国外房地产金融业概览

第十章国外房地产金融业概览,第一节国外房地产金融制度第二节国外房地产金融机构第三节国外房地产金融市场第四节几点相关启示,第一节国外房地产金融制度,一、金融制度与房地产金融制度广义的金融制度泛指约束金融市场主体的一系列行为规则，它是指有关资金融通的一个体系或系统。具体包括构成这一系统的各个重要组成部分（包括个人及机构）；各类金融机构在这一系统中的地位、作用、职能以及它们彼此间的关系；整个社会资金在这一系统中如何进行流通以及各资金融通机构的运行机制以及在这一系统中的金融监管机制。狭义的金融制度主要是指社会资金的融通方式和金融机构的运行机制及金融监管，是与金融机构和金融市场并行的概念。,房地产金融制度，是指从资金盈余者手中吸收资金，通过各种融资渠道转让给资金短缺者的金融运行机制。其实质是房地产资金融通模式。房地产金融制度的基本职能是为房地产业的运行筹集资金与分配资金。因此，房地产金融制度的发展与一国的房地产业发展和金融业的发展相适应的。二、国外房地产金融制度的主要类型,第一节国外房地产金融制度,（一）直接融资制度（二）储蓄制度（三）合同制度（四）抵押银行制度三、典型国家的住房金融制度（一）美国的住房金融制度美国住房金融制度的实质是住房抵押贷款制度。,（二）英国的住房金融制度英国同样实行住房抵押贷款制度，与美国不同的是，英国的整个住房制度相对缺乏市场性。与住房政策相适应，英国的住房金融制度更多地保留了国家干预的痕迹，最大的住房金融机构房屋互助协会便受到政府的特殊保护。（三）德国的住房金融制度德国实行契约型住房储蓄制度,（四）新加坡的住房金融制度新加坡解决国民住房问题的核心政策是推行住房公积金制度，将国家建房后的低价出租转变为居民分期付款购买。长期强制储蓄政府的作用完善的法律制度,第二节国外房地产金融机构,房地产金融机构是在房地产资金融通过程中，媒介资金盈余者和资金短缺者的信用中介组织和为房地产资金融通提供服务的其他金融组织。一、国外房地产金融机构的分类商业银行、住宅储蓄贷款机构、抵押银行、合同制金融机构及政府公营或保证的房地产金融机构。（一）商业银行（二）住宅储蓄贷款机构（三）抵押银行（四）合同制金融机构（五）政府公营或保证的房地产金融机构,二、典型国家的房地产金融机构（一）美国的房地产金融机构美国是实行房地产抵押制度最典型的国家，拥有完备的房地产一级和二级抵押金融市场。并拥有众多的私人或民间金融机构以及较为完善的政府金融中介机构。根据美国房地产金融市场的特点，可以将其金融机构分为房地产金融一级市场金融机构和房地产金融二级市场金融机构。,1、房地产金融一级市场金融机构房地产金融一级市场金融机构主要是在一级市场发放抵押贷款以及为抵押贷款提供担保的金融机构。主要包括储蓄与贷款协会、商业银行、互助储蓄银行、抵押银行、人寿保险公司、联邦住房管理局及退伍军人管理局等。（1）储蓄与贷款协会（SL）（2）商业银行（3）互助储蓄银行（4）抵押银行（5）人寿保险公司（6）联邦住房管理局（7）退伍军人管理局,2、房地产金融二级市场金融机构（1）联邦国民抵押协会（2）政府国民抵押协会（3）联邦住房贷款抵押公司（二）英国的房地产金融机构1、房屋互助协会2、商业银行3、住房金融公司英国的房地产金融机构还包括财务公司、保险公司、退休基金会及国民储蓄银行和信托储蓄银行等。,（三）德国的房地产金融机构德国的金融机构体系以中央银行为核心，以股份制商业银行为主体，专业银行和其他多种金融机构同时并存。主要从事房地产金融业务的金融机构包括抵押银行、私人建筑协会和公营建筑协会、储蓄银行、住宅信贷协会、住宅互助储金信贷社等。1、抵押银行2、私人建筑协会和公营建筑协会3、储蓄银行4、住宅信贷协会5、住宅互助储金信贷社,（四）新加坡的房地产金融机构新加坡实行强制储蓄的住房公积金制度，政府对房地产市场实行了强有力的国家干预。1、住宅发展局2、中央公积金局3、邮政储蓄银行,三、国际房地产金融机构世界经济和金融的全球化，要求就金融问题展开国际性的合作，因而诞生了国际性的金融机构。