《收益还原法》PPT课件VIP

房地产评估,5.收益还原法,王财主家有一棵摇钱树，这棵摇钱树每年结一次“钱”，每次结“钱”1万元，每年养护这棵树需要花5000元。一般情况下，这种摇钱树的寿命是200年，从王财主家祖上种下这棵摇钱树算起已经有120年了。由于一些特殊原因，王财主现在要卖这棵树。如果你有足够的钱，你愿意出多少钱买这棵摇钱树？为什么？,5.1收益法的基本原理,一、收益法的基本概念预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的还原利率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。收益法的本质是以房地产的预期未来收益为导向求取估价对象的价值。,5.1收益法的基本原理,二、收益法的理论依据,5.1收益法的基本原理,二、收益法的理论依据普遍适用的收益法的基本思想表述如下：将估价时点视为现在，那么在现在购买有一定收益年限的房地产，预示着在其未来的收益年限内可以源源不断地获取净收益，如果现在有一货币额可与这未来源源不断的净收益的现值之和等值，则这一货币额就是该房地产的价格。,5.1收益法的基本原理,注意：1.收益法只能选用未来的收益，对于发生在估价时点前的已获取收益应不再考虑；2.收益法依据的是正常、客观、合理的年净收益，已扣除了必要的适当的运营成本；3.收益法应根据时点对每一个未来收益进行折现，并进行累加。,5.1收益法的基本原理,三、收益法的适用范围收益法主要适用的房地产一般应具备以下条件：一是能产生可用货币度量的收益；二是能产生持续性收益；三是所产生的收益必须是合法收益。即主要指那些用来投资，以获得持续性经济收益的房地产，如商店、出租性公寓、宾馆、餐馆、娱乐性房地产、厂房等。,5.1收益法的基本原理,四、收益法的操作步骤,5.2收益法的计算公式,一、基本计算公式,5.2收益法的计算公式,补充说明：1、以上是收益法基本原理的公式化，是收益法的原理公式。2、实际估价中，一般假设报酬率长期维持不变。3、收益法公式均是假设净收益相对于估价时点发生在期末。4、公式中，a，r，n的时间单位是一致的，通常为年，也可以为月、季、半年等。,5.2收益法的计算公式,通常以年为单位,V价格ai净收益n收益期限r还原利率,5.2收益法的计算公式,二、净收益及其他因素不变的公式,a1=a2=a3=an=a,n=,有限年公式,无限年公式,5.2收益法的计算公式,二、净收益及其他因素不变的公式净收益不变的公式的作用1、用于测算价格；2、用于不同使用年限（如不同土地使用年限）或不同收益期限价格之间的换算；3、用于比较不同期限价格的高低；4、用于市场比较法中因期限不同进行的价格调整。,5.2收益法的计算公式,1.用于测算价格例5-1有一房地产正常情况下的年纯收益为20万元，资本化率为10%，其经济耐用年限为无限年，则该房地产的收益价格为：例5-2某房地产是在政府有偿出让的土地上开发建造的，土地出让年限为50年，现已使用了10年；该房地产正常情况下的年净收益为20万元，资本化率为10%，则该房地产的收益价格为：,5.2收益法的计算公式,2.用于不同年限之间的换算,假设：,则有：,如果：,an=am=a,则有：,如果：,R=r,则有：,5.2收益法的计算公式,已知某宗收益性房地产40年收益权利价格为5000元/，还原利率为8%，试求其30年收益权利的价格。,5.2收益法的计算公式,已知某宗收益性房地产30年土地使用权的价格为5000元/，对应的还原利率为8%，试求假设其土地使用权为50年、还原利率为10%下的价格。,5.2收益法的计算公式,3.用于比较不同期限价格的高低有A、B两宗房地产，A房地产的收益年限为50年，单价10000元/，B房地产的收益年限为30年，单价9000元/。假设还原利率均为7%，试比较该两宗房地产价格的高低。,计算A房地产30年的收益价格:,5.2收益法的计算公式,A房地产无限年价格:,B房地产无限年价格:,AB,5.2收益法的计算公式,4.用于市场比较法中因期限不同进行的价格调整。土地使用年限修正后地价=可比实例价格年期修正系数K,待估对象,可比实例,5.2收益法的计算公式,4.用于市场比较法中因期限不同进行的价格调整。某宗5年前通过出让方式取得的50年使用年限的工业用地。所处地段的基准地价目前为2400元/。该基准地价在设定是的使用年限为法定最高年限，现行土地报酬率为10%。假设除了使用年限不同之外，该宗工业用地的其他状况与评估基准地价时设定的状况相同，试通过基准地价求取该宗工业用地目前的价格。