房地产交易管理法律制度

房地产交易管理法律制度,根据我国房地产法规定，房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。,第一节房地产转让的一般规定,房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。其他合法方式，主要包括下列行为：（一）以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的；（二）一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的；（三）因企业被收购、兼并或合并，房,房地产权属随之转移的；（四）以房地产抵债的；（五）法律、法规规定的其他情形。二、转让的条件以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；,（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，依照规划对土地进行开发建设，完成供排水、供电、供热、道路交通、通信等市政基础设施、公用设施的建设，达到场地平整，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。,三、转让的一般规定房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。,建设部和上海市登记条例规定：未经登记的房地产不得转让。转让办法规定：有下列情形之一的房地产不得转让；（一）未依法登记取得房地产权证书的；（二）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（三）权属有争议，尚在诉讼、仲裁或者行政处理中的；（四）司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；,（五）依法收回土地使用权的；（六）法律、法规、规章规定不得转让的其他情形。,第二节商品房预售,一、预售许可制度：商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；,（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。未取得商品房预售许可证的，不得进行商品房预售。,二、合同备案制度商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售合同网上登记备案。三、交付：预售的商品房交付使用之日起90日内，承购人应当依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。开发企业应当予以协助，并提供必要的证明文件。,由于开发企业的原因，承购人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的，除开发企业和承购人有特殊约定外，开发企业应当承担违约责任。房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。,第三节商品房现售和存量房买卖,一、商品房销售的规定和要求1、现售：商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。2、房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。,返本销售，是指房地产开发企业以定期向买受人返还购房款的方式销售商品房的行为。售后包租，是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。分割拆零销售，是指房地产开发企业以将成套的商品住宅分割为数部分分别出售给买受人的方式销售商品住宅的行为,3、商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。4、商品房现售,应当符合以下条件：（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；,（四）已通过竣工验收；（五）拆迁安置已经落实；（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；（七）物业管理方案已经落实。房地产开发企业应当在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。,5、双倍赔偿：一是商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；二是商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人；三是出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；四是出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已抵押的事实；五是出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。,5、具备上述五种情况情形之一的，买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。,二、存量房买卖1、“二手房”是非商品房类的其它房屋。它包括非首次进入市场的商品房，城市私房，单位自建房、房改房等。2、存量房是相对于增量房而言的。所谓增量就是指新建的拟上市出售的房屋，具体是指商品房。相对于增量，已建成存在的房屋即是存量房。,3、下列房屋不能购买：违法与违章建筑；教堂、寺庙等宗教建筑；著名建筑物及文物古迹等国家保护性建筑；已列入征用和拆迁范围的房屋；共有房屋未经其它共有人书面同意；权属有争议；未经国资部门批准的行政事业单位的房屋；依法收回土地使用权的；司法机关依法裁定、决定查封或以其它形式限制转移的房屋；此外，成套的房屋不能分割购买。,4、房地产权利人转让房地产，应当如实申报成交价格，不得瞒报或者作不实的申报。房地产转让应当以申报的房地产成交价格作为缴纳税费的依据。成交价格明显低于正常市场价格的，以评估价格作为缴纳税费的依据。,三、房屋转让中的相关问题：1、面积2、广告：3、定金4、合同变更3、附属设施、设备和车库:建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。,业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。,第四节房地产抵押,一、抵押的概念1、抵押的概念：抵押是指债务人或者第三人不转移占有，将其财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依法将其财产折价或以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。债务人或第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。,按我国担保法规定不动产及部分动产（如机器、交通运输工具等）可以成为抵押物。房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供履行债务的担保。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。2、种类：目前涉及房地产抵押贷款的种类有：土地抵押、在建工程抵押、预购商品房贷款抵押（即按揭）、存量房（现房）地产抵押（其中含存量房购房贷款抵押，即存量房按揭）。,3、不得抵押财产范围4、抵押登记二、土地抵押和在建工程抵押1、土地抵押是开发商在支付了土地出让金，取得土地使用权证书之后，将土地使用权抵押给银行，以取得开发建设的资金。,2、在建工程抵押是指抵押人为取得在建工程继续建造的资金，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给银行，作为偿还贷款履行担保的行为。上述两种抵押主要是针对开发贷款而言。三、按揭1、概念：预购商品房贷款抵押（即“按揭”）是指购房人在支付首期规定的房价款之后，由贷款银行代其支付其余的购房,款，购房人将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款的保证。2、特征：3、条件：根据建设部城市房地产抵押管理办法20条规定，“预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证。”四、房地产抵押1、开发商的存量房抵押主要是开发商以具备房地产权利证书的自建的房屋或自有的房屋向银行提供抵押，以取得建设资金或流动资金。,2、面向个人的存量房抵押有两种情况：一是个人以其自有的具备房地产权利证书的房屋抵押给银行，以取得购买别处房屋的资金；另一情况是个人以其自有的具备房地产权利证书的房屋抵押给银行，以取得其他用途的贷款资金。3、存量房购房贷款抵押4、抵押和出租、转让：,第五节房屋租赁,一、概念1、房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。2、出租人：房屋出租人应当是拥有房屋所有权的法人、其他组织和个人，依法代管房屋的代管人或者法律规定的其他权利人。,3、不得出租：有下列情形之一的房屋不得出租：（一）属于违法建筑的；（二）不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；（三）违反规定改变房屋使用性质的；（四）法律、法规规定禁止出租的其他情形。,二、合同：出租人和承租人应当签订书面租赁合同，（一）房屋租赁当事人的姓名（名称）和住所；（二）房屋的坐落、面积、结构、附属设施，家具和家电等室内设施状况；（三）租金和押金数额、支付方式；（四）租赁用途和房屋使用要求；（五）房屋和室内设施的安全性能；（六）租赁期限；,（七）房屋维修责任；（八）物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳；（九）争议解决办法和违约责任；（十）其他约定。房屋租赁当事人应当在房屋租赁合同中约定房屋被征收或者拆迁时的处理办法。出租住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。,3、房屋租赁期间出租人出售租赁房屋的，应当在出售前合理期限内通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权。房屋租赁期间内，因赠与、析产、继承或者买卖转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效。承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。,5、出租人应当按照合同约定履行房屋的维修义务并确保房屋和室内设施安全。未及时修复损坏的房屋，影响承租人正常使用的，应当按照约定承担赔偿责任或者减少租金。房屋租赁合同期内，出租人不得单方面随意提高租金水平。承租人应当按照合同约定的租赁用途和使用要求合理使用房屋，不得擅自改动房屋承重结构和拆改室内设施，不得损害其他业主和使用人的合法权益。,承租人因使用不当等原因造成承租房屋和设施损坏的，承租人应当负责修复或者承担赔偿责任。，因此而造成损失的，由承租人赔偿：三、管理规定：1、房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门办理房屋租赁登记备案。房屋租赁登记备案内容发生变化、续租或者租赁终止的，,四、房屋转租，1、是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为。2