2016年河南省房地产估价师《制度与政策》：商品房屋租赁合同的概念考试题

2016年河南省房地产估价师制度与政策：商品房屋租赁合同的概念考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、选择目标市场，通常要以细分市场为基础。企业只选择一个细分市场，通过生产、销售和促销的专业化分工，来提高经济效益，这种目标市场选择的模式属于_。 A选择专业化 B单一市场集中化 C市场专业化 D产品专业化 2、原建设部城市房屋拆迁估价指导意见规定，拆迁当事人另行委托估价机构评估的，受托估价机构应当在日内出具估价报告。 A：5 B：7 C：10 D：15 E：房地产估价机构必须加盖公章3、某开发商向银行申请了年利率为6%、期限为10年、按年等额偿还的一笔总额为100万元的贷款，则该开发商第一年的还本收益为_万元。 A6.00 B7.05 C7.59 D13.59 4、企业租赁是指企业的所有者在一定期限内，以收租金的形式，将企业的经营权转让给其他经营者的行为。 A：整体资产或者部分资产 B：整体资产 C：部分资产 D：固定资产 E：工业用地的监测点评估价格5、投资者对房地产内部使用功能的变动(例如，在公寓内设置自助洗衣房提供洗衣服务等)，体现了投资者对房地产投资的重视。(有修改) A：存在效益外溢和转移 B：需要适时地更新改造投资 C：投资价值难以判断因而易产生资本价值风险 D：易受政策影响 E：借款合同 6、关于明确估价基本事项的说法，错误的是。 A：估价目的本质上由委托人的估价需要决定 B：估价时点由估价目的决定 C：估价对象由委托人和估价目的决定 D：估价类型由估价师决定 E：工业用地的监测点评估价格 7、房地产估价原则是为了使不同的估价人员对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在下的估价结果具有近似性。 A：同一估价原則、同一估价时点 B：同一估价目的、同一估价方法 C：同一估价目的、同一估价时点 D：同一估价原則、同一估价目的 E：工业用地的监测点评估价格 8、现有某待开发项目建筑面积为3850，从当前开始自开发期为2年。根据市场调查分析，该项目建成时可出售50，半年后和一年后分别售出其余的30和20，出售的平均单价为2850元/。若折现率为15，则该项目开发完成后的总价值的当前现值为万元。 A：766 B：791 C：913 D：1046 E：工业用地的监测点评估价格 9、由于人口的不断增长和经济社会的不断发展，房地产价格总体呈_的趋势。 A向上波动 B向下波动 C上下波动 D随机波动 10、下列关于预售房地产开发经营期的图示中，正确的是（）。 A.选项A B.选项B C.选项C D.选项D11、是在某些情况下，正式出据保险单或保险凭据之前，保险人签发给投保人的临时保障凭证，其作用是证明保险人已经同意承保，暂保单一般都有一个有效期限，待保险单出据后自动失效。 A：投保单 B：保险单 C：暂保单 D：批单 E：执行层的组织协调 12、下列与城市规划管理有关的工作中，属于城市规划保障系统主要内容的是。 A：城市规划的制定 B：城市规划的实施和管理 C：城市规划的监督检查 D：城市规划法律法规的制定 E：执行层的组织协调 13、设定房地产抵押办理房屋他项权利登记后，该房屋的房屋所有权证应由_收执。 A抵押人 B抵押权人 C房屋权属登记机关 D公证机关14、某幢大厦为6层综合楼，其中13层为商场，46层为写字楼，商场均为甲公司拥有，写字楼为乙公司拥有该大厦的土地价值为3 500万元，房地总价值为5 000万元，其中商场的房地价值为3 000万元，写字楼的房地价值为2 000万元，按照房地价值进行分摊的方法计算甲公司分摊的地价数额为。 A：2 100万元 B：3 000万元 C：1 270万元 D：2 400万元 E：工业用地的监测点评估价格 15、下列关于税收违章处理，表述错误的是。 A：违章处理是对纳税人违反税法行为的处置 B：纳税人的违章行为通常包括偷税、抗税、漏税、欠税等不同情況 C：紛税是指纳税人有意识地采取非法手段不交或少交税款的违法行为 D：抗税是指纳税人不按规定期限交纳税款的违章行为 E：执行层的组织协调 16、某租户承租某商场的部分柜台，双方商定基础租金为15万元/月，并当租户的月营业额超过150万元时收取3%的百分比租金。当租户的月营业额为180万元时，其应缴纳的租金是（）万元/月。 A13.2 B15.9 C19.5 D20.4 17、房地产项目的临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到_的极限值。 A允许的最低经济效益指标 B最大费用 C利润为零 D最大利润 18、估价报告有效期应从_起计。 A估价时点 B估价作业期 C出具估价报告之日 D签订估价委托合同之日 19、某宗土地上有一幢8层高、各层建筑面积相同的住宅楼，建筑密度为50，假设该住宅楼的总价为2000万元，平均单价为5000元，楼面地价为1200元，则该宗土地的总价为万元。 A：96 B：192 C：240 D：480 E：工业用地的监测点评估价格 20、与市场比较法关系最为密切的房地产价格形成原理是_。 A均衡原理 B预期原理 C竞争原理 D替代原理 21、业主交有的住宅专项维修资金属于所有。 A：业主 B：业主大会 C：业主委员会 D：物业服务企业 E：执行层的组织协调 22、用收益法评估某宗房地产的价格时，除有租约限制的以外，应选取类似房地产的净收益作为估价依据。 