房地产金融课件学生版

房地产金融,第一章房地产金融概论第二章房地产贷款种类与税费第三章房地产信贷资金的筹集第四章房地产抵押贷款第五章房地产开发贷款第六章住房公积金制度与贷款,第七章房地产信托业务第八章房地产保险第九章房地产典当业务第十章美国次贷危机,房地产金融,胡永华,教学实施进度安排,房地产开发贷款,第一章房地产金融基本知识,房地产金融是金融的重要组成部分，所以房地产金融以一般金融理论为基础，由于房地产金融在金融市场占有较大的份额，而且也有特殊性，所以房地产金融往往被作为一门独立的科学进行研究。,第一节房地产金融基本知识,一、房地产金融含义（一）房地产、房地产业及金融业的含义（二）房地产金融含义房地产金融是指在房地产开发、流通和消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动的总称。,房地产金融含义,房地产金融围绕房地产业的开发、经营，消费而展开的筹资、融资、结算等各种金融活动。是房地产资金的融通是房地产业与金融业密切结合的产物,（三）房地产金融的任务,运用多种融资方式和金融工具筹集和融通资金，支持房地产开发、流通和消费，促进房地产再生产过程中的资金良性循环，保障房地产再生产过程的顺利进行。,二、房地产金融的主要内容,主要有：住房储蓄存款，吸收房地产存款，办理房地产贷款（房地产抵押贷款、保证贷款、信用贷款）房地产证券（发行房地产股票与债券）、房地产信托投资、房地产保险，房地产典当。,三、房地产金融特征,（一）房地产金融具有较高的安全性1、房地产金融是有担保的信用2、房地产具有位置的固定性,使用的耐久性。3、房地产具有增值性（二）房地产金融信贷资产本身具有较弱的流动性,三、房地产金融基本特征,（三）房地产金融业务具有较好的收益性（四）房地产金融具有较强的政策性不良发展（过快或过慢）都会对国民经济产生负面影响（五）房地产抵押贷款具有“无转移抵押”的性质,四、房地产金融的作用,一、房地产金融对房地产业的支持作用（一）房地产金融为房地产开发经营提供了重要的资金保障1、房地产生产周期长，资金需求密集，需要金融支持。2、房地产经营四个阶段环环相扣，资金是支持各个阶段的关键因素。3、金融市场的聚资功能、配置功能和宏观调控功能促进房地产业的发展。,房地产发展与金融支持,一、房地产金融对房地产业的支持作用,（二）房地产金融支持居民住房消费能力的提高使居民的消费能力提前1030年（三）房地产金融执行国家房地产业政策，有效调节房地产业发展首付比例、税率、存贷利率。,二、房地产金融对金融业的支持作用,房地产贷款安全、收益高、还款率高。房地产信贷属于是银行质量高，效益好的信贷品种之一，尤其是个人住房贷款资产质量优，给金融机构带来良好的效益。,第二节房地产金融机构,其他类,思考题,假如你是一家房地产开发公司的老板，你会和那些房地产金融机构打交道？结合所学知识，分析当前严格的差别化住房信贷政策的主要原因，对房地产市场有何影响？,成熟的房地产金融市场的主要标志,一般认为，成熟的房地产金融市场需要满足如下条件，或者说成熟的房地产市场具有如下特征：完善的法律体系完善的市场结构丰富的市场产品大规模的交易高效的市场效率严格的风险管理,我国房地产金融市场存在的主要问题,一、房地产信贷金过多依赖于银行贷款，使得房地产投资的市场风险和融资风险集中于商业银行二、个人住房消费信贷的发展可能存在违约风险个人征信系统未建立假按揭三、商业银行和其他金融机构存在经营行为本身不理性、不科学、不规范等问题,政策建议,一、大力发展多元的房地产金融市场，形成具有多种金融资产和金融工具的房地产二级金融市场，以分散银行信贷风险二、加大对房地产信贷的监管。加强房地产信贷风险的管理和防范，完善个人征信管理体系。,房地产贷款种类与税费,房地产贷款的主要种类,一、按照贷款的政策要求分类1.政策性房地产贷款2.商业性房地产贷款3.组合型房地产贷款二、按照房地产贷款信用方式分类1.抵押贷款2.担保贷款3.信用贷款,房地产贷款的主要种类,三、按照房地产市场级别分类1、房地产一级市场贷款（1）土地储备贷款（2）土地开发贷款2、房地产二级市场贷款房屋开发贷款商品房贷款3、房地产三级市场贷款二手房抵押贷款,三、按照贷款用途划分,房地产税费主要税种,我国税收体系,房地产投资环节的课税,房地产交易环节的课税,房地产保有环节的课税,房地产所得环节的课税,固定资产投资方向调节税（停）,印花税,耕地占用税（停）,房地产营业税,城市建设维护税,土地增值税,契税,教育费附加,房产税,城镇土地使用税,城市房地产税（非内陆）,房地产企业所得税,个人所得税,印花税,防洪工程维护费,地方教育附加费,营业税,营业税概念和特点营业税：是对在我国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人，就其所取得的营业额征收的一种税。营业税税率和计税方法销售不动产的营业税率规定为5%。应纳税额计算公式：应纳税额营业额适用税率税率免征营业税个人将不动产无偿赠与他人，不征收营业税转让土地使用权，土地所有者出让土地使用权不征收营业税,房地产税费主要税种,城市维护建设税和教育费附加,城市维护建设税是对从事工商经营，缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人征收的一种税。