概念设计任务书

0 深圳市大梅沙万科中心深圳市大梅沙万科中心 规划设计任务书规划设计任务书 深圳市万科房地产有限公司深圳市万科房地产有限公司 二零零六年三月二零零六年三月 1 万科中心 一、项目概况一、项目概况 （一）（一） 项目名称：项目名称：万科中心 （二）（二） 宗地概况：宗地概况： 1. 用地地点：用地地点：中国广东省深圳市盐田区大梅沙海滨旅游度假区 2. 用地面积：用地面积：61729.7m2 3. 用地性质：用地性质：会议中心、 酒店及办公用地 4. 用地概况：用地概况： 1）宗地北离盐坝高速公 路距离约 300 米，宗地南 离大梅沙海滩约 800 米。 2）宗地地快有一定高差，内环线与沿湖面高差在 2.8 米左右。 3）宗地周边景观环境已基本改造完毕。 （三）（三） 政府规划国土部门规定的设计要点政府规划国土部门规定的设计要点: : 1. 用地性质：会议中心、酒店及办公用地 2. 总用地面积：61729.7m2 3. 建筑容积率 1.3 4. 建筑限高 ：三个不同限高要求，分别为 15 米、24 米和 35 米，详见 图纸文件。 5. 计容积率建筑面积约 80200 m2。 6. 总体布局及建筑退让用地红线： 详见用地红线文件图纸。 7. 绿地率30%。 8. 车辆出入口：由内环路进入 9. 人行出入口：不限 二、万科对项目规划设计要求二、万科对项目规划设计要求 （一）（一） 总体规划要求总体规划要求 1. 项目规划设计内容 根据政府规划设计要点及本公司经营计划，该项目具体分项为：万科 总部、灵活 SOHO 办公、国际会议中心及酒店等四大功能；其中酒店分为经 营性酒店和产权式酒店（度假公寓） 。 （二）（二） 万科对项目技术经济指标要求：万科对项目技术经济指标要求： 1.万科总部： 11200 m，包含 1500 m半地下、地下室面积。 2 2.国际会议中心：4700 m，包含 1300 m半地下、地下室面积。 3.经营性酒店面积：13500 m，不包含地下室、半地下室面积。 其地下配套面积：休闲、娱乐设施 1200 m-2000 m，主要是健身、 KTV 包房和泳池等娱乐设施。商业配套：2300-3300 m。为酒店提供餐 饮、咖啡、酒吧、超市等服务；可考虑酌情调整部分地下配套面积至地 面。 酒店设备用房等面积可根据设计具体设置。 产权式酒店（度假公寓）面积： 10000 m-39200 m，不包含地下室、 半地下室面积。 应根据设计方案，尽可能实现更大的建筑面积。 产权式酒店（度假公寓）可根据设计单独设置，亦可与经营性酒店或 SOHO 办公组合设计，交通体系需要有一定分隔。 。 4.SOHO 办公面积：14400 m（不包含地下室、半地下室面积） 。 每单元 60m左右，空间方正，可自由拆分组合，预留厨房和独立卫生间。 其功能空间富有变化，可居住，可办公。 （三）（三） 项目各功能分区详细设计要求项目各功能分区详细设计要求 1.1. 万科总部：万科总部： 万科总部由行政办公和万科研究院组成，固定员工 230 人；办公大 楼总建筑面积约 11200 m，其中地下、半地下建筑面积约 1500m。 行政办公部分主要为提供总部职能部门、集团管理层办公及辅助空 间，总部大型会议、培训空间借用国际会议中心功能。 