住房金融与个人信贷业务

住房金融与个人信贷业务介绍,住房金融与个人信贷业务概述,一,住房金融与个人信贷业务产品,二,住房金融与个人信贷业务概述,住房金融与个人信贷业务的概念与特征,一、住房金融与个人信贷业务的概念1、住房金融概念广义：指与所有的住房建设与流通、消费修缮等经济活动有关的货币信用、货币流通、保险以及货币结算等各项资金融通活动。狭义：指与居民和消费性的非赢利住房机构的住房建设与流通、消费修缮等经济活动有关的货币信用、货币流通、保险以及货币结算等各项资金融通活动。目前按经营性质可划分为商业性（也称自营性）住房金融和政策性（也称委托性）住房金融。,住房金融与个人信贷业务的概念与特征,2、个人信贷概念个人信贷是指以银行等金融机构或其他机构为贷款人，以自然人个人为借款人，借、贷双方签订借款合同，按约定贷款人向借款人提供贷款，借款人按期归还本金并支付利息的一种融资方式。属于建设银行的资产业务借款主体：个人,住房金融与个人信贷业务的概念与特征,二、住房金融与个人信贷业务特征1、住房金融的特征（1）住房金融的产期稳定性资金融通和使用时间长30年（2）住房金融的政策性涉及每一位社会成员的切身利益，各国政府都在相当程度上对这一领域进行干预和管理，通过一定的政策制度和机构来保障住房金融的运作。,住房金融与个人信贷业务的概念与特征,（3）住房金融的专业性住房生产循环过程涉及到开发、经营、消费等多个环节，每个阶段都需要资金的不断投入，而投入的资金的用途和性质各不相同，复杂的生产循环过程导致资金筹措、使用、回收上的复杂，从而要求有一种专业的组织或机构统一集中地协调房地产资金运作过程。（4）住房金融的地域性住房的生产、流通、交换、消费基本上都是在同一地域位置上依次完成的，因此住房资金的投入、消耗、形态转换以及价值补偿也都是在同一地域顺序进行。,住房金融与个人信贷业务的概念与特征,2、个人信贷的特征（1）贷款用途的广泛性个人信贷是银行向自然人发放的用于满足个人各类需要的贷款。贷款用途较为广泛，可满足个人在购房、购车、旅游、装修、购买消费品以及解决临时资金周转、从事生产经营等各方面需求。（2）贷款对象的自然人特性贷款对象为个人（3）贷款的长期性最长可达30年（4）还款方式的灵活性一次性还款、分期还款,住房金融与个人信贷业务的概念与特征,三、住房金融与个人信贷业务范围1、个人住房贷款业务向购买、建造、大修各类型房屋的自然人发放的贷款。包括个人住房贷款、个人商用房贷款、二手房贷款等。2、房改金融业务建行是最早参与我国住房制度改革和最早承办房改金融业务的商业银行。提供的金融产品：受托归集和管理住房基金、住房公积金、住房补贴、住房维修资金等住房资金；受托发放住房公积金贷款、公积金项目贷款。,住房金融与个人信贷业务的概念与特征,3、个人消费信贷业务以满足个人消费需求，提高个人消费能力为直接目的，由建行向消费者提供的用于购买商品或劳务的贷款。提供的金融产品：个人消费额度贷款、个人助学贷款、个人权利质押贷款等。4、个人助业贷款业务建设银行向个人发放用于满足其生产经营资金需求的人民币贷款。提供的金融产品：个人助业贷款、个人支农贷款。,住房金融与个人信贷业务的产生与发展,从1978年开始，伴随着改革开放的步伐，我国城镇住房制度改革、城市房地产企业和住房金融体系都随之发生了一系列重大变革。为了适应房地产改革和发展的需要，金融机构恢复和发展了房地产经济活动。一、萌芽期（1978年-1986年）1978年关于加快城市住宅建设的报告（国发1978222号）1980年关于建筑业和住宅问题的谈话（邓小平）明确了改革城镇住房投资、建设和分配制度的总体设想。这一阶段主要是办理房地产开发信贷业务，范围较小，内容单一。二、调整期（1987年-1993年）1988年关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案（国发198811号）1991年关于积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知（国发199130号）1991年国务院住房制度改革领导小组关于全面推进城镇住房制度改革的意见国发199173号住房金融作为住房制度改革的配套措施开始形成和发展，专业银行成立房地产信贷部专业从事住房信贷业务。这一阶段我国房地产开发贷款和单位购建房贷款发展较快，在商品房市场上个人购房比例很低，导致个人住房贷款需求不旺。