纳税人：凡缴纳营业税的单位和个人，税率纳税人所在地在市区的，税率为7；纳税人所在地在县城、镇的，税率为5；纳税人所在地不在市区、县城或镇的，税率为1。计算公式：应纳税额实际营业税税额适用税率,房地产税费主要税种,城市维护建设税和教育费附加,教育费附加：是为发展教育事业而征收的一种专项资金。教育费附加由税务机关负责征收，其收入纳入财政预算管理，作为教育专项资金，由教育行政部门统筹安排，用于改善中小学教学设施和办学条件。计征依据和附加率教育费附加以纳税人缴纳的营业税税额为计征依据，附加率为3%。应纳税额的计算公式教育费附加=实际缴纳营业税税额附加率,房地产税费主要税种,防洪工程维护费,防洪工程维护费：是天津治理海河而征收的，以营业税为计税依据，税率为1%。应纳税额的计算公式防洪工程维护费=实际缴纳营业税税额税率地方教育费附加：地方教育附加按单位和个人实际缴纳的增值税、营业税、消费税税额的2征收根据中华人民共和国教育法的有关规定，财政部决定统一开征地方教育附加。经市人民政府同意，现将天津市地方教育附加征收使用管理规定印发给你们，自2011年2月1日起施行。应纳税额的计算公式教育费附加=实际缴纳营业税税额税率,房地产税费主要税种,营业税及其附加税,营业税及其附加税（城市建设维护税、教育费附加、地方教育费附加、防洪工程维护费）,房地产税费主要税种,天津的营业税综合税率为5.65%包含营业税和营业税附加。（营业税5%，城市维护建设税是营业税的7%，教育费附加是营业税的3%，地方教育费附加是营业税的2%，防洪工程维护费是营业税的1%）5.65%=5%(1+7%+3%+2%+1%),营业税新规定,个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。个人购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。,普通住宅认定标准,（1）建筑面积144平方米以下（2）容积率在1.0以上（3）成交价格低于市场指导价同时满足上述三个条件，则属于普通住宅。,契税,契税：在土地使用权或房屋所有权发生转移时，由承受人缴纳的一种税。在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，应当依照规定缴纳契税。转移土地、房屋权属包括下列行为：（1）国有土地使用权出让；（2）土地使用权转让，包括出售、赠与和交换，不包括农村集体土地承包经营权的转移；（3）房屋买卖；（4）房屋赠与；（5）房屋交换如果是因继承而发生的房屋过户，不需要缴纳契税,房地产税费主要税种,契税,契税的计税依据：是房屋产权转移双方当事人签订的契约价格。（1）国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖的，契税计税依据为房地产的成交价格，若成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，由征收机关参照市场价进行核定，以核定价作为计税依据；（2）土地使用权赠与、房屋赠与的，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格进行价格核定，以核定价作为契税计税依据；（3）土地使用权交换、房屋交换的，契税计税依据为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额，所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定，以核定价作为计税依据；（4）以划拨方式取得土地使用权的，经批准转让房地产的，房地产转让者补缴契税的计税依据是补缴的土地使用权出让费用或者土地收益。,房地产税费主要税种,契税,契税的纳税人：是房地产权利转移的承受人包括土地使用权出让、转让的受让人，房屋的购买人、受赠人。契税实行比例税率，契税税率范围为3%5契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天。契税征收机关为土地、房屋所在地的财政机关或者地方税务机关。,房地产税费主要税种,契税新政,对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减按1税率征收契税对个人购买普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1.5税率征收契税对个人购买非家庭唯一普通住房及非普通住房的，按成交价格3%征收契税,印花税,印花税简介印花税是对经济活动中签立的各种合同、产权转移书据、营业帐簿、权利许可证照等应税凭证文件为对象所课征的税。房地产经济活动中印花税的课税对象是房地产交易中的各种凭证。税率和计税方法。房屋产权转移书据，印花税按所载金额万分之五贴花。应纳税额的计算公式为：应纳税额=计税金额适用税率。减税、免税规定。房屋所有人将财产赠给政府、社会福利单位、学校所书立的书据，免纳印花税。从2008年年底起，个人销售或购买住房暂免印花税,房地产税费主要税种,印花税,印花税的一般规定征税对象：有五类：经济合同，产权转移书据，营业账簿，权利、许可证照和经财政部确定征税的其他凭证。计税依据：印花税根据不同征税项目，分别实行从价计征和从量计征两种征收方式。