房屋登记业务培训

房屋登记业务培训（交易所）,一、房屋登记的一般规定二、主要登记业务的办理三、需要交流探讨的问题,第一部分房屋登记的一般规定,登记机构登记的法律依据房屋登记的概念房屋登记簿房屋登记原则房屋登记程序,一、登记机构,我市的房屋登记机构为长沙市住房与城乡建设委员会。具体办理房屋登记业务的单位为住建委下属的长沙市房地产交易管理所、长沙市房屋产权监理处两个单位。长沙市房地产交易管理所的业务主要为：抵押权登记、地役权登记、预告登记与上述业务相关的更正登记、异议登记等,二、办公地点分布情况,主要有三个业务办理点：1.德政园总部：主要办理除岳麓区外，长沙市行政区域内国有土地上的房屋抵押和商品房预告登记业务。2.河西分点：主要办理河西（含岳麓区、先导区、高开区）国有土地上的房屋抵押和商品房预告登记业务。3.蔡锷路点：二手房转让、抵押业务,三、登记的法律依据,法律：物权法、房地产法、担保法等法规：契税条例规章：房屋登记办法建设部第168号令房屋登记簿管理办法建住房200884号长沙市房屋登记办法政府令111号政策及规范性文件：如限购令等,四、房屋登记的概念,1、定义：房屋登记是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为。2、性质：依法登记、行政确认3、登记内容：房屋所有权：房地产他项权利：如抵押权、地役权其他依法可以登记的房地产权利：如预告登记其他事项：异议登记、法院查封4、不登记的后果：不动产物权的设立、变更、转移和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。5、与合同的关系：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。,五、房屋登记簿定义：房屋登记机构制作和管理的，用于记载房屋自然状态、房屋权利状况以及其他依法应当登记事项的特定簿册，房屋权利归属和内容的根据。性质：特定簿册形式：电子介质、纸介质，转换内容：房屋权利归属和内容的根据房屋登记簿有关内容发生改变，房屋登记机构应当通过增加新的页码、界面和内容体现，不得直接在原内容上删改，也不得对登记簿记载的内容进行更改或覆盖。与房屋权属证书的关系：权属证书与登记簿记载不一致的，除有证据证明登记簿却有错误外，以房屋登记簿为准。,六、登记的基本原则：,房地一致的原则：房屋及其所占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则（说明：转让和抵押）属地登记原则依申请登记的原则（张云初案）共同申请的原则（汤月红案）以房屋基本单元登记原则房屋基本单元是指有固定界限或界址、可以独立使用并有明确、唯一的编号的房屋或特定空间。成套住宅以套，非成套住宅以幢、层、间，非住宅以幢、层、套、间为基本单元。,七、登记程序：1、申请2、受理3、审核4、记载于登记簿5、发证登记机构认为必要时，可以实地查看，也可以就登记事项进行公告。,八、当事人申请（启动登记程序）亲自申请（含共同申请）：代为申请：法定代理人代为申请：未成年人、单位委托代理人代为申请：中国公民：华侨：港澳台胞：外国人：申请人应当使用中文名称可撤回登记。建立诚信体系:案例：租户抵押出租人的房产案,九、登记申请材料的要求：申请登记材料齐全，符合法定形式，申请内容不违反法律、法规的规定1、齐全：2、符合法定形式：原件：不能提交原件，应提交经有关机关确认与原件一致的复印件外文的，需有中文译本（港：加盖“中国法律服务（香港）有限公司转递专用章”，澳：台：外国文书：）案例：张敏案，假公证书3、内容不违法：如房地产法规定不得转让的情形、物权法规定不得抵押的情形后果：不予登记；撤销登记；承担责任申请人应当对申请登记资料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或提供虚假材料申请房屋登记。,十、公告：办法17条规定，有下列情形之一的，登记机构应当公告，公告期限为：（一）集体土地上的房屋初始登记、转移登记的，公告期限7日；（二）房屋登记机构认为应当征询异议的，公告期限30日。法律、法规对公告期限另有规定的，从其规定；没有规定或规定不明确的，为30日。公告期内，权利人和利害关系人可以向登记机构提出异议，公告期限届满前，登记机构不得办理登记手续。