土地登记代理实务课件

01:26:29,土地登记代理实务,二一一年九月南昌,01:26:29,01:26:29,我今天讲课的内容是土地登记代理实务。但是，我想在讲土地登记代理之前，首先要弄清楚什么是土地登记。因此，我必须先讲一下土地登记的知识，在了解了土地登记内容之后，再讲土地登记代理，这样，可能就容易接受，下面，先讲土地登记知识。,01:26:29,01:26:29,土地是人类经济社会可持续发展的重要物质基础，关联各行各业，涉及千家万户，影响千秋万代，土地登记是土地产权管理的核心环节，是国家依照法定的程序，将土地权利及其变更事项记载于专门的簿册，以加强政府对土地的有效管理，维护土地权利人合法权益的一项重要法律制度。通俗地说，就是建立土地的户口，人口出生，要到派出所申报户口登记，建立户籍档案。而人们使用了土地，要到土地行政管理部门申报土地登记建立地籍档案。,第一部分国有土地登记基本理论与实务,01:26:29,我们国家自20世纪80年代后期开始实施国有、集体土地登记，经过艰苦不懈的努力，土地登记制度不断发展和完善，相关基础工作日益坚厚和扎实，人们对土地登记意识明显增强。目前，城镇初始土地登记已基本完成，农村集体土地所有权、使用权、建设用地使用权登记即将全面蓬勃展开。土地登记在我国国民经济和社会发展中发挥了重要作用，有效地维护了社会主义土地公有制，保障了正常的土地市场秩序，保护了有限的耕地资源，促进了经济发展和社会稳定。,01:26:29,1、土地登记的目的和意义,从政府管理的角度看，土地登记是国家依照法定程序将土地的权属关系、用途、面积、使用条件、等级、价值等情况记录于专门的簿册，以确定土地权属，加强政府对土地的有效管理，保护权益人对土地合法权益的一项重要法律制度。从土地权利关系人的角度看，土地登记是指土地权利人或土地权利变动当事人按照法律的规定，向国家主管机关提交申请书及有关的产权证书，协议书（或出让书）契证，要求登载记录土地权利或权利变动事项载于国家土地登记的法律过程。,01:26:29,随着社会的发展，土地登记在确认土地产权，维护土地市场交易秩序方面发挥的作用越来越重要，我国二十几年的土地登记实践证明，土地登记在理清产权关系，保障土地权利人的合法权益，维护社会主义土地公有制，深化土地使用制度改革，防止国有资产流失，以及培育和规范土地市场，维护社会稳定等方面具有极其重要的作用，在我国国民经济和社会生活中有着十分重要的意义。,01:26:29,首先，通过土地登记对土地权属关系的确认，维护了土地的社会主义公有制，保护了土地权利人的合法权益，其次，通过土地登记对土地权利变动的确认，保护了土地产权交易安全，维护了土地市场交易秩序，第三，土地登记是对房地产市场实施有效监管的关健措施，第四，土地登记是土地用途管制的重要组成部分，第五，土地登记是土地管理的基础工作，是国家掌握土地动态变化的一个重要的信息源，是国家收取土地税、费的依据。,01:26:29,2、土地登记的特点与基本原则,首先讲土地登记的特点，具有六性（一）统一性（二）唯一性（三）完整性和连续性（四）强制性（五）公开性（六）可信性,01:26:29,（一）统一性土地登记的统一性包含三层意思。一是对土地权利应当实施统一登记，无论城镇土地还是农村土地，无论耕地还是林地、草地都应当纳入统一的土地登记体系；二是土地登记的标准应当是统一的，土地登记所依据的实体法律规范和程序性法律规范，特别是土地权利体系应当是统一的；三是土地登记机关应当是统一的。一般来说，在一个登记区内只能由一个土地登记机关实施登记，不能由两个或两个以上土地登记机关实施登记，以保持土地登记的完整性。,01:26:29,（二）唯一性土地登记是统一的土地登记机关，按照统一的登记标准，包括依据统一的实体法律规范和遵循统一的登记程序进行的。因此对同一块土地的登记结果应当是唯一的，不可能有两个或两个以上的土地登记结果。土地登记卡是土地登记的主体，也是土地所有权，使用权和他项权利的法律依据，土地证书是土地登记卡部分内容的副本，是土地所有者、使用者和他项权利者持有法律凭证。这就明确了土地登记卡和土地证书的关系，即土地登记卡是唯一的土地权属的法律依据和结果，体现了坚持土地登记唯一性的特点。,01:26:29,（三）完整性和连续性土地登记是土地行政主管部门代表政府依据国家法律、法规，对土地所有权、使用权及他项权利进行登记的过程，是土地权属管理的重要手段和措施，它对附设在土地上的全部权利进行登记，而在地域上覆盖所有的土地，因而具有完整性，同时，土地权利状况又是经常变化的，为了保持现势性，土地登记结果必须不断更新，所以土地登记不是一次性的工作，具有连续性的特点。,01:26:29,（四）强制性我国的土地登记具有强制性，任何使用或所有土地的单位和个人，都必须依照规定办理土地登记，依法改变土地权属和用途的，应当办理土地权属变更登记手续。,01:26:29,（五）公开性土地登记是土地行政主管部门依照法律规定对土地权利进行登记的过程，是一项直接影响到土地权利人权益的行政行为，这就要求土地登记应当是公开的，包括登记依据的公开、登记程序的公开及登记信息的公开等。