房地产金融(2)

,RealEstateFinance,房地产金融,RealEstateFinance,房地产金融,任课教师：施同兵,Email:shitongbing,房地产金融学，是一门介于房地产经济学、货币银行学、保险学和投资学等学科之间的边缘学科。它是以这些学科的基本理论和基本方法为基础，逐步独立和发展起来的，是专门研究房地产金融活动的方法和规律的科学。它的研究对象是货币资本在房地产生产、交换以及消费领域的配置方式与配置效率。,参考书,1.(美)威廉姆.布鲁格曼、杰夫瑞.费雪著：房地产金融与投资东北财经大学出版社2000.10李秉祥等译2.龙胜平主编房地产金融与投资高等教育出版社19983.WilliamB.Brueggeeman&JeffreyFisher:RealEstateFinance&InvestmentsPublishedbyMcGraw-Hill2001,第一部分概论outline,本章简介,房地产业与金融业的关系，房地产金融的概念、特征、作用以及房地产金融市场体系，最后介绍我国房地产金融业的发展历史、现状以及未来发展方向。,第一节房地产业及其资金运动,房地产业是指从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰、服务等多种经济活动的具有高附加值的综合产业，它主要属于第三产业。金融是指货币资金的融通，包括与货币流通和信用有关的一切经济活动。金融的基本职能是为经济的运行筹集资金和分配资金，它是通过金融市场或金融中介直接或间接地将资金从供给方转移给需求方。,随着我国经济的进一步发展及城市化的加速，传统的住房制度和金融体系正在发生根本性的变革，因此，房地产业与金融业相互促进、共同发展的关系也日益凸现。房地产业与金融业两者间的关系，突出地表现为房地产业与商业银行、非银行金融机构以及资本市场之间的关系上。作为相对独立的物质生产部门的房地产业，在涉及房地产商品的生产、分配、交换与消费的一系列生产经营活动中，无法离开各类金融机构与金融市场为其提供资金的筹集、融通和结算等各种金融服务。总而言之，房地产业的发展离不开金融业的支持与渗透，而其发展本身又为金融业的成长提供了广阔的空间。,一、房地产realestate,狭义的房地产是指土地及土地上永久性建筑物及其衍生的权利。房产建筑在土地上的各种房屋，包括住宅、厂房、仓库和商业、服务、文化、教育、卫生、体育以及办公用房等。地产土地（含水面、海域）及其上下的一定空间，包括地下的各种基础设施和地面道路等。,权利在房地产上可设置的权利众多在房产上有赠与权、继承权、售卖权、租赁权、抵押权、典当权、留置权、占有权、使用权、收益权、处分权等在地产上有地役权、地上权、通行权等,地役权：依法为敷设、兴建、修筑公用设施而占有、使用、勘查他人土地的权利。,地上权：在他人的土地上修建房屋、拥有建筑物、工作物、林木的权利。,广义的房地产除上述内容外，还包括水、矿藏和森林等自然资源。,产权和房地产PropertyRightsandEstates,与房地产相关的所有者权利（ownershiprights）叫不动产(realproperty),与之相对的是动产(personalproperty),区别实物房地产与房地产所有权,财产权(propertyrights)是指所有者对其财产的占有、使用、收益和处置的权力,某房地产的价值可看作投资者为取得能带来特定收益流的产权所愿支付的价格,财产的界定DefinitionofanEstate,财产(Estate)一词是指房地产的所有权益或潜在所有权益，即在所有期内占有和使用该财产的一般权益。,并非与不动产相关的所有权益都属于财产地役权、留置权就不是财产。