历年房地产估价师房地产估价理论与方法试卷和答案(2004-2010)

历年房地产估价师房地产估价理论与方法试卷和答案2004房地产估价理论与方法试卷及答案一、单项选择题（共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。）1房地产具有供给有限特性，本质上于（）。A土地总量有限 B规划限制 C房地产不可移动 D价值量大2某套住宅总价为30万元，套内建筑面积为125m2，套内墙体面积为20m2，分摊的共有建筑面积为25m2。该套住宅每平方米建筑面积的价格为（）元m2。A1667B1765C1875D20003某宗土地面积2000m2，城市规划规定的限制指标为：容积率3，建筑密度30。在单位建筑面积所获得的利润相同的条件下，下列建设方案中最可行的是（ ）。（建设工程教育网提供）A建筑物地面一层建筑面积为800m2，总建筑面积为5000m2B建筑物地面一层建筑面积为1400m2，总建筑面积为 5000m2C建筑物地面一层建筑面积为600m2，总建筑面积为5500m2D建筑物地面一层建筑面积为600m2，总建筑面积为2500m24房地产的实物通常是指房地产中看得见、摸得着的部分，具体包括有形的实体、该实体的质量以及（ ）。A相应配套的基础设施B土地的形状C 组合完成的功能D立体空间5在符合城市规划和建筑结构安全的条件下，住宅所有权人寻找他人出资，合作加盖房屋并进行分成，属于动用（ ）的行为。A宅基地所有权B空间利用权C地役权D建筑物相邻关系6某宗面积为3000m2的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为700元/m2。现按规划拟改为商业用地，容积率为5.0，楼面地价为960 元/m2。理论上应补地价（ ）万元。（建设工程教育网提供）A78B882C1210D12727某幢可出租房地产尚有1年时间才可投入使用，与之类似的现房价格为5000元m2，现房出租的年末净收益为500元m2。若按折现率10和风险补偿值100元/m2计，该幢房地产目前的价格应为（ ）元/m2。A 4400B4409C4445D44558一套建筑面积为100m2，单价为2000元/m2的住宅，首期付款5万元，余款在未来10年内以抵押款方式按月等额支付，贷款年利率为5.31，则该套住宅的（）。（建 设工程教育网 提供）A实际单价为2000元/m2，实际总价为30.16万元B实际单价为1950元/m2，实际总价为20万元C实际单价为2000 元/m2，实际总价为20万元D实际单价为2000元/m2，实际总价为30.16万元9同区位的甲、乙、丙三种房地产，当价格变化百分比为10时，需求量变化百分比分别为30、10、0，则甲、乙、丙三种房地产的需求的价格弹性数值类型分别是（）。A富有弹性、单一弹性、缺乏弹性B完全弹性、单一弹性、完全无弹性C完全弹性、单一弹性、缺乏弹性D富有弹性、单一弹性、完全无弹性10现实中，房地产市场上某种房地产在某一时间的供给量为（）。A存量+新开发量十其他种类房地产转换为该种房地产量一该种房地产转换为其他种类房地产量一拆毁量B存量十新开发量十该类房地产与其他种类房地产之间转换总量+拆毁量C存量+新开发量+空置房量一拆毁量D存量+新增竣工量一拆毁量11城市房屋拆迁补偿估价中，实行房产权调换且所调换房屋为期房的，为结清产权调换的差价而对该期房价进行估价，则（）。（建 设工程教育网提供）A估价时点为未来，估价对象为未来状况B估价时点与房地产状况均为现在C估价时点为现在，估价对象为未来状况D估价时点为现在，估价对象为过去状况12某建筑物的建筑面积为2000m2，占地面积为3000m2，现在重新获得该土地的价格为8130元/m2，建筑物重量价格为900 元/m2，而市场上该类房地产正常交易价格为1800元/m2。则该建筑物的成新率为（）。A 44 B 50 C 67 D9413按间接比较的判定，某可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低2；而估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高5。若改为直接比较判定，将出现（）的情形。A估价对象的房地产状况优于可比实例的房地产状况，价格高7B可比实例的房地产状况优于估价对象的房地产状况，价格低7C可比实例价格的房地产状况调整系数为1.071D可比实例价格的房地产状况调整系数为0.93314现需评估某宗房地产2004年10月末的价格，选取的可比实例成交价格为2500元/m2，成交日期为2004年1月末，该类房地产自2003年7月末至2004年6月末每月价格递增1，2004年6月末至2004年10月平均每月比上月价格上涨20元/m2。