,01:26:29,（六）可信性土地登记的可信性是指由国家专门机关在国家专门的簿册上予以记载的土地权利状况都是有公信力的，是值得社会公众依赖的，这一方面是因为土地登记是由土地行政主管部门依法按程序进行的，在这个过程中，土地行政主管部门对土地登记的申请进行地籍调查，并根据地籍调查的结果，对土地的权属、面积、用途等进行全面的实质性审查，这使得土地登记结果具有真实可靠的特点。,01:26:29,土地登记的原则,土地登记的原则，简单地说，我国的土地登记遵循以下五个基本原则：1、依法的原则2、申请的原则3、审查的原则4、公示的原则5、属地管辖的原则,01:26:29,3、土地登记的程序,土地登记分为五个步骤：（1）、申请（2）、地籍调查（3）、权属审核（4）、注册登记（5）、核发证书,01:26:29,4、土地分类体系与登记种类,我国主要采用三种土地分类系统，土地自然分类、土地评价分类、土地利用分类，以土地用途为主要依据，根据用途的差异，89年3月全国城镇地籍调查规程，城镇土地分为10个一级类，24个二级类，而84年9月全国农业区划委员会颁发的土地利用现状调查技术规程规定全国土地利用现状采用两级分类，统一编码排列，其中一级分类8个，二级分类46个，98年修改的土地管理法确立了土地用途管理制度，国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地，建设用地和未利用地，统一全国土地分类体系，采用三级分类体系，一级类3个，二级类15个，三级类71个，是在原来两个土地分类的二级地类基础上调整归并，增设而来的。目前，我们实际操作发证过程中，是采取按照第二次全国土地调查分类标准，采用二级分类，其中一级类12个，二级类57个的分类方法。具体分类的编码，名称及含义见土地登记代理工作手册。,01:26:29,土地分类一般以每宗地的主要用途归类。这里解释一下宗地的概念，指被界址点所封闭的为一宗地，如一个单位的生产区与生活区中间被一条市政公用马路隔开了，那么则封闭不起来，就需分两宗地申报。再谈一下土地变更登记，按照土地登记时间的不同，可将土地登记分为初始登记和变更登记，初始土地登记是单位或个人通过征用、划拨、出让、购买新的商品房等形式获取土地使用权后首次登记，变更登记是在初始登记完成后，因土地所有权，使用权和他项权利及相关内容发生变化后相应进行的变更登记，是登记机关对个别宗地土地权属、用途、名称、面积等变化进行的及时登记，是随时的，经常性的，随着单位名称的变更，地址的变更、单位撤、并、转或者国家收储、买卖、置换、调整、或继承、赠与、法院处置拍卖、道路拓宽服从规划等等原因，土地使用者的名称、用途、使用权类型、面积、地址等发生了变化后的再次登记。当然，其中还包括分割登记，像有些单位根据房改的需要，将单位院内的职工宿舍单独剔除出来登记，然后再分割到参加房改后的住户。,01:26:29,5、混合宗用地的处理与私房发证如何操作,在日常的登记过程中，往往会碰到两个或两个以上使用者共同使用一块地的情况，像这种情况如何处理，不可能整幢房子的人同时来申报，特别是像南昌市的三星大厦、金阳光、百盛这些的高层建筑，有单位购买商品房作为办公用地，也有私人购买作为住宅的，像这种综合性的用地，首先要申请单位提供自己的房产证、购房合同、缴纳费、税的凭证，提供整幢建筑总面积的依据（竣工验收表）然后按照建筑总面积比例分摊用地面积，作为土地部门需把关的是必须将原开发商手中持有的国有土地证收回，并开具收件单给对方，依法依规办事，这样就不会出现一地多证现象，防止重复发证，分摊面积的公式为单位或个人房产证面积/建筑总面积用地面积=分摊面积。至于私房发证如何操作问题，一般私房申请大多是一套商品房，当然也有独立一宗地的私房，如是混合宗的，就必需把整栋房子的地貌，共同使用多少面积，然后分摊多少面积，严格地说邻宗地与界址点号的间距都应标出来，反映在地籍调查草图上，而现在实际操作中，往往都是以宗地测量报告的宗地图代替，邻宗地就用单位名称或道路名替代，在做内业的过程中，一定要注意表、卡、图一致，在做外业的过程中，一定要调查清楚邻宗地的情况，是否存在权属争议，稳、准、妥地处理好实际中遇到的问题，做到有的放矢。,01:26:29,6、疑难问题的解决方法,在实际工作当中，有时会碰到相邻单位拒绝在地籍调查表上盖章问题。这有两种可能，一是权属有争议，二是相邻关系处理的不好，或对方出差等原因有意迟迟不给盖章。遇到这种情况我们要给不肯盖章的单位发出约定指界通知书，约定时间双方同时到达现场勘定划界，届时如不派人参加，按另一方所指界线确定，一般单位接到土地部门发出的约定指界通知书，大部分都会到场，再一个就是因历史长久，人员调动频繁或保管不善原因，有的单位找不到自己的用地资料无法提供或只提供了一部分不是很完整的土地权属来源证明材料，遇到这种情况怎么办？劝其到省、市档案馆或城建、规划房管土地部门档案馆去查阅，再则要求其出具法律责任具结保证书，并有上级主管部门加盖公章的意见，注明如因虚假而引致的法律责任和相对经济赔偿，概由本单位承担，与国土局无关，也就是说对土地管理部门有一个承诺吧。