,5.2收益法的计算公式,4.用于市场比较法中因期限不同进行的价格调整。某宗工业用地出让的土地使用权年限为50年，所处地段的基准地价为1200元平方米，制定基准地价时设想的土地使用权年限为无限年，现行土地资本化率为10。通过对基准地价进行土地使用权年限修正后的该宗工业用地的价格为：,5.2收益法的计算公式,二、净收益及其他因素不变的公式问题：如果净收益相对于估价时点不是发生在期末，而是在期初或者期中，应如何处理？,5.2收益法的计算公式,a发生在期初,5.2收益法的计算公式,b发生在期中,5.2收益法的计算公式,三、净收益在前若干年有变化的公式1.有限年的公式假设前提是：净收益在前t年有变化，在t年以后无变化为a；资本化率r大于零；收益年限n为有限年。,5.2收益法的计算公式,三、净收益在前若干年有变化的公式1.有限年的公式,0123t1tt+1n-1n,a1a2a3ataa,5.2收益法的计算公式,三、净收益在前若干年有变化的公式2.无限年的公式假设前提：净收益在前t年有变化，在t年以后无变化为a；资本化率r大于零；收益年限n为无限年。,5.2收益法的计算公式,三、净收益在前若干年有变化的公式2.无限年的公式,0123t1tt+1n-1n,a1a2a3ataa,5.2收益法的计算公式,某宗房地产，通过预测得到其未来5年的净收益分别为20万元、22万元、25万元、28万元、30万元，从第六年到未来无穷远，每年的净收益将稳定在35万元左右，该类房地产的资本化率为10。该宗房地产的收益价格为：,5.2收益法的计算公式,四、净收益按等差级数递增的公式假设前提：净收益按等差级数递增；资本化率不等于零为r；,5.2收益法的计算公式,四、净收益按等差级数递增的公式,有限年,无限年,某宗房地产预计未来第一年的净收益为8万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加1万元，收益年限可视为无限年，该类房地产的还原利率为9%。试求该宗房地产的价格。,5.2收益法的计算公式,五、净收益按等差级数递减的公式假设前提：净收益按等差级数递减；资本化率不等于零为r；收益年限为有限年n，且?,递减没有无限年,5.2收益法的计算公式,五、净收益按等差级数递减的公式,5.2收益法的计算公式,六、净收益按等比级数递增的公式讨论有限年的情况,ai=a(1+s)i-1,5.2收益法的计算公式,六、净收益按等比级数递增的公式有限年期,ai=a(1+s)i-1,无限年期,某宗房地产是在政府有偿出让的土地上建造的，土地使用年限70年，于估价时点已使用了5年；预计该房地产未来第一年的净收益为8万元，此后每年净收益会在上一年的基础上增长2%；该类房地产的还原利率为9%。试求该宗房地产的价格。,5.2收益法的计算公式,七、净收益按等比级数递减的公式有限年期,ai=a(1-s)i-1,无限年期,5.2收益法的计算公式,八、预知未来若干年后房地产价格的公式,Vta1a2a3at,0123t,5.2收益法的计算公式,某宗房地产现行的价格为3000元/，年净收益为200元/，还原利率为8.5%。现获知该地区将兴建一座大型的现代化火车站，该火车站将在6年后建成投入使用，到那时该地区将达到该城市现有火车站地区的繁荣程度。在该城市现有火车站地区，同类房地产的价格为5000元/。据此预计新火车站建成投入使用后，新火车站地区该类房地产的价格将达到5000元/。试求获知兴建火车站后该宗房地产的价格。,5.3净收益的求取,房地产价格的高低取决于3个因素：1、可获净收益的大小，即ai的大小；2、获得该净收益的可靠性，即r的大小；3、可获得净收益期限的长短，即n的大小。,5.3净收益的求取,一、净收益的计算公式,净收益=潜在毛收入-空置等造成的损失-运营费用,=有效毛收入-运营费用,潜在毛收入假定房地产在充分利用、无空置状况下可获得的收入,有效毛收入由潜在毛收入扣除空置、拖欠租金等原因造成的收入损失所得到的收入,运营费用维持房地产正常使用必须支出的费用，及归属于其他资本或经营的收益,5.3净收益的求取,一、净收益的计算公式,运营费用有效毛收入运营费用率,净收益有效毛收入（1运营费用率）,5.3净收益的求取,二、不同类型房地产的净收益求取1.出租型房地产净收益的求取2.直接经营型房地产净收益的求取（1）商业（2）工业（3）农地3.