入口大堂 功 能配 置 大 堂 前台，供 3 名接待员使用，配有电脑、电 话、传真机等； 等候区，等候沙发； 洽谈室2 个，各供 6 人和 12 人使用 总部管理层办公：13 人 空间形式独立办公室 使用单元数量面积 （m2） 配 置 1100 1、外带独立秘书办公位； 2、办公桌椅一套、接待椅 两张、书柜、4-6 人会 议桌、会客沙发； 3 董事长办公室3、20 平米休息室可睡眠； 4、独立卫生间有浴缸、洗 手盆、坐便； 5、更衣室 总经理办公室 180 1、外带独立秘书办公位； 2、办公桌椅一套、接待椅 两张、书柜、4-6 人会 议桌、会客沙发； 3、独立卫生间有浴缸、洗 手盆、 坐便； 4、更衣室 党委书记/副 总经理/总监 办公室 11 40 办公桌椅一套、接待椅两张、 书柜、4-6 人会议桌、会客 沙发； 职能办公空间： 万科集团总部现有 13 个职能管理部门，员工 217 人 职能部门负责人均设一个 20 平米独立办公室，设置办公桌椅一套、 接待椅两张、书柜，余为开放式办公室；预留 2 个职能部门负责人 独立办公室，可暂做小会议室； 职员办公位净使用空间不小于 2.5 平方米，开放式空间中设置讨论 桌； 设置简易工作站为短期交流。 后勤及设备空间： 管理用房、职工食堂和设备用房应结合规划和景观设计设置为地下、 半地下形式，以保证该部分建筑面积不计入容积率，同时也应保证 该部分的采光和通风要求。 管理用房 面积 200 m 职工食堂 面积 700 m 设备用房 面积 600 m 万科研究院为集团智囊机构，万科研究院建筑面积为 5000m，为普 通办公空间，需独立建设。 总部行政办公及研究院设置根据空间布置少量小型会议室。 2.2. 灵活灵活 SOHOSOHO 办公：办公： 建筑面积 14400 m。 每单元 60m左右，空间方正，可自由拆分组合，预留厨房和独立 卫生间。 4 其功能空间富有变化，可居住，可办公。 3.3. 国际会议国际会议中心：中心： 国际会议中心在使用功能上将作为万科总部和酒店的公共配套，因 此在设计时结合两大功能合理布置。 国际会议中心总建筑面积 4700 m，其中地下、半地下室 建筑面积 1300 m。 1） 主大堂 100 m：国际会 议中心日常出入口。 2） 形象展示厅 500 m：主 要用于企业形象展示。 3） 会议、培训部分：3300 m 其中含一国际报告厅约 800 m，该报告厅为独立会议/宴会 两用大厅，可根据使用需求分隔成 2 个会议/宴会大厅。 其他会议功能包括 150 m视频会议室两个，300 m学术报告 厅两个， 200 m的中型会议、培训室四个，100 m小型会议室 一个，休息室、微型研讨室若干。 4） 会议、培训附属办公部分：800 m，主要为会议、培训部分服 务。 会议、培训附属办公位 24 个。 测评、面谈、档案、教务、休息室等根据设计布置。 5） 其他说明 会议、培训部分临近酒店；附属办公部分临近万科总部。 根据具体设计将部分会议、培训和附属办公设置在地下、 半地下部分建筑面积达到 1300 m。 4.4. 酒店：酒店： 1）经营性酒店：13500 m a、 酒店大堂： 400 m，主要为经营性酒店服务。 b、 酒店客房部分：13100 m 户型配比： 户型套内建筑面比例备注 5 积（m2） 单间3690% 套房725.5% 豪华套 房 824.5% 酒店客房比例可 根据具体设计适 当调整 2）产权式酒店：10000 m-39200 m 应根据设计方案，尽可能实现更大的建筑面积。 户型配比： 户型户型描述套内建筑 面积 （m2） 比例备注 一房 一厅 1 房 1 厨 1 卫 1 阳台 4565% 二房 一厅 一卫 1 房 1 厅 1 厨 1 卫 1 阳 台 5525.5% 三房 一厅 一卫 1 房 1 厅 1 厨 2 卫 1 阳 台 729.5% 酒店客房 比例可根 据具体设 计适当调 整 3）酒店配套： 酒店配套为经营性酒店和产权式酒店共享配套。同时会议培 训、KTV 部分优先考虑经营性酒店的使用，健身、泳池优先考虑 产权式酒店使用。 a、 国际会议中心为酒店提供所需会议、培训等商务功能。 b、 休闲、娱乐设施：1200 m-2000 m，主要是健身、KTV 包房 和泳池等娱乐设施。 