[城市居民住房需求研究]城市居民对城市的需求分析

城市居民住房需求研究城市居民对城市的需求分析 年月增刊房地经济 城市居民住房需求研究 谢 樊 （重庆江河工程咨询中心有限公司，重庆） 摘要城市居民居住是关系到国计民生的大问题，研究广大市民住房需求及其变化规律，有利于推动城市住房建设的可持续发展，保证人民安定团结、社会长治久安。 关键词住房需求；规律；建设；可持续发展 ：，：； 编号（） 城市居民居住是关系到人民安定团结、社会长治久安的大问题，只有明确市民住房需求及其变化规律，才能及时提供足量的、适合各类消费群体的住房，推动住房建设的可持续发展。 求、需求、社会需求、尊重需求和自我实现需求，依次由较低层次到较高层次。市民住房需求首先是一种生存需求，包括生理需求和安全需求，即对住房面积、功能的基本需求；其次，住房需求也是一种消费需求和发展需求，即对住房自然环境、社会环境的要求；第三，住房 市民住房需求 市民住房需求是市民对住房主观愿望在一定市场 需求也是一种投资，即对自我发展和自我实现的要求。当低层次的需求基本上得到满足后，更高层次的需求才能成为主导需求。没有一种需求会得到完全满足，但只要其得到部分满足，就会转向追求更高层次的需求（见图）。 条件有实际支付能力的住房需要，符合马斯洛需求层次理论。马斯洛把人的内在需求分成五个层次，即生理需 作者简介谢樊（），男，四川新都县人，重庆江河工程咨询中心有限公司工程师，硕士，主要研究方向：房地产开发与经营。 房地经济年月增刊 市民对住房只有生理需求。因此，市民对廉租房需求极大，而对其他种类住房没有需求（见图）。 第二阶段 随着市民收入升高，同时恩格尔系数有所下降，此时 市民对住房不但有生理需求，部分市民已经有了安全需求。因此，市民对廉租房需求减小，开始对其它种类住房有所需求（见图）。 图 市民住房需求层次 相应地，住房市场上存在别墅、高档商品房、普通商品房、经济适用房和廉租房。 第三阶段 市民收入继续升高，同时恩格尔系数继续下降，此时 市民对住房不但有生理需求和安全需求，部分市民已经有 市民收入对住房需求的影响 假设在一个合理时间段内，住房价格（租金）水平视 了社会需求。因此，只有少部分最低收入群体对廉租房有需求，大部分市民转向对经济适用房有需求，还有部分市民对普通商品房有了需求（见图）。 为不变，而家庭收入水平由极低（恩格尔系数大于）连续升高，住房需求将发生如下变化。 第四阶段 市民收入持续升高，同时恩格尔系数持续下降，此时 第一阶段 由于房价收入比很高，同时恩格尔系数也很高，此时 市民对住房的生理需求不再强烈了，而安全需求和社会需求较强烈，部分市民已经有了尊重需求。因此，市民对廉租房有极少需求，对经济适用房有少量需求，对普通商品房有大量需求，少部分市民对高档商品房有了需求（见图、图）。 第五阶段 随着市民收入继续升高，恩格尔系数继续下降，此时 市民对住房不仅有生理需求、安全需求、社会需求和尊重需求，部分市民开始有了自我实现需求。此时，市民对廉租房几乎没有需求，对经济适用房有少量需求，对普通商品 ：市民收入 ：廉租房需求量 ：市民收入 ：廉租房需求量 房和高档商品房有大量需求，高收入群体对别墅有了需求图）。（见图、 ：市民廉租房需求：市民廉租房需求 图廉租房收入曲线图廉租房收入曲线 ：市民收入：经济适用房需求量 ：市民经济适用房需求 ：市民收入：经济适用房需求量 ：市民经济适用房需求 ：市民收入：普通商品房需求量 ：市民普通商品房需求 ：市民收入：高档商品房需求量 ：市民高档商品房需求 图经济适用房收入曲线图经济适用房收入曲线图普通商品房收入曲线图高档商品房收入曲线 年月增刊房地经济 ：市民收入：别墅需求量 ：市民别墅需求 ：别墅价格：别墅需求量 ：市民别墅需求 ：高档商品房价格：高档商品房需 求量：市民高档商品房需求 ：普通商品房价格：普通商品房需 求量：市民普通商品房需求 图别墅收入曲线图别墅需求曲线图高档商品房需求曲线图普通商品房需求曲线 特定市民群体具有的特定层次住房需求会减少，需求 城市住房价格对住房需求的影响 假设在一个合理时间段内，市民收入水平视为不 曲线向左移动，称为住房需求的观望效应；同时，低一层次住房消费群体对高一层次住房需求会增加，需求曲线向右移动，称为住房需求的越层效应。