学习单元1---个人住房贷款 1

商业银行银行产品学习情境3：零售银行产品,贷款,贷款是银行或其它金融机构按一定利率和必须归还等条件出借货币资金的一种信用活动形式。银行通过贷款的方式将所集中的货币和货币资金投放出去，可以满足社会扩大再生产对补充资金的需要，促进经济的发展；同时，银行也可以由此取得贷款利息收入，增加银行自身的积累。贷款的要素包括贷款对象、品种、金额、期限、利率/费率（价格）、担保方式、使用方式、清偿方式、约束条件等。,如今在一线城市，白领早已脱去了头上的光环，更多的是众多忙忙碌碌兢兢业业的劳动者中的一员。那他们现在的住房状态如何？是买房还是租房？房租或房贷的压力大吗？收入足够买房吗？36.1%的受访网友认为自己的房贷或月租压力大，22.9%买不起首套住房；但未来5-10年仍有高达79.4%的受访网友希望买房或换房，仅14.7%表示不买房。,租房族：沉甸甸的购房梦,在记者采访的多个租房族案例中，几乎所有的人最终都会选择买房，只是时间早晚的问题。在他们看来，不断攀高的房价和房租一直在刺激着他们脆弱的神经，通货膨胀大环境中生活成本日益沉重，买房似乎成为对抗通胀、成家立业的唯一通道。,租房族：沉甸甸的购房梦,对刚毕业两年的郝英（化名）来说，在广州买房似乎是一件不可能完成的任务。现在她与朋友一起租住在客村一套160的四房一厅里，自己的房间最小，月租780元。“如果房租超过一千就会比较吃力，所幸这房子很大，装修也不错，唯一不满意就是室友抽烟，天天要吸二手烟。”郝英说，自己还是希望未来能有个家，不再租房。她对这个家的要求是“在地铁附近，周围设施齐全，不是城中村，面积在100-150之间”，但目前来说，实现的难度很大，“我身边的不少同学都买房结婚了，但几乎每一个都是啃老，毕业一两年想靠自己买房根本不可能。”,而对同样毕业两年的陈火华（化名）来说，在经历过漫长的租房历程后，买房终于正式被提上日程，100万以下的地铁小两房就是他在艰辛寻觅的房子。按照广州目前的房价，市中心的一手房肯定少，只能到番禺、金沙洲等稍微偏的区域找。“看了不少房子，感觉100万在广州只能找很差的房子，”陈火华说，“但无论怎么难，房还是要买的，因为房租很贵，通胀也厉害。”目前他与朋友合租一套88的三房，每月房租1000元。买房的首付大部分靠父母支持，考虑到月供压力，还是想买总价低于100万的房子。“看着那么破旧偏远的房子，居然也那么贵，未来10年中国房价肯定还是涨，还是早买早安心”。,买房族：房贷压力大未来想换房有房无贷生活也不轻松,在租房一族眼中，已经买了房的无疑是幸福的一群人。然而在记者采访的多个案例中，大多数人都觉得房贷压力大，不敢轻易换工作，害怕银行涨息，担心生病、失业，更没时间好好享受生活。甚至那些已经还清贷款、脱掉房奴帽子的人，也直言压力一样存在，为孩子购买学位房、为家人换房改善住房条件等，也一样需要攒钱，生活并不轻松。但对他们来说，买了房才有归属感，当房奴是痛并快乐着。,32岁的陈晓明（化名）来自广东的一个二线城市，硕士毕业后在广州一家IT公司打拼了七八年。对于年收入10多万的陈晓明来说，无论面对公司繁杂的工作压力，还是赡养父母的压力，他都能坦然面对，唯独对于房子，始终是一道难过的槛。2011年，他经相亲认识了现在的妻子，经过一年的相处，买房结婚被提上议程。看了几个月的房子，最终他在白云买了一套二手房，房子不大，只有60多，但首付和前期的装修费用就花了32万了，这里面有父亲给的10万和向妻子借的10万。即使目前每月3200元的房贷尚算可以承担，但陈晓明还是感觉压力很大。因为马上面临着买车生孩子养孩子，“到时候可能每个月工资都会花到一毛不剩了。”,学习单元1个人住房贷款,学习任务1.个人住房贷款的基本知识。2.个人住房贷款的办理手续。3.个人住房贷款的经营流程。4.个人住房贷款的风险。5.