房地产金融-第四章

第四章可调利率抵押贷款,22,可变利率按揭贷款前面介绍的几种还款方式，是固定利率还款方式，即在贷款期内，若国家法定利率未调整，即使市场利率变化后，也按原先的利率计算还款。固定利率按揭还款方式不能随市场利率的变化而进行相应的调整，难以防止借贷双方在通货膨胀条件下可能出现的损失。下面介绍可变利率按揭贷款（AdjustableRateMortgage，ARM）。,33,例银行提供了一笔10万元的住房贷款，年利率10%，期限10年，当借款人偿还1年后，市场利率上升至12%，但法定利率未做调整，当第5年年末时法定利率调至12%，那么银行的这笔住房贷款的收益如何？计算前5年的月偿还额现值可以分析这个问题。（1）该笔贷款的月偿还额，即,44,（2）前5年还贷金额的现值：,55,（2）第5年年末未清偿贷款余额的现值：该笔贷款银行收益的现值为：60457.334922=95379.3由此可得银行在该笔贷款上的净收益为：95379.3100000=4620.7（元）,66,由以上的实际例子可知：银行若采用固定利率放贷，不随市场利率上升而调整，将面临亏损的风险。当市场利率下跌时，借款人会大量提前还款，违约行为大量出现，这一方面使银行面临损失；另一方面，银行的资金需要重新寻找投资的出路，加重资金运用成本。可变利率按揭贷款是指合同规定的利率可以浮动，这种浮动幅度是按事先预定的市场指标或双方重新协商而确定的。推行可变利率按揭贷款的目的就是使客户与银行共担利率风险，一方面，不能使借款人的负担过重，以防违约的大量出现；另一方面，银行也能从利率变化中降低风险，以取得稳定的收益。,77,可变利率按揭贷款根据其运作方式不同，主要有随价格水平调整的按揭贷款和利率可调整按揭贷款两种方式。1、随价格水平调整的按揭贷款（PriceLevelAdjustedMortgage，PLAM）这种按揭还款方式是借贷双方只确定贷款的初始利率（不考虑通货膨胀），约定在一段时间后按照市场价格指数（比如消费价格指数）对贷款余额进行调整。2、可调整利率按揭贷款（AdjustableRateMortgage，ARM）这种贷款工具是住房贷款时，双方确定一个略低于市场利率的初始利率，以后每隔一段时间调整一次，使之与市场利率相一致。,88,1、随价格水平调整的按揭贷款（PLAM）其特点是在双方确定初始利率后，约定按市场价格指数对月还贷额或贷款余额进行调整。其具体步骤为：（1）按合同约定利率和借贷条件来计算月还贷额；（2）根据变化的市场价格指数来调整贷款余额；（3）按市场价格指数调整的贷款余额和初始利率（合同利率）计算月还款额。,99,例某居民与银行签订了一份住房贷款合同，贷款金额为10万元，年期10年，合同利率4%。同时约定，在贷款期内，按物价指数对贷款余额进行调整，在贷款的头3年物价指数上涨了3%，第4年年初按物价指数调整还款额，若还款期不变，则月还款额为多少？,1010,解：（1）计算4%利率下的月还款额：,1111,（2）按物价指数调整贷款余额。计算第4年年初未清偿贷款余额：按物价指数3%调整贷款余额：,1212,（3）按调整后的贷款余额，4%的利率计算月还款额则可得从第4年年初每月偿还额1042元。,1313,2、可调整利率按揭贷款（ARM）可调整利率按揭贷款的初始利率如何确定、后期的利率如何调整。初始利率是借款合同成立时双方所确定的利率，它是银行为保证一定的有效利率而精心设计的，初始利率通常略低于市场利率，这是银行为吸引客户而采取的一种手段。利率调整既考虑原先给予客户的优惠，又考虑通货膨胀率。,1414,2、可调整利率按揭贷款（ARM）在实际中为了计算的简便，利率加上通货膨胀率为调整后的市场利率。利率调整期可以是1年、3年、5年，一般以1年为调整期。可调整利率贷款包括利率调整无上限的按揭贷款、对利率调整有上限的按揭贷款、对每期还贷额的调整幅度有限制的按揭贷款三种。,1515,（1）利率调整无限制的按揭贷款。这种工具对利率调整不设任何限制。例居民与银行签订了一份可调整利率的按揭贷款合同，目前市场利率为6%，双方约定的初始利率为5.5%，贷款期为15年，前5年每年调整一次，其通货膨胀率每年上涨0.5%。前5年的月偿还额计算如下表：,1616,2、可调整利率按揭贷款（ARM）（2）利率调整有上限的按揭贷款。这种还款方式是指银行一次调整利率所允许的最大幅度。