关于加强中心城区老小区物业管理的调研报告(修改)-邱

关于加强中心城区老小区物业管理的对策研究课题调研组近年来，市委、市政府，区委、区政府高度重视老小区居住环境的改善和提升工作，先后实施了老居住区消防安全整治、老小区综合整治、城市社区有机更新和城市网格化管理工作，老小区的基础设施和居住环境明显改善，老小区品位不断提升，受到了居民群众广泛赞誉。随着现代化生态型滨湖大城市建设的快速推进，南太湖幸福社区建设的深入推进，老小区居民群众对居住环境质量的要求不断提升，要求改善和提升老小区管理的愿望日益迫切。为全面推进老小区物业管理工作，进一步改善居住环境，根据区政府的要求，区社管办牵头，邀请市规划建设局房管处、市万众物业公司等力量，对中心城区老小区物业管理情况进行调研，现将有关情况汇报如下：一、我区老小区的基本情况（一）老小区界定：老小区主要是指8090年代初建造的（含部分建国前建造的木结构为主的老居住区），无物业管理企业进行管理服务，而由社区居民委员会和市规划建设局等相关部门共同管理的居民小区；部分由政府定价（全年物业费每户120元、维修基金每户40元），有市建设系统物业管理企业管理服务的老居民小区，收费、管理标准较低，不同于一般物业管理。（二）我区老小区基本情况我区中心城区五个街道共有老小区49个，建筑面积272.66万平方米、共有住户4.5万户。其中已实施政府定价物业管理服务的小区有13个，建筑面积39.75万平方米，共有住户 4000 户。目前，亟待实施和完善物业管理服务的小区共36个多，建筑面积232.91万平方米，共有住户4.1万多户，居住人口近13万人。二、老小区物业管理存在的主要问题1、管理主体不明，存在管理空白。老小区住宅中既有全产权商品房，又有单位房改房、直管房、企业职工宿舍，还有城郊村建设的小产权房。住宅产权的多样性以及企业改制等原因，带来了管理主体的不明晰，特别是由原由单位、企业建设的职工宿舍和村开发的小区住宅，有的已经没有管理主体和单位，有的没有纳入城市系统进行管理，存在“三不管”（环卫、社区、单位）现象。2、管理部门多头，造成相互推诿。目前老小区的管理模式主要是由社区居委会负责卫生保洁，市规划建设局环卫处负责垃圾清运，公用事业中心负责绿化养护和基础设施建设，万众物业公司负责公共部位维修（现采取合同约定形式），也有由单位和村自行管理的小区。管理中容易造成相互扯皮、推诿的现象。3、物业费收缴难，管理标准不高。按物价部门核定的收费标准，老小区成套房卫生费为每月每户5元（部分老居住区每年每户2030元）、公共部位维修费用为每年每户40元。目前，社区居委会卫生费的收缴率平均在75%左右，公共部位维修保养费用收缴率一般在40%左右。低收费标准和低收缴率，使社区和管理部门运作经费严重不足，造成管理内容单一、管理标准明显不高，存在门卫保安、秩序维护、维修养护严重不到位的现象。4、居住人群复杂，市场化运作难。老小区居住的人群大多为老年人、社会困难家庭、外地租房农民工，住户消费专业的物业管理服务的能力有限。因此，老小区居住人群中对改善居住环境的要求较为迫切，但对提高收费标准落实标准化物业管理的意识不强，认为老小区物业管理是政府的事，难以通过提高收费标准实施市场运作模式。5、基础设施薄弱，专业管理条件不成熟。我区已有23个老小区列入20102011年老小区综合整治，整治后人居环境明显提升，但建于90年代初尚未进行综合整治的老小区尚有20多个区块，建筑面积达130多万平方米。由于建设年代较早，普遍存在着基础设施落后、公共配套不全、环境秩序差的问题，特别是停车难问题尤为突出，将给老小区实施物业管理带来很多困难。同时，由于老小区房屋、管道老化破损问题日益突出，维修需求远高于一般实施物业管理的小区，高企的维修养护成本势必会对物业管理企业造成很大压力。