某房地产开发项目可行性研究报告

* 开发项目可行性研究报告 第 1 页 共 112 页 目 录 第一章 项目总论 . 5 一、项目概况 . 5 二、业主简介 . 5 三、 编制主要依据及范围 . 8 四、项目主要技术经济指标 . 10 五、简要结论 . 12 第二章 项目建设背景及必要性 . 13 一、项目建设背景 . 13 二、项目建设必要性 . 24 第三章 市场预测 . 26 一、宏观调控下的重庆房地产市场趋势 . 28 二、项目所在区域环境分析 . 36 三、周边典型楼盘分析 . 39 四、项目 . 41 五、项目定位 . 43 六、商品房销售价格分析预测 . 43 第四章 建设规模与建设方案 . 45 一、工程概况 . 45 二、建设内容、建设规模 . 46 * 开发项目可行性研究报告 第 2 页 共 112 页 三、建设方案 . 48 第五章 场址选择 . 50 一、项目位置 . 49 二、工程地质 . 50 三、气候条件方面 . 50 四、水文地质 . 50 五、市政基础设施 . 51 第六章 工程方 案 . 51 一、建筑设计 . 51 二、景观设计 . 52 三主要经济技术指标 . 53 四、结构设计 . 54 第七章 总图与公用辅助工程 . 58 一、总图方面 . 58 二、公用辅助工程 . 62 第八章 节能措施 . 75 一、设计依据 . 75 二、设计范围及主要原则 . 76 三、主要节能措施 . 76 第九章 环境保护与绿化 . 78 一、设计环保措施 . 79 二、施工期环境保护 . 81 * 开发项目可行性研究报告 第 3 页 共 112 页 三、营运期环境保护 . 84 四、绿化 . 85 第十章 劳动安全与消防 . 87 一、设计 . 87 二、工程在施工期间劳动安全与消防 . 97 三、营运期间安全与消防 . 98 第十一章 项目进度计划与组织机构 . 98 一、 项目建设周期及进度计划 . 98 二、项目组织机构 . 99 三、组织机构人员配备 . 100 第十二章 投资估算及资金筹措 .、估算依据及条件 . 101 二、投资估算 . 101 三、 资金筹措及使用计划 . 102 第十三章 财务评价 .、评价依据、原则和假设条件 . 103 二、基础数据及其测算 . 103 三、财务分析 . 105 四、财务评价结论 . 107 第十四章 风险分析 .、项目主要风险因素识别 . 107 二、风险程度分析 . 107 * 开发项目可行性研究报告 第 4 页 共 112 页 三、防范和降低风险的对策 . 108 第十五章 社会评价 .、社会影响分析 . 109 二 、项目互适性分析 . 109 三、社会风险分析 . 110 第十六章 结论与建议 .、主 要结论 . 110 二、建议 . 111 附表 : 附表 1：投资估算表 附表 2：投资计划及资金筹措表 附表 3：收入及税金测算表 附表 4：总成本费用测算表 附表 5：利润测算表 附表 6：现金流量表 (全部投资 ) 附表 7：现金流量表 (自有资金 ) 附表 8：贷款偿还计划表 附表 9：资金来源与运用表 附表 10：敏感性分析表 * 开发项目可行性研究报告 第 5 页 共 112 页 第一章 项目总论 一、项目概况 项目名称： *一期 建设地址： * 用地面积： 14644 平方米 建设规模：总建筑面积 66012 平方米 业主名称： * 业主地址： * 项目法人： *司 设计单位： *设计研究院 项目投资： *元人民币 资金来源： 自筹 *万元，银行贷款 *万元，预售资金投入 *万元 二、业主简介 （含联建单位介绍） (一 )公司基本情况简介 重庆 *有限公司 (以下简称我司 )成立于 1997年 12月 9日（前身由 *变更， *），具有完全民事行为能力的独立法人资格，经济性质为民营企业，公司已成立党支部 7 年 。 