抵押贷款终极版

抵押贷款,小组成员：郝雅萍陈帅朱京京朱经纬李想史晓迪,1.抵押贷款相关概念2.中美两国抵押贷款产品对比3.MBS（抵押贷款证券化）简介4.抵押转手债券,主要内容,什么是抵押贷款？,抵押贷款指借款者以一定的抵押品作为物品保证向银行取得的贷款。它是资本主义银行的一种放款形式。抵押品通常包括有价证券、国债券、各种股票、房地产、以及货物的提单、栈单或其他各种证明物品所有权的单据。简而言之，借款人在法律上把自己的财产所有权作为抵押而取得的银行贷款称为抵押贷款。,抵押贷款的分类,在我国，目前实行的抵押贷款，根据抵押品的范围，大致可以分为六类：（1）存货抵押，又称商品抵押，指用工商业掌握的各种货物，包括商品、原材料，在制品和制成品抵押，向银行申请贷款。（2）客账抵押，是客户把应收账款作为担保取得短期贷款。（3）证券抵押，以各种有价证券如：股票、汇票、期票、存单、债券等作为抵押，取得短期贷款。（4）设备抵押，以机械设备、车辆、船舶等作为担保向银行取得定期贷款。（5）不动产抵押，即借款人提供如：土地、房屋等不动产抵押，取得贷款。（6）人寿保险单抵押，是指在保险金请求权上设立抵押权，它以人寿保险合同的退保金为限额，以保险单为抵押，对被保险人发放贷款。,抵押贷款的分类,个人住房抵押贷款：个人住房抵押贷款是指借款人以自有产权房屋为抵押，由银行向借款人发放用于自主创业或作为企业运营流动资金等类目的贷款。第三方抵押贷款：本人作为借款人，以配偶、父母、子女、兄弟姐妹等人名下的具有完全产权的住房、门市房、别墅作为抵押。企业抵押贷款：企业抵押贷款是指借款人以自有厂房为抵押，由银行向借款人发放用于企业运营流动资金、扩大生产、销售等类目的贷款。,典当与抵押贷款区别,一、审查办理手续不同。二、贷款对象不同。三、贷款期限不同。四、取得贷款的条件不同。五、抵押物不同。六、经营范围不同。七、经营规模与组织形式不同。八、地位不同。,信贷与抵押贷款区别,信用贷款和抵押贷款最根本的区别前者是根据你的社会信用和财力情况决定的放贷行为。后者是用你固有的资产作为抵押的放贷行为。信用贷款银行所要面临的风险是最大的，一般信用贷款只有那些知名公司而且有一定地位和收入的人才可以被通过。,中美两国个人住房抵押贷款产品设计的对比分析,中美两国个人住房抵押贷款产品设计的对比分析,1、贷款形式的比较2、贷款产品中要素的比较(1)首付比例(2)利率和费用(3)附加点和折扣点(4)还款方式(5)产品设计中的政府因素,中美两国个人住房抵押贷款产品设计的对比分析,美国商业银行个人住房抵押贷款的主要形式(1)固定利率抵押贷款(Fixedratemortgage，FRM)(2)可调节利率抵押贷款(Adjustableratemortgage，ARM)：(3)分级偿还抵押贷款(Graduated-PaymentMortgage，GPM)(4)权益增长型抵押贷款(Growing-EquityMortgage，GEM(5)反向抵押贷款(ReverseAnnuityMortgage，RAM)(6)再抵押贷款(SecondMortgage),中美两国个人住房抵押贷款产品设计的对比分析,中国商业银行个人住房抵押贷款的主要形式(1)个人住房一手房按揭贷款：银行与房地产开发商贷款合同协议，借款人以所购房屋作抵押向贷款行借款，并由开发商承担从阶段性保证担保的贷款方式，按开发商是否拥有完全的房屋产权又分为期房和现房贷款两类。(2)个人住房公积金委托贷款：指贷款根据住房资金管理中心的委托，以住房公积金资金来源，按规定的要求向购买住房的个人发放的贷款。,中美两国个人住房抵押贷款产品设计的对比分析,美国商业银行个人住房抵押贷款的产品设计(1)首付比例：客户在购买房产时首先用自己的钱支付的一部分房款。