针对有些单位和个人用地材料不齐全土地权属争议尚未解决，土地违法行为尚未处理或者正在处理的，依法限制土地权利或者依法查封地上建筑物，其他附着物而限制土地权利的等情况，我们就以书面通知补交有关材料或暂缓土地登记。为了适应新形势的需要，我们必须动脑筋、想办法、更新知识、与时俱进，以全新的工作姿态搞好土地登记工作。接着讲土地登记代理。,01:26:29,01:26:29,第二部分土地登记代理,土地登记代理是指土地登记代理机构在受托权限内，为委托人提供土地登记代理、咨询等中介服务，并由委托人直接承担相应的法律责任的经营活动，通俗地说帮忙跑腿，土地登记代理是土地市场中介服务的一种，属于委托代理的范畴，其委托代理权基于土地登记申请人的委托授权行为和委托人与代理机构及其代理人的委托合同而产生。根据全国土地管理的形式要求，国土资源部在全国范围选定了几个大中型城市开展了土地登记代理制的试点工作。据我们所知，云南、浙江、内蒙、黑龙江四省已搞试点。这项制度是根据我国目前的实际情况，借鉴国外成功经验而制定的，有着非常超前的现实意义，将会加快我国土地管理的科学化水平，并有助于建立一种全新的土地管理模式。那么从事土地登记代理应如何操作呢？,01:26:29,土地登记代理如何操作根据土地登记代理人职业资格制度暂行规定，土地登记代理人主要可从事以下登记代理业务：（1）办理土地登记申请、指界、地籍调查、领取土地权利证书等；（2）收集、整理土地权属来源证明材料等与土地登记有关的资料；（3）帮助土地权利人办理解决土地权属纠纷的相关手续；（4）查询土地登记资料；（5）查证土地产权；（6）提供土地登记及地籍管理相关法律咨询；（7）与土地登记业务相关的其他事项。土地登记办法将地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标作为申请人申请登记时需要提交的要件，因此，代理地籍调查除了代理指界之外，有地藉测量资质的代理机构还可以从事宗地图和界址坐标的测量等相关工作。,01:26:29,不同的土地登记代理业务在具体操作中因内容的不同在程序上有一定的差别，但基本程序差异不大，通常情况下，土地登记代理的基本程序包括以下步骤：,01:26:29,1、土地登记代理的程序,（一）接受委托由委托人主动找上门要求提供土地登记代理服务。委托人可以是单位或者个人。在实际操作时，委托人可以是该宗地的权利人，也可以不是，但与该宗地具有或即将具有一定的经济关系或利害关系。另一种情况即由土地登记代理人走出门主动争取为他人提供代理服务。随着土地市场的不断规范和土地登记代理市场的日趋发育，主动争取将是土地登记代理业务的市场开拓意识，不断提高服务质量，努力提升服务水平，以赢得更多的土地登记代理业务。（二）签订土地登记代理委托书，代理合同为规范土地登记代理行为，降低土地登记代理中的风险，接受登记代理业务后，委托人应与土地登记代理人所在的土地登记代理机构签订书面委托书及委托代理合同。委托书是建立委托法律关系，开展土地登记代理的必备要件，是土地登记部门审核委托代理关系的重要内容之一。委托书主要应明确内容（参照登记代理工作手册）。,01:26:29,（三）收集查询土地登记相关信息与资料在接受土地登记代理委托后，土地登记代理人根据代理的土地登记事项收集、查询、整理土地权属来源证明材料等与土地登记有关的资料，了解土地权属是否清晰。如代理抵押权人办理抵押登记，应该查询该宗地使用权是否被司法或行政部门依法限制，查封或收回，是否设定过抵押，租赁等情况。必要时，还需要实地查勘土地的位置、四邻、土地利用状况等。土地登记相关资料收集的基本途经有：1、文字资料通过收集查询委托方及土地登记机关提供的土地登记有关文件资料、书面登记资料等，了解土地的权属状况、面积、用途等情况。在收集文字资料时，需要注意具有法律效力的文件与非法律文件的区别，非法律文件只能作为参考和推断，不能作为土地登记的法律依据。2、地籍或地形测绘资料在申请土地登记时，需要土地权利人提交宗地图和界址点坐标等资料，即宗地测量报告，此时申请人也可将宗地图和宗地界址点的测绘工作委托给土地登记代理机构承担。土地登记代理人首先应向登记机关查询并收集申请登记宗地的地籍或地形测绘资料的情况，这些资料包括宗地图、界址坐标以及申请登记宗地周围的测量控制点资料。如果宗地图和实地情况一致，并且宗地坐标等数据齐全，宗地图和宗地坐标资料可以直接使用，则可以不需收集测量控制点的资料3、实地察看对土地的具体位置、四至、数量、质量及地上物变化等情况进行实地察看，特别是代理申请登记的内容涉及宗地四至时，应对宗地界线及宗地上的建筑物、构筑物相关进行详细查勘，以便对宗地的实地状况有一个较全面的感性认识，获取土地登记代理所需的第一手资料。,01:26:29,4、向有关当事人了解情况在开展土地登记代理业务时，除收集文字资料、实地查勘外，还应根据需要，向有关当事人了解情况，当事人主要包括委托人、土地权利人、四邻的土地权利人、单位中具体管理土地或操办土地证的人员以及其他熟悉该土地状况的人员等。通过向当事人了解情况，可以进一步摸清土地权属的来源及沿革、权属变更情况、土地登记状况、发生产权纠纷的缘由及沿革、土地边界情况等，为开展土地登记代理业务提供更为充分的分析依据。