该可比实例在2004年10月末的价格为（ ）元/m2。A2648B 2688 C 2708D273415为评估某住宅2004年10月1目的正常市场价格，在其附近收集公证机关的某可比实例的有关资料如下：成交价格为4000元/m2，成交日期为2004年5月1日，成交价格比正常价格低2，房地产状况调整系数为1.087，已知从2004年5月1目到10月1日该类住宅价格平均每月比上月上涨1，则对该可比实例成交价格进行校正、调整得到的价格最接近于（）元/m2。（建设 工程教育网 提供）A3790B4238C4658D466316某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元/m2，交易税费均由买方负担。已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5缴纳有关税费，买方按正常价格的3缴纳有关税费，则该宗房地产的正常成交价格最接近于（）元/m2。A2427B2500C2575D263217在某幢建筑面积3000m2的经济适用住房建设中，某开发企业花费280万元用于支付征地和拆迁安置补偿费、勘察设计和前期工程费、房屋建筑安装工程费、必要的基础设施和公共配套设施建设费，并支付了20万元的贷款利息和行政事业性收费。假定该项目需交纳的有关税金按开发成本的4计，管理费率和开发利润执行国家有关规定，该幢经济适用住房的最高基准价格为（）元/m2。（建设工程教育网提供）A1067B1070C1087D114118某建筑物实际经过年数为10年，经估价人员现场观察该建筑物剩余经济寿命为46年，该建筑物经济寿命为50年，残值率为2，用直线法计算文具建筑物的成新率为（）。（建设工程教育网提供）A80B82C83D9219某综合办公楼建设期为3年，有效经过年数为10年，现补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为50年，建筑物剩余经济寿命为35年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为（）年。A35B45C48D5020某房地产的土地取得成本为1000万元，开发成本为3000万元，管理费用为200万元，销售费用为300万元，开发利润为500万元，则该房地产的投资利润率为（）。 A10.0B11.1C11.9D12.521某建筑物的建筑面积为200m2，有效经过年数为12年，重置价格为800元/m2，建筑物经济寿命为40年，残值率为2，则运用直线法计算该建筑物的现值为（）万元。A10.2 B11.0C11.3D11.522某商铺的收益年限为30年，年有效毛收入为6000元/m2。假设净收益率为75，报酬率为10，则该商铺目前的价值为（ ）元/m2。A 14140B42421C56561D6000023某宗房地产32年土地使用权的价格为4000/m2，对应的报酬率为7。现假定报酬率为9，该宗房地产40年土地使用权条件下的价格最接近于（ ）元/m2。（建设工程教育网提供）A3275B3287C3402D437524某出租的房地产的年租金收入为10万元，年出租总费用为1万元。建筑物重置价格为100万元，成新率为80。己知土地资本化率为6，建筑物资本化率8。假设该房地产的土地使用年限为无限年，则该宗房地产的现值为（）万元。A43B112.5C123.3D15025用收益法计算房地产价格，若净收益每年不变，年限为n，净收益增长率与报酬率Y相等，则房地产价格V=（）。（建设工程教育网提供）A0B/ （1+Yn）CnD26资本化率是（）的倒数。A毛租金乘数B潜在毛租金乘数C有效毛收入乘数D净收益乘数27某宗房地产的土地使用年限为50年，至今已使用8年，预计该宗房地产年有效毛收入为80万元，运营费用率为40，安全利率假定为6，风险补偿率为安全利率的40，该房地产的收益价格为（ ）万元。A368B552C561D 92028某在建工程项目计划建混合结构仓库2000m2，总预算为400万元，估价时，建筑工程中的基础工程已完成，结构工程完成50，设备安装工程尚未进行。另据调查得知，基础工程、结构工程和设备安装工程的造价占整个建筑工程造价的比重分别是15、60、25，该在建工程在估价时点的完工程度是（ ）。A30B 45C65D7529某地区商品住宅价格自2000年至2004年分别为681元/m2、712元/m2、744元/m2、781元/m2和815元/m2，采用平均增减量法预测该地区商品住宅2006年的价格为（ ）元/m2。