,房地产的特征,物质性质方面的特征经济性质方面的特征固定性地理位置对其价格有着多样性重大影响耐久性单件性使得房地产估价体积大显得日趋重要产权具有可分割性，投资者可以以出售或出租等方式寻求投资回报房地产生产投资大,二、房地产业,房地产业是从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰、服务等多种经济活动的具有高附加值的综合产业。,它是一个特殊的产业部门：横跨生产、流通和消费领域；把地产和房产结合在一起；经营产权权利，涉及众多法律法规制度。,房地产业的界定,房地产业是由房地产的开发、经营、销售、服务等多种部门构成的庞大的产业群，是国民经济的重要组成。一般认为在产业层次上，主要属于第三产业，事实上也包括了建筑、装修等第二产业的成分，有时又包括第一产业的内容（如园林等）。房地产业是综合性非常突出的产业群.,房地产业与建筑业,房地产业,建筑业,房地产业在国民经济中具有十分重要的地位,第一、是城市经济发展的基础产业为城市生产生活提供基础、载体和空间；决定城市经济发展的规模、结构、布局和水平。,第二、是国民经济的先导产业在房地产开发、经营和消费过程中，需要大量的资金和物资，联系着一大批相关产业，它的发展，能促进和带动相关产业的发展，起到促进和导向的作用。1、促进建筑业的繁荣2、促进建材工业、建筑设备工业、建筑机械工业和冶金、化工、森工、机械、仪表等产业的发展。建筑涉及23大类，1558个品种我国房屋建筑成本中70%是材料消耗，每年耗用钢材总耗量的25%，木材的49%，水泥的70%，玻璃的70%，预制品的25%，运输量的8%。,3、促进家用电器、家具等民用工业和旅游、园林、运输业、商业、服务业等第三产业的繁荣发展。促进金融业的发展。,第三、是国民经济的支柱产业房地产是构成整个社会财富的重要内容，对国民经济具有稳定而长远的影响。英国的房地产价值占该国总财富的73.2%。房地产本身价值大，附加值高，土地不断升值。房地产产品使用周期长。,第四、是保护和优化生态环境的重要环保产业,三、房地产业资金及其运动,(一)房地产业经济活动的资金分类按来源渠道：投资者权益和负债按实物形态和价值转移方式：固定资金和流动资金(二)房地产业资金的循环运行资金从货币资金形态经过储备资金形态、生产资金形态(在建工程，包括在建场地、在建房屋、在建配套设施等)、成品资金形态(产成品，包括完工土地、房屋、配套设施等开发产品)，以及结算资金等各种不同的形态，然后又回复到货币资金形态进行循环周转。,(三）房地产资金的特点,房地产商品的特点1、是一种价值量大、集约化的商品2、具有不可移动性3、个体差异大(区域性）4、建设使用的期限长5、具有保值增值功能6、房地产受国家政策与城市规划影响,房地产资金的特点,1、房地产资金运用规模大2、房地产整体资金周转期长，周转速度慢3、房地产资金运动相对稳定4、房地产资金增值性较强5、房地产资金流动性差6、资金运动受地域影响大,第二节房地产金融概述一、金融概述金融是指货币资金的融通，包括与货币流通和信用有关的一切经济活动。在商品生产和商品交换的发展过程中产生了货币，金融是商品货币关系发展的产物。,二、房地产金融的概念和内容,房地产金融是指在房地产开发、流通和消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动的总称。房地产金融业务的内容主要包括吸收房地产业存款，开办住房储蓄，办理房地产贷款尤其是房地产抵押贷款，从事房地产投资、信托、保险、典当和货币结算以及房地产有价证券的发行和代理发行与交易等。,三、房地产金融的构成,房地产金融实际上是房产金融与地产金融的合称。（一）房产金融房屋或建筑物在生产、流通、消费过程中的资金融通活动。与住房金融有区别。（二）地产金融又称土地金融，指围绕土地的有偿使用而产生的融资活动，可分为：1、市地金融为城市土地的获得、改良、转让与经营而融资2、农地金融,根据服务对象和市场主体，可以划分为如下内容：（一）开发性房地产金融服务是指为房地产的开发经营提供融资、筹资、结算等服务的金融活动，其服务对象是经营者、建设者（二）消费性房地产金融服务是指为房地产的消费者提供各种金融服务的金融活动，其服务对主要是消费者、房地产的购买者等，最基本的产品就是按揭和保险。