房地产开发课件

第八章房地产交易管理与权属登记,主讲：尚宇梅教授,教学内容,房地产交易管理,房地产权属登记,教学目的：通过本章学习，使学生了解房地产交易的基本制度；熟悉房地产权属登记的种类，权属档案的特点和作用；掌握房地产转让、商品房预售、房屋租赁和房地产抵押的产生条件、程序和管理的具体规定。重点难点：重点要求学生掌握房地产转让、商品房预售、房屋租赁和房地产抵押的具体规定；难点是房地产抵押的具体规定。教学时数：4,第一节房地产交易管理,交易及管理,抵押,转让,租赁,房地产交易,预售,一、房地产交易及其管理（一）房地产交易的含义1.房地产交易的概念城市房地产管理法规定，房地产交易包括房地产转让、房地产抵押和房地产租赁三种形式。2.房地产交易管理的概念房地产交易管理，是指政府设立的房地产交易管理部门及其他相关部门以法律的、行政的、经济的手段，对房地产交易活动行使指导、监督等管理职能。,（二）房地产交易中的基本制度1.房地产价格申报制度2.房地产价格评估制度3.房地产价格评估人员资格认证制度,二、房地产转让（一）房地产转让的概念和分类城市房地产管理法规定，房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠予或其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。城市房地产管理法规定其他合法方式主要包括下列行为：从房地产作价入股，与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的；一方提供土地使用权，另一方或多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的；因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的；以房地产抵债的；法律、法规规定的其他情形。,2.房地产转让的分类根据转让对象可分为：土地使用权转让和房地产转让两类。根据土地使用权获得方式分为：出让土地和划拨土地两类。根据转让方式可分为：有偿转让和无偿转让两类。城市房地产管理法规定，房地产转让时，房屋所有权和盖房屋所占用范围内的土地使用权同时转让。,城市房地产转让管理规定,城市房地产管理法和房地产转让管理规定规定，下列房地产不得转让：1.对出让方式取得土地使用权用于投资开发的，未按照土地使用权出让合同约定的进行开发的；属于房屋建设工程的，未完成开发投资总额的25%以上；属于成片开发的，未形成工业用地或其他建设用地条件的；未全部支付土地出让金而获得土地使用权证的。,2.司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或以其他形式限制房地产权利的。3.依法收回土地使用权的。4.共有房地产，未经其他共有人书面同意的。5.权属有争议的。6.未依法登记领取权属证书的。7.法律和行政法规规定的禁止转让的其他情况。,（三）房地产转让的程序1.房地产转让当事人签订书面转让合同；2.房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格；3.房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在7日内做出是否受理申请的书面答复；4.房地产管理部门核定申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估；5.房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费；6.房地产管理部门办理房地产权属登记手续，核发房地产权属证书。,（四）房地产转让的合同1.双方当事人的姓名或者名称、住所；2.房地产权属证书的名称和编号；3.房地产坐落位置、面积、四至地界；4.土地宗地号、土地使用权取得的方式和年限；5.房地产的用途或使用性质；6.成交价格和支付方式；7.房地产交付使用的时间；8.违约责任；9.双方约定的其他事项。,（五）几种形式房地产转让的相关规定1.以出让方式取得土地使用权的房地产转让2.以划拨方式取得土地使用权的房地产转让3.已购公有住房和经济适用房上市的有关规定,三、商品房预售（一）商品房预售的概念1.商品房预售的概念商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人预先支付定金或房价款的行为。2.商品房预售的管理为了保护购房人的合法权城市房地产管理法明确规定，商品房预售实行预售许可制度。,（二）商品房预售的条件和审批许可1.商品房预售的条件商品房预售的条件“五证”，具体为：持有建设用地规划许可证，已交付全部土地出让金，取得土地使用权证书；持有建设工程规划许可证和施工许可证；混合结构已封顶，高层结构按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已有明确的施工进度和竣工交付日期；开发企业向市、县人民政府房地产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证。,2.商品房预售的审批许可申请办理商品房预售许可证，应向市、县人民政府房地产管理部门提交下列证明及资料：土地使用权证书；建设工程规划许可证和施工许可证；投入开发建设的资金达到工程建设总投资25%以上的证明；开发企业的营业执照和资质等级证书；工程施工合同；商品房预售方案；其他有关资料。,（三）商品房预售的管理1.商品房销售面积的计算及公用建筑面积分摊规则2.商品房预售合同的登记备案3.商品房预售中的违法行为及处罚城市商品房预售管理办法,四、房屋租赁（一）房屋租赁的概念及分类1.房屋租赁的概念城市房地产管理法规定，房屋租赁是指房屋所有人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。2.房屋租赁的分类按房屋的所有权性质可分为：公房出租和私房出租。按房屋的使用用途可分为：住宅用房的租赁和非住宅用房的租赁。,（二）房屋租赁的条件和政策1.房屋租赁的条件具有下列情况之一的房屋不得出租：未依法取得房屋所有权证的；司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；共有房屋未取得共有人同意的；权属有争议的；属于违章建筑的；不符合安全标准的；抵押、未经抵押人同意的；不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的。,2.房屋租赁的政策城市房地产管理法规定，“房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。共有房屋出租时，在同等条件下，其他共有人有优先承租权；租赁期限内，房屋所有人转让房屋所有权时，原租赁协议继续有效即租赁先于买卖，买卖不得击破租赁。