（建设工程教育网提供）A849B865C882D91530城市基准地价是根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估的各地价区段在某一时点的（ ）。A最低价格 B平均价格 C出让地价 D标定地价31当以单位宽度的标准宗地的总价作为路线价时，临街宗地总价=路线价（）临街宽度。A单独深度价格修正率B累汁深度价格修正率C平均深度价格修正率D混合深度价格修正率32某临街深度30.48m（即100ft）、临街宽度20m的矩形土地，总价为121.92万元。按时四三二一法则，其相邻临街深度15.24m（即50ft），临街宽度25m的矩形土地的总价为（）万元。A53.34B85.34 C106.68D213.3633某宗房地产的总价值为5000万元，其总地价为2000万元，总建筑面积为10000m2，甲拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为90万元，该部分的建筑面积为200m2。梭土地价值进行分摊，甲占有的土地份额为（ ）。（建设工程教育网提供）A1 B1.5 C2D 2.534防范估价风险的最后一道防线是（）。A撰写估价报告 B审核估价报告 C出具估价报告D估价资料归档35下列表述中不正确的是（ ）。A在实际估价中，不同的估价方法将影响估价结果B在实际估价中，不同的估价时点将影响估价结果C在实际估价中，不同的估价目的将影响估价结果D在实际估价中，不同的估价作业期将影响估价结果二、多项选择题（共15题，每题2分。每题的备选答案中，有两个或两个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分。）1建筑物区分所有权包括（）等。A按份共有所有权B专有部分所有权C共同关系成员权D共同部分持份权E长期使用和租赁 2有一开发公司拟参加国有土地使用权拍卖会，现委托房地产估价人员对该土地的最高竞买价进行评估，所得出的评估价值是（）。A交换价值B公开市场价值C投资价值D理论价格E标定地价3甲、乙两块土地，其区位及实物状况都基本一样。甲地块土地单价为506元/m2，容积率为1.5，土地使用年限为50年。乙地块土地单价为820 元/m2，容积率为24，土地使用年限为70年。在用楼面地价来判断甲、乙两地块的投资价值时，若土地报酬率为8，则下列表述中正确的有（ ）。A乙地块比甲地块贵B甲地块的70年使用权楼面地价低于341.67元/m2C甲地块与乙地块的楼面地价相等D甲地块比乙地块贵E乙地块的 70年使用权楼面价高于340元/m24估价中的最高最佳使用具体包括（ ）等。A最佳用途B最佳位置C最佳规模D最佳环境E最佳集约度5选取可比实例时，应符合的要求包括（）等。（建设 工程教育网提供）A可比实例与估价对象所处的地区必须相同B可比实例的交易类型与估价目的吻合C可比实例的规模与估价对象的规模相当D可比实例的成交价格是正常价格或可修正为正常价格E可比实例大类用途与估价对象的大类用途相同6评估某套住宅价格中，进行区位状况调整时，比较、调整的内容包括（）等。A环境景观B离市中心距离C朝向D城市规划限制条件E地势7下列情形中会导致房地产当前需求增加的有（ ）。A消费者的收入增加B作为替代品的房地产的价格上升C作为互补品的房地产的价格上升D消费者预期其未来的收入增加E消费者预期未来的房地产价格上升8建筑物重置价格的求取方法有（）等。A单位比较法B工料测量法C指数调整法D分部分项法E成新折扣法9从估价角度出发，收益性房地产的运营费用不包含（）等。A房地产改扩建费用B抵押贷款还本付息额C房屋设备折旧费D所得税E房屋装修折旧费10下列表述中，正确的有（ ）。A开发经营期可分为开发期和经营期B开发期又可称为建设期，对于在土地上进行房屋建设的情况来说，又可分为前期和建造期C开发期的终点是预计待开发房地产开发完成的日期，起点与开发经营期起点相同D经营期可具体化为销售期和出租期E在有租赁的情况下，租售期通常到开发完成的日期11长期趋势法包括（ ）等方法。A数学曲线拟合法B平均增减量法C平均发展速度法D年限法E指数修匀法12在划分路线价区段时，应符合的条件包括（ ）。A形状相似B在同一条街道上只有一个路线价区段C面积接近D地块相连E可及性相当13下列关于房地产抵押价值评估的表述中，正确的有（ ）。A法律法规规定不得抵押的房地产，没有抵押价值B再次抵押的房地产的抵押价值为该房地产的价值扣除已担保债权后的余额C房地产的价值扣除预计处分该房地产的各种费用、税金后的余额才是抵押价值D不能单独处分、使用的房地产不宣作为抵押物，应当没有抵押价值E在评估土地使用权是以划拨方式取得房地产的抵押价值时，不应包括土地使用权出让金14确定路线价时，选取标准宗地应符合（）等的要求。