某某旅游景点国际酒店公寓可行性研究报告

秦皇岛黄金海岸“爱琴海国际酒店公寓” 可研报告 第一部分：概要 第二部分：项目 一 区位 二 环境 三 政策 四 土地 五 资源 六 配套 七 主题 八 人群 九 建筑 十 装修 十一 功能 十二 管理 十三 营销 十四 前景 第三部 开发商 目 录 第一部分：概要 一、项目名称 “ 爱琴海 ” 国际酒店公寓 二 、 项目性质 独立式产权酒店公寓 三 、 项目定位 引领 “ 国际海岸建筑 ” 文化特色 ， 世界一流建筑旅游地产 ，中国海岸线标志性建筑 。 中国唯一沿海五星级爱情主题酒店公寓 ， 创立中国乃至世界爱情酒店公寓知名品牌 ， 超越海南 “ 天涯海角 ” ， 成为新时代“ 爱情朝圣地 ” 、 “ 爱情博物馆 ” 。 区别于商务酒店的 “ 休闲酒店公寓 ” 的典型代表 ， 大北京地区集养生居住 、 疗养度假 、 休闲商务 、 海边婚礼 、 婚筵 、 婚纱基地 、 投资保值功能于一体 ， 唯一具有直升机 、 游艇俱乐部等项目的高档酒店公寓 。 中国背靠大海 ， 真山真海的稀缺收藏型项目 。 四 、 项目概况 1 、 项目位置： 秦皇岛黄金海岸二经路与四纬路交叉口 ， 北京电视台度假中心隔壁 ， 距海岸 100米 。 、 项目体量： 建筑面积 10万平方米 、 项目性质： 酒店公寓 高档观海公寓 、 土地面积： 其中 1万平方米为绿化用地 。 、 项目进度： 交清规划配套费用即可办理规划证 、 开工证等 ， 计划 2006年 8月销售 ， 销售期一年半 ， 建设期二年 五 、 公司概况 公司名称：北京东方求然房地产开发有限公司 融资主体：秦皇岛求然房地产开发公司 （ 该项目所属的项目公司 ） 公司地址：北京朝阳区东大桥路 8号尚都国际中心 2506 2507 法人代表：张鹏飞 第二部分：项 目 一 区位 中国北方海岸继青岛 、 大连后的新兴城市 津京两小时都市圈唯一出海口 首都唯一海岸线 京沈 、 秦京 、 秦津高速公路交汇处 历史文化名城秦皇岛辖区 红色旅游区北戴河全国知名品牌区域 秦皇岛园林式 、 生态型 、 现代化海滨城市定位展示区 二 环境 本项目依托秦皇岛海岸优势， 充分挖掘了滨海建筑的稀缺性和珍贵性。 首都的海 如果我们给秦市海岸一个最精准的定义的话，他应该叫做首都的海岸线，中国的海岸线很多，但是对应于首都仅此一个，这是离首都海岸线中最近的一个。 首都海岸线是一个什么概念？凡属首都，如果他濒水不是太远，总会对应一个海岸线，蓬勃的发展，作为首都休闲度假用地的功能。 而对中国来说，这个首都海岸线功能就显的尤为重要，因为我们的北京是一个强势首都，强势首都有两个概念，第一个概念是国家所有的各个部门都集中在北京，国外不是这样，哪怕是最重要的中央情报局并不是在华盛顿，而是在荷兰，他的首都功能分成两个城市，但是在中国，所有的政府部门，都是集中在一个首都的，这是一个强势首都；同时，首都又是北方的经济中心，甚至是东北亚的经济中心，人口规模将来达到 1800万人口，对于这样的大城市，再加上他是强势首都，人口相对偏高端，这些人口所需要的居住环境是可以想象的。 总之，最突出的定位，叫做首都的海岸线，如果我们说他是一个海的话，首先是首都的海。 北方的海 这个首都的海不同于其他城市的海 ， 并不是所有大城市的海都具有重要价值的 ， 上海也靠近海岸线 ， 但他并没有太高的价值 ， 看中国的地形图 ， 江苏的连云港以南 ， 福建的海岸线以北 ， 基本上沿海都是滩涂 ， 滩涂不适宜居住和度假 ， 只适合于海岸线搞养殖 。 