高端物业的价值体系打造(地产)ppt课件

,高端物业的价值体系打造,成全机构全忠20090625,在这场席卷全球的轰轰烈烈的财富化运动中是什么？促使他们一掷千金？,一部分人富起来了,为什么LOUISVUITTON每一次Logo颜色或形式的改变，都会重复赢得时尚界的疯狂追捧？,品牌,品质,品位,欲望！,为什么RollsRoyce每年300多辆纯手工制造的昂贵轿车，会让全世界众多富豪望眼欲穿，拥有财富却未见得能拥有一辆RollsRoyce？,NotOnly,ButAlso,欲望使人年轻,欲望是人性的弱点，导致人产生了非理性的精神需求。,欲望是非必需的，是超越物质需求的精神满足。,欲望永远追求满足但又无法永远满足，所以具有无限性。,非理性的精神需求,从案例说起,北京星河湾北京龙湖,星河湾,龙湖,万科,溢红、滴翠、醉黄、吟白你爱谁？,案例1：北京星河湾,向星河湾学习？,整体规划,园林景观,立面标签,户型设计,装修品质,产品细节,卖给住过别墅的人,精装每一寸土地,北京星河湾,北京星河湾地块周边原状,北京星河湾,整体规划,顺应地形、变化有序，北高南低、打破常见南北兵营式排列，保持建筑错落之美，以代征用地作为项目的核心配套资源加以利用。,大围合，性均好，代征用地做公园,北京星河湾,园林景观,主动创造场地高差,立体园林景观，主动创造场地高差，形成自然起伏，有效增大绿化面积，并且使园林景观产生丰富的层次感，同时增强了首层住户的私密性。,重绿植轻硬地、重木轻草,北京星河湾,园林景观,对周边环境进行改造，将社区环境向外延伸,北京星河湾,园林景观,同纬度树种移植水体大循环,北京星河湾整体可养殖水域1.2万立方，利用地势营造自然落差，把生态公园-一期亲水池塘-二期亲水池塘-青年沟有机融汇在一起，形成水体大循环。开展北温带园林改造工程，把园区的30万土壤做了改良。并在全世界同纬度国家寻找树种移植到北京，并在周边建立苗圃,在园林小品的选材上，多选用石、（黄蜡石，用于景观营造；大理石用于地面铺贴)、木(进口梢木)等天然材料。座椅、栏杆、灯具等造型独巨匠心，与建筑统一和谐。）,北京星河湾,园林景观,精装每一寸土地,北京星河湾,建筑设计,西班牙建筑风格，以质朴的材质与柔和的色彩表现清雅的格调，以体量错落、虚实对比营造丰富的整体形象，建筑成为区内外景观的主角之一。通过平面的多座向布局，加之单体立面丰富的变化，形成起伏多变的天际线。,质朴的材质，柔和的色彩,北京星河湾,建筑设计,住宅首层抬高1.5米，可使地下车库直接采光通风。1.5米的高差形成坡地的立体绿化，自然延伸到楼墙窗前，首层推窗触绿又可避免了视线干扰。,住宅首层抬高,北京星河湾,建筑设计,立面标签延续,广州、北京星河湾外墙均采用澳洲沙岩和加拿大佛漆,广州星河湾,北京星河湾,北京星河湾,产品细节,用多阳台取代飘窗台，使住户有更多与外部景观接触的开放空间。采用隐形管道设计，建筑物外立面找不到外露的管道。专门做一些小飘台用于收藏空调室外机，二期把空调冷凝管也装入墙体，三期更考虑到空调室内机的美观性。,无外露管线,立面设计细节丰富，檐口富于变化。建筑符号的重复运用“八角亭”成为整个社区外立面的标志性符号，这种建筑符号的重复利用，形成星河湾独有的风格。,北京星河湾,产品细节,下部石材处理精雕细琢，入口部位的着重装饰。,市内标准的室外木栏杆铜包件,北京星河湾,产品细节,车行道采用沥青铺面及隐藏式沙井盖设计，减低震动及噪音，也令社区景观富有对比度和层次感。,采用铁艺围墙实现“透绿”,北京星河湾,产品细节,将可在顶部绿化的异形井盖隐蔽在灌木丛中，扩大了绿化覆盖面积，而且使路边绿化更具立体层次感,北京星河湾,户型设计,将别墅的设计元素充分运用到高端公寓的设计中,客厅层高高于其它房间,延伸功能空间，拓展阳台的观景功能,大面宽，短进深,佣人房也都带独立卫生间，方便使用,主卧带步入式衣帽间和功能完备的独立卫生间,浴室的门框特地用花岗岩垫高有效防潮以保证门的经久耐用,北京星河湾,装修品质,石材、木套线踢脚处的交接处理,浴室间的细节处理,厨房橱柜台面灶台和洗菜备餐台面高低差处理（更方便操作）,卫生间洗手台面阴阳角的圆滑处理，不仅美观而且可增强安全性。面盆与石壁间的角线均用石材镶边，边角打磨后还精心雕饰出纹理。,北京星河湾,装修品质,精美的地面拼花,北京星河湾,装修品质,黑胡桃木子母门比普通门加厚40。