快速开发房地产企业的运营管理ppt课件.ppt

,快速开发型房地产企业运营管理介绍,2011年08月,1,目录,一、企业介绍,二、运营管理的控制目标,三、运营管理的把控的各个环节,四、保障执行力的体制,五、思考,2,一、企业介绍,速度快：土地摘牌后5个半月开盘；规模大：超大的土地储备、200个左右的在建楼盘，150多个在售项目标准化：户型、外立面、大门入口、综合楼、运动中心、剧场、中心景观园林均标准化；中国标准化运营的精品地产领导者付款迟：土地款、规费等大额款项延期支付；办证晚：预售前集中突击办证；现金流快,3,集团组织架构,一、企业介绍,董事局,董事局主席,财务中心,人力资源中心,营销中心,监察中心,经营中心,管理中心,成本质量控制中心,设计院,园林集团,招投标中心,产品质量监察中心,开发建设监察中心,技术组,计划组,.,4,地区公司组织架构,董事长,预决算审计部,财务部,产品质量监察中心,监察室,营销部,计划部,开发部,总工室,工程部,招投标部,采购部,合同管理部,预决算,集团直管,工程技术部,人事部,物业公司,一、企业介绍,5,二、运营管理的控制目标,项目总成本,利润损失,间接成本,直接成本,工期,成本,最佳工期,工期成本决策模型,6,二、运营管理的控制目标,土地储备多，应付土地款金额大；在建工程面积大，应付工程款压力大；银行贷款、债劵融资成本高，还本付息压力大；有苛刻的对赌协议,必须要有极高的资金使用效率和充沛的现金流！,开发节奏：快！,7,二、运营管理的控制目标,项目总成本,工期,现金流,目标开盘工期(项目竣工工期),工期现金流决策模型,项目现金流,8,一、企业介绍,二、运营管理的控制目标,三、运营管理的把控的各个环节,四、保障执行力的体制,五、思考,9,三、运营管理把控的各个环节,1、业务流程：标准化的业务流程与时间控制；2、拿地环节：协议拿地，较强的议价能力，前期（规划、产品定位）提前介入；3、设计环节：产品标准化，缩短设计周期，降低设计费用；4、招标环节：集团战略合作伙伴、地区公司战略合作伙伴、咨询类年度标等；提高工作流程的同时，有效降低采购成本；5、报建环节：指向性明确的工作目标；6、建设环节：高效的施工组织，连续施工作业，快速的施工节奏；7、财务环节：缓缴土地款，争取减免部分规费；快速融资下款、快速销售回款；控制工程款支付节奏；8、销售环节：简单有效的销售策略；9、结转环节：手续交楼，提前结转；10、结算环节：严格的签证、委托审批审核流程；严格的结算审批时效制度；,10,三、运营管理把控的各个环节,1、业务流程：工作流程：开盘模板工期：工期模板与人数模板,11,三、运营管理把控的各个环节,2、拿地环节：上半年6月30日前可摘牌的项目可以拿，确保当年12月底前开盘；下半年仅在10月、11月拿项目，确保来年上半年的销售；协议拿地，不参与公开拍卖，保证金超过2亿或地价款20%的项目不要。土地从挂牌至摘牌大约一个月时间，营销部负责在摘牌前一周至半个月确定项目的产品定位、户型比、装修标准等要点；各项目均采用精装交付的型式。地区公司开发部摘牌前15天提供充分的设计条件，地区公司总工室与集团设计院在摘牌后2天内下发总归,12,三、运营管理把控的各个环节,3、设计环节：标准化建筑设计：缩短设计周期,13,三、运营管理把控的各个环节,3、设计环节：标准化材料应用：降低采购成本,14,三、运营管理把控的各个环节,3、设计环节：标准化楼盘配置：适合大规模复制,15,三、运营管理把控的各个环节,4、招标环节：集团战略合作单位：总包单位、装饰单位、铝合金单位、园建单位、电梯单位、软装家私单位等均为全国性大型企业或上市公司。既保证施工质量，又因大宗采购有效降低成本；地区公司战略合作单位：主要为总包单位、桩基单位等，省内前五强或当地前三强。范围的划定能保证企业的施工能力和施工质量；咨询类或设备类等相关企业年度合作单位：勘探单位、设计单位、检测单位、消防单位、空调厂家、泳池设备厂家等采用年度标型式。保证最短时间内参与到项目建设环节中来。综合楼、样板房桩基施工处在关键节点，该部分桩基工程地区公司自行招标。,16,三、运营管理把控的各个环节,5、报建环节：取得“总规非正式批复”：在未缴纳土地款、规费等情况下，确定总归方案友好协商死磨硬泡先斩后奏取得先行施工许可批复：要确保在无任何证照情况下正常施工，保证材料报验与隐蔽工程验收；突击证照办理：开盘前一个月付土地款，一个月内完成从土地证到预售证的办理工作；协调处理各种处罚；,17,三、运营管理把控的各个环节,6、建设环节：首期开盘范围内无地下室：中心园林、综合楼、样板楼栋下无地下室，缩短施工周期；但同时也牺牲无地下室楼栋的品质，增加了地下室的工程造价；样板房楼栋：与总工室配合，尽量采取预制工程桩，缩短工期；主体结构四层施工时，即开始三层样板房砌体施工；四层楼面满做防水；,18,三、运营管理把控的各个环节,6、建设环节：综合楼：出0.00装饰单位备料，结构封顶装饰单位进场施工；园林园建：土方平衡方案确定后即开始人工湖驳岸施工，3个月后种植大树，4个月开始硬质铺装，开盘前15天开放,综合楼开放,大门广场开放,19,三、运营管理把控的各个环节,6、建设环节：,园林园建开放,样板房开放,联合监理模式：甲方行使监理职责。,20,三、运营管理把控的各个环节,7、财务环节：,缓缴土地款：项目总负责沟通协调减免部分规费、人防报建等规费：开发部负责协调积极融资：有专门的资金部，负责融资快速回款：营销内勤与资金部共同配合控制工程款支付节奏：减少行政处罚额度：开发部负责协调,21,三、运营管理把控的各个环节,8、销售环节：,产品定位向上延伸，产品价格向下延伸；,高端,中端,低端,定位,价格,22,三、运营管理把控的各个环节,8、销售环节：,实景展示，所见即所得；标准化营销推广：发布渠道标准化围挡广告、报广、短信、车身等；广告文案标准化开盘必特价，特价必升值；首期销售充足的货量：开盘面积不小于10万方；不捂盘、不惜售；能降价，能抛售；,23,三、运营管理把控的各个环节,9、结转环节：,香港联交所上市，对结转要求的文件、证照等与内地有差异。最低要求取得五方验收：勘察、设计、施工、监理、建设。仅外立面完成，未竣工验收，与业主办理手续交楼（赠送物业费），即可结转，确认收入。物业费由地产公司支付给物业公司。,24,三、运营管理把控的各个环节,10、结算环节：,签证、委托的控制：有严格的审批权限和报审的时效限制，超出时效的一律不预办理；结算审核有严格的制度和时效要求。,25,四、保障执行力的体制,各个环节的节点计划要被严格落实，需要组织有超强的执行力,保障执行力的措施1、强势的企业文化2、详细的工作指引3、激进的节点计划4、严格的考核体系,26,四、保障执行力的体制,1、强势的企业文化,紧密型集团化管理模式中央集权,27,四、保障执行力的体制,2、详细的工作指引,1、房地产开发建设管理制度,2、基坑招标指引,3、产品质量监督办法,4、大型土石方管理办法,28,四、保障执行力的体制,3、激进的节点计划,1、地区公司年度开发计划,2