关于个人住房贷款的相关法律法规和银行政策规定。,一、个人住房贷款介绍,(一)定义个人住房贷款是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。(二)种类1.按照资金来源划分2.按照所购房屋的形态划分3.按照贷款利率的确定方式划分,一、个人住房贷款介绍,1、按照资金来源划分自营性个人住房贷款：银行运用信贷资金发放的贷款。公积金个人住房贷款：指银行接受住房公积金管理部门的委托，以职工缴存的住房公积金存款为主要资金来源发放的贷款。个人住房组合贷款：兼有以上两种个贷,一、个人住房贷款介绍,2.按照所购房屋的形态划分首次住房贷款：即“一手房”贷款，指向一级市场购买住房人发放的贷款。再交易住房贷款：即“二手房”贷款，指向二级市场购买住房人发放的贷款。个人住房转让贷款：即转按揭贷款，是指尚未结清个人住房贷款的客户出售已经抵押的住房时，银行用信贷资金向购买该住房的个人发放的个人住房贷款。,一、个人住房贷款介绍,3.按照贷款利率的确定方式划分固定利率贷款浮动利率贷款,学习单元1个人住房贷款,(三)特征1.贷款金额大、期限长2.以抵押为前提建立的借贷关系3.以缴纳一定比例的首付款作为贷款的前提条件4.风险具有系统性特点,学习单元1个人住房贷款,(四)产品要素1.贷款对象2.贷款利率3.贷款期限4.贷款额度5.担保方式6.还款方式,1.贷款对象,有合法的身份有稳定的经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力有合法有效的购买、建造、大修住房的合同、协议以及贷款行要求提供的其他证明文件有所购（建、大修）住房全部价款20%以上的自筹资金，并保证用于所购（建、大修）住房的首付款能提供有贷款行认可的有效担保贷款行规定的其他条件,2.贷款利率,个人住房贷款的利率按商业性贷款利率执行，上限放开，实行下限管理。个人住房贷款的计息、结息方式，由借贷双方协商确定。个人住房贷款的期限在1年以内（含1年）的贷款，实行合同利率，遇法定利率调整不分段计息；贷款期限在1年以上的，合同期内遇法定利率调整时，可由借贷双方按合同约定，可在合同期间按月、按季、按年调整，也可采用固定利率的确定方式。实践中，银行多是于次年1月1日起按相应的利率档次执行新的利率规定。,个人住房贷款利率,商业贷款,个人住房公积金贷款,3、贷款期限,个人住房抵押贷款的期限最长不超过30年，目前贷款期限10-20年的较为常见。此外，银行还要结合贷款申请人的年龄来确定贷款期限。贷款申请人贷款时的年龄与贷款期限之和通常不超过其法定退休年龄(男性60周岁，女性55周岁)。/,4、贷款额度,个人住房抵押贷款的额度最高不超过所购房价的80%，通常最高为70%，即首付款比例要达到30%。个人住房抵押贷款的最高额度经常根据市场情况调整。中国人民银行规定从2008年10月27日起，商业性个人住房抵押贷款的最低首付款比例调整为20%。为抑制炒房，2010年4月，国务院决定将购买商品住房的首付款比例调整到30%及以上，对购买第二套(含)以上住房的，要求首付比例不得低于50%。/,5、担保方式,贷款,个人住房抵押贷款,个人住房抵押贷款特指购房人将其所要购买的房地产抵押给银行，从银行贷款后用于支付所要购买的房地产，购房人按约定还本付息，还清后解除抵押。个人住房抵押贷款的特点：(1)抵押物就是其所要购买的房地产(2)抵押贷款只能用于购买房地产(3)办理抵押的房地产不转移占有关系/,一次性付款和抵押贷款购房的比较,一次性付款购房的优点：(1)节省利息支出；(2)购房后没有定期的经济压力；(3)转手容易。一次性付款购房的缺点：(1)一次性付款压力大；(2)资金沉淀，机会成本较高。抵押贷款购房的优点：(1)提前消费；(2)可将资金用于其他投资。抵押贷款购房的缺点：(1)还款压力大，心理负担重；(2)变现较慢。