我们这个地方之所以有潜力 ， 是因为他是北方的海 ， 是山与海交界的地方 ， 这种非常钢性的海岸线是景观最好 ， 又适合居住的地方 ， 所以除了是首都的海之外 ， 还是北方的海 ， 北方的海有北方海的气魄 ，硬朗的精神 。 有人说 ， 北方的海季节性太强 ， 大家要明白 ， 这个季节性强再不同的时代下会有不同的价值 ， 处于观光时代的时候 ， 季节性太强并不是好事 ， 只有短短一段时间适合观光 。 如果我们把他逐渐过渡为一个酒店公寓 ， 当他由一个观光状态进入到度假状态的时候 ， 就变的完全不一样 ，观光讲究的是到此一游 ， 看到多少东西就好了 ， 但是度假不同 ， 度假是一种体验生活 ， 对于体验生活来说 ， 他更希望体验到一年四季都有不同的感受 。 有这样一首诗 ， 春有花 ， 夏有月 ， 秋有凉 ， 冬有雪 ， 若无闲事挂心头 ， 便是人间好时节 。 当人们从一个有钱无闲的状况 ， 逐渐过渡为有钱有闲的状况 ， 度假物业会变的越来越值钱 ， 四季多变将成为很好的资源 ， 这就是我们说的北方的海岸价值 。 历史的海 秦皇岛是世界上少有的因人而著名的城市 ， 自古名人栖居 ， 20多位帝王 、 无数文涛武略者在此留下诗赋篇章 ， 这里面还是历史的海岸价值 ，中国眼中的风景和西方人眼中的风景是不一样的 ， 中国人眼前的风景一定要是情境 ， 人与客观景象的互动 ， 对于中国人来说 ， 只是一块石头 ，这个是不够的 ， 如果这个石头是当年曹操写下诗篇的地方 ， 这个地方就变得很有价值了 ， 也就是我们说的 ， 中国人看景观必须有说法 ， 尤其是有历史的说法 ， 这个角度来说 ， 秦市的景观是历史的海 ， 中国的海岸线很长 ， 但是真正拥有历史的海岸线不多 ， 是跟某一项历史时间相结合的 。 有市场的海 秦皇岛内有 126公里海岸线 ， 是环渤海海岸线蓝色经济带上的一颗钻石 ， 它是环渤海海岸仅有两处拥有天然沙滩的城市之一 ， 有很大的可开发价值 ， 其他地方均是盐滩和泥滩；秦皇岛是环渤海经济圈的中心城市北京的唯一出海口 ， 几小时城市圈内有北京 、 天津 、唐山 、 沈阳 ， 坐拥 3000万城市人口市场 ， 横跨关内关外 ， 市场辐射半径长短自如 ， 地理优势无以复加 ， 丰富资源近在咫尺 ， 具有世界上独有的区位优势 ， 既得近海开放之势 ， 更占京津辐射之先 。 从市场的海、首都的海，北方的海、四季的海，再到历史的海来看，都将是一个具有极高的升值潜力的滨水海岸线，能在这上面建筑一个房子，将是非常优良的资产，在秦皇岛黄金海岸，项目依托独特海岸优势，开创国内唯一爱情主题五星级酒店公寓，独特的自然环境和人文价值，注定将成为中国海岸的标志性建筑，成为国际海岸新亮点。 三 政策 五星级酒店公寓在当地是空白 ， 从经济效益上讲为本地拉动了旅游市场 ， 从社会效益上讲 ， 这是一个形象工程 ， 是一个标志性建筑 ， 是一个大品牌 ， 是地方和企业能够达到双赢的项目 ， 因此地方政府将不遗余力的支持 。 政策有较大弹性空间 ， 有一系列的优惠政策出台 ， 市 、 县 、局领导大力支持 ， 可以说是一路绿灯畅通无阻 。 面对如此稀缺的土地资源 ， 面对如此庞大的旅游市场 ， 把本项目做准 、 做精做出特色与世界酒店公寓业接轨 ， 创中国酒店公寓品牌是我们的根本目的 。 