比如，市场利率上涨了4%，假如每次所允许的最大调整幅度为2%，则银行第一次只能将初始利率调高2%。这是保障借款人不会因利率调整过高而带来偿还债务的过多负担。有利率上限的贷款，初始利率一般按当时的市场利率确定。,1717,2、可调整利率按揭贷款（ARM）（3）还贷额有上限的按揭贷款。这种贷款方式是对借款人的月偿还额作最高限制，因为利率调高，月偿还额会大幅度增加。因此，考虑借款人的支付能力，对月偿还额一般作上限规定。由于受贷款偿付额的限制，调整后的月还贷额与实际支付额会出现一定的差额，这笔差额按当年的复利计算，并列入下年度的未清偿贷款余额，这便会使未清偿的贷款余额增加，这种现象叫负摊还，即负分期付款。年负分摊额应计算到年末贷款余额，作为计算以后月等额偿还的本金。,1818,3、可变利率按揭贷款的优缺点（1）可变利率抵押贷款的优点。主要包括：第一，因利率可变，所以其初始利率较固定利率贷款的利率要低，可以吸引更多的客户；第二，因初始利率低、还款额低，所以达到贷款标准的客户多，有利于银行在贷款时做更全面的评价，选择性更大；第三，在高利率时取得的贷款，随着市场利率的降低还款额减少，不会出现市场利率低而贷款利率高对借款人不利的情况，迫使借款人违约或进行二次抵押、再抵押；第四，利率随市场而变则不会造成银行利率风险。,1919,3、可变利率按揭贷款的优缺点（2）可变利率按揭贷款的缺点。主要包括：第一，由于利率是波动的，虽然初始利率低，但未来有升高的可能性，使借款人利率风险加大；第二，利率变化过大、过频会引起还款额大幅度上升，导致借款人还款困难，使贷款拖欠或成为坏账的可能性加大；第三，较低的初始利率可能会很快上升，借款人由低利率而形成的还款额低可能会迅速消失；第四，还款额过大的波动造成借款人心理的不稳定，很多借款人不希望还款额变化过大；第五，利率每次变动都要双方协商，所以双方常对怎样分摊利率风险争论不休，讨价还价，交易成本较高。,2020,由于贷款利率由预期的真实利率、风险补偿和预期通货膨胀率三部分组成，因此，上述三者中的任何一个发生变化，都将引起贷款资金成本的变化，从而可能导致贷款人的财务损失。首先是通货膨胀问题。由于未来通货膨胀率的不确定性，必然引起货币市场资金价格的变动，而这种变动是一种难以预测的变动。固定利率抵押贷款的利率恰恰是以贷款人对未来利率变动的估计为基础的，显然这种基础是不可靠的，潜在损失的可能性很大。,第一节可调利率抵押贷款的提出,2121,第一节可调利率抵押贷款的提出,其次是抵押贷款机构“短借长贷”所产生的问题。第一，由于长期抵押贷款利率固定不变，而短期的存款利率却时刻在变，所以这就要求短期存款利率的变动不能过于激烈，否则，贷款人的利差就无法保证。,2222,第一节可调利率抵押贷款的提出,第二，“短借长贷”要求有稳定的存款来源，否则借贷的时期差(maturitygap)问题将无法解决。,2323,第一节可调利率抵押贷款的提出,为了转移利率风险，贷款人设计了各种形式的可调利率抵押贷款。从贷款人的角度，他们希望这类贷款能够实现两个目的：要使这些更复杂的抵押工具能够为借款人所接受。要使这些抵押工具在利率和付款方面有足够的可变性，从而有助于缓解贷款人所面临的存款不稳定性和资金成本问题。,2424,第二节根据物价指数调整的抵押贷款,为了向借款人转移部分利率风险，另一方面，也为了减轻借款人的借款难度，金融机构设计了根据物价指数调整的抵押贷款方式(priceleveladjustedmortgages，记为PLAM)。,2525,第二节根据物价指数调整的抵押贷款,根据物价指数调整的抵押贷款的付款机制假定这样一宗抵押贷款，贷款总额为6万，贷款时期为30年，不考虑通货膨胀率的贷款利率为4。贷款的清偿计划如下：(1)首先按照本息均摊方式，计算第1年每月付款额为286元。(2)计算第1年年底的贷款余额，为58943元。(3)假定第2年年初公布的物价指数为6%，用这一物价指数对贷款余额进行调整，于是余额为589431.06，即62480元。(4)根据上述余额，用29年，计算第2年的每月付款额，然后重复(2)到(4)的过程。,2626,图4.1本息均摊方式与根据物价指数调整的抵押贷款方式比较,2727,第二节根据物价指数调整的抵押贷款,根据物价指数调整的抵押贷款同样也面临许多棘手的问题。