某城中村改造项目可行性研究报告

目 录 1、总 论 . 5 目概况 . 5 目业主简介 . 6 制依据 . 6 要研究结论 . 7 要技术经济指标 . 8 2、 南岸区经济社会现状及发展战略 . 9 区经济社会发展现状 . 9 岸区 “十一五 ”规划纲要（节选） . 11 3、项目背景及建设必要性 . 17 目建设背景 . 17 目建设必要性 . 21 4、土地市场分析预测 . 23 国房地产市场宏观经济分析 . 23 庆经济及城市建设发展 . 27 庆市房地产市场概况分析 . 32 庆市主城区房地产市场分析 . 40 庆市土地市场分析 . 43 庆市房地产业发展前景分析 . 48 庆市主城区土地市场预测 . 49 目土地开发的优势 . 50 地价格测算 . 51 5、建设内容及建设规模 . 58 设规模 . 58 设内容 . 58 6、建设地址及建设条件 . 58 设地址 . 58 设条件 . 59 地整治方案 . 59 状概述 . 59 地整治原则 . 60 治方案 . 60 房拆除 . 61 8、环境保护 . 63 工对环境的影响 . 63 营 对环境的影响 . 63 境保护措施 . 63 9、征地拆迁及安置 . 65 本情况 . 65 地拆迁费用测算执行的文件标准 . 65 偿安置方案 . 66 迁安置费用测算 . 68 10、组织机构与人力资源配置 . 70 织机构 . 70 力资源配置 . 70 11、项目进度计划及招标方案 . 71 施进度 . 71 标方案 . 71 12、 投资估算及 资金筹措 . 71 资估算 . 71 金筹措 . 73 13、经济效益评价 . 77 价依据和原则 . 77 价假设 . 77 础数据 . 77 本估算 . 77 发收入测算 . 78 务评价报表 . 79 利能力分析 . 79 款偿还能力分析 . 79 确定性分析 . 80 价结论 . 80 14、社会评价 . 80 会影响分析 . 80 适性分析 . 81 会风险分析 . 82 价结论 . 82 15、 项目风险评价 . 82 要风险因素 . 82 范和降低风险的对策 . 83 16、 结论与建议 . 84 论 . 84 议 . 84 *城中村改造项目可研报告 重庆汇丰国鸿工程咨询有限公司 5 1、总 论 目概况 项目名称： *城中村改造项目（下称本项目） 项目性质： 城中村改造 项目业主 ： * 建设地址： *二塘村牟家咀、沙湾沱、水井湾、西家磅、大屋基、门闩丘等片区。 业主地址： 重庆市南岸区南坪街道南坪东路 2号 13楼 法人代表 ： 王伟 建设规模及建设内容 *征地 拆迁整治土地面积 ，完成红线范围内的全部 征地 拆迁安置工程、旧房拆除工程、土地整治工程。 投资估算 项目总投资为 元，其中工程费用 元，占总投资的 工程建设其它费用 元（含拆迁安置费 元），占总投资的 基本预备费 元，占总投资的 建设期利息 元， 资金筹措 项目总投资为 元，资金主要由两个来源渠道： 一是项目业主自筹 总投资的 二是商请银行贷款 总投资的 重庆汇丰国鸿工程咨询有限公司 6 项目建设周期： 24个月 。 目业主简介 *成 立 于 2008年 5月 27日 ,该公司成立的背景是在重庆市加大 城中村 改造，提出按照“一个主体、三个捎带”的方式 ,对主城 城中村 全面改造。即除 786 万平方米的“主体” 城中村 外 ,还将“捎带”改造违章建筑、内环范围的“城中村”、按规划红线需要与“主体”部分一并拆迁的 1969年底以后建成的房屋的方针政策下 建立的，同时重庆市 2008年改造 的重点 ,主要是房屋安全隐患突出地区、主城两江四岸、城市主干道两侧、轻轨沿线和重要节点，该公司正是为了实施重庆市 城中村 改造的进程，加快南岸城市整体规划和发展的步伐而成立的 。 *成立于 2008年 5月 27日 ,注册资本 20000万元人民币，其中现金出资 6000万元已到位，剩余 14000万元为实物出资，注册资本金已经重庆金汇会计师事务所出具验资报告确认。 2009 年 9月，注册资本增资为人民币 50000万元，实际到位资金为21000万元。 *为有限责任公司，主营业务为房地产开发；房屋销售、租赁；土地整 治；物业管理；从事建筑相关业务（取得相关行政许可后） 。 制 依据 1、 重庆市城乡总体规划（ 2007 2020 年） 2、 投资项目可行性研究指南 3、 国家计委、建设部关于印发建设项目经济评价方法与参数的通知 第三版 4、 重庆市 08 定额 5、 重庆市人民政府令（ 1999年）第 53 号令 6、 重庆市人民政府令（ 1999年）第 54号令 7、 重庆市人民政府令（ 1999年）第 55号令 8、 重庆市人民政府关于调整征地补偿安置政策有关事项的通知 渝府发 200845号 9、重庆市南岸区人民政府关于贯彻落实 征地补偿安置政策调整有关事项的通知南岸府发 2008 131号 10、 重庆市人民政府 办公厅关于开展主城区内环高速公路范围内城中村改造工重庆汇丰国鸿工程咨询有限公司 7 作 的通知（渝 办 200938号） 11、 关于主城区城中村改造工作的会议纪要 （ 2009 12、重庆市 国土房管局关于南岸区调整城中村改造实施地块的报告 （ 渝国土房管文 2009351号 ） 13、 重庆市 人民政府关于 *储备国有土地使用权的批复 （ 渝府地 2009804号） 14、重庆市南岸区人民政府关于同意南坪镇二塘村牟家咀村民小组规划建设项目征地拆迁补偿安置 方案的批复 15、 委托方提供的其他资料 要研究结论 *城中村 改造 工程的实施，符合 “314” 总体部署的要求，符合重庆市关于打造 1小时经济圈 和“宜居重庆” ，发挥重庆主城核心区的引领带动作用，促进统筹城乡区域协调发展的总体战略。通过项目的实施，将带动南岸区城市发展，改善城市形象及风貌，提升土地利用价值，对于加速城市化进程，提高当地居民生活质量，推进地区经济发展，促进社会稳定具有突出意义，满足我市宏观经济政策和城市规划的要求，项目实施是必要的。 项目主要建设内容为 *征地 拆迁整治土地 面积 成红线范围内的全部 征地 拆迁安置工程、旧房拆除工程、土地整治工程 ；项目主要工程投资为 征地拆迁安置，通过认真细致的摸底调查工作，掌握了基本情况，制定出较细致的补偿安置方案，土地整治工程建设内容单纯，建设条件具备，项目业主经验丰富，易于推进实施；受国家土地政策的影响，目前我市土地供应较为紧缺，市场需求量极大，土地以高于项目预测价格出让的可能性较高，市场风险不大；项目总投资为 元，主要依靠银行贷款及业主自筹；经济分析表明，项目主要指标满足财务评价的要求，经济上可行；社会评价表明项目对社 会的影响效果良好，与地区适应程度高，社会风险较小，百姓欢迎，政府支持，社会效益较好。项目实施具有较好的可行性。 本报告通过对项目全面的综合测算分析，供政府相关审批部门及银行进行决策参考。 