,人性化的扶手,在广州星河湾，他们曾经提出一个业界著名的“五把尺子”来要求规范自己：第一把尺子：市场认不认同？第二把尺子：对手认不认同？第三把尺子：专家认不认同？第四把尺子：业主认不认同？第五把尺子：自己认不认同？随着星河湾在北京的开发建设，星河湾再次提出了一个新的五把尺子来进一步提升自己：第一把尺子，是业主需要有70年满意的生活和不断增值的物业；第二把尺子，是星河湾的景观要做到50年不落后；第三把尺子，是企业要有全国性甚至国际性的品牌；第四把尺子，是星河湾每一个员工，要有对得起自己职业生涯的业绩；第五把尺子，是星河湾在这个行业里要有长远的生命力和别人无法替代的核心竞争力。,星河湾的五把尺子,北京星河湾的成功之道,企业文化,产品设计,产品价值,成品、精致、装饰,配套、景观、环境、细部,舍得、用心、创新,管理技巧,领导驻场、流程灵活、采购同行,案例2：北京龙湖,向龙湖学习？,景观出众，惊艳展示,全国标准，成本优化,细节品质，人性服务,客户体验：强化景观和生活意向，让人找到家的亲切感。卖给热爱生活的富太太。,ForYouForever,北京龙湖,景观出众,更多采用大量的软景，少量硬质铺装,小尺度上注重植物层次的搭配注重色彩搭配，运用色彩对比，形成视觉冲击,北京龙湖,景观出众,五层垂直绿化：一层7-8米大乔木；二层4-5米小乔木、大灌木；三层2-3米灌木；四层花、小灌木；五层草坪；,儿童戏水场景,供来访客户小孩游戏,通过示范区和样板间展示未来生活场景，通过体验营销感染客户,真实的生活化的冰箱,生活中水池场景,调味品真实呈现,生活中的儿童桌,Angle女儿房,北京龙湖,惊艳展示,女儿房,生活中的儿童桌,真实的生活冰箱,全国标准,北京龙湖,龙湖要求项目90%采用标准化产品，10%自行创新。售楼处只有五种标准，在风格、立面等方面不允许随意改变。保证整体风格的延续，并可以快速复制。,花盛香醍售楼处,香醍漫步售楼处,标准化的操作思路,滟澜山联排别墅,香醍漫步联排别墅,不同城市、项目之间在标准化的同时，在景观、装修标准、营销推广力度等方面，要求新项目比之前的项目深度更深，品质更高。,成本优化,北京龙湖,严格控制成本，材料尽量选普通的材料同纬度选择植物，保证成活易打理，节约成本自建苗圃基地，快速更换的同时节约成本,细节品质,北京龙湖,温馨的入口处理,马桶插座高度的考虑,铺满鲜花的垃圾箱,示范区中的雨伞,刻有企业理念的井盖,善待自然的环保理念,人性服务,北京龙湖,企业文化,客户、使命、服务,龙湖的成功之道,产品设计,产品价值,流程、体验、展示,景观、样板房、细部、服务,管理技巧,战略先行、流程设计、复盘思维,西山华府客户研究,目的、方法、途径,四类访谈对象,西山华府成交客户,西山华府未成交客户,西山华府销售人员,访谈目的,访谈途径,近期签约客户（东区、北区）,现场来访未签约,一对一、座谈会,样板房引导人员,现场一对一,有效样本,通过了解西山华府成交客户把握目标客户基本特征、置业特征、价格承受力东区、北区客户区别、需求价值排序、抗性因素、产品关注点等。,3人,9人,18组其中东区10组,15组,客户特征西山华府成交客户,年龄,北区,成交主力客户为3140岁的两代居，北区客户年龄层次比东区客户明显偏大,东区,家庭结构,客户特征西山华府成交客户,家庭年收入,北区,东区,置业次数,50%,39%,11%,50%,25%,25%,多次置业,50万以上,客户特征西山华府成交客户,目前居住物业形态,北区,东区,多层客户爱多层,购房动机西山华府成交客户,购房动机,北区,东区,大多数东区客户购房是为了孩子的成长教育，而北区客户更多的则是为了改善居住环境提高居住档次。