应纳税额=计税金额*税率（从价计征）应纳税额=凭证数量*单位税额（从量计征）税率：现行印花税采用比例税率和定额税率两种税率纳税环节和纳税地点：纳税环节应当在书立或领受时贴花。印花税一般实行就地纳税。,房地产税费主要税种,房产税含义：房产税：是以房屋的价值为征税对象，按房屋的余值或房屋租金向房屋所有权人征收的一种税。房产税的特点：（1）房产税按年征收、分期缴纳（2）属于财产税，其征收对象是房产,房地产税费主要税种,房产税,计税依据：非出租的房产，房产税依照房产原值一次减除10至30后的余值计算缴纳，税率为1.2；年应纳税额=房产余值1.2%（从价计税）房产出租(非居住用房)，以房产租金收入为房产税的计税依据。税率为12年应纳税额=房产年租金收入12%（从租计税）,房地产税费主要税种,房产税,房产税,免征房产税的情形有：国家机关、人民团体、军队自用的房产。由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产。宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产。个人所有非营业用的房产。经财政部批准免税的其他房产。为鼓励利用地下人防设施，暂不征收房产税。经有关部门鉴定，对毁损不堪居住的房屋和危险房屋，在停止使用后，可免征房产税。凡是在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，在施工期间，一律免征房产税。对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税。,房地产税费主要税种,土地增值税,土地增值税：是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物的单位和个人征收的一种税。征税范围征税范围包括国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为,房地产税费主要税种,土地增值税,个人普通住宅转让时暂免征土地增值税，非普通住宅凡居住满五年或五年以上的，免予征收土地增值税；居住满三年未满五年的，减半征收土地增值税。居住未满三年的，按规定计征土地增值税。房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的，不征收土地增值税。,房地产税费主要税种,土地增值税,土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额作为计税依据。纳税人转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后的余额，为增值额。扣除项目有：（1）取得土地使用权所支付的金额。（2）开发土地的成本、费用。（3）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格。（4）与转让房地产有关的税金。（5）财政部规定的其他扣除项目。,房地产税费主要税种,土地增值税,应纳土地增值税额=转让房地产所取得的收入扣除项目金额,土地增值税,房地产税费主要税种,速算法公式,应纳土地增值税额增值额适用税率扣除项目金额速算扣除系数,当适用税率为30时，速算扣除系数为0；当适用税率为40时，速算扣除系数为5；当适用税率为50时，速算扣除系数为15；当适用税率为60时，速算扣除系数为35；,计算,土地增值税,土地增值税,房地产税费主要税种,某房地产销售收入为190万，扣除项目金额60万,应纳税增值额190万60万130万,计算：,应纳土地增值税万）,土地增值税,房地产税费主要税种,某房地产销售收入为270万，扣除项目金额130万,应纳税增值额270万130万140万,计算：,应纳土地增值税额140501301550.5（万）,个人所得税,个人所得税中有关个人经营房地产的缴纳规定个人经营房地产缴纳个人所得税的征税范围征税范围包括财产租赁所得和财产转让所得。个人经营房地产中个人所得税纳税义务人是转让和租赁房地产交易活动中的转让人和出租人。个人经营房地产中个人所得税的适用税率和计税基础个人所得税=（转让收入-原值-税金及合理费用）*20%个人所得税=交易价格*1%家庭唯一生活用房住满5年以上，转让免征个税,房地产交易个人所得税问题,对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人，不再减免个人所得税。涉及的个税，纳税人不能提供住房原值有效凭证的按现值的1%税率征收；能提供住房原值有效凭证的按现值与原值差额的20%税率征收,房地产产权登记费,对住房收取的房屋所有权登记费，一般为按套收取，每套收费标准为80元。房产行政管理职能的部门按规定核发一本房屋所有权证书免于收取工本费，但向一个以上房屋所有权人核发房屋所（共）有权证书时，每增加一本证书可按每本10元收取工本费，权利人因丢失、损坏等原因申请补办证书，以及按规定需要更换证书且权属状况没有发生变化的，收取证书工本费每本10元。,房地产税费主要税种,房地产中介服务费,房地产中介服务收费：是指具有资质依法设立的房地产中介服务机构接受当事人委托，提供房地产咨询、房地产经纪、房地产评估等服务所收取的经营性收费。房地产中介服务收费由房地产中介服务机构向委托方收取。