城市住房管理

程俐骢编著,同济大学出版社,城市管理概论,第7章城市住房管理,主要内容,第一节城市住房制度改革第二节建立和完善住房供应体制第三节完善房地产市场管理,第一节城市住房制度改革,一住房制度改革的必要性及其目标1我国原有城市住房制度的弊端及其原因在改革开放之前，我国对公有住房实行“统一管理，统一分配，以租养房”的住房实物福利分配制度。“国家包下来，低租金、分配制”的住房实物福利分配制度。住宅福利制的弊端：实物分房和住房低租金加重了国家财政负担实物分房不利于住宅的合理分配导致消费结构不合理，进而导致产业结构不合理。,一住房制度改革的必要性及其目标,2我国城市住房制度改革的方向我国城市住房制度改革的方向是住房商品化。所谓住房商品化，是指承认住房是为了交换而生产的劳动产品，恢复住房的商品属性的过程。住房商品化的实质，是改革住房投资的使用方式，即由“暗补”改为“明补”，然后逐渐减少福利补贴，最终成为以商品制为主的住宅制度的推进过程。住宅分配体制将由实物福利分房转向货币分房。,二我国城市住房制度改革的进程,1.我国城市住房制度改革的进程改革开放以来，城镇住宅体制改革经历了四个阶段：第一阶段，1980年1985年，以“三三制”为代表的公有住房出售阶段。所谓“三三制”即由政府、企业、职工共同承担只占住宅造价50%的标准价。第二阶段，19861990年，实行以提租为重点的提租补贴、以租促售的改革。即在提高房租的同时相应地给居住公有住房的职工发放住房补贴，这部分住房补贴逐步纳入职工工资，使之用于买房、建房和交房租。第三阶段，19911997年，是住宅商品化、社会化的综合配套改革阶段。第四阶段，1998年以后，住宅分配体制由实物福利分房转向货币分房阶段。,二我国城市住房制度改革的进程,2住房制度改革的成效城镇居民已告别住房严重短缺时代，居住质量也得到了较大改善。新的住房供应体系初步建立。廉租房制度使最贫困的家庭可以租赁政府提供的低租金住房，或享受租房补贴。住房公积金制度提高了个人购房的支付能力。激活了房地产业；影响着人们的观念和生活方式。,以房养老靠谱吗？,目前我国有60岁以上老年人1.78亿，养老的经济模式主要是子女赡养、退休金、社保金。近年逐渐兴起“年轻贷款买房，老年将房屋抵押给银行或保险公司，由上述机构支付养老费用，晚年衣食无忧”的“以房养老”。,以房养老,早在2003年，时任中国房地产开发集团理事长的孟晓苏便将“以房养老”这一理念介绍到了中国。几年前“以房养老”在各地都曾进行过试点，但最后都因市场反应寥寥而终止。2011年，民政部试推“以房养老”。2011年9月28日，全国政协举办“大力发展我国养老事业”提案办理会，“以房养老”的提案再次引发外界关注。2011年10月21日，北京市“十二五”时期老龄事业发展规划，首次提出“以房养老”的概念，鼓励商业保险企业、商业银行或住房公积金管理部门开展“以房养老”试点业务。中信银行试水：2011年10月9日，中信银行率先公布实施“以房养老”（养老按揭）方案。,名词解释：以房养老,“以房养老”也被称为“住房反向抵押贷款”或者“倒按揭”。是指老人将自己的产权房抵押或者出租出去，以定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务的一种养老方式。,以房养老值得期待,理由之一：“4+2+1”的家庭模式下的巨大家庭压力，独生子女一代很难再稳妥地用自己的力量给老年人一个天伦之乐的晚年。理由之二：随着我国医疗保健条件的逐步改善，老年人的寿命越来越长，整个晚年的花费也在不断增大。而以房养老的养老模式恰恰能改善“有房富人，现金穷人”的“中国穷老人”现状。,以房养老表现形式,（1）子女养老，房产由子女继承；（家庭养老）（2）抚养人养老，房产由抚养人继承；（3）租出大房再租入小房，用房租差价款养老；（4）将房子出租出售，自己住老年公寓，用租金或售房款养老；（5）售出大房，换购小房，用差价款养老；（6）将住房出售，再租回原住房，用该笔款项交纳房租和养老；（7）将房屋抵押给有资质的银行、保险公司等机构，每个月从该机构取得贷款作为养老金，老人继续在原房屋居住，去世后则用该住房归还贷款。