重庆汇丰国鸿工程咨询有限公司 8 要技术经济指标 表 1 1 主要技术经济指标 序号 指标名称 单位 指标 备注 1 建设规模 中村 改造 亩 成 征地 拆迁安置及土地整治 出让地 亩 其中： 纯 住宅用地 亩 商住用地 亩 纯 商业用地 亩 可出让地 亩 路及绿地及公共服务设施 2 投资数据 投资 万元 中：工程费用 万元 土地费用 万元 其它费用 万元 基本预备费 万元 建设期利息 万元 3 融资数据 主自筹 万元 行贷款 万元 4 财务数据 10% 地开发总成本 万元 地开发总收入 万元 其中税费返还 地开发利润 万元 部投资回报率 % 平均投资利润率 % 部投资回收期 年 重庆汇丰国鸿工程咨询有限公司 9 序号 指标名称 单位 指标 备注 务内部收益率 % 务净现值 万元 款偿还期 年 款偿还比 2、 南岸区经济社会现状及发展战略 区经济社会发展现状 南岸作为重庆市主城区的重要组成部分，依山傍水，仰拥 “ 山城花冠 ” 南山，俯临滚滚长江，山水园林特色显著，是以城市为主的都市工业区、中央商务区、国际会展区、风景旅游区和对外开放的 “ 窗口 ” 。全区幅员面积 成区约 7个街道、 7个镇，总人口约 69万人。重庆市经济技术开发区（南区）、重庆市中央商务（南部）开发区以及重庆市国际会展中心位于辖区内。 南岸区有石板坡长江大桥、鹅公岩长江大桥、菜园坝长江大桥与渝中区相连，大佛寺大桥与江北区相连，渝黔高速公路横穿境内，朝天门大桥（连接江北区）即将竣工，交通十分便捷。区内有南山公园、 “ 一棵树 ” 揽胜亭等 70 多处自然景观，黄山陪都遗迹、慈云寺、文峰塔等 90 多个人文景观及道观古寺为主的宗教文化等，旅游资源优势突出；南岸区有重庆邮电学院、重庆工商大学、重庆交通学院、重庆教育学院等 4所高等院校以及 9所国家省部级科研机构，科研实力雄厚，智力资源丰富；南滨路沿线经济带集休闲、观光、购物、餐饮为一体，已经成为重庆市最具有代表性的城市建设展示 “ 名片 ” 。 进入新世纪，南岸区根据不同区域天然禀赋各异和非均衡发展的现状，创造性地提出打造七大经济板块 ” 的构想：茶园新城区通过第二产业带动第三产业的发展，打造成为城市功能完备的综合性新城区；重庆 区）是重庆市未来中央商务区的重要组成部分之一，定位为中央商务功能配套区；南滨路沿线区域大力发展商业、餐饮业、房地产业，打造成为社会活动的迎宾道、经济发展的增长带、文化建设的风重庆汇丰国鸿工程咨询有限公司 10 情街；南坪商务圈以会展经济为龙头，大力发展商业 ，打造医药、建材、家居、汽车等其他专业市场的物流平台；长江广阳岛以其独特的生态环境和区位优势将打造成为国家级旅游健身休闲度假区；江南大学城的功能定位为全区经济社会发展的产研结合平台，构筑高等教育产业高地；南山生态带以合理利用生态环境为出发点，整合旅游资源，突出生态、环保及绿化的特征，发展都市风景旅游胜地。经过近几年的建设，南岸区的七大经济板块建设已经初具规模，并正在全面加速推进建设。 南岸区将紧紧依托板块经济发展 “ 园区经济、会展经济、城建经济、总部经济、旅游经济 ” 等五大经济业态，吸引注意力、汇聚生产力、增 强竞争力、形成辐射力，着力打造 “ 实力南岸、品牌南岸、绿色南岸、诚信南岸 ” 品牌，实现建设都市强区的发展目标。 2008 年，南岸区坚持以科学发展观统揽经济社会发展全局，紧紧抓住 “ 统筹城乡综合配套改革试验区 ” 和 “ 一小时经济圈 ” 发展战略机遇， 按照市委、市政府提出的“五个重庆”建设目标， 着力提高经济增长质量和效益，全区经济呈现持续、健康、快速发展的势头。经济发展速度加快、质量提高、后劲增强、发展协调，人民生活进一步改善，社会事业全面发展。 2008年，全区实现生产总值 可比 价格计算，比上年增长 是 1996年以来增幅最高的一年。 