房屋买卖的：买卖双方共缴纳房产交易中心登记成交价的2%房屋租赁的：租赁双方各缴纳月租金的50%,房地产税费主要税种,房地产交易手续费,非住宅转让收费：转让手续费按建筑面积收取，收费标准为：每平方米18元，由转让和受让方各承担50%。三、住房交易手续费按以下标准计收：（一）住房转让手续费。按住房建筑面积收取。收费标准为：新建商品住房每平方米3元，经济适用住房减半计收，由转让方承担；存量住房每平方米6元，由转让双方各承担50。（二）住房租赁手续费。按套收取，收费标准为每套100元，由出租人承担。,房地产税费主要税种,房地产抵押登记费,房屋抵押登记费是房屋贷款人到房管局办抵押贷款手续，在办理时向房管局缴纳一定的服务费用，即抵押登记费。办理按揭贷款时由产籍中心收取抵押登记费，80元每套。抵押登记费的收取对象为申请人。房屋所有权的抵押应当向房屋权利人收取，而商品房的预抵押登记其登记费应当由抵押权人支付。,房地产税费主要税种,一切工作都是为了支持员工开单,房地产买卖过程需交什么税？,商品房买卖过程中：开发商：营业税及其附加税、企业所得税、土地增值税、印花税。买方：契税、印花税（暂免）二手房买卖过程中：卖方：营业税及其附加税、个人所得税、印花税（暂免）买方：契税、印花税（暂免）,房屋租赁需交什么税费？,按照国家有关规定，出租房屋应到当地房管部门进行登记并一次性缴纳租赁手续费100元个人出租用作民用居住房屋所应缴纳营业税、房产税、个人所得税,出租房屋纳税分为两种个人出租房屋纳税分为两种情况：一是个人出租居住用房取得的租金收入，应按租金的综合税率缴纳税款，也就是说每月租金元只缴元税款。二是个人出租非居住用房取得的租金收入，应按以下标准缴纳各项税收：应纳房产税房屋租金收入税率；应纳营业税及附加房屋租金收入6税率；应纳个人所得税收入额房屋租金收入已纳房产税已纳营业税及附加，如以上结果元，应纳个人所得税应纳个人所得税收入额（）税率，如以上结果元，应纳个人所得税（应纳个人所得税收入额元）税率。个人出租房屋应由出租方缴纳各项税收，如租赁双方协商确定由承租方纳税的，也可由承租方代出租方缴纳。纳税人应每月申报纳税，也可按季或半年申报纳税。,房地产交易税费案例,房屋建筑面积：平方米房屋单价：元房屋总价：计征方式：总价差价房产性质：普通住宅非普通住宅经济适用房房产购置满5年：是否买房家庭首次购房：是否卖方家庭唯一住房：是否,父亲有一所价值200万元的房产，想过户给儿子，是走买卖合适还是赠与合适？,普通住宅认定标准,（1）建筑面积144平方米以下（2）容积率在1.0以上（3）成交价格低于市场指导价同时满足上述三个条件，则属于普通住宅。,调整前后普通住宅指导价对比,指导价调整的影响例题,购房者首次全款购买一套位于南开区华苑绮华里，面积70平米，总价90万元住宅，以这所房子距离上次交易超过5年(5年前购买价格45万)的房源为例，分析本次指导价格的调整对房地产交易成本的影响。,第四章房地产抵押贷款,含义,经济学中“信用”指的是以偿还为条件的借贷行为借贷行为往往伴随着利息的支付，利息是货币资金所有者出让资金使用权的报酬信用的基本形式：商业信用、银行信用、国家信用、租赁信用、国家信用,房地产银行信用,第一节货币的时间价值,（一）货币时间价值的概述、货币时间价值的概念是指资金通过经济活动其价值随着时间推移而发生变化，或者说资金通过经济活动其价值随着时间推移而不断产生价值增值，即在不同时间发生的等额资金，其价值有差别。2、货币时间价值的表现形式绝对形式：利息、利润、收益相对形式：利率、利润率、收益率,利息与利率,1、年利率、月利率和日利率2、固定利率与浮动利率3、长期利率和短期利率4、实际利率和名义利率5、市场利率、法定利率、公定利率6、一般利率和优惠利率,1、动态基本计算公式：,P资金现值,一般指年初或折算到年初的本金。F资金终值,指本金折算到第n年末的本利和。A等额年金,指从第1年至第n年每年末发生的等额资金流入或等额资金流出系列。i银行利率、计算利率或折现率。n计息期数或计算期数,通常以年为单位。,(1)动态基本计算公式的符号：,（二）货币时间价值的计算,i.一次支付终值公式：F=P(1+i)n式中(1+i)n称为一次支付终值系数可用符号(F/P,i,n)表示。ii.一次支付现值公式：P=F(1+i)-n式中(1+i)-n称为一次支付现值系数，可用符号(F/P,i,n)表示。,(2)动态基本计算公式原理：,一次支付公式：,图2.3一次支付终值公式现金流量图,图2.5一次支付现值公式现金流量图,i.年金终值公式：F=A(1+i)n1i式中(1+i)n1i称为年金终值系数，可用符号(F/A,i,n)表示。ii.积累基金公式(又称等额系列偿债基金公式)：A=Fi(1+i)n1式中i(1+i)n1称为积累基金系数，可用符号(A/F,i,n)表示。,等额支付公式：,图2.7年金终值公式现金流量图,图2.9已知终值求年金公式现金流量图,iii.等额年金收付现值公式：P=A(1+i)n1i(1+i)n式中(1+i)n1i(1+i)n称为等额收付现值系数，可用符号(P/A,i,n)表示。iv.等额回收资金公式：A=Pi(1+i)n(1+i)n1式中i(1+i)n(1+i)n1称为提存基金系数，可用符号(A/P,i,n)表示。,图2.11资金回收公式现金流量图,图2.13年金现值公式现金流量图,2、动态计算基本计算公式应用条件：,上述六个动态计算基本计算公式应用时应注意其适用条件：现值P必须是发生在第一年的年初，终值F是在第n年(计算期末年)的年末，等额年金A必须是发生在每年的年末。