,(三）市场化房地产金融服务,市场化房地产金融服务，是指围绕着房地产市场、为广大的金融市场参与者提供全方位金融服务的金融活动，其服务对象是形形色色的市场参与者，提供的产品是各式各样的标准化和差异化服务，但这些产品又都是与房地产紧密联系在一起的、是以房地产为标的或以房地产为媒介的金融服务。,四、房地产金融的特点,1融通资金量大无论是房地产企业的开发经营资金，还是个人的消费购房款，都会遇到使用支出的集中性和来源积累的长期性、分散性的矛盾，为了解决这一矛盾，需要房地产金融市场为企业或个人进行大量的融资。据统计，发达国家房地产投资资金杠杆率高达75%95%。而一般制造业则仅为50%60%。另外，国外住宅信贷规模的发展尤为迅速。例如，美国1945年住宅抵押贷款余额为270亿美元，1960年增加到1630元美元，1979年则突破1万亿美元大关，相当于战后初期的37倍。,2房地产金融具有较强的政策性,房地产金融受政政策干预较多，同时也是政府补贴较多的行业。因为，一方面城市规划、城市发展计划和产业政策等对房地产金融有诸多限制；另一方面，居民的住房问题关系到社会安定团结和政局的稳定。因此，政府通常要通过房地产金融部门，采用各种奖励、补贴或税收优惠等手段来支持个人住房抵押贷款的发展。例如，战后美国政府规定住宅贷款利率不能提高，由政府贴息，并把住宅贷款的偿还期延长到30年。,3房地产金融债权有保障,由于房地产属于不动产，具有保值和增值的特点，因此在实际操作中，常常以房地产作为贷款的抵押担保品，使贷款的可靠性、安全性大大提高。,4房地产金融具有证券化趋势,房地产作为不动产，在传统的资产形态下，属于一种缺乏流动性的资产，这主要体现在以下两方面：首先，房地产只能成套地出售或转让，不像股票或债券那样，可根据需要进行转让。在某些不利情况下，所投的资金可能会被套在某一房地产上，难于变现，因而不得不较长时间地持有它。其次，房地产作为抵押品时，不能移动，不易分割，不方便交给债权人保管和处置。由于房地产传统资产形态具有这种缺陷，西方发达国家从上世纪60年代起出现了房地产证券化的趋势，即将期限长、额度大的房地产抵押贷款进行小额分割，以有价证券的形态通过资本市场进行融资，使得长期的抵押贷款资产具有很好的流动性。,第三节房地产业与金融业的关系,一、房地产业的发展需要金融业的支持(一)房地产的开发与经营需要金融业的配合(二)房地产的流通和消费需要金融业的帮助(三)房地产的发展过程需要融资以外的其他金融手段的服务,房地产业的开发与经营离不开金融业的支持。,房地产经营的主要产品是房屋和土地，其商品的价值量巨大，其生产建设和经营活动的过程比较长，从取得土地、开发土地、设计、施工、装修、配套到验收等一系列过程一般需要几年。而且房地产业涉及面广，经济关系复杂，巨额的资金要分别以货币资金、开发建设资金、商品资金等形态同时存在于房地产开发经营的各个不同阶段。,假设某市平均每年要竣工住房面积1200万平方米左右，按每平方米住房平均成本2000元的保守估计，每年也要投入240亿元的资金。,房地产的流通和消费需要金融业的帮助,房地产进入流通领域，满足单位和个人消费需求，单位和个人也需要花费大量的资金。例如，2003年上海市城市居民家庭人均年可支配收入14867元，按住宅平均价格每平方米5000元的保守估计，从静态上看，一个三口之家不考虑其他消费也得攒上十年才能买上一套100平方米的住房，如果有了金融业的介入，通过发放个人住房抵押贷款，则可以缩短购房者资金积累时间，提前购得房屋，实现房地产的流通和消费，进而推动房地产业的良性循环。,房地产的发展过程需要融资以外的其他金融手段的服务,金融业除了以融资方式支持房地产业外，还可以运用多种金融工具，通过办理结算、信托、保险等业务，支持房地产的开发，促进房地产商品的流通与消费。