,住房金融与个人信贷业务的产生与发展,三、成长期（1994年-1999年）1994年关于深化城镇住房制度改革的决定（国发199443号）1994年商业银行自营性住房贷款管理暂行规定（银发1994220号）和政策性住房信贷业务管理暂行规定（银发1994313号）1998年关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知（国发199823号）1998年关于加大住房信贷投入支持住房建设与消费的通知（银发1998169号）、个人住房贷款管理办法（银发1998190号）标志着我国以自营性住房信贷业务和政策性住房信贷业务并存的住房信贷体系基本确立。停止住房实物分配，实施住房分配货币化改革。这一阶段，为配合国家住房制度改革和居民消费，商业银行住房金融与个人信贷业务经营管理逐步规范，在产品种类、业务范围和经营模式等方面获得了长足发展。,住房金融与个人信贷业务的产生与发展,四、发展期（2000年-2004年）2002年关于进一步加强住房公积金管理的通知（国发200212号）2003年关于促进房地产市场持续健康发展的通知（国发200318号）住房制度改革的推进和住房信贷政策的完善，使城镇居民住房消费的积极性不断提高，我国的住房金融与个人信贷业务进入了一个快速发展的阶段。这一阶段，我国住房金融与个人信贷业务处于发展与完善阶段，外资银行开始介入中国的住房金融领域，银行业同业竞争日趋激烈。五、创新期（2005年-至今）2005年以来，国务院先后出台了一系列宏观调控措施，要求严格房地产开发信贷条件，有区别的适度调整住房消费信贷政策，引导居民合理消费。这一阶段，银行业的改革与金融创新取得了突破性进展，我国住房金融与个人信贷业务面临着前所未有的机遇和挑战。2005年以来，建行不断优化业务流程，完善经营模式、加强产品创新力度，推出了个人住房最高额抵押贷款、个人支农贷款、黄金质押贷款、财富贷、学易贷等个人信贷产品，以及公积金龙卡联名卡、公积金电子渠道服务等多种产品和服务。,住房金融与个人信贷业务的意义及发展趋势,一、发展住房金融与个人信贷业务的重大意义1、拉动国民经济增长2、支持城镇住房制度改革3、有利于国民经济的宏观调控4、促进金融业自身发展5、推进资本市场发展6、调整居民消费结构7、改善居民住房条件,住房金融与个人信贷业务的意义及发展趋势,二、建设银行住房金融与个人信贷业务发展趋势1、发展住房金融与个人信贷业务的战略意义2005年10月27日建设银行在香港挂牌上市，面对市场投资者、股东和公众对业绩方面的严峻考验。目前我国个人贷款市场相当大，整体还处于快速发展和市场划分阶段。从稳定收益、降低风险的角度来讲，建行只有超常规加快发展个人贷款这一成长型、厚利型产品，才能加快推进个人银行业务战略转型，进一步提升国际市场竞争力。,住房金融与个人信贷业务的意义及发展趋势,2、增强加快发展的危机感、紧迫感和使命感随着国家宏观调控的不断进行，国内住房市场加速转型，住房金融买房市场的特征日趋明显。银行必须不断满足百姓日益丰富的各种需求；随着银行业竞争主体的不断增加，同业对市场份额的分化竞争将日益激烈；外资金融机构逐步获得与中资金融机构同等的国民待遇，以个人贷款为核心的零售业务已经成为外资银行不断渗透的重点。要抓住建设银行的未来，就必须抓好个人银行业务、个人资产业务，抓好住房金融与个人信贷业务。,住房金融与个人信贷业务的意义及发展趋势,3、建设银行住房金融与个人信贷业务的发展思路和策略（1）总体思路牢固树立“以市场为导向以客户为中心”的经营理念，深化“加强管理加快发展再造优势再创一流”的业务发展思路，外抓“营销客户服务和产品”，提升服务效率和能力，积极拓展市场和客户；内抓“政策激励流程和管理”，提升内部效率和管理能力，实现业务的快速有效发展，不断提高住房金融与个人信贷业务对全行的利润贡献度。,住房金融与个人信贷业务的意义及发展趋势,（2）发展策略品牌策略客户策略产品策略区域策略渠道策略风险控制策略,住房金融与个人信贷业务产品,住房金融与个人信贷业务产品,个人住房贷款,一,个人消费贷款,二,个人助业贷款,三,四,个人住房公积金贷款,三,五,个人权利质押贷款,个人住房贷款,一、概念“个人住房贷款”是指中国建设银行向在中国大陆境内城镇购买、建造、大修各类型房屋的自然人发放的贷款。二、贷款对象具有完全民事行为能力的中国公民、在中国大陆有居留权的具有完全民事行为能力的港澳台自然人、在中国大陆有居留权的具有完全民事行为能力的外国人。,个人住房贷款,三、贷款种类1、按照贷款的资金来源划分自营性个人住房、公积金个人住房贷款和个人住房组合贷款。