筑面积的25%左右， 必须高度重视、深入研究、严格控制！ 规划设计阶段成本控制 2、停车指标（非机动车） 思考：地下非机动车单车位面积指标？（1.5平方米？能否更低？） 能否采用机械式？ 能否采用地面式？是否存在配置超标？ 非机动车库设计严重浪费！大有潜力可挖！ 规划设计阶段成本控制 3、公建配套 思考：小区变设置数量是否达到极限？ 物管用房如何设置最合理？与后期物管成本是否关联？ 物业管理也和规划设计密切相关！ 规划设计阶段成本控制 4、交通组织 思考：小区出入口数量与成本的关系？消防通道与成本的关系？ 规划设计阶段成本控制 5、场地竖向 思考：土方量控制如何做到最优化？ 6、综合管线 思考：市政管线有无成本控制的空间？（BIM研究） 7、小区景观 思考：周边自然资源（河流）有无利用价值？ 8、建筑高度 思考：住宅经济 高度、层数是多少？（9层、11层、18层、80米） 规划设计阶段成本控制 前至拿地策划， 后至物业管理， 均与规划成本控制密切相关！ 三、建筑方案阶段成本控制 建筑方案阶段成本控制 土方平衡： 场地高程设计应考虑场地的土方基本平衡。 土方开挖+外运的单价一般在25-50元/m3 建筑方案阶段成本控制 设备用房规划： 设备用房（水泵房、配电房、煤气调压站、控制中心）等配套设施的位置 能使得各种管线的铺设长度最短。 建筑方案阶段成本控制 建筑层数控制： 建筑层数会影响结构体系的经济性，也会影响设备的配置要求，规划中应 尽量避免 _层数。 7层要设电梯 12层要设两部电梯 19层要设剪刀梯 6层底部架空要注意“顶层入户离地小于16米” 80米的高度控制 建筑方案阶段成本控制 建筑方案的结构合理性： 确定建筑方案时，要尽可能从结构设计方面考虑建造成本，尽可能减小建 筑专业的不合理布置带来的结构设计成本的增加。同时兼顾结构类型的选 择，分别评估平面、竖向等各方向的复杂程度，不选择不规则或非常不规 则的建筑方案。 建筑方案阶段成本控制 建筑体型控制： 重视效果与成本的平衡，体型不宜过分复杂，体型系数不宜过大。 体型系数大，结构 造价相应增加； 体型系数大，节能 设计要求高，增加 保温成本； 体型系数大，意味 外表面面积大，装 饰面大，增加装饰 成本。 建筑方案阶段成本控制 建筑层高控制： 在确定层高时，应综合市场取向，产品自身的定位，选择合适的层高。 层高每增加0.1m造价增加该层造价的3-5% ； 剪刀梯当层高大于3150时要增加休息平台，增加公摊面积。 建筑方案阶段成本控制 开窗面积控制： 在门窗的设计中，在必须满足通风及采光要求的同时，应注意选择合适的 窗地比(外墙门窗面积与建筑面积比)。 外维护结构影响建 筑能耗最大的是窗； 窗的造价远远大于 墙体； 窗的保温性能提高 一级往往造价的提 升很多（同种材质 的窗）； 窗的面积越大带来 遮阳卷帘的面积也 越大。 建筑方案阶段成本控制 底层架空层控制： 架空层为不可售面积，应合理控制； 架空层高度应选择合适的高度，控制结构成本； 应尽量通过上部户型的结构合理性与结构方案 的优化改善架空层的通透感，不宜采用结构转换。 100米高层，底部为4m 左右高的架空层，单方 面积含钢量提高2kg左 右。 建筑方案阶段成本控制 顶部构架控制： 建筑顶部的构架应适宜，不宜为了造型盲目加高。 100米高层，顶部为 3m高的构架，单方 面积含钢量提高2kg 左右。 建筑方案阶段成本控制 地下 停车库： 单车面积指标，根据不同的项目定位确定柱网尺寸，严格控制超大车位； 设备用房应尽量设置在无法布置车位的位置； 地下室轮廓线应平直方正，一定要避免无用的面积出现； 行车道尽量避免单侧停车，应采用双侧停车； 避免布置平行或斜向车位； 设备用房的面积应严格控制； 人防口部设施应布置在不影响停车的地方； 车库的埋深与覆土应仔细推敲，尽量避免打抗拔桩； 消防车道的布置尽量影响较少的地下室柱跨。 建筑方案阶段成本控制 部品的选择： 必须在成本预算的范围内选择材料。对于今后住户会更改的部位应采用便 宜的材料，只需满足规范要求即可。住户有可能敲掉得墙土建不要砌筑。 建筑方案阶段成本控制 合理控制赠送的面积： 只有赠送面积产生的溢价大于所送面积的建安成本时，赠送的面积才会产 生直接的价值。 