,二、金融业的发展需要在房地产业拓展业务,(一)金融业的发展需要在房地产领域安排资产业务(二)金融结算工具在房地产流通和消费领域可得到进一步的应用与推广(三)金融业需要在房地产业拓展金融服务内容,金融资产得以迅速扩大金融业的稳步发展，需要实行多元化的资产战略，体现金融业经营管理的资产分散化原则的要求。就商业银行的金融资产而言，在贷款资产中，由于房地产的保值、增值特性以及抗通货膨胀能力，使得房地产抵押贷款成为商业银行重要的信贷资产之一。,金融结算工具在房地产流通和消费领域可得到进一步的应用和推广。,随着房地产业存量搞活、增量发展，金融业介入房地产领域的范围逐渐扩大，居民个人通过办理住房抵押贷款来购买商品房得到进一步推广。为了方便房款结算，个人采用支票和银行本票办理房款结算已经成为可能，为支票和银行本票的扩大应用提供了外部条件。另外，有的银行还利用信用卡办理房地产抵押贷款手续，建立分期付款、分期还款的自动转账支付系统，也为信用卡的推广起了积极作用，为银行拓展了结算服务领域。,从房地产领域拓展金融业自身的发展空间,房地产业的发展也使金融业同时获得发展机会，为金融创新提供了广阔的空间。首先，房地产业在生产与经营的各个阶段，经常出现大量资本闲置的状态，而这些资金正好成为银行重要的资金来源；其次，金融机构将房地产业列为自己的服务对象，客观上扩大了贷款范围，还在房地产领域恢复和发展金融服务，为金融服务增加新的内容，这包括保险机构开办房屋质量保险、自购公用住房保险、商品住房保险以及住房抵押贷款保险等新险种；信托机构承办房地产租赁管理、代理房地产买卖，从事房地产咨询业务等；再次，房地产抵押贷款证券化、房地产企业的上市融资、再融资以及债券发行等业务会增加金融交易工具促进金融市场的成熟的完善。,三、房地产业的不良发展会影响金融业的正常运行,当然，房地产业的不良发展，对金融业的影响也是非常重大的，并会诱发危机：市场过热，造成投资饥渴症，需求过度，房地产价格猛涨，形成地产泡沫，增加银行风险；市场过冷，则造成需求减少，成交减少，价格下跌，形成实质性通缩，使银行业务量大大减少，利润下降，同样也会大量提高风险水平。实践证明，在房地产业的景气周期中，受影响最突出最深刻的就是银行金融服务业。,第四节房地产金融学的对象和内容,一、房地产金融学的研究对象房地产金融学是经济学的一个分支，是一门介于房地产经济学、货币银行学、保险学、投资学和经济学等学科之间的边缘科学，它是在这些学科的基本理论、基本方法的基础上逐步独立和发展起来的，是专门研究房地产金融活动的方法和规律，以便运用有效的金融手段，筹集、融通房地产资金，探索实现房地产资金良性循环的最佳途径和方法。,房地产金融学所要研究的对象,1研究如何构筑房地产金融组织体系并对其运作实施管理。2研究如何拓宽房地产资金运动渠道，通过资金融通和其他金融服务，促使房地产资金实现良性循环。3研究房地产金融如何配合房地产业的发展重点，促进居者有其屋目标的实现。,二、房地产金融学的内容,1房地产金融机构的组织体系和房地产融资主体。2房地产金融机构的信用管理。3房地产融资的可行性研究。4房地产保险的原理和险种设置。5房地产证券化。6为房地产开发、流通和消费服务的其他业务。,三、房地产金融体系,(一）房地产金融市场体系房地产金融市场是指房地产资金供求双方运用金融工具进行各类房地产资金交易的总和，包括各类住房存款、住房抵押贷款、房地产开发贷款、房地产信托、房地产保险以及房地产证券等。,1房地产金融市场的构成要素,（1）融资主体资金的供给者及需求者资金供给者及需求者即为房地产金融市场上资金商品的买卖双方，这是房地产金融市场最为基本的要素，它主要包括家庭、企业及特定的政府部门如公积金管理中心。个人和家庭通过参加住房储蓄存款或购买房地产金融市场上的各类有价证券而成为房地产金融市场的资金供给者，或者为了购、建、修住房向房地产金融机构申请贷款而成为资金的需求者。