6、保障投入不足，企业入驻积极性不高。由于劳动力和保洁设施成本不断提高，老小区物业管理运作成本提高较快，加上老小区又没有配套物管用房，物业管理收支严重不平衡。经测算，保障老小区物业管理成本需要2300万元左右，除环卫清运、绿化养护、基础设施建设等费用继续由相关部门负责外，按现物业费收缴情况来看，每年缺口资金达1000万元，在目前收费标准难以提高和政府没有贴补的情况下，根本没有物业管理企业愿意入驻老小区进行管理服务，原已实施物业管理的老小区，物业管理企业都在陆续退出。三、加强老小区物业管理的对策措施老小区管理不到位、公共配套不全、居住环境差已成为广大群众密切关注的重大民生问题，加强老小区物业管理事关和谐文明社区创建，事关社会稳定和幸福吴兴建设，同时也体现政府公共管理能力，必须进一步健全完善体制机制、探索创新管理办法，推进规范化、专业化管理。通过调研分析，以及学习参考杭州、宁波、南京等地有关做法，对下一步老小区实施物业长效管理，提出以下几个方面的对策建议。（一）加强组织领导，健全管理体制。按照“政府主导、业主自治，分级负责、属地管理”的原则，进一步理顺市、区、街道、社区管理关系，健全四级管理网络。区成立老小区物业管理工作领导小组，由区分管领导任组长，街道、社区管理、建设、行政执法、财政、民政、卫生、公安、环保、工商、物价等为成员单位，领导小组下设办公室，负责老小区物业管理的组织协调、标准制定、成本测算、考核监督、补助核定等事项。街道建立老小区物业管理服务站，配备专职人员，具体组织实施老小区物业管理工作，协调指导老小区业主大会确定物业管理方式，并配合业主加强物业管理服务队伍的管理、考核监督等工作。社区协助指导老小区建立业主委员会，引导老小区业主大会、业主委员会在社区党组织的领导下和居委会的指导下，履行自治管理，负责管理主体的确定，按物价部门要求确定收费标准，做好费用收缴、参与管理考核监督、纠纷协调和业主维权等事项。（二）注重实际实效，实施分类管理。目前国内对老小区的物业管理，普遍是根据小区实际情况及业主意愿，综合采取物业管理、准物业管理、自主管理、平安小区管理等管理模式，以社区化准物业管理模式居多。所谓社区化物业管理，是由街道或社区牵头成立物业公司或物业管理指导中心，根据辖区老小区家庭实际情况确定物业收费标准和服务标准，为居民提供“菜单式”服务，整个物业管理不以赢利为目的，亏损部分由政府补贴。我区老小区物业管理模式的选择，建议从各老小区的实际情况出发，按照“有门卫安保、有绿化保洁、有维修维护、有停车管理、有规范标准、有考核监督、有奖励补助”的要求，采取分类指导、分步实施、有序推进的原则，逐步落实市场化、专业化、规范化物业管理。具体为：（1）已实施综合整治，基础条件较好，具备专业化物业管理条件的老小区，成立业委会，引导业委会根据业主意愿，通过市场化机制，聘请专业的一般物业公司实施企业化物业管理；（2）已实施综合整治，但基础条件一般或尚未实施综合整治、但规模较大的老小区，通过街道、社区委托非营利性物业公司或专业服务单位的形式，实施社区化准物业管理；（3）规模较小、硬件设施差的老小区或者业主意见严重不统一的，先通过加强自管、实行托管等形式，提高管理服务标准。同时，加快完善硬件，搞好前期宣传，待条件成熟后再视情况选择合适的管理模式；（4）对少数木结构房屋为主的老小区或单体住宅楼，根据业主意愿，以平安建设和环境保洁为重点，由社区委托专业服务单位提供服务，或采取自主管理方式实施管理。（三）完善软硬条件，提升管理标准。小区基础设施是否完善，是物业公司入驻的首要考虑问题，而提高老小区物业管理收费率，保障物业经费是物业公司留存的核心问题，也是老小区物业管理能否实现长效管理的关键。在现实条件下，应该争取各种有效办法加以改善。