A一面临街B两面临街C土地形状为矩形D土地形状为正方形E容积率为所在区段具有代表性的容积率15获取房地产估价业务的措施有（）。（建设工程教育网提供）A突破专业能力限制，接受各种估价要求B提高服务质量C恰当的宣传D低收费 E最大限度压缩估价作业期三、判断题（共15题，每题1分。请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号，用“”表示正确，用“”表示错误。不答不得分，判断错误扣1 分，本题总分最多扣至零分。）1本着平等互利的原则，经建设部、人事部、商务部和国务院港澳事务办公室同意，2003年11月4日中国房地产估价师学会与香港测量师学会签署了内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书。 （）2在评估投资价值时，采用的折现率是某个特定投资者所要求的，它应高于与该房地产风险程度相对应的社会一般报酬率。 （）（建设工程教育网提供）3现实中有时评估的不一定是公开市场价值，而是某些特定条件限制下的价值，比如城市房屋拆迁是强制性的，所以城市房地产估价不应采用公开市场价值。 （） （建设工程教育网提供）4就使用价值与交换价值相对而言，房地产估价所评估的是房地产的交换价值。（）5在房地产损害赔偿估价中，一般来说，估价时点为过去，估价对象为历史状况下的情形。（）6运用市场法求取房地产的价格时，选取的可比实例的规模一般应在估价对象规模的0.52范围内。 （）7被拆迁房屋的房地产市场价格中不包含搬迁补助费及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。（）8某房产年折旧率为1.6，有效经过年数为12年，按直线法折旧该房产应属完好房。 （）9用收益法估算某大型商场的价值时，其净收益为商场销售收入扣除商品销售成本、经营费用、销售税金及附加、管理费用、财务费用后的余额。 （）（建设工程教育网提供）10预计某宗房地产未来第一年的净收益为38万元，此后每年的净收益将在上一年的基础上减少3万元，则该宗房地产的合理经营期限为12年。 （）11运用平均发展速度法进行估价的条件是，房地产价值的变动过程是持续上升或下降的，且各期上升或下降的幅度大致接近，否则就不适宜采用这种方法。 （） （建设工程教育网提供）12路线价法中的单独深度价格修正率随着临街深度的递进而增大。 （）13估价目的是由委托人提出的，估价时点是根据估价目的确定的。 （）14估价报告应用有效期是从估价报告出具之日计算，而不是从估价时点开始计算。（ ）15估价资料的保管期限是从估价报告出具之日起到估价报告得到使用之曰止。（ ）四、计算题（共2题，20分。要求列出算式、计算过程，需按公式计算的，要写出公式。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。计算结果保留小数点后两位。请在答题纸上作答。）（建设工程教育网提供）1某出租的写字楼，使用面积为3000m2，收益年限为45年，空置率为20，未来3年每平方米使用面积的租金（含物业服务费用）分别为360元、400元、330元，同档次写字楼的年物业服务费用为每平方米使用面积36元，除物业服务费用之外的其他运营费用为租金（不含物业服务费用）的25。假设该写字楼未来每年的净收益基本上固定不变，报酬率为9。请利用“未来数据资本化公式法”求取该写字楼的净收益并计算其收益价格。（8分）2某宗土地面积为1.2公顷，已完成七通一平。某房地产开发商拟取得该宗土地50年的土地使用权，按规划要求开发建设建筑面积相同的住宅楼和写字楼各一幢，总容积率为2.5。在第1年末办理完土地使用权出让手续，一次性缴纳全部地价款，并且开工建设。根据项目实施进度安排（见如下横道图），项目建成后，住宅楼将全部出售，写字楼将用于出租。（建设工程教育网提供）第一年第二年第三年第四年第五年第六年第n年1土地取得2工程建设1）住宅楼建设2）写字楼建设3经营1）住宅楼销售1）写字楼出租根据市场调查，有关数据如下：（1）该项目所在区域的同类型、同档次住宅的销售价格为5000元/m2，销售税费为销售价格的6%；同类写字楼可出租建筑面积的月租金为120元/m2 （可出租面积占建筑面积的70%），并按时年租收入的30%缴纳押金，出租空置率为20%，有关税费和经营管理费用按租金收入的30%计，银行存款年利率为3%，报酬率为10%。（建设工程教育网提供）（2）同类开发项目的社会平均开发成本为：住宅楼1800元/m2，写字楼2800元/m2，管理费用为开发成本的5%。