,年金的几种形式,普通年金各期期末收付的年金。即期年金每期期初支付的年金。递延年金第一次支付发生在第二期或第二期以后的年金。永续年金无限期定额支付的现金，如存本取息。P=A/i,年金的几种形式,即期年金,递延年金,普通年金,永续年金,含义,房地产抵押贷款，是指以借款人或第三人拥有的房地产为抵押物，向银行等金融机构申请的长期贷款，并承诺以年金形式定期偿付贷款本息。当借款人违约时，贷款人有权取消借款人对抵押房地产的赎回权，并将抵押房地产拍卖，从中获得补偿。抵押人与抵押物的关系：完全物权与用益物权,概述,发展,美国房地产抵押贷款的发展中国房地产抵押贷款的发展,概述,分类,按贷款对象分：可分为企事业法人房地产抵押贷款和个人房地产抵押贷款按贷款用途分：可分为房屋开发抵押贷款、土地开发抵押贷款、购房抵押贷款和其他用途的房地产抵押贷款。按贷款利率确定方式分：可分为固定利率抵押贷款、浮动利率抵押贷款和可调利率抵押贷款。,概述,特点,以抵押为前提建立的信贷关系以房地产抵押为条件的贷款房地产抵押贷款的现实性有利于调控经济，促进经济增长方式的转变,概述,作用,增强房地产开发经营企业的经济实力推动了我国房地产市场的发展，增强居民的购房能力发挥储蓄功能，调节居民消费行为有利于金融机构资产结构调整，促进房地产金融的发展有利于调控经济，促进经济增长方式的转变,概述,市场结构,初级抵押贷款市场结构二级抵押贷款市场结构,概述,市场结构,概述,提供贷款,抵押房地产,抵押贷款,资金,抵押证券转售,资金,储户,原始债务人,原始权益人,储蓄资金,债务,债权,偿债,服务人,管理人,投资者,spv,信用评级机构,信用增级机构,信用评级,信用增级,资产转让,转让收入,偿债,偿MBS本息,发行MBS,发行收入,住房抵押贷款一级市场,住房抵押贷款二级市场,住房抵押贷款证券化运作模式图,房地产抵押贷款的程序,提出抵押贷款申请贷前审查对抵押房地产的估价房地产抵押贷款合同的签订和登记抵押房地产的保险贷款比例、期限、利率贷款种类和还款方式抵押物的占管和处分,程序,业务流程递交材料.提出申请房屋评估银行调查.审批签定银行抵押贷款合同办理保险.房交所抵押登记手续办理发放手续依照合同约定按期偿还本息还清贷款.合同解除.注销抵押登记,含义,固定利率抵押贷款是指预先确定利率和分期付款方式，在确定的期限内保持利率不随物价或其他因素的变化而调整的抵押贷款方式。固定利率抵押贷款还款方式一般由等额本息还款、等额本金还款、分级付款还款等还款方式。,固定利率抵押贷款,等额本金,每月还款额由两部分组成：一部分是清偿的本金，它等于贷款总额按月均摊的数额，可以根据如下公式计算：每月清偿的本金数额=贷款总额/贷款年限12另一部分是当月应付的利息，可通过如下公式计算得出每月支付的利息=当月贷款余额年利率12所以，每月付款额=每月清偿的本金数额+每月支付的利息每月还款额递减速度=每月清偿的本金数额年利率12,固定利率抵押贷款,等额本金计算公式,P:贷款额度；i：月利率；N：贷款时间,等额本金,固定利率抵押贷款,表4-1：每月付款额与贷款余额（等额本金偿还方式）,等额本息,等额本息的抵押贷款是国际上最为普遍的房地产抵押贷款还款方式。它与等额本金还款方式相似，利率在贷款期间内固定不变，所不同的是每月付款额是恒定的。根据期末年金现值原理，我们将每月付款额作为等额年金看待，那么所有年金的现值之和就是贷款本金。,固定利率抵押贷款,等额本息还款额计算公式,P:贷款额度；i：月利率；N：贷款时间A:月还款额,等额本息,固定利率抵押贷款,表4-1：每月付款额与贷款余额（等额本金偿还方式）,1,n,等额本金还款模型,等额本息还款模型,本金,利息,比较,1支付方式上等额本息偿还抵押贷款每月的还款金额是预先确定好固定不变的，而等额本金的抵押贷款每月的还款金额都是不同的，具体的说还款金额在逐月减少；2贷款余额上等额本金偿还抵押贷款的贷款余额始终小于等额本息的抵押贷款的贷款余额，但是两者的差距不大；3是否节约利息上,固定利率抵押贷款,贷款余额的计算,贷款余额含义贷款余额指在某一时点上，借款人尚未归还贷款人的贷款总额，它实质上是指贷款存续期间未偿还的贷款本金。贷款余额公式,固定利率抵押贷款,固定利率抵押贷款的创新,1分级付款的抵押贷款还款通货膨胀的倾斜效应分级付款的抵押贷款还款方式可以对“标准”固定利率抵押贷款加以修正，从而缓解通货膨胀引起的倾斜效应，降低贷款初期的每月付款额，使得普通居民，特别是那些收入水平将在短期内明显提高的年轻人能够在通货膨胀时期通过抵押贷款方式购买住宅。,固定利率抵押贷款,固定利率抵押贷款的创新,固定利率抵押贷款,分级付款的抵押贷款在不同利率条件下的还款情况,固定利率抵押贷款的创新,1分级付款的抵押贷款还款但是，分级付款的抵押贷款还款方式存在一个不容回避的现实问题，那就是在分级付款期间，如果每月付款额不足以清偿当月贷款利息，那么未被清偿的利息就自动增加到贷款本金当中，随着付款次数的增加，贷款本金将有可能不是减少，而是在逐月增加，形成一种所谓负分期付款现象。例如，前面提到的例子，按每年7.5%的速度递增，30年期、利率为12%、1万元的贷款，经过5年付款之后，贷款余额增加到10787.08元。,固定利率抵押贷款,固定利率抵押贷款的创新,2飘浮式贷款还款飘浮式贷款还款方式又被称为气球式贷款还款方式，是指最后一次付款额比以前历次都大的贷款方式。