(2)利率：借款的主要成本，决定了抵押贷款每月支付额的数量。(3)购房成本：除了首付在手续办完时必须支付的费用，包括点、贷出者和经纪人的管理费、保证金和利息、第三方费用；,(4)点附加点和折扣点：附加点是指要加入购房成本中的费用；折扣点是指要从购房成本中减去的费用。(5)年度费率：更准确的反映了包括利率、点、其他费用在内的全部费用的支出水平，度量整个贷款的成本，比单独使用利率衡量成本更好。,中美两国个人住房抵押贷款产品设计的对比分析,中国商业银行个人住房抵押贷款的产品设计(1)首付比例：最高为所购(大修)住房全部价款或评估价值(以低者为准)的80；(2)贷款期限：一般最长不超过30年(3)贷款利率：贷款期限为5年以下含5年的：贷款年利率为4.77；贷款期限为5年以上的，贷款年利率为5.04；(4)还款方式：等额偿还本金法和等额本息偿还法。,中美两国抵押贷款产品对比分析,MBS的概念及分类,1、概念：MBS：Mortgage-BackedSecurity，抵押支持债券或者抵押贷款证券化。MBS是最早的资产证券化品种。最早产生于60年代美国。它主要由美国住房专业银行及储蓄机构利用其贷出的住房抵押贷款，发行的一种资产证券化商品。其基本结构是，把贷出的住房抵押贷款中符合一定条件的贷款集中起来，形成一个抵押贷款的集合体（pool），利用贷款集合体定期发生的本金及利息的现金流入发行证券，并由政府机构或政府背景的金融机构对该证券进行担保。因此，美国的MBS实际上是一种具有浓厚的公共金融政策色彩的证券化商品。,2、模式分类：抵押贷款证券化（MBS）在全球共有表外、表内和准表外三种模式。表外模式也称美国模式，是原始权益人(如银行)把资产“真实出售”给特殊目的载体（SPV），SPV购得资产后重新组建资产池，以资产池支撑发行证券表内模式也称欧洲模式，是原始权益人不需要把资产出售给SPV而仍留在其资产负债表上，由发起人自己发行证券准表外模式也称澳大利亚模式，是原权权益人成立全资或控股子公司作为SPV，然后把资产“真实出售”给SPV，子公司不但可以购买母公司的资产，也可以购买其他资产，子公司购得资产后组建资产池发行证券。,表1、住宅抵押支持证券(MBS)余额及其发行人结构,美国的MBS规模逐年增加，政府机构GinnieMae、FreddieMac、FannieMae发行的MBS所占比重逐年下降，而非政府机构比重则逐年上升。到2007年一季度末，MBS余额约59840亿美元，其中政府机构比重从2001年87%下降到67%，非政府机构从13%上升到33%。MBS余额占住房抵押贷款余额(约10.4万亿美元)之比达到57%。,住房抵押贷款证券化的优点,（）有利于拓宽商业银行的融资渠道（二）有利于降低商业银行的经营风险（三）有利于提高商业银行的盈利能力（四）有利于加强商业银行的资本管理（五）有利于完善中央银行的宏观金融调控（六）有利于推动我国资本市场的发展,抵押转手债券,抵押转手债券的产生：抵押贷款的发行人将许多满足一定要求的抵押贷款集合在一起形成资产池（Pool），然后以该资产池为抵押发行证券，该证券每月支付的本息现金流直接来源于资产池中抵押贷款每月获得的计划本金偿还、利息和提前偿还的金额，就像在金融机构中转了一手付给投资者，因而被称为转手证券（theMortgagePass-throughSecurities，MPTs），同时由于这一过程将抵押贷款转化成了证券形式在市场上流通，因此又叫做资产证券化。