具有二级房地产开发资质，注册资本 5100 万元，法人代表 *， *人大常委，市人 大代表，市党代表，巴南区界石桂花村党委书记 。 公司自成立以来，始终坚持以住宅开发建* 开发项目可行性研究报告 第 6 页 共 112 页 设为主，经济效益、社会效益、环境效益并重， 以 建设新重庆 ,打造新民居 为 己任，秉承与时俱进、 求实创新，诚信奉献 的经营理念，以创公司品牌，办一流企业为目标，经过近十年的奋斗，公司已发展成为总资产 业人员 100余 人左右，集房地产开发、房屋销售和物业管理于一体的中型企业。 (二 )公司规模简介： 截止 2008年 *月 （可研前） ，公司现有资产总额 16297万元，其中：流动资金 10687万元；负债总额 3736万元；所有者权 益总额 12560万元，其中：实收资本 5100 万元，资本公积 3765 万元，累计未分配利润 3695万元。 (三 )公司业绩简介： 公司成立以来 在 *、 *、 *开发 *万平方米， 目前 正建 *近 7平方米和 5万余平方米 储备土地。公司 内部机构管理健全，具有较强的经营、管理能力和 房地产开发经验 ，开发后劲较强。 目前 公司正建设 的 *项目 位于巴南 *， 地理位置极为重要及优越。 项目 集商贸、住宅 (封闭式 )于一体的综合小区，总建筑面积约 中，住宅 49106平方米，商业门面及商场约 6309平方米，车库 及其他用房约 10597万平方米。 该项目 总投资约 2007年 12 月正式开工，预计 2009 年 5 月 完成整个项目建设。 项目 已投入资金约 *万 元，目前 土石方开挖工程已经完成， 正在进行 基础 施工，预计2009年 5月 全面完工，并于 2010年 上 半年完成全部销售， 预计可实现收入约 润 约 4千万 元。 * 开发项目可行性研究报告 第 7 页 共 112 页 (四 )公司人员及组织结构： 公司现有员工 106人，其中管理层人员 58人，具有中高级专业技术职称的人员 26人，平均年龄 43岁，整个公司人才济济，具有良好的技术资质。 技术职称 文化程度 人数 高级工程 师 大学、大专 3 工程师 大学、大专 15 经济师 大学、大专 6 会计师 大学、大专 2 公司组织结构图 (五 )公司股东情况 ： 公司注册资本 5100万元， 股东为三个自然人股东构成，其中： *出资 3300万元，占 *出资 1560万元，占 *出资 240万元，董事会 总经理 行 政 部 财 务 部 研发 部 项 目 管 理 部 合 同 造 价 部 材料设备部 营销 部 营销后勤部 物业管理部 * 开发项目可行性研究报告 第 8 页 共 112 页 占 股东名称 注册资本总额 实际出资情况 金额 比例（ %） 货币 实物 小计 合计 *三、 编制主要依据及范围 (一 )报告编制主要依据 1、 重庆市国土资源和房屋管理局与公司签订的重庆市国有土地使用权出让合同（渝地 *号） 房地产权证 100房地证 2007字第 *号 。 2、重庆市工商行政管理局核发 *发有限公司变更为 *有限公司的企业（字号）名称核准通知书（渝名称核准字 2007渝 直 第*号） 3、 建设工程选址意见书渝规选 2007巴 字第 *号 。 4、 重庆市巴南区发展计划委员会签发的重庆市 企业投资项目备案证（备案项目 编码： *） 。 5、重庆 *有限公司章程 。 6、 重庆市巴南区发展计划委员会签发的重庆市企业投资项目备案证（备案项目 编码： *6） 。 * 开发项目可行性研究报告 第 9 页 共 112 页 7、 建设用地规划许可证（编号 渝规地证 2007巴字第 *号 ） 8、建设工程规划许可证（编号渝规建证（ 2007）巴字第 *号）。 