法律分析酒店式公寓法律问题

建纬北京分所王传巍律师近期发表酒店式公寓法律问题一文，载建纬律所商业房地产开发法律专刊总第67期，现摘录如下： 近年来，酒店式公寓在城市中的发展风起云涌，作为城市房地产开发中的新兴项目，其在购买、租赁等方面都存在各种法律风险。本文即欲在对比“酒店式公寓”、“公寓式酒店”、“产权式酒店”三个概念的区别联系基础上对相关风险予以提示，希望对开发商与投资者的交易和投资行为起到一个法律引导作用。何谓“酒店式公寓”？ 酒店式公寓是一种提供酒店式管理服务的公寓，集住宅、酒店、会所多功能于一体，但本质上仍然是公寓。购买者拥有单元产权，既可自住、出租，也可转售。其特征如下：一，业主拥有酒店独立产权。酒店式公寓是指按酒店式管理的公寓，属于居住建筑，仅可作为住宅使用，其土地性质为居住用地，土地使用年限最高为70年；二，酒店式管理；三，兼具居住度假与投资两种功能。酒店式公寓与产权式酒店：产权式酒店，即业主通过购买酒店的全部产权后通过委托经营公司租赁获取一定回报的置业模式。其本质在于购买者目的并非自住，而是将客房委托酒店管理公司统一经营和出租。二者在酒店式管理、投资功能方面有众多相同之处，这也是不良开发商刻意混淆二者的原因，但本质上二者是有差别的：其一，产权式酒店存在产权合法性的风险，即因为该类建筑是在非住宅用地上开发的住宅项目，存在办不出产权证书的风险。房管部门须按照规划部门所批准的建筑所在土地的性质以及该建筑最小规划单位来办理产权证书。工业、商业、科研、综合用地上的建筑通常是以一层或者一整幢建筑作为规划的最小单位，故除非之后规划部门变更规划设计方案，否则产权式酒店很难办出分套的房产证。而酒店式公寓的产权还是比较清晰的，产权合法性风险较低。其二，二者土地性质不同。酒店式公寓的土地性质是住宅用地，而产权式酒店的土地性质是非住宅用地。根据我国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第十二条的规定，国有土地依用途之不同可以分为居住用地，工业用地，教育、科技、文化、卫生、体育用地，商业、旅游、娱乐用地以及综合用地五大类。产权式酒店是建造在非住宅用地上的，这就涉及到了是否改变土地用途的问题了。我国实行的是严格的土地用途管制制度。对土地的使用必须依照规划部门事先规定的用途加以利用，否则就是擅自改变土地用途，将会承担相应法律责任。其三，产权式酒店的使用期限比酒店式公寓要短。上文亦已提及，酒店式公寓是住宅用地，其土地使用年限为70年，而产权式酒店的土地使用年限为50年，商业用地土地使用年限为40年，均比住宅用地土地适用年限短少许多。其四，产权式酒店存在续期的风险。物权法第149条规定：“住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，依照法律规定办理。”目前，无任何法律规定非住宅建设用地使用权期限届满后可以自动续期，也就是说产权式酒店所在土地使用权在到期后即有被收回的可能，而不像酒店式公寓可以自动续期。其五，产权式酒店存在管理以及转手方面的风险。由于该类建筑可能无法办理出单独的产权证，不能形成真正的建筑物区分所有权，因此无法作为一个独立的物对其进行处分，即投资者无法通过出卖所有权的方式处分，只能通过物业使用权转让的形式“出卖”该类建筑，但此类物业使用权转让协议的效力在我国法律界尚属颇有争议的问题，换言之，此类协议有被认为无效的可能性，所以购房者在今后要想顺利的出手这类房产，亦非易事。相比之下，酒店式公寓类似风险较低。酒店式公寓与公寓式酒店：2003 年实施的上海市城市规划管理技术规定中首次对“公寓式酒店”和“酒店式公寓”作出了定义：“公寓式酒店指按公寓式（单元式）分隔出租的酒店，按旅馆建筑处理。”“酒店式公寓指按酒店式管理的公寓，按居住建筑处理。” 其根本的性质是按土地使用权的性质进行划分：凡商业用地，土地使用年限为40年；凡住宅用地，其土地使用年限为70年。因此，土地使用年限为40年的属“公寓式酒店”，按旅馆建筑处理，属于商业性质；土地使用年限为70年的属酒店式公寓，是按居住建筑处理，属于住宅性质。酒店式公寓属住宅类物业，公寓式酒店则是酒店类物业（非住宅）。 正因为两类物业性质不同，所以前者可拥有个人产权，可以居住、出租或转售。由于此类房子往往集中在一个或几个单体建筑内，便于某家机构或公司采用酒店服务方式进行统一管理，所以这种管理方式被冠名为“酒店式”。总的来讲笼统意义上的酒店式公寓在交易过程中存在以下风险：第一，交易环节的法律风险。例如酒店式公寓的交易税费高于一般住宅，契税一般在3%4%，土地增值税也不能减免，再加上个人所得税等，将是一笔很大的费用，交易双方务必在合同中明确。第二，在经营和持有环节，“售后返租”模式存在合法性风险。实践中，“售后返租”是最容易产生法律纠纷的区域。我们的建议是针对“售后返租”，首先要考虑项目经营者和开发商的实力，不能光听信销售人员的介绍。买受人在返租环节最好引进第三方担保机制，这样如果对于租金收益的承诺无法兑现，担保方将承担连带责任。第三，开发商存在欺诈性销售法律风险。正如上文所述，不良开发商往往利用消费者不了解土地性质、房产概念，刻意混淆酒店式公寓、产权式酒店、公寓式酒店的概念，目的就是为了多卖房。第四，土地性质不明、产权不清晰造成法律纠纷存在。如今的酒店式公寓，许多是当年的烂尾楼改造而成，其物业的使用性质大多是原先批准的商办楼性质，而非住宅楼。购买此类物业以后产权证上的使用性质当然也是办公用房，如将此类物业用于居住，或出租供人居住，显然有违其产权使用性质。所以在实践中对其土地性质和产权信息应有明确的认识。第五，酒店式公寓与物业管理方可能存在物业纠纷。目前的酒店式公寓多对外发售或部分发售，产权被分散在诸多小业主手里，或者部分在开发商手里，物业公司对其没有绝对的控制权，也无法提供统一的物业服务，往往致使物业服务水平上不去，会产生很多纠纷。综上分析，酒店式公寓是