2、按住房交易形态划分（1）个人（首次交易）住房贷款：是指中国建设银行用信贷资金向在中国大陆境内城镇住房一级市场购买各类型住房（含商业用房）的自然人发放的贷款，俗称“一手房”个人住房贷款或称新建房个人住房贷款。（2）个人再交易住房贷款：是指中国建设银行用信贷资金向在中国大陆境内城镇住房二级市场购买住房（含商业用房）的自然人发放的贷款，俗称“二手房”个人住房贷款。3、按贷款的用途划分（1）个人住房贷款，是指中国建设银行用信贷资金向在中国大陆境内城镇购买各类型住房（不含商业用房）的自然人发放的贷款。（2）个人商业用房贷款，是指中国建设银行用信贷资金向在中国大陆境内城镇购买各型类商业用房的自然人发放的贷款。所称商业用房是指借款人购置的用于盈利的经营性房屋。（3）个人自建房贷款，是指中国建设银行用信贷资金向在中国大陆境内城镇自行建造各类型房屋的自然人发放的贷款。（4）集资建房个人住房贷款，是指中国建设银行用信贷资金向参加单位集资建房的职工发放的住房贷款。,个人住房贷款,四、贷款条件申请个人住房贷款的借款人应同时具备以下条件：1、有合法的身份；2、有稳定的收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；3、有合法有效的购买、建造、大修房屋的合同、协议以及建设银行要求提供的其他证明文件；4、有所构（建、大修）住房全部价款30%（含）以上的自筹资金，并保证用于所购（建、大修）住房的首付款，个人商业用房贷款自筹资金需达到所购商业用房的50%（含）以上；5、能提供由建设银行认可的有效、足额担保。,个人住房贷款,五、贷款金额1、借款人申请个人住房贷款购买或集资建造第一套资住住房，且以所购住房或以其他住房做抵押的，贷款金额在预告不超过购房款、个人实际应出资部分（集资建房）或者住房评估价值（以两者较低额为准）的70%；对贷款购买第二套以上（含第二套）住房的，应当提高首付款比例。2、借款人申请个人商业用房贷款用于购买商业用房，贷款金额最高不得超过购房款或评估价值（以两者较低者为准）的50%。,个人住房贷款,六、贷款期限1、个人住房贷款期限最长为30年；2、个人商业用房贷款，贷款期限最长为10年；七、贷款利率个人住房贷款利率按照中国人民银行的有关规定执行。1、贷款购买房改房或购（建）第一套自住住房的（高档商品房、别墅除外），贷款利率按照中国人民银行公布的个人住房贷款基准利率执行，对属于我行优质客户范畴的可给予一定程度下浮优惠，具体请咨询当地个贷中心。2、对申请贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于60%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。3、贷款期间的利率变动按中国人民银行的规定执行。目前个人住房贷款利率调整按以下规定执行：（1）贷款期限在一年以内（含一年）的，与法定利率调整，不调整贷款利率，继续执行合同利率；（2）贷款期限在1年以上的，与法定利率调整，于下年1月1日开始，按相应利率档次执行新的利率。,个人消费额度贷款业务,一、概念个人消费额度贷款是指中国建设银行及其分支机构对个人客户发放的用于消费的人民币贷款。二、对象适用于个人类客户，即：本地区年满十八周岁至六十周岁的具有完全民事行为能力的中国公民；有当地常住户口或有效身份证件，有固定的住所；稳定合法收入，按期还贷的能力；能提供我行认可的担保方式或保证人。,个人消费额度贷款业务,三、基本政策1、额度的种类：建设银行个人消费额度贷款分为质押、抵押，其具体情况如下：a.质押额度不超过借款人提供的质押权利票面价值的90%，有效期届满日不超过质押权利到期日，有效期最长为5年,以多份质押权利进行质押的，以到期日最近的质押权利确定质押期限。b.抵押额度不超过抵押物评估价值的70%，有效期最长为5年；其中生产经营用途的，抵押额度不超过抵押物评估价值的60%，有效期最长为3年。贷款用途：借款人向建设银行申请个人消费额度贷款必须指定贷款用途，且不得将贷款用于股票投资或其他股本权益性投资。贷款期限在一年以内的，原则上采用按月等额还款方式，对信誉好的客户也可以采用一次性还本付息的方式；贷款期限在一年以上的，利息实行按月或按季结息，本金可以采用按月等额还款、按期还款、任意还本等多种还款方式。但以任意还本方式还款的，必须与借款人约定每年要安排一定比例的还款，其中第一年的还款比例不得低于20%，贷款期限过半，还款比例不得低于40%。