实现全部工业总产值 比增长 其中规模以上工业总产值 元，同比增长 比增长 实现全社会固定资产投资 比增长 实现城市居民人均可支配收入 15730元，同比增长 农村居民人均纯收入 7196元，同比增长 重庆汇丰国鸿工程咨询有限公司 11 2008年 地方预算内财政收入完成 长 长 实现社会消费品零售总额 比增长 岸区 “十一五 ”规划纲要（节选） 1、总体思路 按照科学发展观和构建和谐社会、资源节约型社会、环境友好型社会的要求，调整结构、整合资源、 扩大开放、跨越发展，以经济板块为载体，以培育和壮大五大经济业态为途径，以三次特色产业为重点，以打造 “ 两地两区一中心 ” 为支撑，以推进政府服务化、产业现代化、城区功能化、城乡一体化、环境生态化为核心，早日实现南岸区 “5 年打基础， 10年建框架、 20年全面实现 ” 战略目标中的第二阶段目标。 2、发展目标 （ 1） 总体目标 到 2010年，经济总量超过 200亿元，年均增长 14%，人均地区生产总值突破 3000美元，全面建设小康社会取得阶段性成果，建成全国文明城区和都市强区、和谐南岸框架。 （ 2）具体目标 南岸区围绕建成全国 文明城区和建设和谐都市强区的总体目标，根据各领域发展基础和态势，按照 “ 三步走 ” 战略目标要求，力争到 2010 年，基本建成 “ 两地两重庆汇丰国鸿工程咨询有限公司 12 区一中心 ” 。 新型工业高地 依托在区科研院所，重点发展茶园工业园、长江工业园和茶园工业园 b 区（东港园）。到 2010 年，初步建成 “ 新型工业高地 ” 框架，工业总产值达 500 亿元，高新技术产品产值占工业总产值 25%，工业经济总量、质量和效益位居都市发达经济圈前列。 科技教育高地 依托区内 “ 一城、两站、六校、十一所 ” 资源和完善的基础教育平台，发挥科教优势，进一步巩固 “ 全国科技进步先进 区 ” 、 “ 全国科普示范城区 ” 的成果。到 2010年， r&d 支出占 比例达 上，人均受教育年限达 12 年，初步建成重庆有影响的科技教育高地。 都市生态休闲旅游强区 充分发挥沿江都市旅游核心区、南山观光休闲区、广阳岛旅游休闲度假区和长（生）迎（龙）广（阳）都市生态农业旅游区等四大旅游功能区的优势，深入打造 “ 吃在南岸、住在南岸、旅游在南岸 ” 品牌。到 2010年，旅游收入达 30 亿元，建成重庆都市生态休闲旅游强区。 现代化山水园林城区 依托南岸区 “ 一江、一岛、一园、两山 ” 的优势和市级山水园林城区的良好基础，进一步协调山、水、林、人共生共荣关系。到 2008 年，建成国家级山水园林城区。 江南商务中心 加快建设重庆中央商务区南区和南滨路 断完善南坪商务圈和茶园新城区的城市功能，提升南岸城市形象，凸显南岸会展、商贸优势。到 2010 年，初步形成以会展经济、总部经济和商贸、物流业为主的重庆江南商务中心。 加强经济板块建设，促进产业集聚与区域协调发展（节选） 1、 南滨路 范 围：南岸区域内沿长江滨江路段约 54公里。 功能定位：都市旅游休闲观光经济带。 发展重点：旅游 经济、城建经济、总部经济，重点建设集高档商住、写字公寓、酒店餐饮、沿江特色文化旅游、都市休闲观光于一体的南滨游憩商务区（ 重庆汇丰国鸿工程咨询有限公司 13 发展目标：建设成为重庆市第一滨江大道、中国人居环境范例、国家星级景区、重庆市 范区。 重大项目：滨江路三、四、五期新建续建、王家沱旅客码头、融侨旅游码头等水上码头及其配套基础设施建设、滨江路堤防建设、综合管网建设、商贸设施建设、喜来登酒店、江岸风情公园、旧城改造及商品房建设、旅游休闲设施建设、体育设施建设和人居配套服务设施建设等工程。 3、重庆中央商务区南区 范 围： 朝天门大桥以东、长江以南、弹广公路以北，共 11平方公里。 功能定位：重庆市中央商务区配套服务区。打造重庆滨江 “ 总部经济 ” 和“ 休闲商务 ” 带，形成与解放碑、江北城互为补充、差异发展的格局。 