（3）除地价款外，写字楼和住宅楼的其他建设资金在各自建设期内每年投入50%且在年度内均匀支出。假设住宅楼在销售期末一次性全部售出。（建设工程教育网提供）（4）目前，此类项目折现率为10%。（5）为得到该宗土地，还需要按取得地价原价的3%缴纳有关税费。试计算该房地产开发商所能支付的最高土地价格。（12分）2004年房地产估价师考试房地产估价理论与方法参考答案一、单选题1C2D3C4C.5B 6D7C8C9D10A11C12C13C14C15D16D17C18D19B20C21C2B23C24C25B26D27B28B29C30B31B32C33B34B35D二、多选题1BCD2AC3DE4ACE5BCDE6ABC7ABDE8ABCD9ABD10ABC11ABCE12DE 13ABDE14ACE15BC三、判断题1234567891011 12 13 1415四、计算题1解：（1）计算未来3年的净利益。1）未来第一年的净收益(36036)120)125)3000=-58.32万元2)未来第二年的净收益(40036)(120)(125)3000=-65.52万元3)未来第三年的净收益(33036)(120)(125)3000=52.92万元（2）用未来数据资本化公式法计算每年不变的净利益。（3）计算收益价格。或：2解：第一种答案：（1）项目总建筑面积：1.2100002.5=30000m2其中，住宅楼总建筑面积15000m2，写字楼总建筑面积15000m2。（2）房地产开发项目总价值及折现值。1）住宅楼价值：500015000=7500万元住宅楼价值折现到办理完土地使用权出让手续时点（第一年末）的折现值：7500/(1+10)3=5634.86万元2）写字楼价值。写字楼年租金收入=1201500070(120)12=1209.6万元写字楼押金：1209.630=362.88万元写字楼押金运用年收益：362.883=10.89万元有关税费和经营管理费用：1209.630=362.88万元租赁净收入：1209.6+10.89-362.88=857.61万元写字楼价值：写字楼折现到第1年末折现值=8478.86/(1+10)3=6370.29万元3）项目总价值折现值：5634.86+6370.29=12005.15万元（3）项目开发成本、管理费用及其折现值。1）住宅楼部分：180015000（1+5）=2835万元写字楼部分：2800（15000（1+5）=4410万元2）住宅楼开发成本及管理费折现值：28350.5/(1+10)0.5+0.5/(1+10)1.5=2580.13万元3）写字楼开发成本及管理费用折现值：44100.5/(1+10)1.5+0.5/(1+10)2.5=3648.76万元4）项目开发成本及管理费用折现值：2580.13+3648.76=6228.89万元（4）住宅楼销售税费及折现值。1）住宅楼销售税费：75006=450万元2）住宅楼销售税费折现值：450/(1+10)3=338.09万元（5）所能支付的最高土地价格=(总价值住宅楼销售税费开发成本及管理费用)(1+3)=(12005.15-338.09-6228.89)/(1+3)=5279.78万元第二种答案：（I）项目总建筑面积：1.2100002.5=30000m2其中，住宅楼总建筑面积15000m2，写字楼总建筑面积15000m2（2）房地产开发项目总价值及折现值。1）住宅楼价值：500015000=-7500万元2）写字楼价值写字楼年租金收入=1201500070(120)12=1209.6万元写字楼押金：1209.630=362.88万元写字楼押金运用年收益：362.883=10.89万元有关税费和经营管理费用：1209.630=362.88万元租赁净收入：1209.6+10.89-362.88=857.61万元写字楼价值：3）项目总价值折现值：7500+8478.86=15978.86万元（3）项目开发成本、管理费用及其折现值。1）住宅楼部分：180015000（1+5)=2835万元写字楼部分：280015000(1+5)=4410万元2）住宅楼开发成本及管理费折现值：28350.5(1+10)2.5+0.5(1+10)1.5=3434.25万元3）写字楼开发成本及管理费用折现值：44100.5(1+10)1.5+0.5(1+10)0.5=4856.51万元4）项目开发成本及管理费用折现值：3434.25+4856.51=8290.76万元（4）住宅楼销售税费及折现值。住宅楼销售税费：75006=450万元（5）所能支付的最高土地价格。