大块面积滨海(新).ppt

滨国土挂201013号,盐城滨海北区2010G48号商业地块,城市环境,Part1城市概况,地理位置：滨海县地处苏北平原，黄海之滨，与日本隔海相望，南距盐城80公里，北距欧亚大陆桥头堡连云港不足100公里。全县总面积1915平方公里，海岸线44.6公里。全县总人口130万，其中县城人口30万。资源配套：滨海县经济快速发展，农副产品资源丰富，是全国著名的何首乌之乡，优质的粮棉生产基地，林业生产大县；工业则蓬勃兴起，已形成化工、纺织、机械、食品等一批支柱产业。,Part2城市规划,滨海港地处环渤海经济圈和长三角经济圈的结合部，是江苏省距离日韩最近的港口。09年国务院实施苏北淮河入海水道二期工程，滨海港成为淮河流域重要的出海门户，滨海港的开发已上升为国家战略。江苏沿海地区发展规划指出，把滨海港区规划为“以服务后方临港工业开发为主的港区，近期主要为能源产业服务”。这一规划定位，牢固确立了滨海港能源大港、产业大港的发展方向和地位。滨海必将成为又一大型工业城市，迎来新一轮的大幅度发展。,Part3城市交通,铁路：正在规划建设的连盐铁路将贯穿全境，计划于2013年通车，建设标准为国铁级，设计速度为每小时200公里，将沟通起整个沿海运输大动脉；公路：204国道在市区内原名“通榆路”，是市区东部的主干道。宁靖盐高速公路，向南最远可至南京，向北可至连云港，它基本与东边的沿海高速平行，这两条高速公路是盐城境内重要的高速公路；水运：重点工程滨海港已成为国家二类开放港口，一期工程3*1000吨级码头已建成并投入运营。千吨级海轮可直达大连、青岛、上海等地。空港：距离盐城机场、连云港机场均在90公里。方便来往于韩国、日本、上海等城市之间。,Part4城市经济,2011年全县完成地区生产总值238亿元，比2007年增长了1.2倍，年均增长21.9%；财政总收入51.8亿元，比2007年增长了5倍，年均增长56.6%；地方一般预算收入20.77亿元，比2007年增长了3.8倍，年均增长48%，总量在全省由41位提升到35位；固定资产投资总额152.6亿元，比2007年增长了1.6倍，年均增长27.1%；注册外资实际到账1.36亿美元，比2007年增长了4.4倍，年均增长52.7%。小康进程全面加快，初步测算25个监测指标有21个达标。经济结构明显优化，三次产业比重由2007年的24.742.832.5已调整到19.143.837.1。服务业发展加快提速，社会消费品零售总额实现61.7亿元，比2007年增长了1.1倍，年均增长20%。2011年积极开展重大临港产业项目招商，成功引进了协议总投资超300亿元的中电投储配煤中心、IGCC、甲醇制烯烃等重大项目，总投资120亿元的中海油LNG项目，总投资80亿元的中电投与香港协鑫合作的火电项目，总投资70亿元的大唐海上风电等临港项目。目前，中电投储配煤中心煤码头一期工程、中海油LNG及火电项目都已进入审批核准阶段，中电投IGCC、甲醇制烯烃、高端铝业项目，以及一批石化、冶金项目都在积极开展前期工作。基础设施建设全面加快。完成了沿海开发的总体规划修编工作。投入10亿元的防波挡沙堤全面完成，投入11亿元的省道327全线贯通，投入2.8亿元的北疏港公路建成通车，临海高等级公路全线开工，疏港航道、连盐铁路滨海段、疏港铁路支线等项目前期工作正在有序开展。临港产业区的配套工程已相继启动。港城建设有序推进。总投资2亿元的8个市政工程项目全部建成，5个综合服务项目基本竣工，商业步行街加快建设，3平方公里起步区的路网框架正在拉开。港口、港区、港城“三港联动”格局已初步形成。,工业化进程明显加快，发展动力日益强劲。相继开展了“重大项目突破年”、“规模培植年”、“产业提升年”、“创新创优年”活动，工业经济的主体地位更加突出，2011年完成工业用电量12.7亿度，规模以上工业增加值、主营业务收入分别为82亿元、330.4亿元，增幅均列全市第一。项目建设成果丰硕。累计完成规模以上工业投资341.9亿元，引进亿元以上项目由2007年的19个增加到2011年的120个。规模企业快速成长。年销售2000万元以上企业由2007年的67家增加到2011年的172家，2011年实现开票销售157.4亿元，年均增长23.3%。