建筑方案阶段成本控制 建筑立面 建筑造型（风格选取、细部大样）、饰面材料、部品部件 建筑方案阶段成本控制 建筑立面 建筑造型、饰面材料（文化砖、仿石涂料、涂料）、部品部件 建筑方案阶段成本控制 建筑立面 建筑造型、饰面材料、部品部件（幕墙、栏板、扶手、百叶） 四、施工图阶段成本控制 施工图设计阶段成本控制 建筑设备管井的设置： 尽量减少管线入户的长度； 管井的面积控制到够用即可；（电井尺寸研究：母线槽与普通电缆） 管井位置尽量设置在不影响视觉感受的位置，减少管井外的美化装修。 施工图设计阶段成本控制 毛坯交付用房内部墙体优化： 毛坯交付的住宅对部分后期住户有可能改动的隔墙在土建工程中可以不砌， 减少投入与后期浪费。 施工图设计阶段成本控制 节能计算： 应多方案比较，选择综合造价较低的方案。（扬州别墅Low-E玻璃案例） 施工图设计阶段成本控制 建筑构造做法优化： 建筑构造应综合考虑材料价格与施工费用、周期，选择合适的构造做法。 施工图设计阶段成本控制 精装住宅与土建的紧密配合： 在土建施工前，一定要完成施工图，以便及时修改土建施工图，避免现场 返工，造成浪费。 施工图设计阶段成本控制 结构设计 前置把控，是结构成本控制的核心所在； 桩型与基础，是关注重点； 合理控制，考虑施工可靠性； 机电设计 思考：暖通与建筑层高； 强弱电与物业管理； 给排水与市政管线； 专项设计 幕墙、智能化 五、景观设计阶段成本控制 景观设计阶段成本控制 1、软硬景比例 思考：合理的软硬景比例应该是多少？10%硬景有木有？严控！ 景观设计阶段成本控制 草坪比 例（软景面积） 75%-95% 草坪面积越大越节约初始投入成本（后期维护成本加大） 景观设计阶段成本控制 硬景比例（面积）20% 别墅12% 6-18层15% 高层20% 景观设计阶段成本控制 硬景成本控制 硬景比例（造价）40% 土方、管线、道路、园建 避免挡土墙 景观设计阶段成本控制 硬景成本控制 土方、管线、道路、园建 景观道路设计留有余地，主要是雨污水管线和供电管线。 道路增加一个井，增加1500-3000元，管线较多时道路不能 压实，需要配钢筋，长期产生隐患，增加成本。 景观设计阶段成本控制 硬景成本控制 土方、管线、道路、园建 消防 占用面积最小， 与道路或硬质场地尽量重合， 明确消防通道和消防登高面。 景观设计阶段成本控制 硬景成本控制 土方、管线、道路、园建 控制石材砖：石=8：2 减少小块铺贴， 减少人工成本， 提高工程质量。 景观设计阶段成本控制 硬景成本控制 土方、管线、道路、园建 构筑物比例（造价？面积？）0.3% 只做必要的亭廊构架 景观设计阶段成本控制 硬景成本控制 土方、管线、道路、园建 减少园建 减少类似车库廊架 减少悬挑性结构 景观设计阶段成本控制 硬景成本控制 土方、管线、道路、园建 少做花坛 尽量减少弧形线脚 景观设计阶段成本控制 硬景成本控制 土方、管线、道路、园建 围墙 非主要界面采用真石漆 高度根据情况确定 铁艺应采用常用规格钢材 景观设计阶段成本控制 硬景成本控制 土方、管线、道路、园建 景石 控制数量 主要节点花岗岩，黄蜡石， 次要节点桐庐石等 景观设计阶段成本控制 2、水景 思考：楼盘定位与水景的关系？长江黄河洞庭湖有木有？ 严控！ 景观设计阶段成本控制 水景比例（面积）1% 水景成本控制 小水景烘托气氛 思考： 景观大湖是否增加成本？ 景观设计阶段成本控制 3、苗木 思考：名贵树种就代表高端形象么？加拿利海枣有木有？严控！ 哭泣的加拿利海枣 景观设计阶段成本控制 3、苗木 思考：苗木中什么成本最高？“麦浪滚滚”有木有？ 严控！ 景观设计阶段成本控制 苗木成本控制 大乔木5% 注重层次，尽量少选用大规格的乔木 常绿和落叶的比例4：6 景观设计阶段成本控制 苗木成本控制 灌木 限定空间，增加绿化层次 灌木边缘用毛球，中间部分，尽量少用 六、绿色建筑与成本控制 绿色建筑与成本控制 从设计阶段植入绿色理念，在建筑的建设阶 段、运营阶段节约成本，从而实现全寿命期 的成本控制和优化。 绿色建筑与成本控制 龙城文化产业城绿色设计 1、室外、室内风环境模拟 为景观提 供设计依据 为建筑朝向、位置提供指导意见 寻找最佳开窗位置 为室内隔断分布提供指导意见 2、室外、室内采光模拟 找到项目采光不利点，寻找解决 为室外绿植布置提供设计依据 为中庭位置、大小提供设计依据 为幕墙设计提供设计依据 绿色