（倒按揭）,自助性养老（有较高的交易成本和不确定性）,以房养老需要具备的条件,房屋反向抵押贷款养老方式尤其适合有独立产权房的、没有直接继承人的、中低收入水平的城市老人。（1）拥有产权：自有住房并拥有完全产权（2）独立住房：老年父母与子女分开居住（3）家境适中：经济物质基础雄厚：不会也不必考虑用房产养老；经济物质条件较差，或者没有自己独立的房屋，或者房屋的价值过低，很难指望以房养老。（4）地价较高经济快速增长的城市或城郊，住房的价值高，增值快，变现容易，适合房屋反向抵押贷款养老。但如果住房地处农村，或不发达地区，很难适用。,问题障碍,（1）法律制度未完善（公开透明的法制环境）“以房养老”需要民政局、房管局、人社局、金融和保险机构等多个部门一起制定具体的政策和细则才可能得到推展。,问题障碍,（2）养老观念需更新“养儿防老”将自己居住多年的房产抵押给养老院，不给子女，许多老人和年轻人还难以接受。在当前经济还不怎么发达、贫富差距还比较大的情况下，许多老百姓辛苦一辈子也难以攒下一套房子，到老了，却又不得不将房子抵押给银行，以贷款养老，这怎么都让人感觉银行似乎在“抢钱”。,问题障碍,（3）养老机构不完善目前，老人不愿意离开自己的房子到养老机构，很大程度上也是因为养老机构不够完善。好点的养老院收费太高，还要找关系；差的服务又不到位。（4）金融机构没动静“以房养老”金融产品推出的最大阻力来自于金融机构，其中担心房价下行是主要原因。一位保险从业者说，这项工作的“难度在于，对国内房地产市场价格中长期走势、人均预期寿命等关键因素的难以预测。对银行、保险公司等机构来说，倒按揭与正按揭恰恰相反，时间越长风险越大。,问题障碍,（5）70年产权制约市场我国推行的住宅用地70年年限也是保险公司和银行等机构普遍担忧的问题。当老人年迈将房产抵押时，商品房的使用年限大都已经不多，而当老人身故后，房子的使用年限更是所剩无几。保险公司或银行依靠剩下的使用年限来补偿已支付的养老金成本，一方面所能承受的给付能力有限，另一方面风险也较大。,问题障碍,（6）适用人群范围小按照现有情况分析，符合条件的最有可能是独居或孤寡老人，或膝下无子女、子女定居国外的老人，这些老人没有继承等问题。但即使这类老人也担心，一旦签订协议，即失去了对房屋的所有权，落入“没房也没钱”境况。,第二节建立和完善住房供应体系,一建立多层次的住房供应体系1向高收入者提供市场价格的商品房2向中低收入家庭提供经济适用房3向最低收入者提供廉租住房,1向高收入者提供市场价格的商品房,在商品房建设中应注意以下几个方面：（1）做好市场调查，力求适销对路。商品房空置问题（2）住房价格要适应消费者的经济承受能力。（3）保证住房质量。工程质量、功能质量、环境质量、售后服务质量（4）提高物业管理服务水平。,2向中低收入家庭提供经济适用房,在各地经济适用住房的开发建设中，需要进一步完善销售价格、面积标准和销售对象等具体政策，规范和完善经济适用住房建设。（1）开发建设方面，要打破垄断，在设计、施工、材料设备采购等方面，引入竞争机制，通过招投标方式确定开发建设单位。（2）销售对象方面，只能限制在中低收入家庭，不允许任何人，多次、多处购买经济适用住房投放市场牟利。（3）销售价格方面，必须适应中低收入阶层的承受能力，政府必须管理经济适用住房的价格构成，清理不合理收费，降低销售价格。（4）售后服务方面，要搞好销售服务、物业管理和维护维修，创造良好的居住环境。（5）建设方式方面，应探索社会化供应和单位建房相结合的路子。,3向最低收入者提供廉租住房,推进廉租住房建设，应着重解决以下几方面问题。（1）认识廉租住房供应体制的性质（社会保障）。（2）合理确认廉租住房的使用对象。当地常住户口：最低收入职工家庭经民政部确认的社会救济户；人均收入在当地最低收入线或最低生活保障线以下的特困户；经劳动部门确认的特困户。