一是加大改善力度，完善基础设施。进一步争取市政府支持，继续实施老小区综合整治。对尚未实施综合整治的老小区，按照统一规划、分步实施、逐年推进的思路，继续推进综合整治工作，改善老小区基础设施，为推进物业管理创造条件。二是加强宣传力度，转变业主意识。通过各个街道、社区层面，各种媒体手段加强对老小区居民的宣传力度，增强花钱买服务的意识，转变业主的消费观念，争取广大居民对老小区实施物业管理的认同。同时通过宣传，努力扩大社区居民对物业管理的参与度，从而提高业主对物业管理、物业公司的认可度。三是规范收费标准。按照“低收费、有补贴”原则，根据经济社会发展情况，适当提高政府指导价，并对困难家庭实行减免或优惠物业费的办法。（四）强化政策扶持，提供经费保障。鉴于老小区的实际情况，入驻的物业公司一般是低收益或者是非营利的，要实现长效管理，提高物业公司的生存发展能力十分必要，应该探索建立一套针对老小区物业管理的特殊机制，由政府给予一定的扶持，创造必要的生存条件。（1）建立老小区物业管理基金，用于老小区物业管理的奖励和补贴，目前杭州、宁波、南京等地按照每年每平方米0.6元-1元的额度，对实施物业管理的老小区进行补贴。（2）财税部门对承担老小区物业管理的企业和部门出台先征后返的优惠政策；（3）财政、民政、劳动等部门出台对特困户、下岗失业人员就业出台相关优惠政策，鼓励物业公司将保洁、保安、保绿等岗位作为公益性岗位，优先聘请辖区内的零就业家庭人员、困难家庭人员和“4050”人员，并给予适当补助；（4）对农民拆迁安置的住宅小区出台统一的物业费收缴标准。（五）加强考核监督，优化管理服务。老社区物业管理的考核监督按照市、区、街道、社区四级联动的办法实施，由区根据管理的相关标准和要求，确定考核标准，明确考核内容，坚持政府考核与业主评议相结合和公开、公正和公平的原则，落实考核措施。实施老小区物业管理考核业绩同政府补贴挂钩政策，每个老小区的管理经费实际补贴额度根据老小区管理业绩考核分值，按不同比例于次年度一次性拨给物业服务企业或有关单位。四、建议要求（一）争取市政府的支持，落实老小区物业管理专项资金。区财政安排一定的专项资金，与市安排的专项资金一起，建立老小区物业管理基金，用于老小区物业管理的奖励和补助；（二）建立由区社管办牵头的老小区物业管理服务指导中心，增加3名社区工作者编制。具体承担老小区物业管理服务工作。附件：中心城区老小区物业管理实施方案吴兴区社管办为进一步加强中心城区老小区物业管理工作，不断改善人居环境，提升城市社区整体形象，促进南太湖幸福社区建设，依据中华人民共和国物权法、物业管理条例和市政府关于推进中心城区老小区物业管理的要求，结合中心城区老小区管理实际，现就加强中心城区老小区物业管理工作提出以下实施意见： 一、指导思想 坚持以人为本的科学发展观，紧紧围绕“经济强区、科技新城、生态家园、幸福吴兴”的总体要求，以切实改善人民群众居住环境，不断提升城市社区管理水平为宗旨，坚持“政府指导、资源整合、分级管理、立足社区、分类实施”的原则，建立健全专业服务、民主管理和行政监督相结合的长效机制，培育业主民主自治能力，发挥产权人的主体作用，促进老小区物业管理服务走向专业化、规范化、市场化，使老小区的环境整洁、设施完善和秩序良好，有效提升居民生活质量和居民群众的幸福感，促进社会和谐稳定。二、工作目标 通过进一步完善社区基础设施，建立健全物业管理长效机制，力争经过23年的努力，基本实现中心城区老小区物业管理全覆盖，全面提升老小区物业管理水平。 三、物业管理服务运作方式 根据老小区建设实际，以社区为单位，划分1个或多个物业服务区域，根据物业区域的房屋规模、环境、配套设施和产权状况，居民的承受能力，服务需求以及消费意愿等实际情况，确定具体管理模式： （一）小区配套设施齐全，具有专业化物业管理条件的老小区，业主对专业化物业管理的要求迫切，并有一定经济承受能力的，按照“政府扶持引导、业主共同参与、市场化运作趋向”的运作思路，由小区业主委员会按照相关法律法规，选聘物业管理企业管理。