发展重点：以总部经济和城建经济为重点，形成具有高度成长性的经济 “ 引擎 ” 和中介机构、高级酒店、写字公寓聚集区。 发展目标：与解放碑、江北城构成重庆中央商务区 “ 金三角 ” ，建成现代人文理念的中央商务区。 重大项目：盘龙大道、社会事业和市政配套设施建设、朝天门长江大桥、美心国际网球中心、大佛寺立交、通 信交换局建设、重庆市监狱迁建、旧城改造等工程。 育和壮大五大经济业态 1、 优化产业结构 （ 1）农业高效化 遵循 “ 突出特色、优质高效 ” 的原则，按照面向市场、依靠科技、提高效益、富裕农民的要求，加快农业和农村经济结构调整，走过渡快、效益好、反应灵活的都市农业发展道路。 调整粮经种植比例，发展花木、观赏鱼、 “ 生态型农家乐 ” 等都市特色农业。健全农村社会化服务体系，扶持和培育农产品加工、批发市场、贸易组织三类龙头企业，发展农村专业合作社、综合服务社，提高农业产业化、商品化和现代化程度。 （ 2）工业新型化 以园区为载体，以优化结构为主线，以提高质量和效益为目标，加快技术改造和技术创新，鼓励和引导在区企业争创，努力构筑 “ 新型工业高地 ” 。到 2010 年，新增 5户重庆 50强企业、 5户产值超 10亿元和 10户产值超亿元企业。 重庆汇丰国鸿工程咨询有限公司 14 做大做强机械工业 以汽摩整车及交通零部件、数控机床、仪器仪表、建筑机械、国防装备等行业为重点。走生产经营规模化、自主研发专业化、资本构成多元化、企业组织集团化和产品市场国际化的现代产业发展道路。坚持引进技术与自主创新相结合，不断增强技术研发能力，推进产业协作配套，改进生产工艺流程 ，增强系统集成能力，提高产品科技含量，促进机械工业由 “ 数量扩张型 ” 向 “ 质量效益型 ” 转变。 加快发展医化工业 进一步调整优化产业布局，搞好资源整合和产品升级，重点研究开发拥有自主知识产权的一、二类新药，积极培育一批以医药、精细化工为重点的企业集团，形成医药、化工产业群，不断扩大规模、提高效益。 大力发展轻纺工业 以大型企业为龙头，扩大规模、做响品牌，培育和带动一批有广阔市场前景的“ 专、精、特、新 ” 中小劳动密集型企业；重点发展纺织、烟草、食品、服装、制鞋、包装印刷等行业。 择优发展建材工业 以新型建 材资企业为龙头，以优质、节能、节地、节水、环保为核心，加快新型建材的开发和生产，限期淘汰落后工艺与产品，实现与能源、资源和建筑等相关产业的协调发展。 着力发展高新技术产业 依托区域科研比较优势，努力在电子信息、生物医药、环保、光机电一体化和新材料等领域实施一批重大产品开发和产业化项目，重点推进新产品、新技术产业化。加快完善技术创新体系，推进研究开发、资源共享、成果转化等要素市场建设。 （ 3）三产规模化 大力发展金融、商贸、房地产、物流、社区等服务业，深入打造 “ 吃在南岸、住在南岸、旅游在南岸、会展在南岸 ” 品牌，全面提升服务业整体发展水平。 金融业 以重庆中央商务区南区和南坪商务圈为重点，大力引进金融机构，努力形成具有一定辐射能力的金融机构聚集区。充分发挥资金集聚和辐射的规模效应，做强金融产业，做大金融市场。建立和完善信用担保体系，理顺融资渠道，夯实融资平台。 商贸业 重庆汇丰国鸿工程咨询有限公司 15 以南坪商务圈、重庆中央商务区南区、南滨路为重点，以大型商贸企业为主体，以大型购物广场、综合百货公司、商业步行街、特色专卖店和连锁店为依托，以商业业态调整为主线，加快十大专业市场建设，着力打造 “ 六大中心 ” ，优化 “ 一片五街 ” 餐饮发展格局， 积极培育旅游商品市场，大力发展会展配套服务。 房地产业 在南滨路、重庆中央商务区南区、南坪商务圈和江南大学城，结合旧城改造，以中高档小区、写字楼、学生公寓