在收集资料时，土地登记代理机构及其代理人应当注意以下几个方面：（1）收集、整理并认真查阅、填报所需文件资料，核实有关材料的真实性、合法性；（2）检查材料是否完整、齐全，如若缺件或材料附件不全等问题，应及时与委托方沟通协商，及时补报；（3）材料的取得程序要合法，不得非法收集资料，禁止伪造虚假材料；（4）在收集资料时，土地登记代理人应事先准备好需要收集资料的清单，必要时还应制作专门的调查表格；（5）在实地查勘和向当事人了解情况时，土地登记代理人还应做好笔记，书面记录实地查勘的有关情况。,01:26:29,（四）开展具体业务收集、整理相关资料后，土地登记代理人进入具体实际操作阶段。开展代办土地登记申请、代理现场指界、测绘宗地图和界址坐标、代填土地登记申请文书、代领土地证书、代办土地登记资料查询与土地产权查证等具体业务。不同的土地登记代理业务，具体操作的步骤及内容也有所不同。,01:26:29,（五）提交成果土地登记代理机构和土地登记代理人按照委托人的要求完成委托事项后，土地登记代理人应及时以口头或书面报告形式向委托人报告，并交付相应的代理成果。,01:26:29,2、开展土地登记代理业务的基本要求,（一）认真进行市场分析和政策分析（二）公平公正对待客户（三）不断提高服务水平和服务质量（四）加强沟通和交流（五）做好客户维护工作,01:26:29,3、土地登记代理的服务收费,作为中介服务的一种，土地登记代理人在承担土地登记代理业务时，应获得合理佣金。但目前国家尚未制定统一的土地登记代理收费标准。所以在实际操作中，土地登记代理收费主要由委托人和土地登记代理机构协商确定，具体收费数额可根据代理项目的内容、工作量、难度、时间要求以及协调情况、产权情况等商定，由双方确认并认可。土地登记代理机构接受地籍测量委托的，收费标准可以参照国家测绘局制定的测绘工程产品价格标准，根据宗地测量的难度，以及地籍控制点资料的情况，由委托方商议后确定。,01:26:29,谈一下土地登记代理合同土地登记代理合同，是土地登记代理人与委托人明确双方所享有的权利和承担义务的协议。土地登记代理人根据土地登记代理合同从事委托人要求的土地登记代理服务内容，并据此收取土地登记代理服务费用。在实际操作时，土地登记代理合同签订的目的在于明确双方当事人各自享有的权利和承担的义务。一方面，它通过规定土地登记代理人的代理权限和违约责任，约束代理人的行为，从法律上保护委托人的利益；另一方面，它规定土地登记代理人在合同规定的代理权限内从事的代理活动，委托人必须承认、承担责任，并且按照合同规定给付代理、测量办证等相关的费用，从而保护土地登记代理人的利益，土地登记代理合同的重要作用主要体现在以下两个方面：（一）有效保障合同当事人的合法权益，（二）维护土地登记代理市场的秩序，合同的内容包括：（一）当事人的名称或者姓名和住所；（二）代理事项；（三）代理成果与质量要求；（四）代理权限范围；（五）代理费用的支付标准、支付方式和时间要求；（六）合同的履行期限和方式；（七）违约责任；（八）纠纷解决方式。,01:26:29,除上述内容外，委托人和土地登记代理机构还可根据不同土地登记代理的内容，结合土地登记代理的有关专业要求和政策要求等特征，在合同中增加有关内容。需要说明的是土地登记代理合同应得到委托人和土地登记代理机构双方的认同，双方应签字并盖章后方可生效。土地登记代理合同中代理人与委托人的权利和义务。1、土地登记代理人的权利主要有以下几个方面：（1）获取劳务报酬的权利（2）依法开展土地登记代理业务的权利（3）要求委托方提供相关资料的权利土地登记代理人的义务：（1）按照委托人指示处理代理事务的义务（2）及时告知的义务（3）维护委托人权益的义务（4）如实提交代理成果的义务（5）将处理事务的收益和所得交付委托人的义务,01:26:29,2、委托人的权利和义务委托人的权利：（1）决定代理权限的权利（2）监督土地登记代理人代理行为的权利委托人的义务：（1）承担后果的义务（2）承担处理事务费用的义务（3）支付代理佣金的义务（4）提供相关资料的义务（5）确保提供资料真实性的义务,01:26:29,另外讲一下土地登记代理纠纷的规避方法土地登记代理活动作为经济活动的一种，在具体操作过程中，会因为责任、义务不清，加之土地登记具有专业性、政策性比较强等特点，容易产生不必要的纠纷。为避免土地登记代理活动中产生纠纷，降低土地登记代理风险，应当注意做好以下几方面工作：（一）签订规范的代理合同（二）制订服务标准，明确服务内容和要求（三）告知必要的代理活动事项，利于委托人监督（四）对已经出现的纠纷，应及时协商或通过法律途经解决。,01:26:29,谈一下土地登记代理业务的具体作法。一、代理地籍调查、土地登记申请、领取土地证书一般情况下，委托人会将办理土地登记的全部事宜委托给土地登记代理人，包括地藉调查、土地登记申请、宗地测量、领取土地权利证书等内容。