最后的一笔付款就称为飘浮式付款(balloonpayment)。实际上早期的抵押贷款都是飘浮式的，所不同的是最早的抵押贷款每月只付利息不偿还本金，本金在贷款到期时一次性清偿。现代的飘浮式抵押贷款，目的是为了向借款人转移通货膨胀风险，贷款本金的清偿仍然是通过分期付款的方式完成的，而不是像早期抵押贷款那样主要依靠借款人的个人储蓄，因此，每月付款额中既有当月利息，也清偿部分贷款本金，贷款到期之日一次性清偿所有贷款余额，这种贷款方式也称为部分分期付款的贷款(partiallymortisedloan)。,固定利率抵押贷款,固定利率抵押贷款的创新,3逆向年金抵押贷款这种抵押贷款方式实际上是把房子抵押给金融机构，由金融机构每月向老人提供生活费用。一般来说，这类贷款期限不超过10年。如果在此期间老人去世则可以提前清偿贷款。如果10年之后，老人仍然健在，则可以通过出售住宅或通过其他办法清偿贷款。逆向年金抵押贷款的优点在于可以在没有立即改变房产所有权的前提下，能够解决退休老人“有房没钱”的问题，而且贷款人的贷款风险很低，贷款收益具有很强的可预测性。当然，发达的二手房市场是发放这类贷款的关键所在。,固定利率抵押贷款,固定利率抵押贷款的创新,4双周付款的抵押贷款传统方式是每月付款一次，双周付款则是每两周付款一次。这种改进表面上似乎没有什么意义，但由于存在货币的时间价值，实际效果却是相当明显的。例如一笔1万元30年的按揭贷款，按基准利率6.12%计算，采用双周供还款可以比按月等额还款法节省利息2303.72元，节省比例高达19.42%；缩短还款期64个月(近5年半)，即30年的月供还款采用双周供，贷款将在24.7年还清。如果按优惠利率5.51%计算，采用双周供还款可以比按月等额还款法节省利息1846.06元，节省比例高达17.64%；缩短还款期59个月(近5年)，即30年的月供还款采用双周供，贷款将在25.1年还清。,固定利率抵押贷款,第四章房地产抵押贷款,1、如果贷款人未清偿贷款，银行等处理抵押物一般采取_、_、_三种形式。2、抵押权是_对抵押物财产享有的优先受偿权。3、甲向A、B两方各借款80万元，A要求用甲价值100万元的房屋作抵押，当甲不能偿还债务的情况下，甲的房屋处理的价款应当优先偿还_的借款。,第四章房地产抵押贷款,4、房地产抵押贷款利率有三种，分别为_、_、_。5、因央行宣布调整存贷利率，借款人转年年初调整月还款额，在该借款人实行的是_利率；如果该借款人月还款额没有变化则贷款利率是_利率。6、甲向银行提出房屋抵押贷款，在签订的借款合同中银行称为_人，甲称为_人；同时甲与银行还要签订_，银行称为_人，甲称为抵押人。,第四章房地产抵押贷款,7、抵押贷款实质上是一种融资关系而不是商品买卖关系，怎么解释。8、房地产抵押贷款之前要对房地产进行估价，为什么不按成交价格直接放贷？9、现在我国市面上存在的房地产贷款偿还方式主要有哪些？,第四章房地产抵押贷款,某借款人向某商业银行申请个人住房抵押贷款100000，期限24个月，贷款月利率为4.875，借款人选择按月等额本息方式还款，合同约定每月还款额为4425.37元。计算前两个月月末偿还本金额、利息金额和贷款的余额。,第四章房地产抵押贷款,某借款人向某商业银行申请个人住房抵押贷款100000，期限24个月，贷款月利率为4.875，借款人选择按月等额本息方式还款，合同约定每月还款额为4425.37元。计算最后两个月月末偿还本金额、利息金额。,我国房地产抵押贷款的管理及发展,一、房地产抵押贷款存在的风险及防范措施1、违约风险违约风险的控制2、流动性风险流动性风险控制3、经济周期风险经济周期风险控制4、利率风险利率风险控制5、不可抗力风险房地产保险,第六章住房公积金制度概述,6.1住房公积金制度概述6.2住房公积金的归集和提取6.3住房公积金贷款,第一节住房公积金制度概述,住房公积金含义住房公积金是指单位在职职工个人及其所在单位,按照职工个人工资收入一定比例逐月缴存、具有保障性和互助性的职工个人住房储金。职工缴存的住房公积金和职工所在单位为职工缴存的住房公积金，均属于职工个人所有。,我市住房公积金认识误区,误区之一:公积金制度可以建立，也可以不建立根据国务院住房公积金管理条例、天津市住房公积金管理条例及我市有关政策规定，住房公积金的建立不区分本市职工和外地职工，也不区分城镇职工和农业户籍职工，只要与单位建立和形成劳动关系，单位都应为职工建立住房公积金。单位不办理住房公积金缴存登记或者不为本单位职工办理住房公积金账户设立手续的，由公积金管理中心责令限期办理；逾期不办理的，处以一万元以上五万元以下罚款，对单位负责人处以三千元以上一万元以下罚款。,误区之二：公积金账户里的余额无利息,这种认识是不正确的。职工个人住房公积金账户里的余额是有利息的。职工当年缴存的住房公积金按结息日人民银行挂牌的活期存款利率计息；上年结转的住房公积金本息按结息日人民银行挂牌的3个月整存整取利率计息。,误区之三：装修可以申请公积金贷款或提取公积金,这种认识是不正确的。根据国务院住房公积金管理条例及天津市住房公积金管理条例，住房公积金只能用于购买、建造、翻建、大修自有住房和租房，其中大修是指需要牵动或拆换住房部分主体构件。装修不属于大修，不能提取住房公积金。,误区之四：租房提取公积金无时间和金额限制,租房提取公积金每次提取金额合计不超过一个季度的房租且不超过提取限额，而且职工及配偶每季度只允许提取一次住房公积金。