征询异议的公告与公示性公告的区别：,十一、实地查看,物权法规定：申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构必要时可以实地查看。办法16条规定了实地查看的几种情形。如何理解“必要时”，一是从来没有登记过的，如在建工程抵押，二是有可能发生变化的，如拆迁地方房屋面积有可能增减。三是权利灭失的，如开发区房屋被拆除，汶川地震。申请人应当予以配合。,十二、审核、记载于登记簿（略）,十三、发证：1、根据登记簿的记载，发证。例外：房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书。2、注意事项：权利人领取不符，申请更正,第二部分主要登记业务,第一类现房抵押登记一.房地产抵押的概念：房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供履行债务担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。,二、业务类型：,(一)一般抵押权登记1、一般抵押权设立登记2、一般抵押权变更登记3、一般抵押权转移登记4、一般抵押权注销登记,(二)最高额抵押权登记1、最高额抵押权设立登记2、最高额抵押权转入登记3、最高额抵押权变更登记4、最高额抵押权转移登记5、最高额抵押权确定登记6、最高额抵押权注销登记,三、业务流程：,1、申请2、受理(查验资料、询问、查档及审查、收件及收费)3、实地查看4、审核5、记载于登记簿6、发证,四、申请资料：,一般抵押权设立登记(1)登记申请书；(2)申请人身份证明；(3)房屋所有权证；(4)抵押合同；(5)主债权合同(如借款合同)；(6)其他需要提交的资料。,最高额抵押权设立登记：,(1)登记申请书；(2)申请人及债务人身份证明；(3)房屋所有权证；(4)最高额抵押合同；(5)一定期限内将要连续发生的债权合同或者其他登记原因证明材料。,五、抵押权登记需记载于房屋登记簿的内容：,一般抵押权登记：1、抵押当事人、债务人的姓名或者名称及其身份证明号码；2、被担保债权的数额；3、债务人履行债务的期限；4、登记时间。,最高额抵押权登记：除一般抵押权登记应当记载于房屋登记簿的事项外，还应当记载：1、最高债权额；2、债权确定的期间；3、明确记载其为最高额抵押权。,六、抵押权登记的询问：,1、校验申请人身份证件；2、对申请人就相关抵押事宜进行询问；3、制作询问笔录，被询问人和询问人都应当签名。,询问的内容：,A申请抵押的事项是否为申请人的真实意思表示，申请的内容与提交的材料是否真实合法有效B房产是否有共有人C是否属于公告拆迁范围D是否重复抵押及其顺位E是否存在其它限制情况F申请人需要向登记机关说明的其它情况,七、抵押费：,手续费：1、住宅为3（5月1日将取消）2、非住宅按递减累进计算：2000万元以下，2；2000-5000万元，0.8；5000-10000万元，0.3；1亿元以上，0.1登记费：住宅80元/套，非住宅550元/套,商品房预告登记,一、概述：1、概念：是指当事人签订买卖房屋或其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定向房屋登记机构申请的登记。2、主要业务类型预购商品房预告登记预购商品房贷款抵押预告登记,限购和契税优惠政策,（一）外地人购90以下住房，受理时除按原规定收取资料外，还应当收取以下资料：1、2011年3月4日后签订的购房合同符合限购政策的，应收取公安部门发放的本市（含长望浏宁）居住证复印件；2、购房人家庭成员住房情况申报表（若购房合同中有，则不再收取）。3、2011年1月1日后签订的购房合同符合1%契税优惠政策的，还应收取在本市连续缴纳一年以上的社保证明原件，长沙市个人购买家庭唯一住房诚信保证书（一式两份，一份存档，一份交地税局），登记机构出具的家庭成员无房屋登记证明。社保证明由长沙市、市五区、长望浏宁和驻长部队出具的均可。（二）购房人为本市户籍（含长望浏宁）的，购90以下住房的身份证明的收取：身份证能确认是本市户籍的，收身份证复印件；不能确认的，还应当收户口簿复印件或户籍证明原件。购房人为军人，核发身份证明的部队为驻长部队的，收身份证明复印件；核发身份证明的部队不能明确为驻长部队的，还需收取所在部队出具的驻长证明。