,购房关注点西山华府成交客户,购房关注点,北区,东区,成交客户购房关注点依次为教育、园林景观、户型设计、品牌价值,客户再次购买需求西山华府成交客户,需求面积区间,北区,东区,房型需求,三居四居,160200,200300,客户再次购买需求西山华府成交客户,装修需求,北区,东区,总价接受度,精装修,200-400万,300-600万,客户再次购买需求西山华府成交客户,配套需求,北区,东区,客户对超市、学校、健身场所需求较大,客户特征西山华府未成交客户,购房动机,与成交客户相同，购买动机基本上为了孩子教育、投资保值，改善居住环境,客户特征西山华府未成交客户,房型需求,产品需求,二居四居平层,带电梯多层,客户特征西山华府未成交客户,总价接受度,150350万,面积需求,90190,单价1.61.8万,抗性因素,客户特征西山华府未成交客户,总价户型位置面积环境,购房关注点,教育景观品牌配套物业,客户特征小结,产品需求,目标客户特征预判,购买关注点,二居四居平层,带电梯多层,90190,150万350万,3140岁望子成龙之家,多次置业，改善自住,教育资源,社区景观,开发商品牌,物业服务,户型设计,抗性因素,户型不合理,楼栋位置不好,面积不合适,总价太高,周边环境不满意,家庭年收入50万以上,配套需求,学校,超市,健身场所,榜样用来学习，龙湖！标杆用来超越，华府！,珑园A-C户型170,禧园C-D户型289,客户关注点户型,“客厅没有卫生间，不太方便。”“餐厅门太多”,“非常喜欢连通的大阳台”“佣人房没有窗，也没有单独的卫生间，不人性化，不会让保姆住“”客人用卫生间还要到房间里去“,禧园C-A户型220,“主卧感觉挺小的(4.1米进深)，放个床就没有什么空间了”,禧园C-B户型203,“卫生在中间感觉不好，风水也不太好”,客户关注点户型,“南面阳台小了点，要是能跟之前看的那套290的样板房一样大就好了”“东面阳台要是能下移到主卧就好了”“在别的地方没见过这种户型，感觉挺好的”,客户关注点户型,禧园C-I户型260,客户关注点样板房,看了四个样板房这种风格我最喜欢,“我挺喜欢喜欢儿童房设计风格的，但我儿子说这个是女孩儿住的”,“上层床没有栏杆，挺不安全的”,“黑板的设计我非常喜欢，很有创意”,客户关注点样板房,禧园C-B户型203户型样板房，餐厅改书房，并增加储藏间,客户关注点样板房,这样的设计我喜欢，比较实用，比对面那套实用,客户关注点建筑风格,“建筑风格我挺喜欢的”“为什么颜色不一样呢？”,客户关注点景观,“门窗做的挺精致的”“细节做的不错”“隔音效果挺好的”,客户关注点细节,“水怎么溅出一地呀”,客户关注点小结,产品关注点,样板房装修,景观,户型设计,华府客户满意点,还需改善,社区景观整体满意,水景较少,户型设计整体满意,主卧、卫生间、保姆房设计,需注意细节、设计更加实用,东南亚风格，儿童房,建筑风格,产品细节,产品细节,景观、小品细节,整体较满意,整体沿用，适当变化,亿城=奥迪,万城华府,西山华府,实惠高端产品价值客户需求竞品比较优势,产品价值体系,为我所用,建筑,景观,细节,展示,聚焦,服务,研究实验、重软轻硬、色彩层次、全冠移植、同纬度移植、空间渗透,建筑符号重复利用、立面富于变化、弧线条营造流动感,聚焦高端人群，标准产品打造，建筑风格、材料延续,服务前置、氛围营造、亲切温馨,人性化、故事化,强调装饰、改正创新,规划,规划的均好性、顺应地形，变化有序，资源整合,户型,营造空间感，增强空间延展性，实现私有化，别墅元素运用,实惠高端产品价值体系,强敌环伺，谋定而后动,软件园项目的发力点,配套、环境、品牌、服务,2005年8月，华润置地取得上地70万土地开发权；2006年6月，华润橡树湾一期开盘；2007年6月，华润橡树湾二期开盘；2008年4月，华润橡树湾一期入住；2009年5月，橡树湾20万商业启动；总占地约31万，规划建筑面积约70万包括约50万的住宅，约20万的商业配套，2万的托幼和体育设施，及2万的其他配套。,品牌地产，区域大盘,华润橡树湾：项目概况,三期8栋楼9-10月开盘,二期8栋楼存量约50套,一期成熟入住,海淀实验二小扩建,爱儿坊幼儿园明年9月入学,大型商业5月31日开工,周边：医院、学校、餐饮、银行、邮电配套齐全。现状：周边商业氛围相对较好，但不够成熟完善，散点状分布，不系统。未来：清河北路贯通，沃尔玛主力店进驻，上地商业轴线串联，城市新兴商业中心崛起。,华润橡树湾：项目配套,内部：幼儿园、小学、餐饮、超市、银行、1.6万沃尔玛店、浩泰冰场、儿童主题乐园、韩国美嘉欢乐影城等。现状：一期商业街基本生活配套具备，运营良好；二期商业街招商招租中。未来：社区底层商街完善、大型SHOPPINGMALL建成，浓厚商业氛围，爱儿坊幼儿园、海淀实验二小逐步完善，形成良好的社区氛围。