在完成与委托人的接洽、了解委托人的意图、签订土地登记代理合同等前期工作之后，土地登记代理人开始进入实质性操作阶段，其主要工作内容包括：（1）收集、准备相关权属来源资料及文字申请材料，若是划拨的土地，需递交划拨批文或划拨决定书，若是出让的土地，需递交出让合同、出让金、税费缴纳凭证，若是购买商品房需递交购买合同、房产证、购房发票及税费缴纳凭证等等，视用地类型不同，提供的权属证明资料不一样，看具体情况；（2）代理土地权属界线的认定和进行地籍测量（宗地测量）；,01:26:29,（3）代填土地登记申请书及各类表格，向登记部门提交土地登记申请材料；（4）领取土地权利证书；（5）向委托人提交代理成果，并按照要求以书面或口头形式进行汇报。,01:26:29,由于土地登记每个阶段的具体内容和要求不同，在具体操作时考虑到委托人可能将土地登记的某个阶段委托土地登记代理人的情况，所以下面对不同代理阶段的内容分别进行说明，其中由于代理地籍调查的程序比较复杂，在此仅做简要介绍。（1）收集、准备相关权属来源资料及文字申请材料；（2）代理权属界线的认定和进行地籍测量（宗地图）包括了解拟开展地籍调查的宗地图件状况，测绘宗地现状图，委托方认定界线，现场指界，如权属来源资料所附的宗地红线图或其他相关图件等，并充分了解以下内容：（1）宗地权属的发生、演变过程、产权性质、土地用途及使用情况；（2）有无确凿的资料或证据确认界址；（3）宗地界址是否存在争议，与谁有争议和焦点是什么；（4）如果有界址争议，有什么可行的方案可以解决；（5）宗地四邻的土地权利人以及与其相邻的界址情况。,01:26:29,在现场指界前已经出现的或者可能出现的界址争议，土地登记代理人需要根据自己的专业知识为委托人提供解决方案以供参考。但最终解决方案的选择和决定权在于委托人，土地登记代理人无权选择最终方案。土地登记代理人代表委托人到现场指界、认定界址时，应出具个人身份证明、土地登记代理委托书，并请对方出具相应的身份证明。在指界过程中，界址位置如果有争议，土地登记代理人应认真向争议方了解争议的缘由并进行记录；对于已经由委托方确认争议解决方案，土地登记代理人严格按照解决方案办理。对于没有争议的宗地界址，现场指界时由土地登记代理人依照代理指界的权限执行即可，并请相邻方在界址调查表上签章。有争议的界址除了进行文字记载外同时应在宗地现状图上进行描绘和记载。以便提请国土资源管理部门进行土地权属争议的调处或在土地登记机关受理登记后进行土地权属争议的调处。,01:26:29,地籍调查过程中，土地登记代理人应依照规定的格式填写地籍调查表作为申请土地登记的权属依据，并向委托人反馈信息并及时提供建议，代理指界后，土地登记代理人对有争议的界址的解决方案进行一些必要的调整或进行补充取证。委托人另有其他异议的，应针对不同情况，采取相应的措施予以解决。,01:26:29,代理土地登记申请的操作程序，在完成地籍调查工作之后，土地登记代理人要整理地籍调查成果，结合地籍调查的结果，代委托人填写土地登记申请书，填写土地登记申请书时要注意以下几个方面：（1）土地权利人与委托人和相关批准文件上的名称是否一致；（2）土地权利类型与批准文件相符；（3）土地面积和指界的范围与相关批准文件是否一致；（4）土地坐落与相关批准文件一致；（5）土地登记申请书所有栏目原则上应都填写，如无内容应在栏目上面画一横线或空白；（6）土地申请书上有注明需要签章的位置，都应签名或盖章。,01:26:29,在准备好土地登记申请材料后，土地登记代理人要代表委托人向土地登记机关提交登记申请，并上报相关材料。登记机关在接受土地登记申请者提交的申请书及权属来源证明等材料后，给申请者开具收件单，并在收件单上载明收取的文件名称、页数或件数等内容。土地登记代理人在提交土地登记所需资料的同时，还应提交土地登记代理委托书，作为证实土地登记代理的合法性。,01:26:29,代理领取土地权利证书的操作程序1、收集资料和信息，了解情况土地登记代理人在了解情况、搜集资料的过程中要重点了解宗地用途及使用情况；申请登记的土地面积；权属性质；使用权类型；土地权属界线范围等。2、领取并核实土地权利证书在领取土地权利证书的时候，土地登记代理人要向土地登记机关提交身份证明和土地登记代理委托书等，同时还要对土地权利证书的规范性和准确性进行复核，复核内容主要包括：（1）土地权利人名称是否与委托人名称相一致；（2）土地用途是不是与申请登记用途相一致；（3）土地权利类型是否与相关批准文件资料相一致；（4）如果是出让土地，其终止日期是否与登记资料相符合；（5）土地面积是否与委托人申请登记的面积相一致。,01:26:29,3、向委托人反馈信息，并提出有关建议。在对土地权利证书进行核实后，土地登记代理人如发现问题应及时向委托人汇报，及时与国土资源部门沟通，改错纠正。,01:26:29,二、代理收集、整理土地权属来源证明材料等与土地登记有关资料。（一）明确收集资料的目标、内容通过与委托人的交流，了解委托人进行委托代理的目的，如申请何种类型的土地登记，要解决什么问题或者要收集什么资料。,01:26:29,（二）利用各种渠道，收集所需资料通过了解委托人收集土地权属来源证明材料的目的，土地登记代理人要运用所掌握的专业知识确定解决问题的方法，明确解决问题所需要的资料，各类资料的获取渠道和方式。通常情况下，土地登记代理人首先向委托人收集资料并获得收集其他资料的线索，然后通过实地查勘及向有关当事人了解情况等方法收集有关资料，如果需要，也可向土地登记机关和其他管理部门（如城建、规划、房管、土地、档案馆）查询相关的资料，以获得更加权威的资料。