中国旅游酒店业正遇到千载难逢的发展机遇 ， 国际酒店知名品牌虎视眈眈盯着中国这个大市场 ， 一旦世贸准入将大举进军 ， 中国还没有真正与这些大品牌抗衡的力量 ， 新涌现的高档酒店公寓物业因前景无限将得到国家的重点培育 。 四 土地 秦皇岛黄金海岸最后一块距离海岸线 100米的极品土地 ， 海岸没有建设用地指标 ， 拿地很难 。 本地块是九十年代的国有资产 ， 经剥离 ， 经国务院非金融领导小组批复 、 经法院宣判 、 执行而得 ， 即便历史遗留地块不止此一块 ， 但在国家严格控制海景资源私家占有的情况下 ， 我们已将稀缺土地资源私有化 ， 并将土地性质改变 、 土地年限延长 、 容积率提高 、 建筑密度分担等项目硬伤问题解决 ， 这是其他项目很难办到的 。 五 资源 1 世界的海 世界的海岸线总长 世界人口 60多亿 ， 每个人均摊以微米计 ， 世界可利用海岸线少 ， 加之大量已利用的海岸线 ， 仅存的有可开发价值的更少 ， 在世界大气候的影响下 ， 造成了海岸线的异常稀缺和珍贵 ， 凡可利用的海岸线上 ， 总有国际级海滨酒店矗立 ， 阿拉伯海畔海滨城市迪拜拥有世界上唯一七星级酒店 泊瓷 ， 澳大利亚沿海的国际级酒店世界闻名 ， 位于印度洋西部的巴厘岛 ， 从二星级酒店到五星级酒店随处可见 ， 塞舌尔是非洲东海岸上的一个名不见经传的岛国 ， 但却拥有着 2座世界上最昂贵的天价酒店 ， 香港黄金海岸酒店环视南中国海 ， 是全港唯一位处海滩旁的五星级度假及会议中心 ， 太平洋沿岸 、 夏威夷群岛 、 印度洋 、 地中海 、 大西洋 ， 星级酒店靠近海洋遍地开花 ， 现存海岸可利用土地资源所剩无几 ， 内陆各世界著名大酒店也纷纷把眼光转向海岸 在可利用的海岸线上 ， 正在上演全球范围内的海岸争夺战 。 2 中国的海： 中国 ， 大陆海岸线 18000公里 , 环渤海海岸线 5800公里 ， 其中真正城市海岸线 100公里 ， 城市生活海岸线 30公里 13亿人向往的海岸 ，仅有 30公里可被生活利用 ， 聚焦海岸线 ， 这是一个属于 13亿人口的蓝色梦想 。 人口趋海移动是全球性问题 ， 海滨住宅的大量开发 ， 使得天然海岸线日益减少 ， 而人们滨海置业的热情却不断高涨 。 3 环渤海： 环渤海经济圈 东北亚经济圈中心地带 ， 中国欧亚大陆桥东部起点之一 ， 也是中国东北 、 华北 、 西北三大区域的交汇点 ， 具有独特的地缘优势 ， 是中国及世界城市区 、 工业区和港口区最密集地区之一 ， 中国第三个区域性经济增长区 ， 在中国未来经济发展中会扮演更重要的角色 ， 例如第四代胡氏政府代表作：滨海新区 。 环渤海海岸多为内海 ， 利用率低 ， 仅有大连和秦皇岛两地 ， 而秦皇岛的地理位置应该优于大连 。 4 秦皇岛的海： 秦皇岛是第一批 14个沿海开放城市之一 ， 其海岸共分五个区 ， 山海关区 、 海港区 、 北戴河区 、 南戴河区 、 黄金海岸 。 山海关 ， 多为工业港口 ， 缺乏度假意味；海港区 ， 主要行政区域 ， 喧哗闹市 ， 不适合度假休闲；北戴河 ， 因中央度假安全原因 ， 限高 6层 ， 不具备开发高档项目的先决条件；南戴河 ， 可开之地早已紧缺 ， 现状凌乱 、低水平开发；黄金海岸 ， 计划为未来秦皇岛行政区 ， 政府所在地 ，秦皇岛最后一片热土 ， 南起滦河口 ， 北至南北戴河 ， 海岸线全长 可同时容纳 30万人海浴 ， 为国家级海洋风景保护区 ， 这儿沙细 、 滩缓 、 水清 、 潮平 、 林密 、 鸟多 ， 是最佳的海水浴场 ， 北京人对黄金海岸情有独钟 ， 是京城游人扎堆的地方 ，远远超过北戴河 。 