其他类型房地产净收益的求取,净收益=租赁收入维修费管理费保险费房地产税租赁代理费,净收益商品销售收入商品销售成本商业利润,净收益销售收入生产成本生产利润,5.3净收益的求取,三、实际收益和客观收益,实际收益在现状下实际取得的收益,客观收益一般正常收益,强调使用客观收益作为估价的依据,有租约的房地产在租约期内应以租约内容作为估价依据,5.3净收益的求取,四、求取净收益应注意的事项1.房地产的净收益，是指房地产本身所带来的净收益，包括有形收益和无形收益。2.运营费用包括两部分内容：维持房地产正常生产、经营或使用所必须支出的费用，例如维修费、管理费等；归属于其他资本的收益，或称非房地产本身所创造的收益，例如货币资金的利息和利润等。3.由有效毛收入扣除合理运营费用，实际上是由有效毛收入中扣除非房地产本身所创造的收益，剩余的即是房地产本身所带来的收益，也即房地产的净收益。,5.3净收益的求取,四、求取净收益应注意的事项4.实际估价中的潜在毛收入，有效毛收入，合理运营费用都应采用正常客观的数据，如果利用估价对象本身的资料推算出的潜在毛收入、有效毛收入、合理运营费用或净收益与正常客观的情况不符，则应将其调整为正常客观的。5.房地产有租约限制的，必须考虑租约对房地产价格的影响。租约期内的租金，宜采用租约所确定的租金，租约期外的租金应采用正常客观的租金。,5.3净收益的求取,有一建筑面积为1000的写字楼,其月毛租金水平为100元/,空置率为13,租金损失为毛租金收入的2,合理运营费用为有效租金收入的30,则该写字楼的净收益为？潜在毛收入=1000m2100元/m2.月12个月=120万；有效毛收入=120万元(1-13)(1-2)=102.3万元；合理运营费用=102.3万元30%=30.7万元；净收益=102.3万元-30.7万元=71.6万元。,5.3净收益的求取,某商店的土地使用年限为40年,从1998.10.1起计。商店共两层,每层有出租面积200。一层于1999.10.1租出，租期5年,可出租面积月租金为180元/,且每年不变;二层现暂空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为200元/和120元/,运营费用率为25。该类房地产的资本化率为9。试估算该商场2002.10.1带租约出售时的正常价格。,1998990001020304052038,a内a内a外a外,0123.36,5.3净收益的求取,某商店的土地使用年限为40年,从1998.10.1起计。商店共两层,每层有出租面积200。一层于1999.10.1租出，租期5年,可出租面积月租金为180元/,且每年不变;二层现暂空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为200元/和120元/,运营费用率为25。该类房地产的资本化率为9。试估算该商场2002.10.1带租约出售时的正常价格。,商店一层价格的估算：a内200180（125）1232.40（万元）a外200200（125）1236.00（万元）,5.3净收益的求取,某商店的土地使用年限为40年,从1998.10.1起计。商店共两层,每层有出租面积200。一层于1999.10.1租出，租期5年,可出租面积月租金为180元/,且每年不变;二层现暂空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为200元/和120元/,运营费用率为25。该类房地产的资本化率为9。试估算该商场2002.10.1带租约出售时的正常价格。,商店二层价格的估算：年净收益200120（125）1221.60（万元）,该商店的正常价格商店一层的价格商店二层的价格375.69229.21604.90（万元）,5.3净收益的求取,五、净收益流量的类型,1.每年基本上固定不变；2.每年基本上按某个固定的数额递增或递减；3.每年基本上按某个固定的比率递增或递减；4.其他有规则的变动情况。,5.3净收益的求取,六、净收益流量的求取,1.调查求取估价对象过去35年的净收益，然后将其简单算术平均数作为a；2.调查预测估价对象未来35年的净收益，然后将其简单算术平均数作为a；3.调查预测估价对象未来35年的净收益，然后采用下列等式求出a：,假定纯收益每年固定不变的情形,5.3净收益的求取,某宗房地产收益年限40年，判定其未来净收益每年不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为25万元、26万元、24万元、25万元，还原利率为10。试求该宗房地产的收益价格。