,01:26:29,土地登记文件资料的收集应按照及时、完整、连贯、系统无遗漏的原则进行。在收集土地登记文件资料时，应注意：（1）土地登记文件资料要齐全、完整和准确；（2）应收集与委托目的直接相关的材料；（3）所收集的文件资料首先是通过国土资源行政主管部门形成的文件资料，用来证明权源的其他部门形成的文件资料除外；属于国土资源行政主管部门委托形成的土地调查成果等文件资料。应列入土地登记文件资料；,01:26:29,（4）一般土地登记文件资料收集一份，重要的和使用频繁的可视需要复制副本；（5）如收集的资料为复印件，应请提供资料的单位或个人在复印件上签章，以证明资料的真实性和出处。为保证收集资料的权威性，土地登记代理人应按照土地登记资料公开查询的有关要求，涉及土地权利的登记结果应向当地土地登记机关查询，以保证收集资料的合理性和权威性。,01:26:29,（三）整理资料完整，提交成果收集资料后，土地登记代理人需要将资料进行整理，将处于零乱状态的资料进行分类、排列、使之系统化。在整理资料的过程中，土地登记代理人可根据需要，通过对已有资料的整理分析，对土地权属来源情况做出推断，并向委托人提供相应的参考意见。,01:26:29,三、帮助土地权利人办理解决土地权属纠纷的相关手续在帮助土地权利人办理解决土地权属纠纷相关手续的过程中，土地登记代理人主要有以下几项工作内容；（1）代写土地权属纠纷调处申请书；（2）代表委托方进行举证；（3）协助办案人员取证；（4）代表委托方起草纠纷双方达成的书面协议；（5）其他工作。在帮助土地权利人办理解决土地权属纠纷相关手续的过程中，主要按照以下几个步骤进行操作；（一）了解土地权属纠纷情况，代写土地权属纠纷调处申请书,01:26:29,土地登记代理人首先要了解委托人委托事项的具体情况，主要包括：争议的对象，即与什么单位或个人有争议；争议的原因和焦点是什么，证明土地权属的依据有哪些，有无确凿的证据。此外，还应了解委托人对权属纠纷要求调处的具体要求，达到何种利益的目的。根据掌握的情况和资料，土地登记代理人代委托人撰写土地权属纠纷调处申请书。,01:26:29,代写土地权属纠纷调处申请书时应载明以下事项：（1）申请人和对方当事人的姓名或名称、地址、邮政编码、法定代表人姓名、职务；（2）请求的事项、事实和理由；（3）有关证据文件名称、发文单位和时间等；（4）证人的姓名、工作单位或者住址、邮政编码。,01:26:29,（二）向国土资源行政主管部门提交土地权属纠纷调处申请时，应当提交土地登记代理委托书，代理委托书必须写明委托事项、权限等。（三）协助国土资源行政主管部门的承办人员调查取证,01:26:29,调查取证的证据主要有以下几种：（1）人民政府颁发的确定土地权属的凭证；（2）有权机关批准征用、划拨或者出让土地的文件；（3）争议土地上的建构筑物产权证明；（4）争议双方当事人达成的有关书面协议；（5）人民政府或者司法机关处理争议的文件；（6）证人证言和其他证据。,01:26:29,（四）参与调解，起草纠纷双方达成的书面协议调解是解决纠纷的有效办法之一。如果通过调解可以解决纠纷，土地登记代理人需要参与具体过程并帮助起草最终的书面协议。如果纠纷当事人无法达成协议，则由国土资源行政主管部门报人民政府做出处理决定。土地权属纠纷调解完毕或人民政府做出处理决定后，代理人及时将处理决定及相关文件整理后移交给委托方。,01:26:29,四、代理查询土地登记资料（一）明确委托人的查询目的和内容土地登记代理人首先要了解委托人的意图和目的，并以此为依据确定所要查询的内容。（二）核实委托人的查询要求，确定查询范围由于各类土地登记资料的公开查询均有一定的限制范围，因此在确定需要查询的内容后，土地登记代理人还要根据公开查询的相关规定初步确定委托人的哪些要求可以满足，哪些无法满足，哪些资料可能查询到，哪些无法查询，并就初步结果与委托人沟通。（三）申请查询，收集资料查询土地登记资料时委托人应当出具土地登记代理委托书；境外委托人的委托书还应当按规定进行公证或认证。单位或个人委托代理人查询原始登记资料时，应当由代理人或代理机构向土地登记机关提交委托书、委托人及代理人的身份证明，代理机构证明以及代理人的工作证件。（四）整理查询结果，回复委托方按照委托人的要求，将查询的结果进行整理，汇总、分析、向委托人汇报查询结果及分析报告。必要时，还可根据委托人的要求，要求土地登记机关或档案部门在有关查询结果复印件上加盖公章，以表示查询结果的真实性。,01:26:29,五、代理查证土地产权土地登记代理机构及其土地登记代理人接受委托后，应对委托方需要查证的产权资料进行分析研究，不具备查证条件的，请委托人补充材料，代理人通过电话、传真、信函、实地查询等方式，获取土地产权查证结果，并及时告知委托方。代理土地产权查证大体可分三个步骤：（一）明确查证目标，内容根据委托人的要求，明确要求查证的内容和范围（二）收集所需资料根据委托人的要求及查证对象的土地产权状况，收集相应的资料。