1）4年末地价=（总价值住宅楼销售税费开发成本及管理费用）=15978.864508290.76=72381万元2）贴现：7238.1/(1+10)3=5438.09万元3）地价款=5438.09/(1+3)=5279.70万元2005年全国房地产估价师执业资格考试房地产估价理论与方法试卷一、单项选择题（共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号）1房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有（）的特性。A独一无二和供给有限B独一无二和价值最大C流动性差和价值最大D不可移动和用途多样2在英国和其他英联邦国家，法院一般（ ）来判断房地产评估价值的误差范围。A使用估价对象房地产的实际成交价格B使用政府公布的房地产交易指导价格C使用近一年内房地产的平均成交价格D依赖于专家证人测算的估价对象房地产的价值3某市于2005年对市中心一平房区进行拆迁改造，该市2000年出台的城市房屋拆迁补偿指导价格在该区为4000元/m2，并且一直没有变动；2005年该区同类建筑物的重置成本达到2000元/m2，房地产市场交易价格为6000元/m2；重新规划后，开发商开发的该区商品房售价预计为9000元/m2；则最合理的拆迁补偿价格应以（ ）元/m2为基础进行修正。（建设工程教育网提供）A4000B5000C6000D90004假设某类住宅的价格从3000元/m2下降到2800元/m2，其需求量从900套上升到1000套，则用中点法计算的该类住宅需求的价格弹性为（ ）。（建设工程教育网提供）A1.33B0.66C0.66D1.535在估价中选取4个可比实例，甲成交价格4800/m2，建筑面积100m2，首次付清24万元，其余半年后支付16万元，一年后支付8万元；乙成交价格5000元/m2，建筑面积120m2，首次支付24万元，半年后付清余款36万元；丙成交价格4700元/m2，建筑面积90m2，成交时一次付清；丁成交价格4760元/m2，建筑面积110m2，成交时支付20万元，一年后付清余款32.36万元。已知折现率为10，那么这4个可比实例实际单价的高低排序为（）。A甲乙丙丁B乙丁甲丙C乙丙甲丁D丙乙丁甲6某宗地面积为5000m2，现状容积率为0.8，土地市场价值为4000元/m2，拟进行改造。批准的规划容积率为5.0，楼面地价为1500元/m2，则理论上应补交地价（ ）元/m2。A 1250B1750C2050D21507房地产估价中，遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在（）的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。（建设工程教育网提供）A委托人B估价报告预期使用者C管理部门D中立8回顾性房地产估价，其股价对象状况和房地产市场状况常见的关系是（ ）。A估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在B估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在C估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去D估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去9在市场法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当。选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的（ ）范围之内。（建设工程教育网提供）A0.52.0B1.52.0 C0.51.5D1.01.510承租人甲与出租人乙于5年前签订了一套住宅的租赁合同，该套住宅面积为200/m2，租赁期限为8年，年租金固定不变为480元/m2现市场上类似住宅的年租金为600元/m2若折现率为8，则承租人甲当前的权益价值为（ ）万元。A6.19B6.42 C7.20D9.5811某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价的7，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5。在某宗房地产交易中，买卖双方约定买方付给卖方2500元/m2。买卖中涉及的税费均由卖方负担。但之后双方又重新约定买卖中涉及的全部税费改由买方支付，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方（ ）元/m2。