住房需求是这两种力量共同作用的结果，称为住房需求的预期降价效应。由此，构造模型：预期降价效应观望效应 变，住房价格水平由极低连续升高，市民对别墅、高档商品房、普通商品房、经济适用房和廉租房的需求量变化见图图。 越层效应，即 其中，：住房需求预期降价效应； 市民住房偏好对住房需求的影响 市民住房需求产生于对住房的需要或欲望。住房需 ：住房需求观望效应，符号为负；：住房需求越层效应，符号为正。 （） 其中，：住房价格； 要通常是市民的主观愿望，往往会超出其支付能力；住房欲望指市民想要购房而还没购买的心里感觉。住房需要或欲望有强弱缓急之分，从而形成了住房偏好。 市民对一种住房偏好增强，此种住房需求曲线向右移动。反之，需求曲线向左移动（见图）。 ：函数关系记号，需求函数单调递增。 （） 其中，：住房价格； 市民未来预期对住房需求的影响 由于市民住房需求 ：函数关系记号，需求函数单调递减。 是分层次的，某一特定市民群体具有某一特定层次的住房需求，或者说对某种特定住房有需求。 预期住房价格短期 ：住房总体价格水平：经济适用房 需求量：市民经济适用房需求 内大幅下降 市民预测住房价格在短期内将大幅下降， ：住房总体价格水平：廉租房需求量 ：市民廉租房需求 ：住房价格：住房需求量：住房需求 图住房需求受市民 图经济适用房需求曲线图廉租房需求曲线偏好影响的变化规律 预期住房价格短期内小幅下降 市民预测住房价格在短期内将小幅下降，住房需求 就会减少，需求曲线向左移动（见图）。 预期住房价格短期内上涨 市民预测住房价格在短期内将上涨，住房需求就会 增加，需求曲线向右移动（见图）。 预期收入短期内小幅波动 市民预期短期内收入将小幅增加，住房需求就会增 加，需求曲线向右移动。反之，住房需求就会减少，需求曲线向左移动。 预期收入短期内大幅增加 市民预期短期内收入将大幅增加，某一特定消费群 减少对应层次的住房需求，需求曲线向左移动，称为住房需求的收入效应；同时，低一层次住房消费群体对高一层次住房需求会增加，需求曲线向右移动，产生越层效应。住房需求是这两种力量共同作用的结果，称为住房需求的预期增收效应。由此，构造模型：预期增收效应收入效应越层效应，即 其中，：住房需求预期增收效应； ：住房需求收入效应，符号为负；：住房需求越层效应，符号为正。 （） 其中，：市民收入； ：函数关系记号，需求收入函数单调递减。 （） 其中，：市民收入； ：函数关系记号，需求收入函数单调递增。 预期收入短期内大幅减少 市民预期短期内收入将大幅减少，某一特定消费群体会减少对应层次的住房需求，需求曲线向左移动，产生收入效应；同时，高一层次住房消费群体对低一层次住房需求会增加，需求曲线向右移动，产生越层效应。住房需求是这两种力量共同作用的结果，称为住房需求的预期减收效应。由此，构造模型：预期减收效应收入效应越层效应，即 其中，：住房需求预期减收效应； ：住房需求收入效应，符号为负； 房地经济年月增刊 ：住房价格：住房需求量：住房需求：住房价格：住房需求量：住房需求 图住房需求受住房预期价图住房需求受住房预期 格小幅下降影响的变化规律 价格上涨影响的变化规律 ：住房需求越层效应，符号为正。 （） 其中，：市民收入； ：函数关系记号，需求收入函数单调递增。 （） 其中，：市民收入； ：函数关系记号，需求收入函数单调递减。 利率对市民住房需求的影响 利率变化对市民住房需求有着复杂的影响。存款 准备金率和再贴现率上调，货币供给量减少，抑制住房需求；存款利率上调，储蓄、购买债券的收益增加，流向住房市场的资金减少，甚至住房市场上的资金开始流向收益更高的领域，减小住房需求；长期贷款利率上调，贷款购房融资成本增加，信贷规模减小，住房需求进一步减小。三种因素同方向用力，住房需求减小，需求曲线向左移动。反之，货币供给量增加，增进住房需求；储蓄、购买债券的收益减少，流向住房市场