,5.4资本化率的确定,一、资本化率的重要性资本化率（capitalizationrate）是将房地产的净收益转换成价值的比率。资本化率的本质是投资的收益率。,5.4资本化率的确定,二、资本化率求取的基本方法1.市场提取法,5.4资本化率的确定,试算线性内插,5.4资本化率的确定,2.安全利率加风险调整值法资本化率安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿-投资带来的优惠,5.4资本化率的确定,3.复合投资收益率法复合投资收益率是将购买房地产的抵押贷款收益率与自有资本收益率的加权平均数作为资本化率。,5.4资本化率的确定,某类房地产，在其购买中通常抵押贷款占七成，抵押贷款的年利率为8，自有资金要求的年收益率为15，则该类房地产的资本化率为：708（170）1510.1,5.4资本化率的确定,4.投资收益率排序插入法,5.4资本化率的确定,四、资本化率的种类,综合资本化率,建筑物资本化率,土地资本化率,5.5收益年限的确定,（一）土地估价,根据土地使用权年限来确定,（二）建筑物估价,根据建筑物经济寿命来确定,（三）房地估价,土地的使用年限与建筑物的经济寿命结束的时间不一致,5.5收益年限的确定,1.建筑物的经济寿命晚于或与土地使用权年限一起结束,根据土地使用权年限确定未来可获收益的年限,n40（35）32年,5.5收益年限的确定,2.建筑物的经济寿命早于土地使用权年限而结束,以t50545计算价格V0,求取t年剩余土地价值VL,练习,某宗房地产在正常情况下每年可获得总收益55万元，年支出总费用30万元。在附近选取了A、B、C、D四宗类似房地产，其价格及净收益如下表。试用所给资料估计该宗房地产的价格（如需计算平均值，请采用简单算术平均法）。,练习,某旅馆需要估价，据调查，该旅馆共有300张床位，平均每张床位每天向客人实收50元，年平均空房率为30，该旅馆营业平均每月花费14万元；当地同档次旅馆一般床价为每床每天45元，年平均空房率为20，正常营业每月总费用平均占每月总收入的30；该类房地产的资本化率为10。试选用所给资料估算该旅馆的价值。,练习,某房地产建成于2008.12.30，此后收益年限为50年；2009.12.30至2012.12.30分别获得净收益85、90、95万元；预计2013.12.30至2015.12.30要分别获得净收益95、92、94万元，从2016.12.30起每年可获得的净收益将稳定在95万元；购买该类房地产通常可得到银行70的抵押贷款，抵押贷款的年利率为6，自有资本要求的收益率为10。试估算该房地产2012.12.30的收益价格。,练习,6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m2，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面积归甲方，2000m2建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其转让给乙方。试估算乙方现时应出资多少万元购买甲方的权益。据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占租赁有效毛收入的35%，报酬率为10%。,案例与分析,一、估价对象概况待估房地产位于市路号，总用地面积为4752.00平方米，总建筑面积：厂房建筑面积1023.68平方米，办公楼建筑面积626.96平方米。土地性质：划拨用地，土地使用期限自1999年8月至2049年8月二、估价要求：要求评估该房地产1999年8月25日的价值。三、估价方法选用及测算根据估价对象的特点和实际情况，认为该房地产同类市场出视较多，采用收益还原法进行估价。,案例与分析,1、在资本化率不变，年收益不变，收益年期有限的情况下计算公式：2、计算过程：（按每平方米单位面积计算）（1）确定租金价格根据该区类似估价对象房地产租赁市场的调查和租赁案例的收集资料显示,其月租金水平厂房一般为1018元/、厂区内办公楼为2035元/,现根据对估价对象地理位置及装修情况等因素的综合考虑,确定估价对象的月租金为厂房为13元/月、办公楼为20元/月。,案例与分析,（2）确定资本化率通过安全利率加风险调整值的方法来求取综合资本化率，安全利率取银行一年期存款利率2.25，再根据估价对象所处地区社会经济环境及比较投资估价对象与投资其他经济行为的风险后，认为风险调整值取6比较合理，所以，综合资本