同要，企业将生产经营过程中暂时闲置的资金存入房地产金融机构或购买各种房地产有价证券从而成为资金的供给者，为了开发、购买房地产向银行申请贷款以及在金融市场上发行股票或债券而成为资金的需求者。,（2）融资中介融资中介是指在房地产资金融通过程中处于资金供给者和资金需求者之间的中间环节，主要是指各类兼营或专营房地产金融业务的金融机构，如住房储蓄银行、住房信用合作社、各商业银行、保险公司、证券公司等银行及非银行金融机构。,（3）市场金融工具房地产金融市场的金融工具是指可以在房地产金融市场上同货币相交易的各种金融契约。因为资金交易和一般商品买卖不同，必须借助于金融契约的形式，如商业票据、房地产金融债券、房地产抵押债券、房地产企业和房地产金融机构所发行的股票，以及未到期的住房存款单和住房抵押贷款契约等，这些都是可以用于交易的金融工具。,2房地产金融市场的分类,房地产金融市场作为金融市场的重要组成部份，按照不同的标准可以有不同的分类：（1）按市场层次划分，房地产金融市场可以分为一级市场和二级市场。房地产金融一级市场，又叫初级市场，是房地产融资活动的初始市场，包括首发房地产信贷、新房地产证券上市交易等。在该市场上，借款人通过房地产金融中介机构或直接从资本市场进行资金融通。房地产金融二级市场指房地产融资工具的再交易和再流通市场，包括房地产金融中介机构将持有的房地产贷款直接出售或以证券的形式转让给二级市场机构的交易及房地产有价证券的再转让交易。,（2）按房地产金融服务的对象，可以将房地产金融市场分为房产金融市场和地产金融市场。前者是指银行及其他非银行金融机构为房屋再生产所进行资金融通的市场，后者是指以土地作抵押向金融机构融通资金的活动的总称。,3房地产金融市场的融资方式,（1）间接融资间接融资是指银行等房地产金融机构不直接参与房地产开发、经营与各种投资，而是根据自身资本运转状态与实际力量，对从事房地产开发、经营的公司（企业）组织存款并发放开发经营及消费所需的贷款，当然也可以是经中央银行批准在限额内发放固定资产（包括技术改造）贷款。上述货款通常采取抵押贷款的形式。间接融资具有无限扩展的可能性，不受融资双方在资金数量、时间、地点与范围等方面的限制，因此融通灵活方便，资金运用也较为合理有效。在房地产金融活动中，尤其是在住房金融活动中，必须依靠间接融资的方式，才能合理有效地实现资金融通。,（2）直接融资直接融资是指房地产金融机构直接向房地产业投资，参与公司（企业）的开发、经营活动，以获取利润，同时还包括房地产企业直接在资本市场上发行股票或债券来筹集资金。直接融资一般受到融资双方在资金数量、时间、地点及范围的限制，因此显得不灵活，但直接融资对房地产业改善经营管理、提高经济效益具有很大的帮助。,（二）房地产金融机构组织体系,房地产金融机构是指经营房地产金融业务的各种金融中介和经营附属房地产金融业务的各种金融企业，主要包括专业银行、商业银行及非银行金融机构如证券公司、保险公司、信托公司等。房地产金融机构是房地产金融运营的载体。从世界范围看，各国的房地产金融机构组织体系都因各国不同的政治、经济、文化背景而不同。有些国家只允许专门的房地产金融机构经营房地产金融业务；有些国家不设专门的房地产金融机构，而由一般的商业银行兼营房地产金融业务；而大多数国家则是由专门的房地产金融机构和一般金融机构共同经营房地产金融业务。,从事房地产金融业务的金融组织可以分为五大类：银行类、保险公司类、信托投资公司类、证券公司类和其他类（主要指财务公司、合作社、典当业等），从业务上分可以分为专营的房地产金融机构和兼营的房地产金融机构。,（1）专营房地产金融业务的机构,专营房地产金融业务的机构主要包括住房储蓄银行和住宅信用合作社。住房储蓄银行经中国人民银行批准，烟台市于1987年12月1日正式成立中国第一家专门办理房地产金融业务的银行烟台住房储蓄银行。