,3、业务流程及具体办理要求,房产预测绘-办理品房预售许可证-商品房预售合同的备案登记-预购商品房预告登记-预购商品房贷款抵押预告登记房产预测绘-在建工程抵押,补充：商品房预售,（一）商品房预售的概念商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。,（二）商品房预售的条件1、取得土地使用权证书；2、取得商品房建设工程规划许可证；3、取得商品房建筑施工许可证；4、房屋土建工程完成50%以上或多层建筑封顶、高层建筑达到十层，并已经确定施工进度和竣工交付日期（含环境和配套设施建设）；5、已确定商品房预售方案；6、已在本市银行开立商品房预售监管账户，与银行签订了预售款监管协议。7、物业管理方案。,（三）商品房预售许可证商品房预售实行许可制度。在销售商品房时不得有下列行为：返本销售或变相返本销售采取售后包租或变相售后包租方式分割拆零销售商品住宅不符合预售条件，向买受人收取预订款性质的费用（四）办理商品房预售许可证应当提交的资料：,二、预购商品房预告登记,业务类型：1、预告登记设立2、预告登记变更3、预告登记转移4、预告登记注销,业务流程：1、申请2、受理(查验资料、询问、查档及审查、收件及收费)收取的税费标准：契税：1/2/4%，印花税：0.05%，手续费：1.5元/平米，3元/平米，0.5%登记费：40元/80元/550元3、审核4、记载于登记簿5、发证,申请时应提交的资料：,1、登记申请书；2、申请人身份证明复印件；3、已登记备案的商品房买卖合同；4、当事人关于预告登记的约定；5、预售款监管证明，维修基金缴交票据；6、经济适用房的还需提交准购单7、已办在建工程抵押登记的，办理预购商品房预告登记时，须提供在建工程抵押登记证明及注销资料。,预购商品房预告登记的询问：,1、校验申请人身份证件（买卖双方的受托人不能为同一人），单方申请的，验预购人身份证明；2、对申请人就相关预告登记事宜进行询问；3、制作询问笔录，被询问人和询问人都应当签名。,询问内容：,1、申请预告登记的事项是否为申请人的真实意思表示，申请的内容与提交的材料是否真实合法有效2、房产是否有共有人3、是否存在限制情况4、申请人需要向登记机关说明的其它情况,三、预购商品房贷款抵押预告登记,（一）预购商品房贷款抵押预告登记预购商品房贷款抵押是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。,（二）以预购商品房设定抵押的预告登记先办理预购商品房预告登记，一般与预购商品房预告登记一并申请。仅办理预购商品房贷款抵押的预告登记。,（三）预购商品房抵押预告登记类型：预告登记设立预告登记变更预告登记转移预告登记注销,办理程序：,1、申请2、受理(查验资料、询问、查档及审查、收件及收费)3、审核4、记载于登记簿5、发证,提交资料,商品房项目在建立小区袋栋袋户袋，并办理预购商品房预告登记后，再办理预购商品房贷款抵押预告登记时提交以下资料。(1)登记申请书；(2)申请人的身份证明复印件，抵押权人应授权委托书及受托人身份证复印件；(3)预购商品房贷款抵押合同；(4)主债权合同；(5)预购商品房预告登记证明；(6)当事人关于预告登记的约定。,询问：,1、校验抵押当事人身份证明2、对办理抵押的当事人就相关抵押事宜进行询问3、制作询问笔录，被询问人和询问人都应当签名。,询问内容：,A申请抵押的事项是否为申请人的真实意思表示，申请的内容与提交的材料是否真实合法有效；B房产是否有共有人；C是否重复抵押及其顺位；D是否存在其它限制情况；E申请人需要向登记机关说明的其它情况。,三、在建工程抵押,（一）在建工程抵押在建工程抵押权登记是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。,（二）在建工程抵押权的设定1、以在建工程设定抵押权，必须符合以下条件：A、取得土地使用权证书；B、取得商品房建设工程规划许可证；C、取得商品房建筑施工许可证；D、房屋土建工程完成50%以上或多层建筑封顶、高层建筑达到十层，并已经确定施工和竣工交付日期；E、该建设工程范围内的商品房尚未预售。,（三）在建工程抵押权登记1、在建工程抵押权设立登记2、在建工程抵押权变更登记3、在建工程抵押权转移登记4、在建工程抵押权注销登记,（四）在建工程抵押注销登记1、在建工程抵押部分注销2、分层设定在建工程抵押权的在建工程抵押注销,业务流程：,1、申请