（3）提供实惠的廉租住房房源。确认一批、调剂一批、新建一批（4）廉租住房的租金标准实行政府定价。（5）廉租住房的资金来源。财政预算安排；住房公积金增值收益；社会捐赠资金及其他渠道筹集的资金,二、建立和完善住房保障制度,1.住房保障制度的定义和实质在我国的住房供应体系中，向最低收入者提供廉租住房和向中低收入家庭提供经济适用住房，属于住房保障制度。所谓住房保障制度是政府在住房领域实施社会保障职能，对城镇居民中低收入家庭进行扶持和救助的一种住房政策措施的总和。,1.住房保障制度的定义和实质,住房保障的实质，主要包括以下三方面内容：（1）住房保障的目的：解决居住困难的居民基本的居住问题。（2）住房保障的对象：中等以下水平、无力依靠自身的经济力量住上适当住房的居民，（3）住房保障的方式：在公积金制度支持下提供住房实物或货币帮助，或两者兼而有之。所谓实物性帮助，就是提供政府组织的廉价（租）住房实物，不提供货币帮助。所谓货币性帮助，就是政府提供购买或租赁住房的货币补贴，如租金补贴、税金补贴、费用补贴、利息补贴或直接提供货币等，由居民向市场购买住房或者租赁住房，不提供廉价（租）住房。,2借鉴住房保障的国际经验,（1）发展公共住房政府提供公共住房大致有两种方式：直接介入和间接介入。直接介入的形式主要表现为由政府直接出面建立大面积公共住房，以较低的价格提供给符合条件的居住者。间接介入是指提供公共住房的主体不是政府，而是由社会团体、非营利性组织出资兴建并向中低收入者提供居住设施，国家通过低息贷款、免税等政策扶持，来鼓励非营利性组织广泛介入公共住房的提供。,2借鉴住房保障的国际经验,（2）实行住房补贴通过补贴这一财政转移支付机制，来帮助低收入者解决其住房困难。从运行机制上看，实行住房补贴主要有两种模式：一种是对住房供给进行补贴，称为住房建设补贴，俗称“补砖头”；另一种是对住房需求者进行补贴，称为住房使用补贴，俗称“补人头”。,2借鉴住房保障的国际经验,（3）实施住房金融房地产信贷机制和完善的金融制度。具有典型和代表的住房金融主要有三种类型：一是美国的住房抵押贷款体系；二是德国的住房储蓄与抵押贷款相结合的综合体系；三是新加坡的住房公积金体系。,3我国住房保障制度实施中存在的问题,是否满足中等收入人群的需求，保障性住房的操作过程是否公开透明。在实际操作过程中，住房公积金的缴纳和使用更多地惠及了中高收入群体。经济适用房、廉租房和限价房三大住房保障制度，在落实过程中都有些“变味”和“走形”。一是保障对象资格审查不清，把关不严。二是配套措施不完善。三是建设遭遇“软阻力”（地方政府不积极）。另外，审批手续也比较繁琐。,4完善我国住房保障制度,首先，区分“居者有其屋”和“居者有其产”。其次，区分房地产政策（市场效率）和住房政策（社会政策）。第三，明确定位经济适用房制度的适用对象。第四，加强对住房保障工作的检查监督。,第三节完善房地产市场管理,一、房地产市场及其价格1住房商品的两大特征一是住宅的不可移动性，因此它属于非贸易商品；二是住宅的不可无限再生产性因为受土地供给有限性的约束，住宅的供给几乎没有弹性，即不能随着住宅的市场价格上升而无限增大土地供给。因此，住房价格不能像其他商品一样由市场竞争来决定。,一、房地产市场及其价格,2房地产价格及其特征房地产价格即地产和房产在房地产交易市场上的成交价格。房地产价格包括土地交易价格和城市房产价格。价格高位性价格区域性价格单体性价格形式多样性,3房产价格的形式,房产出售价格，是一次性出卖的房产价格的货币表现。房屋出租价格：维修费；管理费；折旧费；投资利息；税金；保险费；租赁经营利润；地租。前两项构成廉租金，前三项构成准成本租金，前五项构成成本租金，所有部分的总和构成市场租金。房屋出租，是指房产所有人将自己的房屋一定时期的使用权和占有权提供给他人，并收取一定数额租金的行为。,(1)房地产需求房地产需求是指在一个特定时期内，消费者在各种可能的价格下，愿意而且能够购买的房地产数量。