9、重庆市公安局消防局建筑工程消防设计的审核意见书（ 巴 公消（建扩 ）字 2007 第 *号） 10、重庆市建设项目环境保护批准书（渝巴环准 2007 *号） 11、重庆市建设项目防雷工程设计审 核书（ 2007渝气雷审第 *号） 12、重庆市巴南区地震局的建设工程抗震设防标准审批意见书（巴南震审（ 2007）字第 *号） 13、重庆市巴南区建委关于 *项目工程初步设计的批复巴南建委初发 2007*号 14、 2000年重庆市建筑工程综合基价表。 15、 2000年重庆市安装工程单位基价表。 16、 1999年重庆市建筑工程费用定额。 17、重庆市工程造价信息及有关配套文件。 18、同类项目开发的经验和资料。 19、有关工程造价分析资料。 20、 2006年重庆市概算定额，重庆市有关部门 制定的相关文件及规定。 （二）可行性研究范围 本报告通过对本期项目的必要性进行论证，通过市场分析及对区域资源状况进行分析后，确定建设项目建设规模及销售方案。研究本项目方案* 开发项目可行性研究报告 第 10 页 共 112 页 的技术可行性、经济可行性，对经济效益和社会效益进行了分析和评价。 四、项目主要技术经济指标 项目主要技术经济指标汇总表 序号 项目 技术经济指标 单位 备注 一 项目概况 1 总用地面积 2 居住户（套）数 3 总建筑面积 100% 4 按功能性质划分 宅建筑面积 业面积 下车库及 其他面积 套设施 5 按地上地下划分 上建筑面积 下 车库 建筑面积 6 停车泊位 )地面 )地下 7 容积率 8 建筑密度 9 绿地率 * 开发项目可行性研究报告 第 11 页 共 112 页 二 投资数据 1 总投资 定资产投资 静态投资 设期利息 三 筹资数据 1 总筹资 主自筹 行贷款 动开发资金 四 经济指标 1 销售收入 2 财务净现值 10% 3 投资利润率 全部投资 4 静态投资回收期 全部投资 5 动态投资回收期 全部投资 6 投资利润率 自有资金 7 财务内部收益率 自有资金 8 财务净现值 10% 静态投资回收期 自有资金 9 动态投资回收期 自有资金 10 投资净利润 自有资金 * 开发项目可行性研究报告 第 12 页 共 112 页 五、简要结论 目前，重庆正处于西部大开发、全国城乡统筹综合配套试验区的战略机遇期，能否抓住这个难得的历史机遇，实现区域经济的跨越式发展，需要各行各业全方位的支持和全面协调发展。房地产作为一项新兴的高速发展的行业，必然作为经济发展的龙头之一，对拉动社会经济的全面发展，起着至关重要的作用。 *开发项目位于重庆市 *，地理位置十分优越 处于鱼洞长江大桥引桥， 3号轻轨车站旁，扼守主城区经大渡口区进入巴南新的主要道路之咽喉， 公交线路 790,798,308往解放碑起点站， 地理位置极为重要及优越。 项目 前临 长江 滨江路公 园 路 ， 项目交通起点 直通各内环大道，成为巴南的重要门户。 项目 往 巴县中学、 人民广场 、 鱼洞公园、体育中心 、 区政府 1分钟车程。周边以西云集了众多鱼洞行政部门单位，如气象局、教委、环保局、药监局、地税局、以及建设中的区人民医院等，具有一定的行政办公氛围。项目规划用地 地 形 平整 ，占地面积 14644平方米 。项目规划布局遵循以人为本，追求自然，最大限度地提升环境品质。 充分发挥黄金地段优势，巩固强化商业氛围；利用原始地貌的高差，规划设计高起点、高标 准的居住社区一体化形象工程。 项目拥有得天独厚的自然位置、优美的景观环境、完善的基础设施、方便快捷的交通条件使得它具有某些先天的、无可比拟的巨大优势。 同时，随着家长们对教育的重视程度不断提高，拥有名校概念的物业已成为房地产市场热点 。 *已拥有就读名校巴县中学的* 开发项目可行性研究报告 第 13 页 共 112 页 先决条件，这将推动 *物业 成为该地区的市场销售热点 。 通过技术上和经济上的论证，本项目在技术上和经济上可行。 