,周边配套分布图,华润橡树湾：项目配套,约20万SHOPPINGMALL,标色为橡树湾商街店铺,柱廊、钟楼：斯坦福风格的钟楼，厚重的基座、挺拔的屋檐、高耸的尖顶构成优美庄重造型，雕饰华美的圆拱柱廊中，酝酿出庄重典雅的学院古典气息。视线穿过厚重的柱廊，将凝聚学院精神的钟楼做为视觉中心，营造出庄重典雅的学院古典气息，指引家的方向，引发向往与归属感。立面、韵律：砖红色的立面色彩被白色线条切割，营造出建筑的韵律和动感。建筑采用古典主义三段式，竖向三段基座采用具有凝聚历史感的石材，墙身采用砖红色面砖体现学院精神，顶部浅色调与天空的蓝色相融合。横向韵律感在高层板楼与花园洋房的起伏错落中得以展现。,华润橡树湾：建筑景观,原生树：尊重土地价值原貌，保护基地原生树，围绕原生树实地位置描绘建筑与园林。各具景致的原生树为园林设计提供了无法估量的景观资源。组织业主认养树木，签署宣言，增加了居者的生活气息。广场：作为由公共景观空间向住宅空间过渡的开放空间，以红砖铺装，通过周边树木与坡地绿化营造视觉美感，成为人们等候、驻留、聚会、读书、漫谈、沉思之去处。,华润橡树湾：建筑景观,凹阳台：空中信步可及的空间，表现出了建筑的虚实映衬与光影变化，给予住户更多通风采光空间及凭栏远眺的期待，凹阳台下用白色立柱支撑，丰富了红橡庭院的立面表情。栏杆：手工艺美的再现，兼顾触摸的手感，厚重的色泽，以及学院式的古朴典雅。栏杆后，附设的钢化玻璃阻止孩童的攀爬，设计体现人性化。凸窗、转角窗：凸窗180度开阔视野为室内带来充足自然光，转角窗以270度景观视野，增加采光面，带来不受遮挡的视觉享受。,华润橡树湾：建筑细节,精装增值：优高雅一体化装修，香格里拉标准，真材实料，五星级家装专业服务华润业主。社区班车：解决周边交通不畅，定时发车，便捷业主。,华润橡树湾：增值服务,领秀新硅谷：项目概况,总占地:34万，规划建筑面积47万产品线较为丰富，包括合院别墅、独栋别墅、双拼别墅、联排别墅、花园洋房MINI墅和公寓。根据物业类型的不同来划分各个组团。,领秀新硅谷：,阔府：140宽景洋房。均价13500元/。,MINI墅：约90跃层，100万左右，去化较快。,合院别墅：L型设计解决东西朝向问题。建筑面积约340。,新硅谷的类别墅产品线，通过别墅概念、空间感受等拉升项目品质。,领秀新硅谷：项目配套,周边配套：医院、学校、超市、健身中心、娱乐场所、品牌餐饮各项配套齐备，但有一定距离，相对较远。项目内部：北外附属外国语学校、凯尔宝宝婴幼园，提供幼儿园到高中全程教育。,保利西山林语：项目概况,总占地面积96万，总建筑面积120万，多层、小高层、别墅、星级酒店、购物中心、商业街。,东A区：别墅区,西A区：公寓,西B区：公寓,四星级酒店,总占地：96万，总建面：120万。别墅面积340-550，集中在东A区；西A区公寓70-180，售罄。西B区公寓主力面积80-90，共计1130套。,2008年6月，一期公寓开盘；2009年5月，一期公寓入住；2009年6月，二期公寓开盘。,公寓建筑为现代风格，采用三段式，色调浅淡，品质感不高，无阳台和飘窗设计。二期公寓80-90两居为主。均价12092元/。,保利西山林语：产品概况,别墅分流水墅、观山墅，面积区间在340-550，双拼、独栋两类，以英式、法式风格为主。均价20000元/。,社区内商业配套：2万酒店配套、5000社区内部商业街、4-5万SOHO写字楼、3万SHOPPINGMALL。社区内教育拟建：学校、幼儿园。社区景观：入口处结合中央水系，景观绿化集中大手笔于示范区。公寓区景观设计平淡无奇。,保利西山林语：景观及配套,专家国际花园项目配套,建筑面积：10.73万容积率：1.7总户数：362户产品类型：花园洋房、公寓销售价格：14000-15000元/,教育配套：与首都师范大学附属育新学校建立合作关系，业主子女可以直接入校就读。海淀区排名前五。,商业配套：3万商业配套，未来三期酒店式公寓一层及负一层。3000私人会所。,专家国际花园产品,现代风格建筑，较多运用建筑弧线，外立面、建筑形态上感觉轻松活泼。,竞争比较优势,品牌、产品、景观，是华府产品的相对突出的竞争比较优势。,传承精髓谋定而动,打造奥迪R8,客户,华府客户调研,客户需求特征,设计,成功产品分析,成熟做法产品价值点,验证,产品建议,景观大道,售楼处,看房通道,示范单元/样板房,入口景观围挡,装修沙盘规划户型景观,立面景观细节,大堂、电梯厅装修展示,产品设计是设计回家的生活，卖房子就是卖愿景，卖示范区。