,4影响房地产市场的因素,影响需求量的因素：（1）该（类）房地产的价格（2）消费者的收入和偏好（3）相关物品的价格（替代品和互补品）（4）预期房地产价格的变动趋势,房地产替代品：指能够满足类似需要，可替代的其他房地产。如经济适用房与普通住房；宾馆与写字楼房地产互补品：指与房地产相互配合的其他房地产或物品。如住宅与其配套的商业、娱乐房地产；郊区住宅和高速公路收费,房地产需求的分类,按照需求的性质，房地产的需求可以分为：生产性需求是国民经济各产业部门为了满足生产经营需要而产生的需求，如工业厂房、商业店铺、写字楼等。在此，房地产产品是生产资料。生活性需求是居民为了满足生活需要而产生的需求，主要是住宅。在此，房地产产品是生活资料。投资性需求或投机性需求是投资者或投资者为了资产保值、增值或获取差额利润而产生的需求，在此，房地产是投资和投机的工具。,按照需求者的来源，房地产的需求可以分为本地需求和外来需求。,(2)房地产供给房地产供给是指在一个特定时期内，开发商在各种可能的价格下，愿意而且能够供给的房地产数量。,4影响房地产市场的因素,影响某一类型房地产供给量的因素有：（1）该类房地产的价格（2）房地产开发成本（3）建筑技术水平（4）房地产开发商对未来的预期,根据房屋的存在状态，房地产供给可以分为现实供给和潜在供给。取得房屋销售许可证。,房地产供给的分类,根据房地产是否适销对路，房地产供给可以分为有效供给和无效供给。无效供给也会转化为有效供给。,4影响房地产市场的因素,从需求来看：房地产的投资性需求或投机性需求会影响房地产市场和房地产价格。影响住宅消费的主要因素是：房地产价格居民的收入购买倾向对未来价格和收入的预期政府法规税收,5衡量房价高低的标准,房价收入比。即房价和各国或各地区平均工资之间的比例。房价收入比指标主要用于衡量房价是否处于居民收入能够支撑的合理水平，直接反映出房价水平与广大居民的自住需求相匹配的程度，直接关系到民众的安居乐业。租售比。所谓“租售比”是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值。从理论上说，租售比能够比较客观地反映出当地房地产市场的供求状况。,5衡量房价高低的标准,房地产开发投资的比重国际上公认的房地产开发投资占全社会固定资产投资比重一般是在10%以下。国际公认的房地产开发投资占GDP比重不能超过5%。,全国房地产投资和全社会固定资产投资,联合国的研究认为：一国在低收入阶段房地产投资占GDP的比例仅为2%，进入中等发达阶段这一比例可上升到8%，是房地产业发展最快和国民经济贡献最大的时期；而到发达阶段，这一比例可降至3%5%。,房地产开发投资占GDP的比重也逐年攀升，2007年和2008年分别上升至10.1%和10.3%。,房地产开发投资增长率（左轴）、GDP增长率及房地产投资占GDP比重（右轴）,根据中国指数研究院长期数据监测显示，目前我国房地产开发投资额占GDP的比重呈逐年上升的趋势，由2001年的5.8%上升到2009年三季度的11.5%。从国际经验来看，房地产投资占GDP比重的合理范围在10%至14%，中国目前房地产投资仍属于比较合理的水平。,数据来源：国家统计局、中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统,5衡量房价高低的标准,“90/70”规定。自2006年6月1日起，新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房须占开发建设总面积70%以上(即“90/70”规定)。,关于中国房地产泡沫的争论,中国现在是否已出现一个大的、全国性的房地产泡沫并且即将破灭？,瑞银：评估中国的房地产泡沫,汪涛UnitedBankofSwitzerland，英文简称UBS,中文简称瑞银集团简单答案是：短期乐观，中期悲观。,居民收入增速快于房价增速,不过，官方公布的房价数据并没有按地段或质量进行调整。由于销售的大多数新建房屋往往距离市中心越来越远，官方的房价数据并不能准确反映出房价随着时间推移而上涨的真实情况。