/,个人住房抵押贷款在我国通常被称为“按揭”。“按揭”一词的来源有两种说法：(1)按揭是英文“Mortgage”的粤语音译，本意是抵押，后于20世纪90年代从香港引入内地房地产市场并逐渐流行，现成了“个人住房抵押贷款”的俗称。(2)“按揭”是个组合词，“按”的意思是“抵押”，“揭”的意思是“解押”。/,发展个人住房抵押贷款业务的好处：(1)对个人：提前改善居住条件。(2)对开发商：提前回笼资金，促进房地产业繁荣。(3)对银行：扩大业务，增加利润(优质资产)。/,按照房地产类型划分,(1)“一手房”抵押贷款“一手房”是指初次交易的房地产，包括期房和现房。因此又分为现房抵押贷款和期房抵押贷款两类。(2)“二手房”抵押贷款“二手房”是指已经取得房屋所有权证和土地使用权证，在二级市场上合法交易的住房和商业用房。/,相关概念期房和现房,期房是指房地产开发商从取得商品房预售许可证至取得房地产权证(大产证)期间的商品房。期房在港澳地区被称做为“楼花”。现房是指消费者在购买时具备入住条件的商品房，即开发商已办妥所售房屋的大产证(房产证和土地使用证)的商品房。/,6.还款方式,个人住房贷款可采用一次还本付息法、等额本息还款法、等额本金还款法、等比累进还款法、等额累进还款法、减按还款法、组合还款法等多种方法。一般来说，贷款期限在1年以内（含1年）的，借款人可采取一次还本付息法，即在贷款到期日前一次性还清贷款本息。贷款期限在1年以上的，可采用等额本息还款法和等额本金还款法等。银监会规定借款人的房地产支出(月还款额+物业管理费)占其可支配收入的50%以下，否则应增加共同借款人或延长贷款期限或减少贷款额度等。/,等额本息还款法即借款人每月按相等的金额偿还贷款本息，其中每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清。每月还款额固定，但本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。/,1.等额本息还款方式,等额本息还款的特点：(1)客户还贷压力均衡；(3)贷款人操作相对简单，方便安排收支；(4)还款总利息较其他还款法要高。等额本息还款的适用：经济收入比较稳定，或对自己未来的工作及未来经济状况有信心的购房者。/,等额本金还款法即借款人每月按相等的金额偿还贷款本金，每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清，两者合计即为每月的还款额。每期还款额中的本金都相同，偿还的利息逐月减少。/,2.等额本金还款方式,等额本金还款的特点：(1)前期支付的本金和利息较多；(2)后期还款负担逐月递减；(3)总的利息支出较低。等额本金还款的适用：收入较高或想提前还款的人群，或者适合生活负担会越来越重或预计收入会逐步减少的人使用。/,一、每月还款额的计算1.等额本息偿还方式,式中，R是每月还款额(本金+利息)，i为贷款月利率(年利率/12)，P为贷款本金，n为贷款总(月)期数。/,【例1】某购房人向银行申请个人住房抵押贷款，贷款金额为50万，贷款期限为10年，贷款年利率为6%，若购房人按月等额本息还款，试计算每期还款额，前2期期末应当偿还的本金、利息及贷款本金余额。【解】(1)每期还款额R=Pi(1+i)n(1+i)n-1=5000005(1+5)120(1+5)120-1=5551.03(元)/,(2)第一期应还利息=期初贷款本金余额贷款月利率i=500000(6%/12)=2500(元)第一期应还本金=月还款额-应还利息=5551.03-2500=3051.03(元)第一期期末(第二期期初)贷款本金余额=期初贷款本金余额-当期已还本金额=500000-3051.03=496948.97(元)/,(3)第二期应还利息=期初贷款本金余额贷款月利率i=496948.97(6%/12)=2484.74(元)第二期应还本金=月还款额-应还利息=5551.03-2484.74=3066.29(元)第二期期末(第三期期初)贷款本金余额=期初贷款本金余额-当期已还本金额=496948.97-3066.29=493882.68(元)依次类推，即可计算得到还款计划表。