如对于出让土地产权查证，则需要收集建设用地批准书、国有建设用地使用权出、转让合同、出让宗地的红线图、土地的征收、收储资料、原出让或划拨土地的登记资料等。（三）整理和分析资料，向委托人提交分析结果通过对收集的资料进行整理和分析，土地登记代理人根据对查证收集到的资料进行分析，做出土地产权查证结果的判断结论，并向委托人提交分析报告，就土地产权查证的依据、过程及结果等向委托人进行书面说明。土地产权查证需要以搜集、查询的资料为依据对土地产权进行分析和判断，这一点与代理查询土地登记资料不同，代理查询土地登记资料，其查询结果应是土地产权情况的最终结果，具有法律效力，不带有推断的成份。,01:26:29,六、提供土地登记及地藉管理相关法律咨询土地登记代理机构的法律咨询包括土地登记、地藉管理等相关法律知识咨询、法律事务交涉等。法律服务一般应由律师提供，但由于土地登记所涉及的法律因素很多，有些法律事务很难与经济事务严格区分，因此，如果土地登记代理服务的同时提供一些基本的法律服务，不仅可以提高受理业务的成功率，还能起到争取新客户、扩大业务量的作用。一般来讲，土地登记代理机构的法律咨询服务可以分为以下三个步骤：,01:26:29,（一）了解情况，明确问题，这是进行咨询工作的基础；（二）搜集资料，分析问题，提出相应的意见和建议；（三）出具建议或咨询报告，将分析得到的意见和建议以书面或口头形式告之委托人。由于土地登记代理的政策性比较强，所以土地登记代理人在提供法律咨询服务时，应要求土地登记代理人不仅要熟悉基本的法律要求和专业要求，还应及时了解和掌握最新的土地登记法律法规，以保证法律结果的合理性、适时性。,01:26:29,七、土地登记代理业务案例分析,一、代理地籍调查、土地登记申请、宗地测量、领取土地权利证书。1、案例情况（出让国有土地使用权初始登记）某市A公司于2008年8月8日经批准，以出让方式取得一宗座落在XX县XX路的国有建设用地使用权，出让用地面积20亩，化成13340平方米，用途为工业用地，出让合同载明缴纳土地出让金800万元，使用期限50年，2008年10月8日A公司委托景泰土地登记代理机构代理出让土地使用权初始登记工作，代理项目为地籍调查、土地登记申请和土地证书的领取，该代理机构派李平为土地登记代理人。接受委托后，景泰公司应如何代理登记工作？,01:26:29,2、操作步骤第一步：土地登记代理人李平需与A公司就相关事宜进行接洽，充分了解A公司的意图与要求，了解A公司拟申请登记宗地现有产权资料的情况，明确以下两方面的事项：1）具体代理事项目标：包括土地登记代理的内容、目标、时间要求以及质量要求等；2）了解A公司现有的权属来源资料等文件是否齐全，现有宗地图件资料和界址坐标情况等。,01:26:29,第二步，根据协商结果，签订土地登记代理委托书，土地登记代理合同。明确委托代理的具体事项和授权的范围。土地登记代理委托书的格式参考土地登记代理工作手册。第三步，根据土地登记办法和土地登记部门对土地登记申请要件的具体要求，在A公司的协助下收集土地登记必备资料。,01:26:29,A公司以出让方式取得国有建设用地使用权，需要收集的权属来源主要资料包括：国有土地使用权出让合同及附图县级以上人民政府批准用地有关批复土地出让金缴纳凭证税收缴纳凭证规划批准书另外，还需准备的其他文字资料有：A公司法人证明、营业执照、组织机构代码证法定代表人身份证明书和个人身份证明土地登记代理委托书及代理人李平身份证明土地登记代理人李平的资格证书等。（以上资料均核对原件，提供复印件，除法定代表人身份证明书外）,01:26:29,第四步核实权属来源资料在收集了必需的权属来源资料后，土地登记代理人对所收集权属资料的真实性、合法性和完整性进行核实，明确是否符合土地登记申请的要求。权属来源资料核实的要点包括：（1）A公司单位名称与国有土地使用权出让合同的土地使用者名称是否一致（2）出让合同附图（即宗地红线图）是否完整（3）土地登记部门要求提供的有关出让金，税费缴纳凭证是否齐全，出让金是否足额交清，因有的时候会分期付款。,01:26:29,第五步进行地籍调查土地登记代理人李平在核实收集到的权属来源资料后，即可开展地籍调查的工作，如果景泰公司具备地籍测绘资质，委托人A公司可直接委托代理机构（即景泰公司）进行地籍测量。出具测量报告，也可以委托其他具有地籍测绘资质的单位进行地籍测量。在地籍测量工作完成后，可请邻宗地相邻的土地权利人进行指界并实地核实土地用途等情况，填写地籍调查表。并在邻宗地栏内盖章。如果指界过程中发现存在产权纠纷或界址纠纷，土地登记代理人李平可先与委托人即A公司沟通，根据有关政策和权属资料，为委托人A公司提供解决纠纷的对策建议，同时可向国土资源行政主管部门申请土地权属纠纷的调处，或者等到土地登记申请受理后由土地登记机关进行权属纠纷的调处或者约定指界。,01:26:29,第六步代填土地登记申请书地籍调查工作完成后，土地登记代理人要代委托人A公司填写土地登记申请书。填写申请时要注意以下几个方面内容：（1）土地权利人与申请单位名称（公章）要一致，应为A公司，具体名称A公司的法人代码或营业执照或事业单位法人证书；（2）申请登记类型应为出让国有土地使用权初始登记；（3）土地使用权类型要与相关批准文件及出让合同相符为“出让”；（4）土地使用权面积要与出让合同以及地籍调查的结果及地籍测量报告一致；（5）其他相关栏目依照地籍调查表上的调查结果填写；（6）除了栏目上要求填写内容与本案无关的以外（抵押登记也是填写这种表），所有栏目都应填写齐全。