,香港环亚经济数据有限公司（CEIC）,房价收入比,房价收入比：即一套住房的平均价格相对居民年可支配收入的比率。世界银行认为发展中国家房价收入比通常在4-6之间。,房价收入比,不过，中国的房价收入比指标有很大的缺陷分子和分母都有严重的数据问题。就分子而言，前面已提到平均房价主要基于新建商品房的销售均价，而没有按房产质量和地段进行调整。我们认为分母的问题甚至更严重：简言之，购买住房的并不是拥有平均收入水平的家庭。由于商品房市场仅仅从90年代末才开始大规模启动，因此商品房的渗透率仍然较低。商品房的购买对象仍主要是城市里的中高层收入群体。1997至2010年，全国累计竣工商品房约5,400万套，而2009年全国城镇家庭总数为2.15亿户。官方统计显示：收入排名前20%的城镇家庭的平均收入是城镇居民总体平均收入的2.2倍；排名前40%家庭的平均收入则是总体平均收入的1.7倍，而这几乎肯定存在低估。因此，对目前购买了商品房的居民而言，其房价收入比在4-5之间，非常接近国际上的正常水平。,房地产贷款增长率（贷款总额增长率）,房地产贷款增长率（贷款总额增长率）,货币供应量,中国货币供应量十年扩大450%，专家担心引发危机。,10多年来中国的货币量和实体经济规模间的距离在拉大，说明金融市场在加速深化抑或者是泡沫程度在加剧？（图片来源：财新网）,据悉,目前我国的M2是GDP的1.8倍,而美国只有0.6倍,日本、韩国不过是1倍左右。,以往的经验显示信贷的大规模扩张几乎总是伴随着房地产泡沫，或预示着即将出现房地产泡沫。就中国而言，2009-2010年间购房贷款迅猛增长，但在政府限制第二套和第三套房贷且上调利率后，最近几个月购房贷款增速已经下滑。最近几个季度，对房地产开发商的贷款增速也在回落。,居民按揭贷款余额相对其可支配收入的比率。,有两点值得一提：第一，到2010年底，居民部门的负债率仍处于适度的水平；第二，在2009和2010年间，居民部门负债率大幅上升，反映了这些年房地产热潮的背后有信贷的大规模扩张。居民部门负债率的快速上升表明只要有一定的时间和机会，中国的居民可以很快地增加其负债水平。,还有两个其他更让人放心的数据：,首先，很重要的是，新增购房贷款相对商品住宅销售额的比率（我们用其作为房贷价值比的近似指标）在09年大幅攀升后已在2010年回落。这印证了我们的上述观点，即对大多数的实际购房人而言，房价的可支付能力并不是问题。另外，即便经历了近期的快速增长，银行对房地产业的直接贷款（包括放贷和对开发商的贷款）仍处于相对稳定的水平。,房地产建设活动,房地产出现泡沫的另一个迹象是建设活动在一段时期内突然迅猛增长。在亚洲金融危机期间经历了房地产泡沫破灭的国家和地区，其房地产建设活动在危机前都曾迅猛增长。房地产建设活动占GDP的比重在过去10年保持相对稳定，不过在最近几年则有所上升。和相关经济体在亚洲金融危机爆发前的情况相比，中国的建设活动目前看来尚未达到“警戒”水平。不过，应该看到建设活动正在趋势性地稳步升高，而且如果持续上升这一指标就会进入到危险区间。,房地产建设活动,另外，我们可以分析实际建筑面积的情况，而非增加值。比较人均建筑面积的话，就会发现在过去10年间，中国平均每年兴建在人均1平方米的城镇住房，相比之下，美国和西班牙在其房产泡沫破灭前的建设速度为人均1.5平方米。不过在过去2年间，中国的房地产建设热潮使这一指标达到了1.3平方米。当然，中国目前正在迅速地城市化，因此与发达国家比较可能并不完全合适。,住房存量价值,一些投资者曾对中国住房存量价值占GDP的比重偏高提出警告，并将其与日本房地产泡沫破灭前的情况进行类比。根据我们的估算，中国的城镇住房存量要比媒体报道的少得多，约占GDP的75%。从理论上讲，住房存量价值是评估房地产泡沫破灭风险时需要考虑的因素，中国的住房存量价值应当远低于发达国家。但是，对折旧率和单位面积价值的不同假设会造成估算结果差异很大。