第二章 项目建设背景及必要性 （所参照的政策应取现行的、最新 政策 ，数据取 2007 年政府公布数据 *） 一、项目建设背 景 （一） 2006年国家对房地产领域的相关政策、法规 2006年上半年，国家对房地产领域的宏观调控在 2005年以调整和控制为基调的基础上，进一步得到加强，尤其是 5月 17日，具有针对性措施的新六条的诞生，出台了关于住房供应结构、税收信贷、土地政策、房地产市场秩序等方面的强令性措施，同时提出了控制城市房屋拆迁规模和进度、完善信息统计与披露的新措施，并将发展住房二级市场和租赁市场正式提出。之后，新六条各项执行政策陆续出台，个别地方政府政策也纷纷亮相。 建设部、发改委、财政部、监督部、国土资源部、税务总局、人 民银行、银监会、统计局等九部委，为贯彻 5月 17日颁布的国六条，于 5月 29日联合制定了关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见。其中包含 8 项硬指标： 1、近期经济适用房建设目标 9 月底前公布； 2、 90 平方米以下住房须占项目总面积七成以上； 3、购房不足 5年转让须交营业税； 4、空置 3年以上商品房不得作为贷款抵押物； 5、个人房贷首付比例不低于三成； 6、居住用地供应量七成用于中低价位中小套型； 7、土地闲* 开发项目可行性研究报告 第 14 页 共 112 页 置 2年将被收回使用权； 8、各地城市年内建立廉租住房制度。此政策颁布之后，深圳、广州、北京等城市也陆续制定了贯彻国 六条的实施细则。 8月 8日，重庆市政府办公厅转发了由重庆市国土房管局等部门制定的关于调整住房供应结构稳定住房价格促进房地产市场健康发展的实施意见，其中对集资房、闲置地、公积金等政策。 1. 土地调控政策 与房地产业密不可分的土地市场，则是房地产发展的奠基石，为促进房地产市场持续健康的发展，需合理利用土地，因此，加大对土地市场的监控力度就成为了政府稳定国民经济重要手段之一。 2006 年上半年国家有关部门相继出台了不少土地监控方面的政策和规定。 市政府常务会审议通过了重庆市人民政府关于调整城镇土地使用税等级税额标 准的通知，从 2006年 1月 1日起，应税土地等级由原来的12级调整为 8级，将最高等级土地每平方米的年税额由原来的 低等级土地由原来的 8月 8日，重庆市政府办公厅转发了由重庆市国土房管局等部门制定的关于调整住房供应结构稳定住房价格促进房地产市场健康发展的实施意见，其中对闲置地作出具体规定。 对超出合同约定动工开发日期满1年未动工开发的，依法从高征收土地闲置费，并责令限期开工、竣工；满 2年未动工开发的，无偿收回土地使用权。对虽按照合同约定日期动工建设， 但开发建设面积不足三分之一或已投资额不足四分之一，且未经批准中止开发建设连续满 1年的，按闲置土地处置。 2. 房地产信贷政策 随着中国住房制度的改革，越来越多的消费者采取按揭贷款的方式购* 开发项目可行性研究报告 第 15 页 共 112 页 房，调节贷款利率顺理成章的成为政府调控房地产市场的一把利剑。贷款利率的不断上调对购房者产生了一定的影响。 从 4月 28日起 ， 金融机构一年期贷款基准利率上调 其他各档次贷款利率也相应调整。 同时 公积金个人住房贷款利率已在现行利率的基础上上调了 从 6月 1日起，个人住房按揭贷款首付比例不得低于 30%，同 时，考虑到中低收入群众的住房需求，对购买自住住房且套型建筑面积 90平方米以下的仍执行首付款比例 20%的规定。 中国人民银行从 2006年 7月 5日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率 8月 15日起，中国人民银行上调存款类金融机构存款准备金率 村信用社 (含农村合作银行 )存款准备金率暂不上调，继续执行现行存款准备金率。 