（建设工程教育网提供）A2020.80B2214.29C2336.45D2447.3712某套住宅建筑面积为100m2，套内建筑面积为92m2，使用面积为80m2，每平方米使用面积的价格为3000元，则住宅每平方米建筑面积的建筑价格为（ ）元。A2400B2580C2607D276013评估某宗房地产2005年9月末的价格，选取的可比实例成交价格为3000元/m2，成交日期为2005年1月末，该类房地产自2005年1月末至2005年9月末的价格每月与上月的变动幅度为1.5，2.5，0.5，-1.5，-2.5，-1.0，1.5，-1.5，0。则该可比实例在2005年9月末的价格为（ ）元/m2。A2938 B2982 C 3329 D 337914在某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比准单价分别是6800元/m2，6700元/m2和6300元/m2，根据可比性综合评估得到的三个可，比实例对应的比准单价的权重分别是0.3、0.5和0.2如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比准单价，则前者与后者的差值是（ ）元/m2。A-100B-50C50D10015下列不属于导致建筑物经济折旧的因素是（ ）。（建设工程教育网提供）A交通拥挤B建筑技术减少C城市规划改变D自然环境恶化16某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积是120m2，单位建筑面积的重置价格为800元/m2，建筑物残值率为6，年折旧率2.2，计算该建筑物的现值是（ ）元。A76880 B79104 C77952D8156217某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维修保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4，用直线法计算该建筑物的成新率为（）。（建设工程教育网提供）A43.2B50C56.8D7018某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多，造成不便于上午办公和需求减少，估价未来期限内每年平均空置率由现在的15上升为25，每月可出租面积租金为70元/m2，又知该写字楼可出租面积为1000m2，运营费用率为40。假若该写字楼可出租剩余年限为30年，投资报酬率为8，其他条件保持不变，则该写字楼将产生（ ）万元的贬值。A548.19 B558.15C567.39D675.4019某商场建成3年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年。建筑物的自然寿命为50年，在这种情况下，建筑物的经济寿命为（ ）年。A40B43C47D5020下列关于农地征收费用的表述中不正确的是（ ）。A青苗补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定B征地管理费的标准由省、自治区、直辖市规定C新菜地开发建设基金的缴纳标准由省、自治区、直辖市规定D地上附着物补偿费的标准由省、自治区，直辖市规定21某房地产的报酬率为8，受益期限为30年的价格为4000元/m2若报酬率为6，受益期限为50年，则该房地产价格为（ ）元/m2。（建设工程教育网提供）A3000 B4500 C5200 D560022某宗房地产的受益期限为40年，通过预测未来3年的年净收益分别为15万元、18万元、23万元，以后稳定在每年25万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为8，则该宗房地产的收益价格最接近于（ ）万元。A280B285C290D29523某写字楼年出租狰收益为300万元，预计未来3年内仍然维持该水平，3年后该写字楼价格为现在写字楼价格的1.2倍，该类房地产的报酬率为10，则该宗写字楼现在的价格为（）万元。（建设工程教育网提供）A4580B5580C6580D758024某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20，年运营费用50万元。目前该类物业无风险报酬率为5，风险报酬率为安全利率的60，则该商场在2005年10月的价值最接近于（ ）万元。A536B549C557D81625某在建工程土地使用权年限40年，自取得土地使用权之日起开工，预计建成后的建筑面积为15000m2，年景收益率为480万元，自开工到建成的开发期为3年，估计该项目至建成还需15年，一直报酬率为8。