A：客观 B：实际 C：最高 D：最低 E：工业用地的监测点评估价格23、是有关行政机关依法制定的有关行政管理的规范性法律文件的总称。 A：宪法 B：法律 C：地方性法规 D：行政规章 E：执行层的组织协调 24、竣工房屋价值一般按_价格计算。 A概算 B结算 C预算 D决算25、除合同专用条款另有约定外，建筑施工合同文件的优先解释顺序为：_。 合同通用条款，标准、规范及有关技术文件，合同专用条款，合同协议书， 中标通知书、投标书及附件，图纸。 A B C D二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、下面关于勘察设计业务的承接问题的表述错误的是。 A：承接方必须持有由建设行政主管部门颁发的工程勘察资质证书或工程设计资质证书 B：承接方应当自行完成承接的勘察设计业务，但可以接受无证组织和个人的挂靠 C：承接方在证书规定的业务范围内承接勘察设计业务，对其提供的勘察文件的质量负责 D：勘察设计专业技术人员和执业注册人员可以出借、转让、出卖执业资格证书、执业印章和职称证书 E：经委托方同意，承接方也可以将承接的勘察设计业务中的一部分委托给其他具有相应资质条件的分承接方，但须签订委托合同，并对分承接方所承担的业务负责 2、路线价法用于宗地估价，其结果的可信度主要取决于的健全与否。 A：路线价 B：深度百分率 C：宗地形状 D：临街状态 E：土地形状3、根据有无抵押担保，债券可分为。 A：信用债券 B：抵押债券 C：担保债券 D：记名债券 E：公募债券 4、下列影响消费者行为的因素中，属于消费者心理因素的是。 A：使用者地位 B：购买动机 C：对渠道的信赖度 D：对价格的敏感程度 E：借款合同5、下列关于工程量清单，表述正确的是。 A：从性质上说，工程量清单是招标文件的组成部分 B：工程量清单的描述对象是已建工程 C：工程量清单内容涉及清单项目的性质、数量等，并以表格为主要表现形式 D：工程量清单作为投标文件的组成部分 E：工程量清单主要包括工程量清单说明和工程量清单表两部分 6、某房产面积10000m2，要求测绘精度为二级，则其限差为_。 A4 B6 C12 D24 7、利用期望值法判断投资方案的优劣时，可选择的方案有。 A：期望值相同，标准差小的方案 B：期望值相同，标准差大的方案 C：标准差系数小的方案 D：标准差系数大的方案 E：标准差相同，期望值大的方案 8、当贷款综合风险度超过_时，为高风险贷款。 A50% B60% C80% D90% 9、建设工程竣工验收由_单位组织实施。 A施工 B建设 C监理 D工程质量监督管理 10、某房地产开发项目，经过测算得出以下数据：如果市场前景好，净现值为5680万元，如果市场前景一般，净现值为2450万元，如果市场前景不好，净现值为负的3680万元.经分析市场前景为：好的概率45%；一般的概率35%；不好的概率20%，则该项目净现值期望值为（）万元。 A2677.5 B3680.60 C4003.50 D5356.8011、在房地产开发投资中，属于财务费用的是（）。 A折旧费 B审计费 C金融机构手续费 D无形资产摊销费 12、我国信托业务的范围包括。 A：金融业务 B：委托业务 C：代理业务 D：外汇业务 E：信托业务 13、业建筑设计的评价指标不包括_。 A土地利用系数 B厂房展开面积 C厂房有效面积与建筑面积比 D单位面积造价14、房地产估价原则是为了使不同的估价人员对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在_下的估价结果具有近似性。 A同一估价原则、同一估价时点 B同一估价目的、同一估价方法 C同一估价目的、同一估价时点 D同一估价原则、同一估价目的 15、在新建商品房的流通中，最典型和最重要的形式是房屋的_。 A买卖 B租赁 C抵押 D分配 16、下列关于城市土地的基本特征中的区位，表述正确的是。 A：城市土地由于不可移动，导致了区位的极端重要性 B：城市土地区位的涵义，除包括以地理坐标表示的几何位置外，更重要的是经济地理位置 C：城市土地区位不包括无形的因素 D：城市土地区位既包括有形的区位，也包括无形的因素，如经济发展水平等 E：城市土地区位的涵义，更重要的是某一地段与周围经济环境的相互关系 17、金融工具的一般特征包括。 A：偿还性 B：可转让性 C：安全性 D：收益性 E：决策参与陸 18、不属于房地产价格外部影响因素的是_。 A人口因素 B权益因素 C经济因素 D区位因素 E社会因素 19、城市房屋拆迁估价中，房地产估价师对被拆迁房屋面积的界定可来自于。 A：被拆迁房屋的权属证书记载的面积 B：拆迁人提供的被拆迁房屋的面积 C：拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋面积的协商结果 D：具有房产测绘资格的机构对被拆迁房屋面积的测量结果 E：房地产管理部门权属档案记载的被拆迁房屋的面积 20、资商预测到政府大型公共设施的投资建设计划，并在附近预先投资，最后取得巨大成功，则该投资商利用的是房地产投资特性中的_。 A位置固定性 B不一致性 C适应性 D相互影响性 21、下列选项中，不计入收益性物业经营费用的是。 A：抵押贷款还本付息 B：管理人员工资 C：公共设施维修费 D：保险费 E：借款合同 22、收益法中所指的收益是_。 A估价时点前一年的收益 B估价时点前若干年的平均收益 C估价时点以后的未