,（三）房屋租赁合同1.房屋租赁合同的内容当事人姓名或名称及住所；房屋的坐落、面积、装修及设施状况；租赁用途；租赁期限（合同法规定不超过20年，超过20年部分无效）；租金及支付方式；房屋修缮责任；转租的约定；变更和解除合同的条件；违约责任；当事人约定的其他条款。,2.房屋租赁合同的终止合法租赁合同的终止一般有两种情况：一是自然终止，二是人为终止。自然终止：主要包括租赁合同到期，合同自行终止。承租人须继续租用，应在租赁期限届满前3个月提出，并经出租人同意，重新签订租赁合同；符合法律规定或合同约定的可以解除的条款；因不可抗力致使合同不可履行的。,人为终止：主要有：将承租的房屋擅自转租的；将承租的房屋擅自转让、转借他人或私自调换使用的；将承租的房屋擅自拆改结构或改变使用用途的；无正当理由，拖欠房租6个月以上者；公有住宅用房无正当理由闲置6个月以上者；承租人利用承租的房屋从事非法活动的；故意损坏房屋的；法律、法规规定的其他可以收回的。,（四）房屋租赁的管理1.房屋租赁登记备案制度2.转租的约定3.房屋租赁中违法行为及其处罚城市房屋租赁管理办法,五、房地产抵押（一）房地产抵押的概念1.房地产抵押的概念是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。2.抵押的主体抵押人：将依法取得的房地产提供给抵押权人；抵押权人：是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。,3.预购商品房贷款抵押预购商品房贷款抵押，是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款金融机构代其支付其余购房款，将所购商品房抵押给贷款银行，作为偿还贷款履行担保的行为。4.在建工程抵押在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程急需建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行，作为偿还贷款履行担保的行为。,（二）作为抵押物的条件和抵押的一般规定1.作为抵押物的条件城市房地产管理法规定，依法取得的房屋所有权连同该房屋占地范围内的土地使用权，可以设定抵押权；规定下列房地产不得设定抵押权：权属有争议的房地产；用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；已依法公告列入拆迁范围的房地产；被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；依法不得抵押的其他房地产。,2.抵押的一般规定房地产抵押，抵押人可以将几宗房地产一并抵押，也可以将一宗房地产分割抵押；以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押；以享受国家优惠政策购买的房地产抵押的，其抵押额以房地产权利人可以处分和收益的份额为限；以集体所有制企业的房地产抵押的，必须经集体所有制企业职工代表大会通过，并报其上级主管部门备案；以中外合资企业、合作经营企业和外商独资企业的房地产抵押的，必须经董事会通过；,以股份公司的房地产抵押的，必须经董事会或股东代表大会通过；有经营期限的企业其所有的房地产抵押的，抵押期限不得超过该企业的经营期限；以具有土地使用年限的房地产抵押的，抵押期限不得超过该土地的剩余的期限；以共有的房地产抵押的，抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意；预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证；,以已出租的房地产抵押的，抵押人应将租赁情况告知债权人，并将抵押情况告知承租人，原租赁合同继续有效；企事业单位法人分离或合并后，原抵押合同继续有效。其权利和义务由拥有抵押物的企业享有或承担；订立抵押合同时，不得在合同中约定在债务履行期届满抵押权人尚未受清偿时，抵押物的所有权转移为抵押人所有的内容。,城市房地产抵押管理办法,（三）抵押合同1.抵押合同的作用房地产抵押是担保债权债务履行的手段，是随着债权债务合同的从合同，债权债务的主合同无效，抵押这已从合同也就无效。2.抵押合同的内容抵押合同的内容主要包括：抵押人、抵押权人的名称或个人姓名、住所；主债权的种类、数额；抵押房地产的处所、名称、状况、建筑面积、用地面积以及四至等；,抵押房地产的价值等；抵押房地产的占用管理人、占用管理方式、占用管理责任以及意外损毁、灭失的责任；债务人履行债务的期限；抵押权灭失的条件；违约责任；争议解决的方式；抵押合同订立的时间和地点；双方约定的其他事项。,（四）抵押登记1.抵押登记的作用城市房地产管理法规定，房地产抵押应当签订书面合同并办理抵押登记；担保法规定，房地产抵押合同自登记之日起生效。2.抵押登记的办理城市房地产抵押管理办法规定，房地产抵押当事人应在签订抵押合同30日内，持下列文件到房地产管理部门办理房地产抵押登记：抵押人、抵押权人身份证明或法人资格证明；抵押登记申请书；,抵押合同；国有土地使用证、房屋所有权证，共有房屋的还应交其他共有人同意抵押的证明；可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明资料；可以证明抵押房地产价值的资料；登记机关认为必要的其他文件。对符合登记条件的应在7日内核准登记并颁发他项权力证书。,（五）抵押效力和房地产抵押的受偿1.抵押效力抵押期间，抵押人转让已办理抵押登记的房地产的，应当通知抵押权人并告知受让人转让的房地产已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。转让抵押物的价格明显低于其价值的，抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保；抵押人不提供的，不得转让抵押物。抵押权人应当维护房地产的安全，抵押权人发现抵押人的行为足以使抵押物价值减少的，有权要求抵押人停止其行为。2.房地产抵押的受偿同一财产向两个以上的债权人抵押的，拍卖、变卖抵押物所得价款按照抵押物登记的先后顺序清偿。,第二节房地产权属登记,权属登记管理,房地产权属登记,权属档案管理,一、房地产权属登记管理（一）房地产权属登记的概念及管理1.房地产权属登记的概念房地产权属登记，是指土地使用权发证和房屋权属登记发证制度的总称。2.房地产权属登记管理（二）房地产权属登记的内容房地产的自然状况房地产的产权状况（三）房地产权属登记的原则权利主体一致原则房地产权属登记实行属地原则,（四）我国房地产权属登记体系依据房屋登记办法和土地登记规则规定；土地登记分为土地权属的初始登记和土地权属的变更登记；国有土地范围内房屋登记分为：房屋所有权登记房屋抵押权登记地