每月房租低于1980元（含1980元）的，按实际房租核定提取金额；每月房租高于1980元的，按1980元核定提取金额。,第一节住房公积金制度概述,住房公积制度住房公积金制度是国务院对住房公积金的缴存、提取、使用和监督形成的相关制度的总称。新加坡的中央公积金制度是我国构建住房公积金制度的借鉴基础住房公积金制度是城市住房制度改革的产物。实行住房公积金有利于改变住房实物福利分配方式，形成按劳分配为主的货币工资分配方式。,第一节住房公积金制度概述,(一)住房公积金的性质住房公积金的本质属性是工资，是住房分配货币化的重要形式。单位按职工工资的一定比例为职工缴存住房公积金，实质是以住房公积金的形式给职工增加了一部分住房工资，从而达到促进住房分配机制转换的目的。,第一节住房公积金制度概述,(二)住房公积金的特点1、强制性2、互助性3、保障性4、专用性5、政策性（政策约束与政策支持）,第一节住房公积金制度概述,三、住房公积金管理的基本原则住房公积金的管理实行住房公积金管理委员会决策、住房公积金管理中心运作、银行专户存储、财政监督的原则。总之住房公积金应该按照“个人存储，单位资助”的原则进行归集，按照“统一管理”的原则管理住房公积金，按照“专向使用”的原则运用住房公积金。,住房公积金归集,（一）住房公积金登记业务（二）住房公积金缴存业务（三）住房公积金集中封存户业务,（一）住房公积金登记业务,、单位住房公积金登记业务（1）单位住房公积金缴存登记业务（2）单位住房公积金变更登记业务（3）单位住房公积金年检登记（4）单位住房公积金注销登记、职工住房公积金登记业务（1）职工住房公积金缴存登记（2）职工住房公积金变更登记（3）职工住房公积金注销登记,（二）住房公积金缴存业务,1、住房公积金缴存方式汇缴缴存及个人缴存2、缴存基数：职工上年每月平均工资为基数3、缴存额每月住房公积金缴交额=职工上年月平均工资（R1+R2）R1:个人缴存比例，R2:单位缴存比例,（三）住房公积金封存户业务,1、内部封存职工与原单位暂时中止工资关系但仍保留劳动关系的，单位应为其职工办理住房公积金内部封存手续2、集中封存手续单位与职工解除劳动关系，原单位应在30日内，为职工办理集中封存手续3、公积金转移手续职工与新单位形成劳动关系后，新单位应在30日内办理公积金账户转移手续,1.住房公积金有几部分构成？两部分，职工个人缴存部分和单位缴存部分2.住房公积金的本质属性是什么？住房公积金的本质属性是工资3.住房公积金使用方式有哪些？提取使用和贷款使用4.根据提取使用公积金的原因的不同，分成那两种提取？住房消费提取和非住房消费提取,住房公积金贷款六大优势,手续简借款人在带齐个人资料（例如夫妻双方身份证等）、购房资料（例如购房合同等）和担保资料（例如房屋登记证明等）等资料的前提下，只需到住房公积金贷款承办银行1次即可完成贷款申请手续。放款快只需8个工作日即可完成住房公积金贷款。主要包括以下环节：银行审核、签订借款合同、公积金中心审批、发放贷款等。利率低5年期以上公积金贷款年利率3.25%，比商业银行住房贷款基准利率低1.9个百分点。以贷款80万元、贷款年限30年、采用等额本息还款方式为例，公积金贷款比商业银行个人住房贷款节省31万多。首付少购买首套住房，首付两成即可贷款；购买二套及其他符合我市购房条件的自有住房，首付三成即可贷款。抵个税职工支付的住房公积金贷款利息，可从职工个人所得税应纳税所得额中扣除，节省纳税支出。还款易借款人可以用本人及配偶的住房公积金按月偿还贷款本息，还可以用住房公积金余额提前冲抵部分贷款本息。,二、住房公积金提取,1、住房消费提取2、非住房消费提取,住房公积金的提取,（一）住房消费提取购买、自建、大修，租赁具有所有权的自住住房未使用住房贷款购房，提取金额合计不超过购房价款商业银行个人住房贷款购房首付款提取还贷提取公积金贷款购房还贷提取,住房公积金的提取,（二）非住房消费提取1、离休、退休（或达到法定退休年龄）的；2、职工到国外、港、澳、台地区定居的3、户口迁出本市，或非本市户口离开本市并与所在单位终止劳动关系的；4、被判处刑罚并与单位终止劳动关系的5、职工丧失劳动能力，并与所在单位终止劳动关系的；6、职工住房公积金转入集中封存户两年后仍未重新就业7、被纳入本市城镇居民最低生活保障范围或特困救助范围的职8、职工家庭成员患重大疾病提取住房公积金的9、职工死亡或被宣告死亡,情境一：房地产交易任务三：住房公积金贷款,提取的程序,提取需准备的资料,住房公积金贷款,个人住房公积金货款是指以住房公积金为资金来源，向缴存住房公积金的职工发放，定向用于在本市行政区域内购买、建造、翻建、大修自有住房的专项住房消费贷款。,救市新政“津16条”落地购房限制全面放开,津16条未松绑公积金贷款二套首付仍需5成,公积金贷款基本条件,开立公积金账户1年以上并在申请公积金（组合）贷款前连续逐月缴存住房公积金满12个月，且所在单位不欠缴；本人没有未还清的公积金（组合）贷款；本人及其配偶征信状况良好；职工购买、建造、翻建、大修自有住房。注：职工已使用配偶公积金申请住房公积金（组合）贷款的，贷款还清前，其配偶不能申请公积金（组合）贷款,贷款期限,借款人最长贷款期限不得超过以下两种方法计算的最短期限：（1）购买商品房、限价商品房、定向销售（安置）经济适用住房的，贷款期限不得超过30年；购买私产住房的，不得超过20年；购买公有现住房或在农村集体土地上建造、翻建、大修自有住房的，不得超过10年。