8 月 19 日起，中国人民银行将上调金融机构人民币存贷款基准利率。一年期存款、贷款基准利率均上调 深圳发展银行 2月 28日 率先在全国实行 “双周供 ”。 建行 5月 23日宣布，即日起，该行固定利率房贷将在全国范围推广，定息房贷分为 3年期、 5年期和 10年期三个档次。 8月 8日，重庆市政府办公厅转发了由重庆市国土房管局等部门制定的关于调整住房供应结构稳定住房价格促进房地产市场健康发展的实施意见 重庆国六条实施细则规定：住房公积金缴存职工在购买住房时，可全额提取本人及直系亲属的公积金帐户金额，作为购房首付款；未建立住房公积金的，允许以建立了住房公积金的直系亲属的名义申请住* 开发项目可行性研究报告 第 16 页 共 112 页 房公积金贷款。 8 月 16 日，中国银行业监督管理委员会出台具体措施，督促银行业金融机构 加强和改进房地产信贷管理。其中规定，严禁银行业金融机构向项目资本金比例达不到 35%(不含经济适用房 )等不符合贷款条件的房地产开发企业发放贷款，严禁以流动资金贷款名义发放开发贷款。对于囤积土地和房源、扰乱市场秩序的开发企业，要严格限制新增房地产贷款。 3. 房地产税收政策 对于近年暴露出来的偷税漏税、投机取巧的行为，国家对于房地产税收的执行政策一直都没有停止过，出台了一系列关于企业税收优惠、营业税、个人所得税等相关税收政策。 3月 21日，财政部、国家税务总局联合下发通知，从 4月 1日起，我国将对现行消费税的税目、税率 及相关政策执行 1994年税制改革以来最大规模的调整。本次新增的税目中没有高档住房。 国家税务总局发布文件，对房地产企业预售收入的预计营业利润率做出了调整，按不同区域分别确定房地产企业预售收入的预计计税毛利率，其中，省会城市和计划单列市的城区和郊区将由目前的 15%提高到不得低于 20%。该通知还规定，今后新办房地产开发企业不得再享受新办企业的税收优惠。同时，以销售房地产开发产品包括代理销售为主的新办企业，也不得再享受新办企业的税收优惠。 2006 年 6 月 1 日起，对购买住房不足 5 年转手交易的，销售时按其取得的售房收 入全额征收营业税；个人购买普通住房超过 5 年（含 5年）转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过 5年（含5年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征* 开发项目可行性研究报告 第 17 页 共 112 页 收营业税。 我市房产赠与契税将全面恢复到 3。 自 8月 1日开始，国内居民在进行个人二手房转让时，所得收益须按照财产转让所得项目缴纳个税，该税率固定为 20。 4. 住房供应与销售政策 国务院规定，自 6月 1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积 90 平方以下的住房（含经济适用房）面积所占比重，必须达到开发建筑总面积的 70%以上。 7月 6日，国家建设部 165号文件对新建住房结构比例和套型建筑面积等问题提出了具体意见： 90平方米是指套型建筑面积，而 70%的比例要求则是针对各城市年度新审批、新开工的商品住房总面积。 7月 3日，市规划委网站发布相关文件规定，住宅建筑标准层高超过 屋面积将按底层面积的 2倍算。此前，市规划委规定 :开发商不能通过打通相邻房屋的方式突破套型建筑面积 90平方米的规定。 2月 9日起，重庆市国土房管局严禁商业、服务用房类的商场、商铺、宾馆、写字楼及农贸市场等在预售期间分零销售。同时，商服用房分零销售需取得 房地产权证，分零销售的单元套内建筑面积不小于 4平方米。 完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度，全面、及时、准确地发布市场供求信息，坚持正确的舆论导向。 