四大产业日益壮大。产业集中度明显提高，2011年全县纺织、机械、化工、农副产品加工四大产业规模以上企业实现开票销售152.3亿元，占全县规模工业比重由2007年的91.3%上升到96.8%，其中，化工产业开票销售近百亿，完成税收6.4亿元，是2007年的4.5倍。特色产业势头良好。泵阀产业2011年实现规模以上开票销售22.4亿元，比上年增加了5.4亿元，荣获“江苏省中小企业产业集聚示范区”、“江苏省流体装备特色产业园”、“全国最佳泵阀产业特色园区”称号。盐化工产业2011年实现规模以上开票销售53.4亿元，比上年增加了8.9亿元，实现税收3.5亿元，比上年增加了1.1亿元。园区实力显著增强。项目承载能力快速提升，工业园入园企业由80家增加到150多家，入库税收达5.2亿元，增长了4倍，主营业务收入增幅列全市省级开发区第一；沿海工业园入园企业由100家增加到130多家，入库税收达10亿元，增长了5倍，综合考核连续3年保持全市省级开发区第一；民营创业园从无到有、从小变大、从弱趋强，累计新建厂房115.4万平方米，入园项目已达201个。,项目区域条件,Part1基础设施条件,1、供水0宗地所在区域供水由滨海市东坎镇自来水厂供水。主要道路两侧主供水管径较粗，压力足，保水保证率95%，供水状况较优。2、排水0宗地所在区域采用雨污水合流形式，雨污水经宗地内污水管排入河道,大雨过后一般无积水。排水保证率较优。3、供电0宗地所在区域所在区域由东坎镇变电所供电，骨干输电线路10kv;供电保证率95%；满足企业正常生产需要。4、通讯0宗地属于滨海市话服务范围，采用数字程控交换，装机容量大，通讯终端多，电讯状况优。5、公共服务设施区域内学校、医院、邮局等公共服务设施一般。中、小学校分布一般。邮局、银行、农贸市场聚集度一般，公共服务设施条件一般。,地块信息,Part1地块信息,本地块,Part2区位图,Part3地块位置,Part4地块红线位置,即将拍卖地块，敬请期待,地块产品优势,HOTEL精品酒店OFFICE商务HOPSCA城市综合体PARK亲水广场SHOPPINGMALL大型综合购物中心,本地块可作为集精品酒店、LOFT公寓、会所、休闲娱乐中心、商务办公洽谈、亲水广场、大型综合购物中心于一体的新的城市综合体！,APARTMENTLOFT公寓CLUB会所+休闲娱乐中心,类似产品商业地块布局,精品酒店,特色商业,LOFT公寓,ShoppingMall,地块周边项目介绍,周边在售项目分析在售项目同质化明显，主要项目以多层产品为主，容积率接近、建筑形式单一，建筑密度普遍较高，居住舒适性较差；从房源面积来看，主要以90110的两房，及110130平米左右的三房为主力面积。后期规划的项目仅少量的90以下两房及130以上的四房，未有酒店式公寓类型的产品出现；从价格来看，各楼盘虽然售价以及户型面积不同，主力总价相差不大。高档品质性商住逐渐增多，住宅越来越讲究以人为本，引入人性、生态、绿色、节能、环保等新型理念。,产品及价格定位,5.98米挑高LOFT公寓为主导市场产品的稀缺性,复式公寓是目前市场公寓供应绝对主力，并有良好的成交表现，市场接受度已深入人心；未来复式公寓必将在产品上有更多的创新，并继续引领公寓市场。,LOFT公寓建议,主体诉求买一层送一层，可提升价格到6000元/起，因为商业不在限价范围内。在销售时做二种风格的装修户型，便于客户参考。挑高LOFT公寓比平层公寓更有性价比。,一层6米挑高商铺利用率的最大化,商铺建议,传统的商业街步行街，独立性很高，但业态分布会比较乱，但可以通过回廊、天桥、上下扶梯的串联，把所有经营业态串在一个主题下。二楼商铺建议做5.98米挑高的，可根据销售时客户的反映在决定是做商铺还是公寓，6000元/，宜商宜住。,产品建议及定位,6米挑高的商铺，可一层变两层的空间，加大了空间的利用率，提高了性价比，一层价格、双层使用面积。投资自用都实惠，从而更好的去化。,产品及价格定位,公寓建议舒适、便利、空间利用率元素,根据以上的竞争个案比较法，本案的售价可暂定为：5.98米挑高毛坯LOFT公寓：约6500元/平方米（整体均价）一层商业：约13500元/平方米二层商业：约6000元/平