同年蚌埠市住房储蓄银行也相继成立。这两个住房储蓄银行的主要职能是：组织和开办企事业单位住房资金存款和城乡居民住房储蓄存款；办理商品房开发经营企业的流动资金贷款；代理各有关单位发放住房券，发行住房建设债券和股票；管理和监督企事业单位住宅建设基金的使用；审核住房建设造价，办理住房建设概预算的复审；直接参与投资、经营房地产开发、买卖、租赁、信托业务，以及转让、买卖房地产有价证券等。,住房储蓄银行和其他银行相比具有以下特点：它的宗旨是为房改服务，办成服务性银行，业务范围主要是围绕房改开展住房结算以及存贷业务。住房储蓄银行是地方股份制银行，资金来源于地方，用于地方，不依靠国家投资。也不铺设网点。自求资金平衡。营运资金主要来源有：股金和自身积累，原有财政投资和企事业自筹用于住房的资金；住房出售、出租的收入，已摊入企业成本和已进入财政预算的房租补贴、住房维修和住房折旧费等。存贷资金利差由银行自行消化，不需财政和人民银行补贴。,在总结烟台和蚌埠住房储蓄银行运行经验的基础上，2002年10月，经中国人民银行批准，德国施豪住房储蓄银行与中国建行合资成立中德住房储蓄银行，注册资本为15亿元，建行和施豪银行分别拥有其中751%和249%的股份。2004年2月15日，中德住房储蓄银行在天津正式开业。中德住房储蓄银行的经营模式完全从施豪银行引进，资金封闭运作，只向住房储蓄客户吸存，也只向自己的住房储户放贷，此外不进行任何其他投资，储户的存贷利率差是它唯一的利润来源。其最大的经营特色，就是提供低息住房贷款，目前推出的最优贷款年利率仅为33%，远低于国内的各种个人住房商业贷款。,住宅信用合作社,住宅信用合作社又称住宅合作社，是指由居民自愿组织起来的一种不以盈利为目标的互助合作性公益团体。它通过筹集社员资金来解决社员的住房，减少了中间环节，降低了建筑成本，从而向社员提供了价格低廉的住房。住宅合作社在国外已经有了200多年的历史，近50年来发展得尤为迅速，第二次世界大战后，在受战争严重破坏的国家里，为了尽快解决住宅问题，居民自发地恢复和组织了大量新的住宅合作社，政府也通过各种手段鼓励住宅合作社的发展。据国际合作社联盟统计，目前世界上有40多个国家建立了住宅合作社，总数为7万多家，社员近2000万户。,早在上世纪80年代中期，我国的一些城市中就出现了住房合作社。如1986年上海玩具出口公司组建的“新欣住房合作社”，1987年武汉市组建的面向城市居民的“常码头住宅合作社”，昆明市的“马洒营住宅合作社”等。住宅合作社集住宅的专业生产与消费于一身，提供从资金的筹措，到住房的建设、消费、维修，直至住宅的分配、交换等全过程的服务。住宅合作社社员的住宅将依靠合作社来解决，这自然就割断了职工（社员）在住房问题上与单位的依附关系，使得住宅合作社成为住宅社会化的一种形式，这与我国住房制度改革的社会化、专业化目标是相吻合的。,住宅合作社的内部关系由其章程规定，实行民主管理、社务公开、财务公开、入社自愿、退社自由的原则。在合作社中，社员们自筹资金，合作建房，并合作维修、护理和管理住宅。在住宅分配上，一般以入社时间的长短和住房储蓄的多寡为顺序，以期激发社员增加储蓄，用自己的力量解决自己的住宅问题。当然，住宅合作社的建房用地一般在价格上享受政府的优惠。,（2）兼营房地产金融业务的机构,在我国现行的房地产金融机构体系下，兼营房地产金融业务的机构主要是指商业银行、保险公司、信托投资公司、证券公司等金融机构。其中商业银行的房地产信贷部最具有代表性。,1988年1月，国务院召开全国住房制度改革工作会议，确定住房制度改革的整体方案，住房制度改革进入扩大试点阶段。根据国务院有关文件精神，同时也是为了适应住房制度改革的实际需要，一些地区结合房改具体情况和实际过程，委托商业银行（当时称作专业银行）经人民银行批准成立房地产信贷部，办理本地区房改金融业务。商业银行的房地产信贷部由此产生。并逐渐从原来的房改金融业务扩展到房地产业金融主要业务。