（二）小区配套设施齐全且具有专业化物业管理条件，但业主对专业化物业管理的要求不迫切，经济承受有困难的老小区，按照政府支持、社区主体、业主参与的方式，小区业主委员会可将所需服务的内容分别委托专业服务单位提供服务，或委托社区组织建立相应组织，实施管理。（三）小区配套设施滞后或规模较小，暂不具备专业化物业管理条件的老小区，按照业主自治、社区组织、政府适当补助的办法，小区业主委员会可以委托社区落实专业服务单位实施管理，或采取自主管理方式实施管理。（四）对少数木结构房屋为主的老小区或单体住宅楼，按照尊重业主意愿、社区组织、政府适当补助的办法，由社区委托专业服务单位提供服务，或采取自主管理方式实施管理。四、物业管理的内容根据湖州市市区老小区长效管理服务标准的有关要求，老小区物业管理主要提供以下管理服务：（一）公共区域保洁服务；（二）小区秩序维护服务；（三）停车秩序管理服务；（四）共用设施维保服务；（五）公共绿化养护服务；（六）房屋共用部位维修管理服务。老小区物业管理服务内容的确定，在社区党组织的领导下，由业主委员会根据居民的承受能力、服务需求以及消费意愿等实际情况，按照分类管理、一区一策的要求，确定管理具体的服务内容。五、管理主体老小区物业管理主体根据小区物业管理方式，在社区党组织的领导下，由业主委员会或居民委员会选定。（一）物业管理企业；（二）市万众物业公司（主要负责公共部位维保）；（三）市环卫处（主要负责垃圾清运）；（四）市公用事业中心（主要负责绿化养护）；（五）社区自行建立管理组织。六、收费标准按照业主为主、政府补助的要求，根据老小区管理服务的方式和内容，核定收费标准：（一）实施专业化物业企业管理，提供综合管理服务的老小区，按照政府扶持、市场运作的原则，核定管理成本，确定收费标准；（二）未实施专业化物业企业管理的老小区，按照政府补助、业主负担的原则，根据物业管理的内容核定管理成本，确定收费标准。（三）车位费根据有关标准，结合小区实际由业主委员会提出意见。七、组织领导按照“重心下移、属地为主”的要求，从老小区物业管理的复杂性和管理的多样化出发，健全以属地街道为主，市、区、街道、社区四级物业管理体制，充分发挥街道的综合协调作用和社区的主体作用。区政府建立分管副区长为组长，区府办、发改、财政、民政、建设、卫生与计生、行政执法、社区管理、街道等部门负责人参加的领导小组。具体负责老小区物业管理推进工作的组织领导、组织协调、考核监督、经费保障等事项。领导小组下设办公室（设在区社管办）。区建立由社管办牵头、街道参与的老小区物业管理指导服务中心，在市物业行政主管部门的指导下，负责老小区物业管理指导标准的制订、管理考核监督、补助资金核算与管理、管理设施配备等工作。街道相应建立领导小组，由街道办事处主任任组长、分管城建的副主任副组长，并负责日常管理工作。具体负责指导小区业主委员会的选举、管理内容和方式的确定、收费标准的核定、管理的考核监督等事项。街道建立联席会议制度，由办事处主任或分管理城管的副主任召集，对物业管理中出现的重大或疑难问题，及时召开社区党组织和居委会负责人、业主委员会负责人、物业服务单位、辖区内公安派出所、市区相关部门负责人参加的联席会议，及时协调解决重大或疑难问题。 社区建立以党组织为领导、居民委员会指导与监督、业主自治的管理机制。做好管理主体与方式的确定、收费标准的议定、业主维权、矛盾协调与化解、监督考评等工作。建立小区物业管理服务站，负责日常管理、费用收缴、居民投诉受理与办理、矛盾化解等工作。八、政策保障老社区物业管理经费按照居民负担为主、政府