我们试图从客户参观动线的序列分析，每个节点接触到的产品点出发，提供产品建议。,景观大道,入口景观围挡,规划,项目产品建议,充分利用南侧景观带，在经济利益允许的条件下，租赁使用或代建，作为项目的景观长廊和最大的示范区。,景观大道,售楼处,看房通道,示范单元/样板房,景观大道,售楼处,看房通道,示范单元/样板房,入口景观,上海万科燕南园入口景观道对原有道路进行改造，道路中央加隔离带并种植大乔，塑造高档社区形象,北京星河湾入口景观道通过丰富的高差变化及材料、种植处理道路景观,景观大道,售楼处,看房通道,示范单元/样板房,入口景观,对现有的东面上地西路和南面道路进行改造，增加绿化隔离带、丰富道路景观的层次感。路边的绿化可略有堆坡处理，加上“面砖各类大小灌木乔木艺术围墙”的层次变化使道路景观丰富。,项目产品建议,北京星河湾,北京星河湾,景观大道,售楼处,看房通道,示范单元/样板房,入口景观,街角处理创造丰富景观层次。主要道路的交叉口，后退建造景观喷水池，作为入口景观的节点。,项目产品建议,景观大道,售楼处,看房通道,示范单元/样板房,围挡,上海万科新色里程情景化的围挡更具有生活气息,北京星河湾公益慈善、品牌推广两不误,围挡的形式吸引眼球，不止是单独的广告，要贴近客群生活，有趣味，或是有意味。,项目产品建议,售楼处,室外室内客户体验规划户型景观,景观大道,售楼处,看房通道,示范单元/样板房,室外,与绿化交融的售楼中心，以绿化围绕建筑，建筑坐落在绿化中,北京星河湾,上海龙湖艳澜山,景观大道,售楼处,看房通道,示范单元/样板房,室外,苏州招商小石城注重艺术气息的售楼处，矗立在绿化中，仿佛一个艺术展示馆,景观大道,售楼处,看房通道,示范单元/样板房,室外,对于南侧的绿化带进行改造，将整个绿地作为售楼处的大庭院，公共绿化做精致，日后也可以作为社区景观的延伸。,项目产品建议,上海龙湖艳澜山,景观大道,售楼处,看房通道,示范单元/样板房,室内装修,北京龙湖唐宁ONE入口大堂挑空，大气高贵,景观大道,售楼处,看房通道,示范单元/样板房,室内装修,西山华府的售楼处与楼盘的整体形象相符，可以在此基础沿用路线，并加强体现楼盘品质的细节。,项目产品建议,景观大道,售楼处,看房通道,示范单元/样板房,室内沙盘,上海龙湖艳澜山沙盘用大面积的树木来体现高绿化率,大连润德北京公园建筑模型的仿真度高，路灯道旗等细节都考虑周到,重庆龙湖郦江超大项目区域灯光展示图，项目的区位一目了然,景观大道,售楼处,看房通道,示范单元/样板房,室内沙盘,沙盘要体现高绿化率和表现建筑立面效果，区域图则用来展示项目的位置优越性。,项目产品建议,上海万科红郡品质生活体验馆，给客户真实的体验感觉,景观大道,售楼处,看房通道,示范单元/样板房,客户体验,景观大道,售楼处,看房通道,示范单元/样板房,客户体验,让客户近距离接触到建筑里应用的高科技，眼见为实。,项目产品建议,景观大道,售楼处,看房通道,示范单元/样板房,规划,项目产品建议,项目用地规整，但规模较小、有限高，因此规划基本采用围合式布局，才能保证容积率的满足。,通过以下几点可以改善围合式布局的压抑感：变化建筑高度，使整个天际线有起伏局部单元的底层和二层挑空形成通道，使板式的立面有虚实的对比，也能将绿化透到外部。,景观大道,售楼处,看房通道,示范单元/样板房,配套,项目产品建议,本项目的定位是高档社区，项目的配套主要为社区内的客户服务，为了不降低配套的品质，建议将项目的配套设施移至项目南侧，既靠近入口，又临近绿化，更贴合整体规划。在规划条件不允许的条件下，调整至北向。项目的配套设施在前期就要考虑到商业绿化的布置，沿街小广场的设置，店招的统一等，整体包装成高档社区配套的风情街。,景观大道,售楼处,看房通道,示范单元/样板房,配套,项目产品建议,小区中学和小学和西山华府教育资源联动，配套的幼儿园可考虑设置在南面的绿化带内。其余的配套设置布置在小区南面，建筑面积约4000平方米。其中包括：超市：500平方米左右，设置在东端靠近上地西路的位置银行药店：300平方米美容美发：100平方米小型餐饮/面包房:500平方米其他配套商业设施：2500平方米,健身房,超市,景观大道,售楼处,看房通道,示范单元/样板房,景观,经过客户调研，对于西山华府的景观风格和细节满意，延续其原有整体风格，尊重景观与建筑的搭配。