/,2.等额本金偿还方式,上式中，Rn是第n期的还款额(本金+利息)，Pn为第n期的应还本金，In为第n期的应还利息。,上式中，P为贷款本金总额，N为贷款总(月)期数。,【例2】某购房人向银行申请个人住房抵押贷款，贷款额为50万元，贷款期限是10年，贷款年利率为6%，若购房人按月等额本金还款，试计算第一期和最后一期的还款额，以及相应的本金和利息。【解】每期应还本金Pn=500000120=4166.67(元)第一期应还利息=5000005=2500(元)第一期还款额=4166.67+2500=6666.67(元)最后一期应还利息=500000-(120-1)4166.675=20.83(元)最后一期还款额=4166.67+20.83=4187.50(元)/,三、利率调整的相关计算利率调整后，对于已经发生的贷款，每月还款额也要相应发生变化，跨年度还款期需分段计算。由于利率调整都从次年的1月1日开始执行，而还款日并不刚好都是每月1日，因此利率调整计算应当分段计算，即上一还款日至12月31日执行原利率结算贷款利息，1月1日至下一还款日执行新利率。/,二、办理个人住房贷款的手续,(一)提出申请(二)银行贷前调查(三)银行审批(四)签订合同(五)发放贷款(六)按期还款(七)贷款结清1.正常结清2.提前结清(八)抵押登记注销,三、银行经营个人住房贷款的流程,(一)贷款的受理和调查1.贷款的受理(1)贷前咨询。(2)贷款的受理程序1)提交申请2)初审2.贷款的调查(二)贷款的审查和审批1.贷款的审查2.贷款的审批,(三)贷款的签约和发放1.贷款的签约2.贷款的发放(四)贷后与档案管理,个人住房抵押贷款合同样本,立合同人：抵押人（借款人）：抵押权人（贷款银行）：抵押人因购买自住住房向抵押权人申请借款，并将所有购有权处分的住房抵押权人，保证按月还款。抵押权人经审查，同意向抵押人发放贷款。为明确各自的权利、义务，根据中华人民共和国的有关法律、法规和房地产抵押办法，双方经过协商，订立本合同，共同遵守。本合同与借款合同的关系抵押人与抵押权人于一九年月日签订个人住房公积金借款合同，编号_,借款金额人民币(大写)_,借款期限_年。抵押人与抵押权人于一九年月日签订个人住房商业性借款合同,编号_,借款金额人民币(大写)_,借款期限_年。合计借款金额人民币(大写)_。抵押期限在借款合同项下所有债务清偿后终止。本合同的效力独立于被担保的借款合同，借款合同无效不影响本合同的效力。抵押物及其担保范围本合同中的抵押物是指抵押人所合法拥有并经抵押权人认可的房地产,其内容如下：房屋座落：_区(县)_街道(镇)_路(新村)_弄_支弄_号_室。,房屋类型：房屋结构：建筑面积：房地产价值：房地产权证编号购房合同编号：上述抵押物担保范围包括本合同第一条所列借款金额及利息,罚息,违约金,赔偿金等。抵押物的占管和责任在抵押期间,抵押人占有抵押物,有义务妥善保管抵押物,保持抵押物完好无损。如果抵押物人为毁损,灭失以及发生其他使抵押物价值减损的情况时,抵押权人有权要求抵押人修复抵押物,或在三十天内重新提供相应的经抵押权人认可的其他等值抵押物。抵押期间,未经抵押权人书面同意,抵押人不得自行以转让,交换,赠与,出租,再抵押等方式处分抵押物。擅自处分抵押物的,其行为无效。,抵押权人有权检查由抵押人占管的抵押物。合同公证抵押权人,抵押人自本合同签订之日起的十日内,向公证部门办理合同公证。费用由抵押权人负担。