上海郊区新市镇商业发展的模式与措施

1/11上海郊区新市镇商业发展的模式与措施摘要上海郊区新一轮市镇规划和建设系统地规划出了市镇商业的KEYWORDSSHANGHAISUBURBSNEWTOWNSYSTEMTOWNRETAILINGCENTERCOMMUNITYRETAILINGSYSTEMS市镇商业是城镇体系建设的重要组成部分,含市镇商业中心、社区商业体系、园区商业和农家店网络,以及为整个城市服务的大型商业设施等。XX年上海提出了“1966”新城镇体系,即1个中心城区,9个新城,约60个新市镇,约600个农村新村。其中,将上海郊区现有的103个镇和3个乡,归并和调整为61个新市镇,市镇商业面对新一轮调整和建设。城市郊区化是城市发展中的一种现象,国外大城市在发展过程中,曾经出现“卧城”、外围城市、半独立卫星城、卫星城、技术郊区、边缘城市等多种形式123。国际大都市的郊区化存在特定规律和模式,如法国巴黎4。商业郊区化是城市郊区化的一个组成部分。在郊区化的过程中,商业设施布局和商业经营存在一定的时差,即商业设施需要布局在先,当人口集聚达到一定规模后,商业经营才能有效展开。因此,要求人们重视前期商业布局,否则将导致盲目发展、布局缺陷和社会资源浪费等5678。本2/11文采用规范研究法,依据上海城镇体系规划和商业发展“十一五”规划,遵循商业发展规律,试提出上海郊区新市镇商业发展的思路和措施。一、上海郊区商业的基本分析一上海郊区行政区划和人口经济分布根据上海现有行政区划,上海市郊区含中心城区结合部、近郊和远郊三个部分。LOCALHOSTXX年上海市共有19个区县,郊区部分有11个区县103个镇3个乡。其中,中心城区结合部的浦东新区、普陀区、宝山区和闵行区等,共有33个镇近郊地区嘉定区、松江区、青浦区、南汇区和奉贤区,共48个镇远郊地区有金山区和崇明县,共22个镇和3个乡。XX年年末,上海郊区近郊地区和远郊地区的常住人口、流动人口和社会消费品零售总额,分别占全市的、和。上海的流动人口主要分布在城区结合部,达267万人,占全市的。二上海郊区各区县的购买力指数分析购买力指数该地区实现社会消费品零售总额的比重/该地区人口的比重。若某地区购买力指数大于1,说明该地区的商业吸引力较大,其他地区零售额流向该地区若该指数小于1,说明零售额的流出。根据XX年数据,以常住人口3/11为单位,计算得到郊区各区县的购买力指数。在城区结合部,浦东新区的购买力指数为,接近1,自身平衡。普陀区、宝山区和闵行区的购买力指数在之间,显然由于这些区靠近中心城区,部分消费直接流向中心城区繁华都市商业中心。近郊地区5个区的购买力指数之间,其中南汇区最高为,松江区为。远郊地区,金山区的购买力指数为,而崇明县的购买力指数仅为。值得指出的是,在上述计算中,还涉及另外两个影响因素一是农村常住人口的收入消费水平实际上要低于全市水平二是近郊地区还有大量流动人口,每日也产生大量的消费。实际上,上述两个因素的实际作用在一定程度上是相互抵充的。三上海郊区各区县的人均零售面积分析就人均零售面积角度看,上海郊区各区县发展不平衡。XX年部分近郊区的居民人均零售面积已经超过全市平均数,如嘉定区和松江区,而XX年该两个区的购买力指数远小于1,这表明商业零售设施的利用率不高,商业经营的集约化程度不高。另外,近期未来郊区居民人均零售面积有一个急剧增加的趋势,如松江区、宝山区、南汇区和金山区等。据不完全统计,按现有商业项目的建设速度,XX年上海郊区许多区的人均商业设施将超过全市平均水平。因而,近期未来上海郊区商业的发展重点,不是推进商业设施的总量建设,而在于结构调整和功能提升,以及加强商业设施相对薄弱的地区,4/11如崇明县。二、上海郊区新市镇的规划框架根据上海新一轮城镇体系规划,郊区镇和乡的数量有较大缩编,从103个镇和3个乡,缩编到约61个新市镇。