,项目产品建议,景观大道,售楼处,看房通道,示范单元/样板房,景观,对于细节方面需要更加重视，树池、花坛都是体现品质的亮点,项目产品建议,景观大道,售楼处,看房通道,示范单元/样板房,景观,欧式的皇家园林高贵气质与赖特大气的建筑风格较为搭配，而项目占地对欧式景观的营造形成了限制。因，可以借助景亭、小台地等元素来突显皇家高贵的感觉，而水景则选择欧式的喷泉和小跌水，通过”水声“营造水意。,项目产品建议,景观大道,售楼处,看房通道,示范单元/样板房,景观,项目的规划布局导致了景观没有组团绿化，中心的绿化即是社区的唯一的景观场所，观景和休闲等功能都将在此进行，为了不使两种功能互相干扰，需要在休闲设施的周围多种植些大树来遮挡，而观景区域则需要相对的开阔。从而形成较开阔的观景视线和半封闭的活动区域交叉的景观体系。,项目产品建议,景观大道,售楼处,看房通道,示范单元/样板房,景观,北京万科紫台类似的布局围合出三个同样的庭院空间，以国学中的七艺立意，以台地造景。社区规划三大园林组团以中心庭院（龙园）、南园（文园）、北园（武园）三个主题社区景观。,强调主题性，三个不同主题的庭院，每个庭院都具有自己的特色，但有共同的元素穿插其中，保证在风格上的统一。,项目产品建议,项目产品建议,景观大道,售楼处,看房通道,示范单元/样板房,景观,堆坡：主动去营造高差，将平面的绿地立体化立体：植物种植要有层次感，特别是大灌、小灌、花卉、草皮这个接近行人视线的层面大树：多种植大树，增大树管的覆盖率庭院：花园、露台、阳台、庭院，虽然是建筑的一部分，但也是景观的重要体现点，不同的花园有不同的功能，是主人品味的对外展示平台。,景观大道,售楼处,看房通道,示范单元/样板房,户型,第一层为最私密的主人起居空间,星河湾户型的大气豪华,第二层为次位生活及起居空间,第三层为公共的生活空间,第四层为配套及服务空间,户型功能分布形成了富有层次感的体系。各个功能空间分区分离，减少相互干扰。,四房：325平方米,景观大道,售楼处,看房通道,示范单元/样板房,户型,四房：347平方米,1,2,6,4,3,5,广州星河湾：将别墅的设计元素充分运用到高端公寓的设计中，户型功能空间的设置，处处体现出尊贵和大气1.二代人居住的相对分离及融合2.中西厨兼并的理念3.登堂入户的尊贵感4.入户厅的品质提高5.中庭区域的营造6.延伸功能空间，保留阳台观景空间,星河湾户型的大气豪华,景观大道,售楼处,看房通道,示范单元/样板房,户型,星河湾户型的大气豪华,从广州星河湾到北京星河湾，充分利用公寓的大平层优势，扩大产品的设计亮点，功能上更加完善，根据北京气候做了细节调整：增加室内错层室内起居层高高于其它厅室。大主卧品质强化，带步入式衣帽间和功能完备的独立卫生间，卧室内独设观景空间。次卧室和佣人房也都带独立卫生间，方便使用。考虑北京寒冷多风沙的气候特点，适当减少了阳台。,景观大道,售楼处,看房通道,示范单元/样板房,户型,项目产品建议,根据客户调研进行分析，项目的户型配比：A:90-115平方米两房、2+1房15%（全部布置在东西方向）B:120-140平方米紧凑三房18%（主要布置在东西方向）C:150-170平方米大三房33%（主力户型）D:170-200平方米大三房、3+1房23%（主力户型，较佳位置）E:200-240平方米四房11%（明星产品，最佳位置）,注：以中间地块为例,景观大道,售楼处,看房通道,示范单元/样板房,户型,项目产品建议,根据客户调研，对于西山华府“望海阁”和“观山平层府邸”户型满意，还提出其他户型上的不足，主要包括：公共卫生间的位置设置不当，有的户型在中间，有的户型太靠里部分户型工人房没有带卫生间卧室有点小南侧阳台较小,260平方米左右望海阁一梯一户的设计，私密性高，独立入口门厅宽厅，主要空间全部南向设计中西厨分离，工人房交通动线集中，工人房配卫生间,景观大道,售楼处,看房通道,示范单元/样板房,户型,项目产品建议,对于客户满意的西山华府户型，进行调整并沿用。如“望海阁”户型客户满意度较高，但是“Z“字型的布局不适用本项目，单元内的交通核重新组织后进行延用。户型设计中尽量避免客户对于西山华府户型的不满意点。借鉴星河湾将别墅设计元素融入公寓的做法。