8月 8日，重庆市政府办公厅转发了由重庆市国土房管局等部门制定的关于调整住房供应结构稳定住房价格促进房地产市场健康发展的实施意见规定重庆市的单位集资建房全面叫停。 * 开发项目可行性研究报告 第 18 页 共 112 页 5. 2006年颁布的建筑规范 国家出台了相关政策规范建筑要求，主要体现在建筑节能及提高住宅性能方面，这些将是未来房地产发展的导向标。 2月 8日，国家建设部起草的建筑节能管理条 例明确提出，达不到节能要求的房地产开发企业将被处以 5万元罚款，情节严重的将被吊销资质。 3 月 1 日起， 住宅性能评定标准 开始实施，其主要 反映的是住宅的综合性能水平，体现节能、节地、节水、节材等产业技术政策，倡导一次装修，引导住宅开发和住房理性消费，鼓励开发商提高住宅性能等 。 （二） 重庆投资环境分析 重庆作为西部大开发的龙头城市， 近年来，经济运行态势良好， 各项经济迅速发展，随着 房地产业政策日趋完善，政府进一步促进经济发展，扩大消费，加大宏观调控力度，整顿市场经济秩序等一系列措施促进经济发展的政策环境下，我市房地产 市场持续升温，房地产经济发展 态 势良好。 目前重庆正处于 跨越式 发展阶段，居民消费能力的不断提高 ， 政府 不断 加大基础设施 的投入， 已完成 “八小时重庆 ”和 “半小时主城区 ”工程为主的基础设施建设 。 重庆市按区域划分为渝中、渝北、南岸、江北、沙坪坝等 13个区，而房地产市场所形成的格局也类似分成几大区域 。重庆市城市总体规划确定的城市发展目标为：力争在 2020年把重庆都市圈建设成为经济发达、社会文明、生活富裕、环境优美、富有历史传统文化和山水城市特色的现代化城市。重庆市城市总体规划确定的城市性质为：重庆是我国直辖市之一 ，国家级历史文化名城，是我国重要的工业城市、交通通信枢纽和贸易口岸；是西南地区和长江上游最大的经济中心城市和* 开发项目可行性研究报告 第 19 页 共 112 页 科技、文化、教育事业中心。 1997 年 3 月，重庆被批准设立为中国第四个直辖市，由此拉开了国家开发西部的序幕。作为西南地区和长江上游地区最重要的中心城市，全国重要的工业基地 、 交通枢纽和贸易口岸，再加上优惠的政策，良好的投资环境以及前景广阔的市场，重庆成为新一轮投资的热点地区，大量的国内 外 资金涌入重庆，寻求投资发展 机会 ，激活了重庆的经济环境，为重庆经济的迅速发展提供了大量的机遇和条件。国际、国内实力雄厚的 财团、公司进入重庆，国内外驻重庆机构代表处的设立以及本地区迅猛发展形成的个人财富，都成为推动重庆房地产产业发展的强大动力。 2007年，重庆获 首 批城乡统筹综合配套改革试验区。 巴南区地处重庆 2500平方公里都市圈南部，该区所辖李家沱组团是重庆主城区基本板块南部新区的重要组成部分。由于巴南区紧邻重庆主城区，地理位置特殊（见图 2被列为 9 大都市发达经济圈之一（渝中区、大渡口区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、南岸区、北碚区、渝北区、巴南区等 9个行政区）。全区具有小城市、大农村、城乡并存、差异较大的特点。区内 西部城市发展已有一定规模，城区交通便利，与重庆中心城市紧密相连，大中型企业较多、工业发达、商贸活跃。 * 开发项目可行性研究报告 第 20 页 共 112 页 图 2南区相对地理位置 （三） 国民经济持续快速增长 直辖 10年以来，重庆市综合经济实力得到了显著提高，在现代工业、农业、交通、通信、商业等方面取得了长足发展，主要经济指标在西部12 个省区中均在前 5 位以内，国民经济步入了持续、快速、健康发展的轨道。 2006 年 重庆 市地区生产总值 (到 元 ，比 2005 年增长 高出全国平均水平 常住人口计算，全市人均2437元 ,比上年增长 综合各项宏观数据指标， 2006 年重庆市经济在保持快速增长的情况下表现出以下特点： * 开发项目可行性研究报告 第 21 页 共 112 页 1. 