成为我国房地产金融机构的主体之一。房地产信贷部与商业银行其他部门比较，具有以下特点：实行双重领导的体制房地产信贷部作为商业银行的一个部门，首先要接受银行内部的领导，按照银行内部规章制度办事，维护银行整体利益。其次，由于房地产信贷部是地方政府委托商业银行成立的，因此它还必须接受地方政府的领导，在住房基金管理、信贷投向和利润分配等方面，执行地方政府的有关政策。相对独立地开展业务房地产信贷部虽然依托商业银行而设置，但仍然表现出相对的独立性，首先是信贷管理体制上的独立性，房地产信贷部的信贷收支计划单列，自成体系，自行管理，自求资金平衡。房地产信贷部的信贷计划是国家综合信贷计划的组成部份，每年由人民银行综合平衡后，单独下达给各商业银行总行，不同的房地产信贷部之间不能相互调拨资金，房地产信贷部与银行之间的业务属于同业往来，不存在资金调拨的关系。其次房地产信贷部的财务核算较为独立，其财务收支不并入商业银行的大账，收益归地方，其税后利润与当地财政部门商定留成办法。同时，房地产信贷部门还实行单独缴税，就地完税，即房地产信贷部应当在当地办理税务登记并照章纳税，而不实行商业银行统一纳税的管理体制。,兼营房地产金融业务的金融机构除了商业银行房地产信贷部外，还有信托公司，其与房地产有关的业务主要是房地产资金信托业务，房地产财产信托业务、房地产投资基金业务；证券公司，主要承担房地产证券的承销、房地产股票上市公司的改制辅导等工作；保险公司主要是承接与房地产领域的财产保险与人身保险。,我国房地产金融机构的现状,第五章房地产金融的产生与发展,一、从世界范围内讲，与房荒有关。19世纪中叶-20世纪80年代末，三次房荒第一次房荒：19世纪中叶，工业革命和工业的发展使得人们对住房的需求急剧增大，强烈要求解决住房问题，于是出现了互助性、合作性的建筑社团，带有抵押融资的性质。同时，在美国出现了住房节俭会。,第二次房荒：二战后至20世纪60年代（迅速发展时期）为解决战后住房短缺问题，出现了大量的住房金融机构。在美国，出现了联邦住宅储蓄银行。为降低投资风险，出现了贷款担保机构。此外，二级抵押机构开始出现（二级抵押机构旨在解决一级金融机构不对称的问题，为一级机构提供贷款）。至此，住房市场逐步得到完善。出现的二级抵押金融机构有：政府国民抵押协会、联邦国民抵押国会、联邦住宅抵押贷款公司等。,第三次房荒：20世纪60年代中到80年代末。为了解决发展中的国家的住房问题，住房融资问题靠世界银行联盟（worldbankally）帮助发放贷款。后调整为“建立完善的住房融资系统”，如建立住宅银行。从此，房地产金融专业的理论逐渐得到传播。以英美为代表如剑桥大学和伦敦大学开设的“不动产经济学院”（70年代以前）。房地产金融方面的研究集中在：房地产抵押、房地产证券、房地产信托、住房资金融通等。美国则侧重于运用方面。,二、我国房地产金融的历史回顾及展望,（一）历史沿革1起步时期中国房地产金融业务有着较长的历史，早在民国初期就有案可循。那时，上海、天津等大城市金融化比较发达，房地产经营活动比较活跃。不少银行都介入房地产的投资开发经营和从事与房地产有关的贷款等业务。这些银行把投资开发经营房地产作为树立银行形象、吸引客户存款、获取高额利润、降低资产风险的一个重要手段。2停滞萎缩时期新中国成立初期，房地产经营还维持了一定阶段。但是，50年代以后由于计划经济的推行，城镇住房建设投资转由国家财政拨款建设，住房作为福利近似无偿分配，房地产市场不复存在，房地产金融业务也随之消失。,3恢复时期1978年，我国投资体制和金融体制开始一系列的重大改革，城镇住房制度也开始进行改革，提出了住房商品化的观念。住房商品化的政策开始实施，从而为房地产金融业务的恢复和发展带来了机遇。建设银行承担生产性基建贷款任务，中国人民建设银行（后改名为中国建设银行）由80年代初开始办理土地及商品房开发贷款、房地产开发企业流动资金贷款，广州市建设银行首先开设商品房贷款业务。