这一轮调整中被撤销的市镇大体有三种情况一是归并到郊区新城建设中,如原嘉定区的安亭镇和南翔镇并入嘉定新城范围二是溶入上海中心城区,由镇转变为街道,如原普陀区下属的各镇,以及浦东新区下属的部分镇三是镇与镇合并,如金山的廊下镇。上海61个新市镇,按主要产业依托,大体可划分为六种类型1制造业服务型。围绕上海重点产业基地和工业园区建设的市镇。如浦东新区唐镇,宝山区罗泾镇和月浦镇。2农业服务型。以农业园区等为依托,发展生态农业、体验农业、观光农业、农产品贸易等延伸服务。如崇明向化镇,南汇老港镇等。3交通枢纽型。如华漕镇上海综合交通枢纽,青浦赵巷镇和徐泾镇西郊门户,浦东新区机场施湾镇等。4旅游休闲型。如青浦朱家角镇、金山枫泾镇等。5科教服务型。依托大学园区、科研院所等资源,发展高等教育、职业培训和科技研发等,如南汇惠南镇,奉贤海湾镇等。6中心城服务延伸型。承担中心城区人口疏导、5/11外来人口承载等中心城向外延伸的居住服务功能。如嘉定江桥镇,青浦赵巷镇等。上海61个新市镇,按人口规模划分,大体有三种类型1规划人口规模大于20万,约有4个镇2规划人口规模1020万,约有10个镇。3人口规模在36万人。余下的大多数新市镇,总数约40多个。上海郊区新市镇行政体系的调整,对于商业发展具有长期的影响。首先,缩编后市镇的单体规模更大,若规划恰当,有利于商业集聚和更好发挥规模经济效应。其次,这将引起商业的重新选址定位和调整发展还有,将促进商业与依托产业和交通配套设施的互动发展。三、上海郊区新市镇商业发展的模式一新市镇商业发展的目标根据上海商业发展“十一五”规划,上海郊区商业建设的指导思想为以“城市化”引领郊区商业发展,合理布局,形成特色,有序建设,使郊区商业成为上海商业的重要支撑和增长亮点。“十一五”期间,上海郊区新市镇商业发展主要有四个目标1规划建设和完善新市镇商业中心。协调人口、产业、商业设施、资源和环境等经济要素,开展市镇商业中心6/11建设的分类指导,高起点地规划重点区域和实施精品项目。2规范建设和完善社区商业体系。以构建和谐社会为导向,建设形成“便利、便捷、安全”的社区生活中心和商业服务体系。3建设完善园区商业和若干大型商业设施。4建设完善“万村千乡”农家店网络,构筑以城区店为龙头、乡镇店为骨干、村级店为基础的农村消费网络。在“十一五”期间,上海将努力完成20市镇商业中心的建设,完成20市镇社区商业改造和建设,即完成约12个市镇商业中心和社区商业体系的建设,平均每个区县12个。其中,力争有50成为市镇商业中心和社区商业体系的示范区。主要遵循的原则有集聚的原则。通过商店集聚、人流客流集聚和各种经济活动的集聚,产生集聚经济效益。和谐的原则。体现历史文化、产业特色、建筑风格、旅游景点、消费总量、商业功能和商业设施等方面的和谐。便民、利民和保障安全的原则。能够体现较高的信息化、连锁经营、标准化和服务规范。二市镇商业中心的建设市镇商业中心是指商业一定程度集聚,主要配置居民和村民日常生活消费所需的商业服务行业,提供各类农业生产资料供应服务,服务对象为本镇居民,以及附近产业园区工业园区、服务产业和科教园区的商业中心。市镇商业中心7/11应与公共服务中心、卫生医疗中心和体育活动中心等协调发展。市镇商业中心适宜选择在地域中心、人流集中和交通便利的位置。若有轨道交通,应该与轨道交通站点相结合,不宜设置在大流量主要交通干道的两侧。市镇商业中心的形态布局,可采用块状形态,以小型购物中心、大卖场或百货店为中心,配置各类商业服务设施,也可采用商业街形式。若采用商业街的形式,应该处理好商业街和交通的关系,有条件的情况下,应尽可能采用商业步行街的形式。另外,根据交通位置、旅游资源、外来消费偏好,配置有针对性的具有特色的商业设施。