六 配 套 旅游地产是依托或者创造旅游资源 ， 在规划设计 、 开发建设 、 项目策划 、 营销管理等各个环节注入旅游业元素 ， 其开发项目全部或部分实现了旅游功能的房地产开发运营模式 。 配套是旅游地产项目的基石 同样的土地 不同的配套 会有天壤之别 。 1 城市配套 秦皇岛是国家 4 历史悠久 、 风光绮丽 ， 拥有众多的自然景观和历史名胜 ， 是我国北方终年不冻港 。 秦皇岛海岸线长达 124公里 ， 沙滩柔细 ， 海浪平缓 ， 是理想的海滨浴场 。 北戴河 、 南戴河均为驰名中国的旅游胜地 、 历史文化名地 。 日益成熟和完善的市政配套 、 旅游城市服务配套等 ， 成为巨大的可借用的资源优势 。 本项目距京沈高速公路口 20分钟路程 ， 两三个小时城市圈内包容北京 、 天津 、 唐山 、 沈阳等大城市；由秦皇岛通往天津 、 北京的城际列车 2008年实现通车 ， 现已动工 ， 通车后由首都到海边 50分钟轻松切换 ， 该地区升值潜力不言而喻 。 2 区域配套 本项目地处黄金海岸 ， 一是毗邻北京电视台培训中心 ， 隶属广电部北京电视台 ， 集会议 、 休闲度假为一体的四星级酒店 ， 此中心与项目进行配套共用 ， 资源互补共享 ， 拓展了两家的服务及强大了功能配套 。 二是项目周边体育配套优越 ， 拥有国家体委秦皇岛训练基地 （ 篮球 、 排球 、 足球 、 羽球 、 网球 、 拳击 、 举重等运动项目 ） ， 中国足球学校 （ 直属国家体委 ， 全国性青少年足球运动基地 ） ， 秦皇岛奥林匹克体育中心 （ 2008年奥运会足球预选赛分赛场 ） ， 秦皇岛海上游艇俱乐部 （ 可乘游艇出海 ） ；亚运会秦皇岛水上运动中心 （ 可举办国际性帆船 、 帆板等赛事 ） 。 三是：真山真海 ， 真正的全国知名旅游区 ， 其旅游 、 市政 、 生活 、 度假配套不言而喻 。 3 项目配套 结合国家将要出台的 “ 白金五星级 ” 酒店标准而定 ， 白金五星级酒店是国家旅游局指定并将要出台实施的新的星级酒店平定标准 ， 是一个超五星级酒店的配备标准 。 实用型配套：卫生间 、 中西餐厅厨房 、 酒吧 、 超市 、 医务室 、 洗衣房 、 美容美发 、 大堂接待 、 商务中心 、 会议室 、 展览厅 、 歌舞多功能厅 、 棋牌室 、 健身房 、 桑拿 、 游泳 、 保龄球 、 婴儿看护室 、 儿童娱乐室和服务中心 ， 服务项目：留言 、 信用卡 、 兑换 、 向导 、 暂保 、 车调 、 残助 、 翻译 、 叫醒 、 维修等系列生活服务 。 4 特色配套 稀有配套：当地资源联动：滑沙 、 滑草 、 钓鱼 、 射击 、 跑马 、 高尔夫 、 出海俱乐部等 ， 自办的贵族游艇俱乐部和航空俱乐部 、 婚礼教堂等 。 文化配套：利用优质的沙滩组织国际沙雕比赛 、 国内国际沙滩排球邀请赛 、 游艇会员俱乐部 、 海上婚宴 、 海上摄影 、 冰灯艺术展 、 滑沙 、 滑草娱乐项目 、 大型海上演出活动等 。 七 主题 爱琴海提出一个别人从未触及的观点 “爱情朝圣地 ” ， 由此创造一种他人无法企及的建筑价值和生活素质 。 爱琴海不是一般量贩的公寓 ，是限量的艺术创作 ！ 爱情主题 ：中国唯一一家以爱情为主题的五星级酒店公寓 ， 定位独特新颖 ，差异化产品 、 错位经营 、 走特色化线路 ， 是本项目投放市场的最大亮点 。 