（2）借款人年龄与贷款期限之和不得超过法定退休年龄后5年（法定退休年龄一般按照女性55岁、男性60岁计算),贷款期限,公积金贷款年限练习,王某，男性，1978年出生，现申请公积金贷款购买一套商品房，问申请的最长贷款期限是多少年？年龄条件：60+5-36=29商品房贷款期限30，所以王某最长贷款期限为29年如果王某为女性，购买一套私产房，其他条件不变，那最长贷款期限又是多少？55+5-36=24私产房贷款期限20，所以王某最长贷款期限为20年,公积金贷款首付款比例,职工家庭（包括职工、配偶及未成年子女，下同）贷款购买首套住房，且所购住房建筑面积在90平方米（含90平方米）以下的，应支付不低于所购住房价款20%的首付款；所购住房建筑面积超过90平方米，应支付不低于所购住房价款30%的首付款。,公积金贷款首付款比例,公积金贷款首付款比例,职工家庭贷款购买第二套住房，应支付不低于所购住房价款50%的首付款。,公积金贷款首付款比例,职工家庭（包括职工、配偶及未成年子女，下同）贷款购买首套住房(包括商品住房、限价商品住房、定向安置经济适用住房、定向销售经济适用住房或私产住房)，应支付不低于所购住房价款20%的首付款。职工家庭贷款购买第二套及其他符合我市购房条件的自有住房，应支付不低于所购住房价款30%的首付款。,公积金贷款额度,住房公积金（组合）贷款额度由四个条件来确定，四个条件算出的最小值就是借款人最高可贷数额。(1)还贷能力(2)房价成数(3)贷款最高限额(4)住房公积金账户余额,公积金贷款额度,按照还贷能力计算的贷款额度职工本人贷款额度的计算公式为：（借款人月工资总额+借款人所在单位住房公积金月缴存额）还贷能力系数-借款人现有贷款月应还款总额贷款期限（月）。夫妻双方贷款额度的计算公式为：（夫妻双方月工资总额+夫妻双方所在单位住房公积金月缴存额）还贷能力系数-夫妻双方现有贷款月应还款总额贷款期限（月）。其中，还贷能力系数为40%月工资总额公积金月缴额（单位缴存比例个人缴存比例）。,按照房屋价格计算的贷款额度计算公式为：贷款额度房屋价格贷款成数a.职工家庭（包括职工、配偶及未成年子女，下同）贷款购买首套住房且购房建筑面积90平方米（含90平方米）以下的，贷款额度不超过房价的80%；所购住房建筑面积超过90平米的，贷款额度不超过房价的70%。b.职工家庭贷款购买第二套住房的，贷款额度不超过房价的50%；c.购买公有现住房的，贷款额度不超过所购房屋价格的70%；在农村集体土地上建造、翻建、大修自有住房的，贷款额度不超过其所需费用的70%。,按照贷款最高限额计算的贷款额度个人贷款最高40万元联合贷款最高限额60万元。本人有补充住房公积金或按月住房补贴的，贷款最高限额50万元；联合贷款时，本人或其配偶正常缴存补充住房公积金或按月住房补贴的，贷款最高限额70万元。,按照住房公积金账户余额计算的贷款额度购买限价商品住房或经济适用住房，贷款额度不得高于职工申请公积金贷款时住房公积金账户余额的20倍贷款购买首套自有住房的，贷款额度不得高于职工申请公积金贷款时住房公积金账户余额的20倍贷款购买第二套住房的；购买公有现住房的；在农村集体土地上建造、翻建、大修自有住房的，贷款额度不得高于职工申请贷款时住房公积金账户余额的10倍住房公积金账户余额不足2万元的按2万元计算,房地产开发贷款的含义,房地产开发贷款是指向借款人发放的用于开发、建造向市场销售、出租等用途的房地产项目的贷款。,等额本金和等额本息哪个还款方式比较省钱?,两者区别是等额本息还款方式是每月以相等的额度平均偿还贷款本息，其中归还的本金和利息的配给比例是逐月变化的，利息逐月递减，本金逐月递增。等额本金还款方式是每月等额偿还贷款本金，贷款利息随本金逐月递减。等额本息和等额本金还款方式分别适合不的借款人，没有绝对的利弊之分。等额本息每月还款固定，适用于在整个贷款期内家庭收入有稳定来源的借款人。等额本金还款方式每月的偿还额逐月减少，开始还款的压力较大，后期压力较小，较适合于已经有一定的积蓄，但预期收入可能逐渐减少的借款人，可以选择等额本金还款方式。贷款金额相同的前提下，等额本金的利息比等额本息还利息少。,提前还款的数额、次数、已贷款时间有限制吗？有没有违约金？,目前对提前还款的还款额、提前还款次数、已贷款时间等都没有限制，也没有收取违约金的要求。,请问夫妻共同购房，房产证写两人名字，如果一个人贷款，可以吗？,若您和爱人共同签订购房合同，如果一方符合公积金贷款申请条件可以办理公积金贷款，另一方需签订贷款申请情况声明，声明同意以共有房产抵押。产权证上的产权人姓名与购房合同中的购房人姓名是一致的。,房地产开发贷款的特点,1、以项目为贷款对象2、贷款金额较大3、贷款周期长4、贷款风险较大,房地产开发贷款操作的程序,一、房地产开发贷款的受理二、房地产开发贷款调查三、房地产开发贷款的审查与审批四、房地产开发贷款的发放五、房地产开发贷款的贷后管理,第七章房地产信托,信托，简言之，信任与委托所谓房地产信托是指信托机构接受客户的资金或房地产委托，按其要求代办房地产经营、管理、建造的经济行为本质：“受人之托，代人理财”,房地产信托构成要素,（一）信托主体委托人、受托人、受益人（二）信托客体信托财产（三）信托行为信托当事人为使信托具有法律效力而履行的一种手