若镇区人口大于20万,市镇商业中心与社区商业中心可以归并设置,或者分开设置。若镇区人口小于20万,市镇商业中心与社区商业中心一般归并设置。不同规模市镇商业中心的功能定位和设置。三市镇社区商业体系的建设市镇社区商业体系包括社区商业中心,居住小区商业中心和街坊商业等。不同人口规模市镇商业的等级结构、功能和业态组合。在社区商业体系中,应加强标准化菜市场的建设,即逐步实现菜市场的“六个化”购物环境商场化、商品价格大众化、主要商品品牌化、计量器具统一化、菜场设施人性化、管理规范统一化。构建社区商业体系,应该重视综合配套设施和推行服务规范。应相应配建机动车和8/11非机动车场库。店招、店牌、灯光等形象设计宜统一规范设置,与社区的建筑风格相协调。菜市场、浴场、餐饮店等对居住有影响的商业网点应与住宅分开设置。菜市场应设置在运输车辆易进出、相对独立地段,并配有停车、卸货场地。社区商业的网点应证照齐全,合法经营,有固定的营业场所地,具有电子支付设施,以及良好的服务规范。四园区商业和大型商业设施的建设对于上海市级和区级工业园区,市镇商业主管部门应与工业园区管理委员会协调,建设和完善工业园区的商业配套设施。工业园区的商业设施配套,应与所在市镇商业中心和社区商业体系的建设相协调,避免重复建设和资源浪费。对于具有广域性服务功能的大型商业设施,如大型购物中心、大型商品交易市场,大型品牌直销店、物流中心等,应该由市、区政府统一规划,统一布局,有步骤的开发建设,应该严格土地审批制度,应该开展规范的商业影响评估。应该制止各市镇独立规划、按照各自的愿望盲目开发建设的状态。要防止郊区大型商业设施项目的盲目建设。四、推进市镇商业发展的主要措施一制定和完善市镇商业规划007年上海将完成61个新市镇和586个居民新村的城镇9/11规划。在此基础上,市镇政府应制定相应商业发展规划。市镇商业规划可以适度超前,但应与市镇发展规模相协调,应防止商业房地产的盲目建设。在市镇商业规划中,应对建筑风格、店招、色彩、绿化、行道树、交通、人流动线、主要商家等,有全面的构想,并分步推进。二加强政府对基础性商业设施的投入基础型商业是指不能完全通过市场行为进行配置与调节,但是必须设置的业态业种,如菜市场、大众餐饮、大众理发、大众沐浴、维修、废品回收等。市镇政府应将这些商业设施,纳入公共服务体系加以建设,拥有或控制这些商业设施的产权,确保居民基本需求。上海市政府应面向郊区城镇实施“商业实事”项目,如推进“标准化菜市场”的建设。通过标准化菜市场的建设,将菜市场的标准化管理、卫生要求、商品品牌和连锁经营,向郊区城镇拓展。有条件的市镇,可拓展建设生鲜食品超市,为市镇居民提供更为便捷、规范和安全的消费服务。三梳理和监控郊区大型商业项目应加强对上海郊区的五大类大型商业设施项目的梳理、监控和管理,即郊区大型商业设施项目购物中心、品牌直销店、旅游休闲区大型商品交易市场大型屠宰场大型物流园区废旧物品分拣场等。对于郊区大型商业项目的建设,上海市区县两级政府主管部门,要联手监督管理。要10/11建立动态的管理系统,及时统计和监测上海郊区大型商业项目的建设和经营情况,防治盲目发展和重复建设。四策划建设大型现代体验型消费团地上海郊区商业还应该具有为全市和长江三角洲消费者提供郊外休闲消费的功能。为了吸引外来客流和外来消费,同时为上海市民提供休闲娱乐的新场所,在上海西南或西北通向浙江和江苏的交通干线枢纽点,或者未来与杭州大桥、崇明隧道相连的交通枢纽点,结合上海虹桥综合交通枢纽的建设,策划建设大型现代体验型消费团地,集大型娱乐设施、品牌直销、旅游、文化体验、现代艺术、影剧院为一体的消费团地。注释上海市经济委员会上海各区县“十一五”商业规划汇编R上海市经济委员会编印,XX参考文献1陶希东刘君德国外大城市郊区化的演变及对我国的启示J城市问题,XX469732吴国兵中外城市郊区化的比