,抵押转手债券,抵押转手证券的种类美国市场中的抵押转手证券主要分为两大类：政府机构抵押转手证券非政府机构抵押转手证券,政府机构抵押转手证券,由政府国民抵押贷款协会（GovernmentNationalMortgageAssociation，GNMA或GINNIEMAE）、联邦住房抵押贷款公司（FederalHomeLoanMortgageCorporation，FHLMC或FREDDIEMAC）和联邦国民抵押贷款协会（FederalNationalMortgageAssociation，FNMA或FANNIEMAE）担保背书的转手证券被称为政府机构抵押转手证券。从这些政府机构提供的担保情况来看，担保类型可以分为以下两种：一是保证转手证券本金和利息的及时偿还，附有这种担保的转手证券被称为完全调整转手证券（FullyModifiedPass-throughs）；另一类则同样保证利息和本金的偿还，但是只保证利息的按时支付和本金将在某个约定日之前予以偿还，这类转手证券被称为调整转手证券（ModifiedPass-throughs）。,非政府机构抵押转手债券,无法达到GNMA、FHLMC和FNMA要求的抵押贷款经常由大的金融机构形成资产池，购买商业保险后发行私人机构的MPTs（即非政府机构抵押转手证券），这些金融机构包括商业银行和互助储蓄机构等，有时是贷款人本身，有时则是这些抵押贷款的购买者。这些非政府机构抵押转手证券无法提供来自政府的保证，必须向美国证监会SEC注册登记，并由四家在全国范围内都受到认可的评级公司予以评级。,抵押转手证券的交易,抵押转手证券的交易,抵押转手证券在债券市场上进行交易。交易者可以报出三种形式的交易指令：规定资产池的交易指令、规定发行年份的交易指令和TBA交易指令。在这三种交易指令中，都必须包含以下信息：转手证券的担保者；抵押贷款类型，例如单一家庭结构住宅的GPM抵押贷款；利息率；资产池到期日，如30年或者15年，由资产池中最长的初始到期日标出；要买卖的本金余额；价格，转手证券一般用本金余额的百分比报出，报价形式与美国国债报价形式相同，最小报价单位为，如一个102-16的价格意味着的本金余额。,抵押转手证券的交易,在TBA交易中，整批的买卖单位是目前本金余额（通常叫做当前面值）中的1000000美元。但是由于抵押贷款不可能总是1000000美元的整数倍，因此在TBA交易中，卖方可以提交一个这个整数加上本金0.1%浮动的金额，这样在一个1000000美元的TBA交易中，卖方可能提交本金余额为999000美元或者是1001000美元的证券。在TBA交易中，买方所支付的美元金额是根据结算日资产池余额来确定的。与这个金额计算相关的信息是由资产池因素（thePoolFactor）提供的，这一因素实际上就是资产池现有抵押贷款本金余额与初始抵押贷款本金余额的比率。买方所支付的美元金额，就是由初始余额与结算日应用的资产池因素相乘得到的当前本金余额，乘以交易价格得到的乘积，加上卖方应获得的应计利息。其中计息时的利息天数计算惯例使用的是30/360。,抵押转手证券的交易,为了说明这个计算过程，假设有一笔本金为1000000美元的GNMA8s的转手证券交易将在1994年8月21日进行结算，交易价格为102-16，资产池因素为0.8500，利息率为8%,应计利息时间从8月1日算起。当前余额的价值1.025$10000000.8500$871250.00应计利息0.08（20/360）$10000000.8500$3777.78发票价格$871250.00+$3777.78$875027.78,抵押贷款转手证券的定价,抵押贷款转手证券本质上是一种具有固定未来现金流的债券，但是它并不仅至于此，转手证券最大的特点在于借款者有提前偿付的权利。这使得转手证券的定价和投资收益具有一定的不确定性，变得更加复杂。