豪华玄关，放宽客厅，放大厨房，双主卧，提升主卧配置，工人流线集中且自带卫生间等。,上海仁恒河滨城北岸高层269平方米四房,景观大道,售楼处,看房通道,示范单元/样板房,户型,项目产品建议,上海华府天地小高层273平方米四房,借鉴市场大开发成熟户型两梯一户，主人与工人分开入户功能动静分离，层次清晰豪华门厅和玄关每间卧室均带卫生间主卧带观景浴缸,景观大道,售楼处,看房通道,示范单元/样板房,户型,项目产品建议,学习市场销售好的创新户型如，金地湾流域，招商雍华府,宽厅，中西餐厅分离，主卧和次卧分离,上海金地湾流域小高层170平方米3+1房,上海招商雍华府小高层147平方米三房,客厅+三卧南向，厨房，卫生间集中在北向,看房通道,立面景观细节,“八角亭”成为了星河湾的标志性符号，在项目中，这个建筑符号被重复利用，形成了星河湾的标志性符号和独有的风格。,星河湾立面打造亮点,景观大道,售楼处,看房通道,示范单元/样板房,立面,注重檐口部分的处理，富有变化,窗套及窗户的设计根据不同的立面层次和功能，富有变化,注重底部石材的处理，更加精细化，着重入口部位的装饰,景观大道,售楼处,看房通道,示范单元/样板房,星河湾立面打造亮点,立面,经过客户调研，客户对于西山华府的立面十分满意，沿用西山华府的赖特风格，形成亿城的“标志”。,主色调采用棕红色，对于屋顶的设计尤为重要，沿用西山华府缓坡+大檐口的屋顶设计，凸显出赖特风格的稳重，大气的建筑形象。,景观大道,售楼处,看房通道,示范单元/样板房,立面,项目产品建议,可对于整体风格做一些细节的变化，略微增添点现代和朝气的元素，形成项目的小特色。可在建筑的上层转换成白色，增添棕色的竖线条装饰，或者在窗套的上端增加小面积的白色。,景观大道,售楼处,看房通道,示范单元/样板房,立面,项目产品建议,跨度较大的窗户，可分割成几扇竖向的窗户，缓解西山华府的窗墙比略高的同时，可以将赖特风格演绎的更彻底。,景观大道,售楼处,看房通道,示范单元/样板房,立面,项目产品建议,看房通道上的情景展示,龙湖的看房通道,看房通道两侧种植树冠大小相似，有阵列仪式感的乔木,景观大道,售楼处,看房通道,示范单元/样板房,景观,看房通道景观的区域，绿化覆盖率高，且层次丰富，把硬角都包裹住。,景观大道,售楼处,看房通道,示范单元/样板房,景观,龙湖的看房通道,通道两侧放置渲染项目风格的景观小品,景观大道,售楼处,看房通道,示范单元/样板房,景观,龙湖的看房通道,看房通道两侧的绿化要做的精细，具有极致的绿化覆盖率，同时要设置营造水声的小品，创造有水又绿的环境。看房通道上指示牌，垃圾桶，庭院灯等设置，要与整体风格搭配，融入周边景观。,景观大道,售楼处,看房通道,示范单元/样板房,景观,项目产品建议,由于项目的占地面积较小，建议采用环绕的看房通道，展现精细景观的看房动线。待用环绕通道的同时，在中间设置景观放大的节点，避免洞线上空间的压抑。,景观大道,售楼处,看房通道,示范单元/样板房,景观,项目产品建议,龙湖的细节严谨之处,曲线段的铺装地面，弧形采用板过渡。,错缝排列的侧石与平石，拼缝始终保持居中错缝,雨水盖板的设与侧平石排版模式一致,景观大道,售楼处,看房通道,示范单元/样板房,细节,圆形压顶的石材拼接，圆周长均分，且所有拼缝需指向内圆心,多层楼梯踏步转角的拼缝保持上下一致,龙湖的细节严谨之处,景观大道,售楼处,看房通道,示范单元/样板房,细节,对于井盖、围栏、铺装、楼梯边角等容易被人忽视又能够体现出品质的细节，应提高关注，采取严谨处理的态度。经过客户调研，客户对于西山华府的细节处理也比较满意，项目在这方面，向西山华府学习。,井盖的铺装化处理，与草坪、铺装花纹的衔接不突兀,残疾人坡道的栏杆采用喷漆处理，保持两侧绿化的茂密,景观大道,售楼处,看房通道,示范单元/样板房,细节,项目产品建议,无收边的铺装边线与绿化种植土保持23厘米高差，防止泥水对铺装面层的污染。,水洗石人行道与草皮间设置收边材料，保持了水洗石面层边界位置的整体性。,景观大道,售楼处,看房通道,示范单元/样板房,细节,项目产品建议,示范单元/样板房,大堂、电梯厅装修,2.7米OTIS豪华电梯，内饰极具奢华,外挑的入户大堂，立面石材，装饰性增强,大堂内部墙面和地面均为高档石材,景观大道,售楼处,看房通道,示范单元/样板房,大堂电梯厅,星河湾的豪华公共空间,连廊连接单元间大堂前雨棚,景观大道,售楼处,看房通道,示范单元/样板房,大堂电梯厅,仁恒的人性化设计,大堂木饰面墙面，设置休息交流空间，大堂透绿,电梯厅也设置背景空间,大堂电梯厅,仁恒的公共空间设计,景观大道,售楼处,看房通道,示范单元/样板房,单元大堂和电梯厅是单元的“门脸”，对于品质感的打造尤为重要。