此外，各国住房存量价值的差异也受到了很多其他因素的影响，包括金融市场的发达程度、税制和政策方面的其他因素。因此我们认为住房存量价值并不是评估房地产泡沫的一个很好指标。,那么住房存量本身的情况又如何？,这一数字看起来不那么令人乐观。我们估计1990年以来，中国累计建设了1.2-1.4亿套城镇住房，而在此之前已经有8000万套以上的住房存量。与2009年2.15亿户的城镇家庭数相比，这一数字是比较高的。当然，有很多老旧住房已无法居住、并且在这期间很多老房子已被拆掉，而在未来数年中每年都会有1000万以上的人口被“城镇化”。不过，大规模建设城镇住房以满足历史欠账的现代住房需求的阶段可能已经接近尾声。,中国会出现房地产泡沫吗？短期内不会，但中期内风险很高,总结以上的观点：尽管存在着一些预警迹象，并且确实可能存在着空城和局部性的房地产泡沫，但总体而言，中国似乎并未出现全国性的房地产泡沫。中期内中国能否避免出现房地产泡沫？我们认为很难。,短期来看，我们认为房地产泡沫破灭的风险很小。持续的房地产调控不太可能造成房地产建设活动大幅下滑政府正通过加大保障性住房的建设力度来抵消商品房限购政策的影响。我们认为今年及明年保障性住房建设的增长将足以抵消商品房建设可能出现的疲弱。由于购房杠杆水平相对较低、收入快速增长，再加上对未来房价上涨的预期仍然强劲，短期内房价也不太可能出现大幅下跌。不过，未来几年中国出现大规模房地产泡沫的风险相当高。尽管政府试图通过各种行政手段和增加供给的措施来稳定房价，但我们认为以下根本因素还是会为中国滋生房地产泡沫提供土壤：,高储蓄率、不发达的资本市场以及资本帐户封闭意味着很大一部分居民财富还是以银行存款的形式存在,随着对房地产的“投资”或资产配置多元化的需求上升，银行存款向房地产转移就有可能在居民负债率未出现太大增长的情况下导致泡沫，因为资金转移至房地产会造成房价上涨、反过来又会吸引更多的资金转移。,地方政府垄断了城镇住房建设用地,作为垄断供应者，又非常依赖土地出让收入作投资和搞建设，地方政府有很强的动力推升土地和房地产价格及整体房地产建设活动。,由于要素价格扭曲且不需要分红，中国企业拥有很高的储蓄和留存收益，并且一定程度上由于公司治理不规范、其他很多行业存在着准入门槛，企业正越来越多地将留存收益投资于土地和房地产。作为未来几年拉动内需和经济增长的重点，“城镇化”往往被地方政府和大众解读为在郊区建设房地产、从而将其“城镇化”。这会导致房地产加速建设，在未来几年难以持续。将城乡土地和住房市场人为分割开制约了城镇住房供给、推高了城镇房价。同时，对农村住房存量和住房建设的低估可能会造成整体房地产业过度建设。,在流动性充裕、低利率以及将城镇房地产建设当作“城镇化”主要内涵的大背景下，未来几点中国很难避免出现房地产泡沫，尤其是在现有的政策没有触及到上述基本问题的情况下。,这一切将如何收场？,我们并不认为中国的房地产泡沫一定会表现为房价的大起大落，而且中国本来就没有一个很好的房价指标可供参考。由于居民部门的资产负债状况较为健康，并且往往会在购房时至少拿出30-40%的自有资金作为首付，因此购房居民不太可能中断偿还房贷。与房贷泡沫引发房地产泡沫的经济体相比，在中国，由购房贷款大量违约导致大规模坏账的可能性很小。,这一切将如何收场？,更有可能出现的情况是，居民对添置额外房产的态度出现转变，从而使住房需求大幅下滑。房地产业陷入供给过剩，而更重要的是，所有房地产相关的建筑材料和其他重工业也都出现产能过剩、库存积压的局面。银行对这些行业和企业的贷款随之出现问题。由于国内银行在借贷时往往重点考虑抵押物的价值，因此上述情况将会尤为突出。如果考虑进银行在这些行业的信贷头寸，房地产泡沫破裂将会影响相当比例的银行资产。,触发泡沫破裂的因素可能是什么？,具体的触发因素很难预测。信贷大幅度收紧、利率大幅提升、允许资本外流、股市或其他资产市场持续表现良好（从而吸引资金从房地产市场流向其他资产），都是可能的触发因素。也有可能到了某个时点房价不再上涨，房地产的实际资产收益率为负，从而造成需求下降。至少从