例如，假设一个本金余额为90美元的高息票抵押贷款转手证券价格为100美元，如果借款者立刻偿还借款的话，投资者就会立刻损失10%；另一方面，如果一个本金余额是110美元的抵押贷款转手证券价格为100美元，则借款者的提前偿付就会立刻给投资者带来10%的收益。因此，为了给一个MPT定价，必须首先对可能发生的提前偿付金额和时间进行相当准确的预测，才能对未来现金流量进行估计。,抵押贷款转手证券的定价,提前偿付率提前偿付率是指对抵押贷款转手证券标的资产池在存续期内的提前偿付金额占本金余额的比率，这是一个估计值，有时也被称为资产池的提前偿付速度（PrepaymentSpeed），可以用于衡量抵押贷款转手证券标的资产池的提前偿付情形。,抵押贷款转手证券的定价,提前偿付率基准实际中存在多种提前偿付率的基准：FHA的经验提前偿付率条件提前偿付率（theConditionalPrepaymentRate，CPR）PSA提前偿付率,FHA的经验提前偿付率,在转手证券市场化发展的早期阶段，许多投资者都假定所有的抵押贷款转手证券都具有相似的提前偿付率，假定前12年不存在提前偿付。之后FHA的经验提前偿付率开始在市场上占据主要地位。市场投资者根据FHA30年抵押贷款提前偿付的历史数据来得到提前偿付率，并一度将其作为主要基准。但由于FHA的经验数据不一定符合市场各种抵押贷款转手证券，这种基准己经渐渐在市场上消失。,条件提前偿付率（CPR）,这一测度方法就是在假设资产池中的剩余本金在抵押贷款的剩余期限内每个月都会出现提前偿付的条件下，根据特定资产池的特点（包括历史提前偿付经验）以及一些具体经济状况计算出资产池剩余寿命期内每月提前偿付的金额占剩余本金的固定比例，即条件提前偿付率CPR。这一比率是以年为单位的。以月为单位的提前偿付率指标是单月偿付率（theSingleMonthlyMortality，SMM）。SMM衡量了一个月后计划的本金余额和实际的本金余额的差异。,条件提前偿付率（CPR）,显然，如果已知SMM，就可以计算出一个月后的提前偿付金额。进一步拓展可得：,由上可得，,或,一个等价的年提前偿还率，即等价CPR可以如下表达：,PSA提前偿付率,这种方法是公共证券协会（PSA）所提出的提前偿付率基准。PSA假设在一个资产池中的抵押贷款刚刚开始的时候，该资产池的年提前偿付率CPR比较小，第一个月的CPR为0.2%，之后在30个月的时期中每个月上升0.2%，直到达到6%，30个月之后趋于稳定，在资产池的剩余期限内一直保持为6%。例如，在资产池存续期的第12个月，CPR估计为2.4%，把这个转化成等价的SMM，该月末该资产池余额中可能提前偿还的比例为,0.002。,PSA提前偿付率,这个基准存在一些缺点，例如，它忽略了市场利率水平对提前偿付比率的影响，简单的线性上升趋势和一个非常具体的数字也不能完全适用于所有资产池的提前偿付特征。从实际来看，PSA基准的更大意义是在于其提供了资产池提前偿付速度的一个行业标准。一个金融公司可能从它自己的模型中得到一个资产池的提前偿付率，然后把它转化成相应的PSA比率。,抵押贷款转手证券的定价的基本思路,从前面部分我们已经知道，抵押贷款转手证券实际上可以看成是购买了一个不可回购的债券，同时出售了一个基于该债券的看涨期权，从而抵押贷款转手证券价值不可赎回债券价值看涨期权价值其中影响看涨期权价值即影响提前偿付率的最主要因素是市场利率的变化，因此抵押贷款转手证券可以在内含期权的利率工具的一般框架下进行定价。其中的重要方法之一就是树图定价法。利率树图的基本定价思路如下：首先，画出一个符合当前利率期限结构的一年期无风险利率（美国国库券利率）的树图；然后，在相应的节点上根据抵押贷款资产池的利息、计划分期偿还金额和提前