c、 商业配套：2300 m-3300 m。为酒店提供餐饮、咖啡、酒吧、 超市等服务。 4）酒店设备及系统配套。 该酒店所需配置的消防水池、生活水池、制冷、变配电、消 防监控等设备及系统配套应根据国家相应设计规范配置。 5.5. 广场及景观广场及景观 1）广场临内环线设置，占地面积大小可根据规划具体分配，其广场 6 将是本项目几大功能联结中心和交通枢纽。 2）广场规划 300 m左右的露天小剧场，露天小剧场可以用于各种文 化娱乐节目或新闻发布会、论坛会等功能。 3）其他广场功能可根据其突出主题结合景观设计具体设置。 6.6. 车库等附属设施车库等附属设施 1）停车位数 700 个。地面停车 150 辆，地下、半地下停车 550 辆； 项目各功能（总部、灵活 SOHO 办公、会议、酒店等）停车要求 应根据其使用时间的不同做到既可分区明确，又可互相兼容使用， 使其停车效率做到最大。 2）其他设备及系统配套应根据具体设计要求在控制成本的前提下合 理布置。 （四）（四） 生态技术设计要求生态技术设计要求 本项目的生态技术需以“低技术”为主，充分利用自然技术、适应本 地地域气候特点、利用本地绿色建筑材料等低成本、低投入方式平衡和保 护周边生态系统，节约能源；鼓励在成本可控范围内做出一定的新技术、 新材料应用的探索。 本项目所在地区太阳辐射量丰富，降雨量高，地下水位高，且临近海 滨。在本项目生态技术中需重点处理的方面为太阳能的应用、地热系统的 应用、雨水收集系统和遮阳、通风系统等，其最核心技术以太阳能利用、 地源的应用为主。 1.生态技术适用范围：万科总部。 2. 生态建筑主要目标： 环保、可持续 节能 国际认证标准：生态建筑将以美国绿色建筑协会（U.S.Green Building Council）颁布的Leadership in Energy and Environmental Design （“能源与环境设计导则”绿色建筑评 估体系，简称 LEED）为评估依据，其标准为 LEED 认证的白金级。 三、设计成果要求三、设计成果要求 （一） 、最终成果交付图纸目标表 分类序号图纸名称备注 总体规划1总平面图 7 2功能分区与产品分布图 3规划骨架分析图 4地块剖面图（34 个） 5交通分析图 6景观分析图 7视线分析图 8停车分析图 9日照分析图 建筑单体10 各建筑单体设计图（平、 立、剖面） 11平面布置图 广场 12效果图(包括商业) 13总平面图 景观设计 14重要景观节点 15太阳能系统 16地热系统 17雨水系统 18通风系统 19 其他高科技或新技术系 统 技术意向 20 建筑物理或生态技术研 究事务所合作协议书 提出生态技术发展 意向及相应的技术 解决方式专篇 21工作模型 其它 22 鸟瞰图、效果图或模型 照片 （二） 、第一次中期交流图纸目标表 8 （四） 、技术经济指标表 1、用地平衡表 用地构成面积（m）百分比（%）备注 总用地面积61729.7100 万科总部占地面积 灵活 SOHO 办公占地面积 国际会议中心占地面积 酒店占地面积 广场占地面积 道路占地面积 其中停车面积 公共绿化占地面积 2、规划指标表 总用地面积m 总建筑面积m 计容积率建筑面积m 万科总部建筑面积m 灵活 SOHO 办公建筑面积m 国际会议中心建筑面积m 其 中 酒店建筑面积m 地下、半地下室建筑面积m 其 中 万科总部建筑面积m 分类序号图纸名称备注 1 总平面概念草图 (至少两 个方案) 2规划骨架分析图 3交通分析图 总体规划 4景观分析图 建筑单体5各建筑单体概念设计图 广场6平面布置图 其它7工作模型 9 灵活 SOHO 办公建筑面积m 国际会议中心建筑面积m 酒店建筑面积m 车库建筑面积m 其 中 其他m 容积率 停车位辆 地面停车辆 地下车