第一个问题是物价指数反映的是全社会在一定时期内物价的总体变化，而房价只是这一指数的一个组成部分，用这样一个总体指数对房价进行校正，缺乏理论依据。第二个问题是根据物价指数调整的抵押贷款要求每月付款额能够与借款人的收入有效地匹配。,2828,第二节根据物价指数调整的抵押贷款,第三个问题是物价指数的统计是建立在历史数据基础之上的。第四个问题是贷款人如果要保证有恒定的利差收入，那么就必须要开发一种新的存款帐户，使得存款利息也根据物价指数定期调整。,2929,第三节可调利率抵押贷款原理,一、概述贷款利率定期根据某种市场利率指数而不是根据物价指数调整的贷款方式就是所谓可调利率抵押贷款(adjustablerateofmortgages，简称ARM)。通过选择利率指数而不是物价指数对贷款进行调整，使得贷款人在一定程度上减轻了估算贷款期内的真实利率和风险补偿的难度。,3030,第三节可调利率抵押贷款原理,第一，固定利率抵押贷款完全没有考虑贷款人所承担的利率风险可能导致的损失。第二，利率调整的间隔越长，贷款人承担的利率风险就越大，相应地贷款的预期收益率应该更高。第三，关于借贷双方利率风险的分割问题。,3131,第三节可调利率抵押贷款原理,二、可调利率抵押贷款指数指数是计算对借款人适用利率的参照标准。贷款机构参照的指数，必须是借款人也能了解掌握的且不由贷款机构控制的指数。有些指数相对其它指数来说更易波动。在美国最常用的指数如下：一年、三年和十年期国库券利率第十一区联邦住宅贷款银行的资金成本普通住房贷款的全国平均合同利率联邦保险的储蓄机构的全国资金成本的中位数与平均存单利率捆绑的房利美最新CD-ARM贷款利率伦敦银行间（LIBOR）利率,3232,第三节可调利率抵押贷款原理,三、可调利率抵押贷款的其它变量初始利率(Initialinterestrate)。可调利率抵押贷款的初始利率通常是由发放贷款时的市场条件决定的。但是由于此时贷款人承担的利率风险较小，贷款利率通常应低于固定利率抵押贷款的利率水平。在整个贷款期内的预期收益也应较低。调整间隔。是指付款额调整的周期。通常为6个月或1年。当然理论上调整间隔可以长达3年、5年，也可以短到1个月。,3333,第三节可调利率抵押贷款原理,利率边际（margin）。每个调整周期到来时，贷款机构都会在参照利率指数上额外增加一定的百分点（利率边际），得出该周期的新利率。这个“边际”的大小在贷款人之间存在差异，因为他们对营业成本的测算和利润目标各不相同。,3434,第三节可调利率抵押贷款原理,综合利率(compositerate)。是指每一个付款周期的贷款利率，数值上等于当期利率指数与利率边际之和。由于利率指数受市场机制的调节，因此每一个付款周期的利率都可以不同。利率波动上限（interestratecaps）。大多数可变利率贷款对利率调整设一个每年利率波动幅度，从而限制了规定时期内利率的上下波动范围。各个贷款机构规定的每年利率波动幅度是不一样的，但大致都在1到2之间。有些贷款机构还规定了整个贷款期内的利率波动幅度，通常是6。这两种利率波动幅度的规定，能保护借款人免受还款额剧增可能带来的影响。,3535,第三节可调利率抵押贷款原理,还款额波动幅度（paymentcaps）。有些贷款机构用年还款额波动幅度来代替利率波动幅度。最常用的还款额波动幅度为初次还款额的7.5，这与利率变化1所导致的增减值相等。这意味着月支付750的本息，在一年后其上下波动幅度不能超过56.25。有些还款合同中，除了规定每个调整期的还款额波动幅度，还规定了整个贷款期限内的还款额波动幅度。,3636,第三节可调利率抵押贷款原理,负分期付款(negativeamotization)。当综合利率超过利率或者每月付款额超过贷款合同中规定的上限时，该付而未付的利息就应该以当期利率进行复利，并加到贷款余额当中。这就是所谓的负分期付款。计算问题请参阅上一章相关内容。下限(floors)。在贷款合同中同样要对整个贷款期内或者每一次调整期内的每月付款额和利率的调低下限作出相应的规定。,3737,第三节可调利率抵押贷款原理,贷款的可继承性(assumbility)。是指在抵押贷款房地产出售时，现在的借款人可以(或不可以)让买方继承现有贷款条件。贷款费率(discountpoints)。与固定利率抵押贷款相同，贷款合同中也对贷款费率作了明确规定。提前付款特权(prepaymentprivilege)。是指借款人提前