1981年，建设银行总行投资组建了中国房屋开发公司，用经济办法经营包括住宅、中小型旅游宾馆、综合性业务楼和公共建筑等房地产项目。中国建设银行上海、石家庄、东北三省和山东等地分支行还试办了与住宅建设存款结合的住宅贷款业务，贷款对象是难以单独建房的企事业单位。从1982年起，为配合一些试点城市住房制度的改革，建设银行和人民银行加大了房地产金融业务的力度，为购建房者提供贷款服务，人民银行提出了试办购房储蓄贷款业务，把发展储蓄同支持住房流通，促进住房消费结合起来。1984年，国务院印发了关于基本建设和建筑业管理体制改革座谈会纪要，该纪要提出各地应组建房地产综合开发公司，对城市建设实行综合开发，并规定房地产综合开发公司所需周转资金由建设银行提供。按照国务院的要求，建设银行于1985年将其该年初开始发放的土地开发和商品房贷款单列计划，把支持房地产开发，推行房屋商品化作为一项主要业务进行开拓。1986年，以提租补贴为特征的住房改革在烟台、蚌埠等城市试点，为配合提租发券的改革，办好相应的结算和住宅贷款等工作，实现多渠道、多层次筹集和融通住房资金的目的，烟台和蚌埠两市于1987年开始组建住房储蓄银行，烟台和蚌埠两家住房储蓄银行相继成立，并承担了当地的房改金融业务。,4调整发展时期1988年2月，国务院住房改革领导小组制定关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案，该文件明确提出：“住房制度改革，要广泛而有效地筹集和融通资金建立一套科学的结算办法，金融体制必须进行相应的配套改革。”除烟台和蚌埠两市，“其他城市可由当地政府委托银行设立房地产信贷部，专门办理有关住房生产、消费资金的筹集、融通和信贷结算等业务。”“人民银行要根据住房制度改革和住房商品化的实际进程，从今年开始逐年在计划上安排一块商品住房信贷指标。”从此，以住房金融为代表的房地产金融业务得到进一步的发展。此后，建设银行和工商银行等相继成立了房地产信贷部，其他一些新设的商业银行如上海浦东发展银行和上海银行也相继跻身房地产信贷市场。1993年11月30日，第三次全国城镇住房制度改革工作会议提出了普建公积金制度、发展住房金融等房改指导思想，强调全面推行住房公积金制度，开办住房储蓄、购房抵押贷款、分期付款和住房保险等，建立政策性和商业性并存的住房信贷体系。1994年，国务院开始推出安居工程计划，为期5年的安居工程于1995年正式开始实施。银行的房地产信贷结构有了调整，重点支持城市一般性经济适用房地产项目以及职工住房抵押贷款和商品房抵押贷款。在1997年召开的全国住房改革会议上，国务院将建立住房公积金制度作为房改政策措施的重中之重。,5规范发展时期1994年以来，有关部门出台了多项房地产信贷政策和规定，促进房地产金融业朝规范、有序的方向发展，1994年12月，中国人民银行、国务院房改领导小组和财政府联合颁布了政策性住房信贷业务管理暂行规定。1995年7月，中国人民银行又印发了商业银行自营住房贷款管理暂行规定，对政策性住房金融业务和商业性住房金融业务作了初步规范。1997年4月30日，中国人民银行颁布了个人住房担保贷款管理试行办法，这是我国建国后第一个可以适用于全国的有关房地产金融方面的部门规章。该办法的出台规范了个人住房贷款的运作。对增加社会有效需求，促进住宅业成为新的经济增长点起了很大作用。但该办法在实际操作中存在许多问题，如手续繁琐，贷款范围只适用于实行安居工程的城市等。为此，中国人民银行于1998年5月颁布了个人住房贷款管理办法，对暂行办法进行了补充，对个人住房贷款的对象和条件、程序、期限和利率、担保、房屋保险以及抵押物和质押物的处分等方面作了详细的规定。随后，各国有商业银行都颁布了实施细则，以担保贷款为特征的住房贷款开始形成。,2001年，针对房地产金融业务尤其是住房金融业务发展中出现的一些问题，中国人民银行在当年6月发布了