采用外挑的单元大堂，考虑人性化的挡雨设计，大堂的立面更加注重装饰性和豪华感。大堂内部采用高档材料装修，注重主要视觉面的装饰，大堂可采用“透绿”的做法，将外部景观引入内部，可设置休息交流的小空间。注重电梯厅的天花和地面装饰，以及电梯内部的装修。,大堂电梯厅,景观大道,售楼处,看房通道,示范单元/样板房,项目产品建议,星河湾的装修品质,星河湾精装修交楼标准关键是三道关：一是设计，一定要人性化，要考虑70年使用的舒适二是材料，材料一定要好，才能保证品质三是手艺，也就是工程质量,景观大道,售楼处,看房通道,示范单元/样板房,装修,舍得在装修材料的选择和运用上花钱，对各种高档装修材料合理的综合使用,星河湾的装修品质,景观大道,售楼处,看房通道,示范单元/样板房,装修,星河湾是典型的极品打法，星河湾大体量的工艺制作非常罕见。以线条为例，其中木线是星河湾自己的工厂专门制作，每2个工人做1个线条。几十种户型所用到的线条都不一样，且不同线条间的区别却只相差零点几毫米。,星河湾的装修品质,景观大道,售楼处,看房通道,示范单元/样板房,装修,餐厅地面拼花,卧室天花造型,楼梯踏步,星河湾的装修品质,高档进口石材的大量运用，几乎每个房间都能看到石材运用的效果不同种材质和同材质的相互之间精致、巧妙的交接处理,景观大道,售楼处,看房通道,示范单元/样板房,装修,门是星河湾的点睛之作，星河湾的黑胡桃木子母门比普通门加厚40，达到7公分厚，尺寸更宽更高。,星河湾的装修品质,景观大道,售楼处,看房通道,示范单元/样板房,装修,男主人身边的爱物,小主人出门前还未收拾的玩具,女主人随时出门赴约,龙湖样板房的情景化展示,景观大道,售楼处,看房通道,示范单元/样板房,装饰,龙湖样板房的情景化展示,茶几上经常聆听的CD,即将换装出行的运动衫,刚刚洗完的碟子,景观大道,售楼处,看房通道,示范单元/样板房,装饰,主要材料方面按照所用场所的主次，对材料材质进行不同选择。对于重要的，突显效果的部分，要采用高档材料，如：入户门、窗户、地砖、背景墙，卫生间和厨房面砖等。要考虑“人性化”，对于细节的考虑深入而全面，微小的细节的精细处理，能让客户时刻感到设计建造者的用心精细。每一个转角、每一处接口、每一处细微的差别将体现出产品品质。如：安全性的设计（石材和其他硬质材料阳角的圆滑处理等）。经久耐用性的设计（卫生间木门框用石材垫高防潮等）。使用便捷的设计（厨房洗涮区和烹饪区台面高差不同）。样板房的软装也由为重要，通过生活情景的布置，让客户有亲切感。另外，一个样板房至少有一处具有震撼力的与众不同的家具或装饰。如：名设计沙发，漫画墙纸，名画装饰等。经客户调研，喜好东南亚风格的装修，建议考虑精装修。,景观大道,售楼处,看房通道,示范单元/样板房,装修装饰,项目产品建议,产品建议小结,源于生活的.,住,规划围合式布局，通过变化建筑高度，局部单元的底层和二层挑空，已经中央景观的堆坡起伏，缓解围合布局形成的单板和压抑的感觉。户型减小客户离散度，120平方米以上户型占85%，主力户型150-170平方米。户型设计将别墅空间的宽厅、大厨房、中西厨（中西餐）、双主卧、观景浴缸、集中工人流线等元素运用到公寓内，创造豪华的居住感受。,源于生活的.,住,公共空间大堂、电梯间的通过率高的公共空间，采用高档的材料进行装修，显示品质感和豪华感。井盖、围墙、垃圾桶、铺装等景观可见的细节，充分考虑整体协调，风格统一，而且具有一定的景观性和品牌展示性。配套中学小学与西山华府教育资源联动，幼儿园考虑设置在南面绿化带。主要结合南面绿化主要布置在南侧,建筑面积约4000平方米，包装为社区公园。业态主要为超市、健身房、洗衣、家居、小餐饮、小型服务、房屋中介等，主要为本项目客户服务。,源于生活的.,行,入口主要出入口尽可能设置在南面，避免北向入口给人们造成项目”在软件园内部“的感受。动态交通地面交通满足消防要求，车辆入小区后直接入地库。静态交通采用地下车库停车的方式。,源于生活的.,景,