工业经济平稳增长 2006年全部工业实现增加值 上年增长 规模以上工业实现增加值 长 2. 投资增长逐步回升 2006年全社会固定资产投资 上年增长 建设与改造投资 上年增长 3. 消费市场依旧旺盛 2006 年消费市场延续了去年旺盛势头，全年实现社会消费品零售总额 比上年增长 扣除价格因素，实际增长 消费对经济增长的稳定性贡献逐渐增强。 4. 对外开放继续扩大 2006 年全市对外贸易总体呈现出口增，进口降格局。长 。 5. 财政收支快速增长 2005年全市地方预算内财政收入接近 400亿，达到 比增长 其中一般性财政收入 长 占财政收入比重达到 6. 金融运行总体平稳 金融机构存、贷款总量增长加快。截至年末，全市金融机构本外币存款余额 年 初增长 城乡居民储蓄存款余额 长 本外币贷款余额 长 其中个人消费贷款余额 长 （四） 人民生活水平日益提高 * 开发项目可行性研究报告 第 22 页 共 112 页 经济的不断发展带来了人们生活水平的日益提升。据资料显示 ， 2003年重庆市城市居民人均可支配收入 9921 元，比上年增长 2005年城市居民人均可支配收入突破 10000元，达到 10244元，增长 扣除价格因素实际增长 高于全国平均水平（ 。 2006年，重庆城市居民可支配收入 为 11570元，扣除价格因素实际增长 居民家庭开支分流明显，吃、穿、用消费占总消费支出的比重下降，医疗、交通、教育、住房等消费支出比重普遍上升，城乡居民生活质量日益提高。同时，通过趋势分析可以看到，从 2002年开始重庆市的人均可支配收入进入了高速增长期，而且这种趋势在宏观经济环境的支撑下，将会长时间的维持下去。 图 2单位 :（元） 时间 (年 ) 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 人均可支 配收入 238 8094 9921 10244 11570 增长率 （五） 重庆市城市化进程加速发展 重庆直辖之初 ， 在 3000万人口中有 73是农村人口，城镇化水平只有 27，直辖 以 来年均有近 46万农村人口转化为城镇人口， 2004年底重庆的城镇化水平已经达到 ， 重庆的大城市带动大农村的城市功能已经初步显现。 为力 争在 2010 年城镇化率达到 50，重庆市建委提出：集中力量、重点突破，以大城市带动大农村、增加对区县的经济辐射作用。尤其 是 通过网络化发展、力促都市圈经济先腾飞，以强化都市圈的核心地位带动区县城市经济发展。对此，重庆市建委拟定， 近几 年重点发展中小城市和* 开发项目可行性研究报告 第 23 页 共 112 页 100个重点中心镇；培育发展 100个 超亿元强镇 ，建立 40个区县 特色工业园区 。 下表为重庆市 2000年 表 2000年 2010年城镇化进程 等 级 城镇名称 城镇人口规模（万人） 2000 年 2005 年 2010 年 主 城 区 都 市 圈 渝中区 60 560 九龙坡区 (含西彭 ) 北区 (含鱼嘴 ) 岸区 (含长生 ) 坪坝区 (含西永 ) 渡口区 碚 16 18 22 巴南区（渔洞） 12 5 渝北区（两路） 10 11 12 蔡家 2 3 4 界石 2 一品 2 小计 19 城镇人口 617 全市总人口 180 3228 城镇化率（ %） 2010年，全市城市化水平 将 达到 50 ， 形成长江上游地区可持续发展的现代化城市 （ 镇 ） 群，各城市间由快捷通畅、各种运输方式有机衔接的区域交通网络连接；城市空间布局合理有序，城市规模适度，城市环境大为改善；城市的发展为农村经济发展腾出更广阔的空间，城乡差别大大缩小。 * 开发项目可行性研究报告 第 24 页 共 112 页 二、项目建设必要性 （一） 巴南区城市化进程的需要 巴南区 的经济社会发展还不平衡，主要表现在郊区发展相对滞后，城市化水平低，且明显滞 后于工业化和经济发展水平；经济结构雷同、单一，基础设施和社会服务设施尚不完善；卫星城发展比较缓慢，缺乏吸引力。目前， 与九龙坡隔江而望，与南岸区南坪紧紧相连的李家沱老城区与南坪在城市发展上尚未连成一体，极大的影响了重庆南部主城区的形象，限制了巴南区的整体发展和主城区的向外扩张。 重庆市 在迈向现代化国际大都市的进程中，肩负着加快郊区农村工业化和城市化的历史重任， 主城周边区县新城区 的建设和发展是必不可少的重要环节。加快 主城周边区县新城区 建设是实现 重庆市 市郊区农村工业化、城市化和现代化的重要途径，是有效吸纳农村剩余 劳动力，分流城市就业压力，增加农民收入，带动农村投资，启动农村市场，促进农村经济和社会发展的重大战略。 * 项目 的 建成 ，是重庆城市多中心化及北移东下发展战略的有益补充，对重庆西南片区的城市化进程起到至关重要的作用，最终成为重庆南北城市发展的重要平衡点。此外， *项目的成功实施，将大大加快重庆南部新城的建设步伐，提高城市化水平，同时也将为项目所在地巴南区乃至全市带来巨大的经济效益和社会效益。 （二） 巴南区城市功能完善的需要 * 开发项目可行性研究报告 第 25 页 共 112 页 由于 经济高速发展，增长能量的释放，城市形象、经济拉动的需求等原因，当前新城 的 建设逐渐成为一股潮流。建设新城以分流老城、减少环境压力、促进发展逐渐成为业内人士的共识 。随着 经济的高速增长，使得新的城市功能和传统的城市功能在发展空间上不断 叠置 ，城市内部结构及土地利用现状日渐构成了发展的约束。这种结构性门槛对于城市整体发展的负作用是显而易见的：一是拆迁补偿费用占总投资的比重越来越大；二是城市财富的大量破坏和浪费 ； 三是高涨的地价使市中心区各种产业的经营成本增加。 巴南区通过最近十几年的 经济高速发展，增长能量集聚过多，结构门槛日益凸现，如 鱼洞 中心城区人口密度过大，公共绿地匮乏、传统街区破坏 、交通拥堵、旅游资源萎缩、整体居住环境质量 上升压力大 、街道与建筑景观渐失特色而流于庸俗化等 。 在区域一体化趋势中， 巴南区为了完善和发展其城市功能，必须 置身于城镇群中寻求发展空间， 例如 上海通过面向长三角的城市空间结构战略性调整，真正实现多中心、多轴的发展，构筑整体的、更开放的空间系统。而其他城市则纷纷主动承接和放大上海 的辐射作用 。 针对目前巴南地区人口较集中、居住房屋密集、道路狭窄、园林绿化稀少、居住条件较差、市政基础设施落后等现状，公司从商品房的适应性能、安全性能、耐久性能、环境性能和经济性能进行综合分析，开 发位于巴南区鱼洞街道 107大江转盘长江大桥及 3号轻轨站处的 *项目。该项目将极大地增强区域的居住、交通等综合功能，缓解交通压力，完善* 开发项目可行性研究报告 第 26 页 共 112 页 城市功能、优化道路布局结构，创建良好生态环境、打造生态居住小区，完备各项配套设施及市政基础设施。 综上所述， *项 目的推进实施，对于加快西部房地产健康、稳步发展，构建和谐社会主义社会、提升地方政府形象，拉动主城东南部经济、促进地块增值、推进基础设施建设、保护生态环境、完善城市功能等方面都具有重要推动作用和典范意义。另外，根据对本项目所在地的房地产市场宏观调查分析及其 所处背景环境的论证研究，本项目的开发建设具有较大的必要性。 第三章 市场预测 重庆直辖以来，面临着加快发展的一系列重大历史机遇，也为房地产业快速发展注入了新的生机和活力。重庆房地产业目前面临四大历史机遇：一是西部大开发为加快重庆的城镇化提供了重大的机遇，也对房地产业发展形成了有力的推动；二是三峡移民的机遇。百万移民中有 85%在重庆，大规模移民搬迁，一大批县城、城