爱情是人类永恒的主题 ， 无论你是何种皮肤 ， 无论你是什么年龄都无法与她割舍 ， 国外有蜜月酒店和婚礼酒店等 ， 而国内是空白 ， 爱情主题旅游酒店公寓市场巨大 ， 项目一旦投放市场 ， 距离海边最近的北京 、 天津 、 唐山 、 沈阳的金领 、 白领 、 企业主将会趋之若鹜 。 实现途径 ：主题风格建筑 、 色彩的感情运用 、 园林及景观造型别具情调 、 装修及配套映衬爱情主题 、 各类时尚活动烘托氛围 。 效果感受： 高层观海 ， 以海为证 ， 以传世爱情感动世人 ， 以多方面体现的爱情特色识别力塑造文化品牌 ， 给人身心强烈冲击 。 八 人群 1 客源庞大 ： 3000万城市富人恰似一团氧气 ， 项目就是一颗火星 。 对于北京 、 天津 、 唐山 、 沈阳 3000万高端城市人口来说 ， 两三个小时的车程即能享受到海洋文化 ， 求之不得 ， 为什么还要千里迢迢选择四季千篇一律的海南 ？ 因此 ， 本项目客源前景大好 。 2 高端客户： 北京 、 天津 、 沈阳 、 唐山四地经济繁荣 、 卧虎藏龙 ， 根据市场深度调研 ，在此项目辐射圈内拥有 3000万城市富人 ， 具有高度购买力 、 投资力 ， 仅唐山资产过亿的企业主就超过 1000人 。 3 需求强大： 本项目建筑面积约 10万平方米 ， 高度 30层 ， 为观海收藏型稀缺产品 ， 是以五星级酒店管理的高品质公寓 ， 适合全球趋海运动的居住趋势 ， 填补了国内市场空白 。 项目目标高端客户对海边居住十分渴望与向往 ， 对在海边购买该类高端产品有强烈愿望 。 九 建筑 荣获中国建设部 、 商业部联合颁发的 “ 中国建筑文化斗拱奖 建筑风格创造力国际典范工程奖 ” 只有当建筑从生活容器升华为一种艺术收藏时 ， 建筑的生命才能历久弥新 。爱琴海 是建筑先锋 、 艺术先躯 ， 是秦皇岛海岸前所未见的建筑转折点 ， 将黄金海岸城市风貌推向艺术高峰 ， 爱情在这里 ， 也被演绎得淋漓尽致 ！ 爱琴海打破建筑的有形框架 ， 项目的建筑形体抽象为海边跳舞的一男一女 ，由两个相互独立 、 彼此联系的建筑单体组成 ， 主题：醉酒的探戈 。 创造性的负空间创造了犹如自然侵蚀 、 风化而形成百米高的峡谷 ， 自然天光再一次雕塑了峡谷的外部形态 ， 爱琴海是从土地上自然生长出的建筑 ， 它将建筑文化与实用艺术完美的结合 。 爱琴海的设计者们以别具匠心的方式倡导着品味 、 闲适 、 高雅的生活方式 ， 更诠释着一种超物质的精神升华 。 著名品牌酒店 “ 波特曼酒店 ” 式的 “ 共享中庭 ”的引入 ， 四季光照分隔出了日出大厅 、 日落大厅 ， 经过立面的反射 ，产生千姿百态的效果 ， 流动的天光创造了起伏的景观 ， 爱琴海以建筑写诗 、 彰显新概念地产项目 ， 坚持自己的主张 ， 坚持自己的品味 。 爱琴海国际酒店公寓特别准备了一场丰厚的爱情艺术盛宴 ， 迎合当代财富新贵对生活的更高艺术追求 。 北京近年来流行炒作空泛概念和无个性的豪宅 ， 建筑品质与主人的品味实属脱节 ， 流于俗豪华 ， 只是让生活品味迷失在昂贵的进口家具中 ， 高喊概念只为了掩饰建筑的平庸 。 爱琴海国际酒店公寓一开始就拒绝平庸 ， 在推翻无数设计案后 ， 确定了具备探戈的张力 、 平滑的曲线 、 虚实空间结合的规划思维 ， 不只是站在建筑角度看自己 ， 而站在世界一流海岸建筑面前依然傲视群伦 。 在这片始皇帝曾经心驰神往 ， 充满皇室贵气的土地 ， 建造时代的 、 国际的 、 艺术的建筑精品 ， 对得起历史 、 对得起将来 ， 自强不息 、