抵押物的保险抵押人应按贷款期限和规定的保险险种,对抵押物进行投保。保险金额不得少于购房总价款,保险期限不短于借款期限,保险费用由抵押人支付。保险单须注明抵押权人为保险赔偿金的第一受益人。保险单正本由抵押权人执管。抵押人确认,如抵押物发生保险责任范围以外的人为毁损,均由抵押人负全部责任。押登记和抵押注销抵押期间,抵押当事人双方应向房地产登记部门办理抵押登记手续,申领抵押登记证明,连同抵押人的购房合同正本交抵押权人保管。住房交付使用后,在抵押人委托售房单位或中介机构申领和后,应将和交给抵押权人。购房合同正本、和必须由抵押权人执管。抵押登记的费用由抵押人负担。抵押期间终结后,抵押当事人双方向原房地产登记部门办理抵押注销手续,并由抵押权人将购房合同正本,保险单正本退还抵押人,、交房地产登记部门办理抵押注销手续。押物的处分,押物的处分抵押人不履行债务时,抵押权人有权依照规定以该抵押物折价或以拍卖、变卖该抵押物所得得价款优先受偿,超过债权数额得部份,归抵押人所有,不足部份由抵押人清偿。有下列情形之一,抵押权人有权处分抵押物：抵押人连续六个月没有偿还贷款本息和相关费用的;借款合同履行期限届满,借款人未能清偿债务的。处分抵押物所得价款的分配顺序支付处分抵押物所需的费用及有关的税额;清偿抵押人所欠抵押权人借款金额及利息、罚息、违约金、赔偿金等；多余部份退还抵押人，如有不足则向抵押人追索。押当事人保证抵押人保证遵守国家法律,法规和上海市有关房地产管理,抵押的有关规定;保证履行借款合同和本合同中所规定的一切义务;保证抵押物不存在任何争议;因违约而导致处分抵押物时,愿意接受司法机关的强制执行措施,无条件自找住房或接受其他方式的安置。保证本抵押物所有的共有人都同意本抵押物的抵押。抵押物共有人保证共有人同意该住房价值全额用于抵押,当抵押人违约导致处分抵押物时,愿意接受司法机关的强制执行措施,无条件自找住房或接受其他方式的安置。,抵押物共有人_(签字)_(盖章)抵押物共有人_(签字)_(盖章)抵押物共有人_(签字)_(盖章)抵押权人保证遵守国家法律,法规和上海市房地产管理,抵押的有关规定及抵押贷款的规章;按借款合同约定向抵押人提供贷款。抵押人因隐瞒抵押物存在共有、争议、被查封、被扣押或已设定抵押权等情况而给抵押权人造成经济损失的,应向抵押权人支付借款合同项下贷款金额_%的违约金,违约金不足以弥补抵押权人损失的,抵押人还应就不足部份予以赔偿。合同纠纷的处理在履行合同期间发生争议,双方应协商解决,协商不成时,抵押当事人可依法向抵押权人所在地的人民法院提器诉讼。附则本合同正本以式四份,抵押权人、抵押人、公证部门、房地产登记部门各执一份。副本按需确定。本合同自房地产登记部门办理抵押物登记、发给抵押登记证明之日起生效，至全部债务清偿完毕后终止。其他约定事项：抵押人:抵押权人:(借款人)(贷款银行)住址:地址:授权代理人:法定代表人,五、个人住房贷款的风险分析,(一)来自于借款人的信用风险(二)来自于合作的中介机构的风险(三)贷款业务办理过程中的操作风险(四)利率风险,7.5亿元京城最大骗贷案森豪公寓违法骗贷揭密：,一、提前还贷问题1.什么要提前还贷？什么时候会提前还贷？,个人住房抵押贷款的若干问题,借款人提前还贷的主要目的是为了减少利息的支出。是否需要提前还贷应该考虑利率变动以及抵押贷款采用的利率模式。如果采用的是固定利率，则利率下降时意味着购房人的利息支出增加；如果采用的是浮动利率，则利率上升会增加购房人的利息负担。因此，提前还贷情况主要出现在采用浮动利率模式，并加息或存在加息预期的时候。/,2.提前还贷是否应该支付违约金？,提前还贷某种程度上使得银行预期的利息收入减少，因此某些银行在客户提前还贷时收取违约金，这引起了不少客户的投诉，也引起来社会的关注和讨论。除非在贷款合同中对提前还贷问题进行了约定，否则提前还贷在性质上的确是一种违约行