,个人消费额度贷款业务,四、借款人需具备的条件1、具有当地常住户口或本地有效居住身份，有固定住所；2、有稳定合法的收入来源，按期偿还贷款本息的能力；3、个人生产经营状况良好，没有民事纠纷；4、能够提供建设银行甘肃省分行认可的抵押物或质押权利；信用等级：AAA级：最高60万元；AA级：最高10万元；A级：最高5万；BBB级：最高1万元；BB级：最高5000元；B级：3000元；C级：信用等级为0应有明确的贷款用途，不得用于股票或其他权益性投资；遵纪守法，品德优良，没有不良信用记录；建设银行规定的其他条件。,个人助业贷款,一、概念：是指中国建设银行（以下简称“建设银行”）对以自然人名义申请，从事合法生产经营的个体工商户发放的贷款，用于解决个人从事生产经营的中短期资金需求。二、用途：个人助业贷款用于解决个人从事生产经营的中短期资金需求。不得用于股本权益性投资；不得用于证券、期货等方面的投资经营；不得用于国家有关法律、法规和建设银行信贷政策明令不予信贷支持的生产经营活动。三、对象：从事合法生产经营、依法核准登记的个体工商户业主。,个人助业贷款,四、借款人应提供的资料：1、借款人及配偶有效身份证件、婚姻关系证明的原件和复印件；2、借款人及配偶的当地常住户口或当地长期居住证明材料；3、个体工商户的营业执照，从事许可制经营的，应提供相关行政主管部门的经营许可证原件及复印件；4、个体工商户的纳税证明；5、借款人配偶承诺共同还款的证明；6、借款人获得质押、抵押贷款额度所需的质押权利凭证、抵（质）押物清单及权属证明文件、权属人及财产共有人同意质押、抵押的书面文件；7、建设银行二级分行（含）以上认可的评估部门出具的抵押物估价报告；8、建设银行需要的其他资料。,个人助业贷款,五、贷款的期限和利率：贷款授信额度的有效期限最长为三年，额度项下单笔贷款期限不超过两年。贷款利率按人民银行规定的同期利率执行。六、贷款的额度和偿还规定：个人助业贷款的授信总额度最低额度5万元，最高额度300万元。贷款期限在1年以内的，质押率最高为质押权利凭证票面价值的90%；贷款期限在1年以上的，质押率最高为质押权利凭证票面价值的80%。以我行签发的外币存单（折）质押的，质押率最高为质押权利凭证票面价值的80%（按当日牌价折算成人民币）；以商品住房抵押的，抵押率最高不超过抵押物评估价值的60%；以写字楼抵押的，抵押率最高不超过抵押物评估价值的50%；以街面商业用房、别墅等抵押的，抵押率最高不超过抵押物评估价值的40%；其他财产抵押的按相应的规定执行。贷款授信额度有效期满，尚未使用的额度失效，禁止再使用剩余额度放款。额度授信以个体工商户为单位，同一时期一个营业执照只能在建行进行一次授信。对于家庭经营的个体工商户，参与经营的家庭成员不得另外授信。,个人权利质押贷款,一、定义个人权利质押贷款是指个人借款人以经建设银行认可的本人或其他自然人的有效权利出质，由建设银行按照权利票面价值或记载价值的一定比例向借款人发放的人民币贷款。二、质押权利范围可用于办理个人权利质押贷款的权利包括本外币定期储蓄存单、凭证式国债、储蓄国债（电子式）、记账式国债和个人寿险保险单。对于上述未列举出的其他权利，如要纳入质押权利范围，须经总行批准。外币币种限于美元、欧元、日元、英镑、港币、加拿大元、瑞士法郎、澳大利亚元。,个人权利质押贷款,三、贷款金额个人权利质押贷款金额最低为人民币5000元（含）。以人民币定期储蓄存单出质，贷款金额最高可为存单面值的95。以外币定期储蓄存单出质，贷款金额最高可为存单面值按当日公布的外汇买入价折合人民币价值的85%。但须与借款人约定，贷款期间如汇率波动幅度较大，造成贷款余额与存单面值的实际比率高于90%，借款人需在7个工作日内增加新的质押权利或提前归还部分、全部贷款，以使贷款余额与质押权利面值的实际比率恢复到85%（含）以内，也可追加抵押物、自然人保证等其他有效担保措施。外币定期储蓄存单质押须由各一级分行根据不同币种的汇率风险等因素定期确定各自的质押比率。以凭证式国债、储蓄国债（电子式）出质，贷款金额最高可为国债面值的90%。以记账式国债出质，贷款金额最高可为发行价、质押当日建设银行买入价和面值三者中最低者的80%。以保险单出质，贷款金额最高可为借款人提出贷款申请当日、经签发保险单的保险公司核准的保险单现金价值的70%。,个人权利质押贷款,四、贷款期限和利率1、贷款期限个人权利质押贷款期限最短不少于1个月，最长不超过1年，且不能超过质押权利的到期日；用多项权利作质押的，贷款到期日不能超过所质押权利最早到期的日期。对以具备自动转存功能的定