,01:26:29,第七步向土地登记部门提交申请材料，并索取土地登记收件单。在上述工作结束后，土地登记代理人李平最终要向土地登记机关提交的申请材料包括：土地登记申请书；县级以上人民政府建设用地批复；土地使用权出让合同及附图；地籍调查表（本宗地与邻宗地盖好章）；宗地图和坐标（宗地测量报告）；A公司法人证明（组织机构代码证、营业执照或事业单位法人证书）；法定代表人身份证明书及个人身份证明；土地登记代理委托书及代理人李平身份证明；土地登记代理人资格证书等。土地登记部门在接收土地登记申请者提交的申请资料后，向申请人开具收件单。,01:26:29,第八步在土地登记机关完成权属审核和注册登记后，由土地登记代理人李平代缴登记费，代领取土地证书。土地登记代理人李平在领取土地权利证书时，应协助对土地权利证书进行复核，包括土地权利证书中的土地权利人是否与委托人一致（既A公司），面积、地址是否准确（本案例20亩化成13340平方米）用途（工业）是否与实际相符等，终止时间2058年8月7日是否与出让合同相符，发现不规范或与申请对应内容不符的，应及时与土地登记机关沟通。解决存在的问题，纠错更正。,01:26:29,二、代理查询土地登记资料1、案例情况某企业2006年6月以出让方式取得一宗位于南昌市红谷滩新区会展路66号的国有建设用地使用权，面积为16000平方米，用途为工业，已办理土地登记手续。2009年9月，某企业拟以其所使用的国有出让建设用地使用权作抵押，向B银行申请贷款。为验证该企业土地权利状况的真实性，降低银行贷款风险，现B银行委托景泰土地登记代理公司代理查询该宗地的土地登记结果，试问如何办理？2、操作步骤,01:26:29,第一步，接受委托后，应尽快明确委托人B银行的查询目标和内容，土地登记代理人通过与委托人进行沟通，了解委托人的意图和查询目的主要是通过向土地登记机关查询有关权属资料，验证某企业合法拥有土地使用权的真实性，并查证有无抵押或被查封等问题。了解了委托人（B银行）的要求，就初步明确了查询的主要内容是位于南昌市红谷滩新区会展路66号土地权利的登记状况。第二步，与委托人（B银行）签订土地登记代理委托书、土地登记代理合同，明确授权范围和权限。第三步，根据确定的查询内容，向土地登记机关提出查询申请。土地登记代理人应填写查询申请书或关于要求查询的报告，明确查询对象和范围的土地权利登记状况，通过查询土地登记簿和发证档案，即可了解有关登记状况。,01:26:29,第四步，通过查询该宗土地登记簿和宗地图等土地登记资料，了解该宗地的土地使用者、坐落、土地面积、土地权属情况，有无抵押或被查封等状况，并可复印有关土地登记资料，为保证查询到的土地登记资料的权威性，土地登记代理人可以申请土地登记机关在有关土地登记资料复印件上加盖与原件相符鉴证公章，根据本案例情况，只要将该宗土地登记卡复印并加盖土地登记机关公章即可，也可以由土地登记机关另行出具查询结果证明。,01:26:29,第五步，土地登记代理人将查询到的土地登记资料提供给B银行，完成土地登记资料的代理查询工作。,01:26:29,三、代理查证土地产权1、案例情况2003年3月甲公司拟与乙公司合资，成立新的股份有限公司，根据双方初步达成的协议，甲公司拟以其所使用的位于丙县的国有土地使用权作价出资，乙公司以设备作价出资。根据甲公司提供的资料，其所使用的土地为出让土地，工业用途，但甲公司尚未办理土地登记手续。现乙公司委托满堂红土地登记代理公司欲查证甲公司所使用的该宗土地的权属状况，试问应如何办理？,01:26:29,2、操作步骤第一步，通过与乙公司沟通，可以了解到乙公司的委托代理需求主要体现在三个方面：（1）该宗土地使用权是否为甲公司所有；（2）甲公司有无合法、完整的用地手续；（3）甲公司是否欠缴土地出让金和相关税费，这样就进一步明确了查证的目标和内容。第二步，与委托人乙公司签订土地登记代理委托书、土地登记代理合同，明确授权范围和权限。第三步，根据委托人乙公司的要求，进一步分析需要什么材料予以验证甲公司的产权状况，并可通过哪些途径获得有关产权资料。,01:26:29,通过分析，对于需要验证土地使用权的归属问题可以从以下几个方面着手：（1）调查目前实际上谁在使用该宗土地；（2）通过对土地登记资料的查询，了解该宗地的出让前的土地登记状况；（3）向相邻单位或有关当事人了解该宗地的权属来源及土地使用人的有关情况。对于需要验证用地手续的合法性问题，可从以下几个方面入手：（1）该宗地是否有合法的土地征用手续；（2）是否已取得规划部门的审批手续等；（3）是否已取得有关用地审批文件或国有土地使用证。对于需要验证出让金的缴纳问题，则可从以下几个方面入手：（1）国土资源行政主管部门有无甲公司缴纳土地出让金的相关证明；（2）是否已经全部缴纳土地出让金；（3）是否已经缴纳相关税费等。,01:26:29,对于需要了解的上述资料，主要可以从以下几个方面收