在房地产金融领域，主要的国际金融机构包括建筑社团和储蓄协会国际联合会、建筑社团和储蓄协会亚洲太平洋联合会、世界储蓄银行协会、世界银行和国际金融公司等。,第三节国外房地产金融市场,一、金融市场与房地产金融市场金融市场是随着商品市场和商品交易的发展而产生和发展起来的，它是货币的借贷、各种票据和有价证券的买卖等融资交易活动的总称。金融市场按业务活动期限划分，可分为货币市场和资本市场；按成交后是否立即交割，可分为现货市场和期货市场；按证券是否新发行，可分为证券发行市场和证券流通市场；按地域范围划分，可分为地方性、国内性、国际性金融市场；按市场职能划分，可分为货币市场、资本市场、外汇市场、黄金市场。,二、国外房地产金融市场的类型（一）抵押型房地产金融市场抵押型房地产金融市场又称完备型房地产金融市场，主要出现在美欧等发达资本主义国家，其中以美国最为典型。抵押型房地产金融市场的主要特点表现为：（1）房地产抵押信贷是市场资金流动的中心环节，房地产抵押是这类市场最基本的特点。（2）私人机构操纵和控制房地产金融市场。（3）抵押趋向多样化。为避免资金贷放过程中的风险，抵押趋向多样化，比如在住宅抵押的基础上，由借款者投保信贷偿还保险、人寿保险，即抵押加保的方式；适应住宅需求的变化，开展分级偿还抵押，多重抵押等业务；为避免通货贬值风险，采取浮动利率和可变利率抵押等方式。（4）房地产金融市场与其他类型金融市场相互渗透，以此促进资金融通。,（二）基金型房地产金融市场基金型房地产金融市场出现在经济相对落后、资本短缺的国家。其主要特点是通过建立全国性的基金管理局，为房地产开发投资和住宅消费提供稳定的信贷资金来源。（三）储蓄来源型房地产金融市场以储蓄制度和合同制度作为本国房地产金融制度的国家，其房地产金融市场一般属于储蓄来源型。（四）混合型房地产金融市场,三、典型国家的房地产金融市场（一）美国的房地产金融市场1、房地产金融一级市场2、房地产金融二级市场（二）英国的房地产金融市场在英国的住宅金融市场上，房屋互助协会和银行（货币部门）是住宅金融市场的主要贷款商。,三）德国的房地产金融市场德国实行契约型住房储蓄制度，其房地产金融市场的典型特点在于它的综合性。德国的房地产金融市场集合了契约系统、存款系统和抵押银行系统三大系统。这三大系统分别由建筑与贷款协会、抵押银行和储蓄银行与信用合作社三类金融机构实施。,（四）新加坡的房地产金融市场新加坡房地产金融市场最主要的组成部分是住宅金融市场。新加坡住宅金融市场的典型特征是以基金为后盾，通过把公积金制度和住宅发展计划（居者有其屋计划）相联系的办法，解决住房建设投资和住宅信贷资金来源。新加坡从1955年开始实行公积金制度实行了30多年，已经积累了大量的资金，并成为房地产金融市场的主要资金来源。在新加坡房地产金融市场上，政府起着主导作用，作为政府部门的住宅发展局几乎支配着新加坡的全部住房金融市场。,第四节几点相关启示,一、确定合理模式，大力发展房地产金融市场（一）确定合理的房地产金融市场模式（二）发展房地产金融市场的策略1.加快法律法规建设，完善房地产金融市场法规体系2.健全房地产金融机构3.建立完善的房地产金融运行机制4.建立房地产金融信息中心,第四节几点相关启示,二、确立房地产金融主体，建立相应的运行机制三、拓展多种融资渠道，完善房地产金融业务（一）开拓多种筹资渠道，增加资金来源1.制定合理储蓄政策，筹集社会公众资金2.开拓多种住房储蓄业务3.进一步理顺房地产建设资金渠道，确保专款专用,第四节几点相关启示,（二）大力开展房地产金融业务1.大力发展住房消费信贷业务2.调整贷款结构，有计划地增加房地产贷款规模3.发展中介业务，健全房地产金融服务体系,第四节几点相关启示,四、大力发展房地产抵押贷款业务（一）成立政府抵押贷款担保机构，建立和完善房地产抵押贷款市场（二）采取灵活多样的抵押贷款及偿还方式（三）建立健全房地产抵押贷款中介服务机构1.建立完善的房地产评估体系2.大力发展房地产抵押保险机构3.建立公开规范的房地产交易市场