折现率为12，该项目开发完成后的房地产现值为（ ）万元。（建设工程教育网 提供）A4023.04 B4074.10 C4768.50 D5652.0926实际估价中设定未来净收益每年不变条件下，求取净收益最合理的方法是（ ）。A过去数据简单算术平均法B过去数据加权算术平均法C未来数据简单算术平均法D未来数据加权算术平均法27在采用假设开发中的传统方法进行房地产估价时，一般不计息的项目是（ ）。A未知、需要求取的待开发房地产的价值B投资者购买待开发房地产应负担的税费C销售费用和销售税费D开发成本和管理费用28某类房地产2001年初至2005年初的价格分别为2300元/m2、2450元/m2、2650元/m2、2830元/m2和3000元/m2，其增减量的权重分别为0.1、0.3、0.2和0.4，按平均增减量趋势法估计，以2001年初为预测基期，则该类房地产与2006年初的价格最接近于（）元/m2。A3100B3195C3285D330029当房地产价格的变动过程持续上升或者下降，并且各期上升或下降的数额大致接近时，宜采用（ ）预测房地产的未来价格。（建设 工程教育网提供）A数学曲线拟合法B平均增减量法C平均发展速度法D移动平均法30某城市2000年和2005年普通商品房的平均价格分别是3500元/m2和4800元/m2，采用平均发展速度法预测2008年的价格最接近于（ ）元/m2。A4800B5124C5800D712431下列关于路线价法的表述中，不正确的是（ ）。A路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理B路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价C运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐D路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街用地求其平均价格32一直临街矩形地块甲的总价为36万元，临街宽度为20ft，临街深度为75ft现有一相邻矩形地块乙，临街宽度为30ft，临街深度为125ft运用四三二一法则，地块乙的总地价为（ ）万元。（建设工程教育网提供）A65.4B81.8C87.2D109.033某大厦总建筑面积1000m2，房地总价值6000万元，其中，土地总价值2500万元。某人拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为180万元，建筑面积为240m2。如果按照土地价值进行分摊，则该人占有的土地份额为（ ）。A2.4B3.0C3.8D 7.234影响房地产价格的环境因素不包括（ ）。A大气环境B声觉环境C卫生环境D治安环境35在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于（ ）。A社会因素B环境因素C人口因素D行政因素二、多项选择题（共15题，每题2分。每题的备选答案中，有两个或两个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的每个选项得0.5分。）1房地产具有保值增值特性，真正的房地产自然增值是由于（ ）引起的。A装饰装修改造B通货膨胀C需求增加导致稀缺性增加D改进物业管理E周围环境改善2从权益的角度来看。现实中的房地产估价对象包括（ ）等。A建筑物的土地，包括建筑物尚未建成的土地B“干净”的房屋所有权和划拨土地使用权的房地产C有租约限制的房地产D未来状况下的房地产E共有的房地产3如果某类房地产需求富有价格弹性，则该类房地产的需求价格弹性系数有可能为（ ）。A0.5B1.0C1.5D2.0E3.04隽地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素主要有（ ）。A该种房地产的价格水平B消费者的预期C该种房地产的开发成本D该种房地产的开发技术水平E房地产开发商对未来的预期5根据房地产估价的合法原则，目前我国有关法律、法规规定，不得抵押意义因而不作为以抵押为目的的估价对象的房地产有（ ）。（建设工程教育网提供）A土地所有权B国有工业用地使用权C宅基地土地使用权D大型游乐场E乡镇企业用房6运用市场法时，估价人员根据基本要求选取可比实例后，需要建立价格可比基础，主要包括（ ）等。A统一采用总价B统一采用单价C统一币种和货币单位D统一面积内涵和大小E统一付款方式7影响房地产价格的区位因素有（ ）等。（建设工程教育网提供）A建筑规模B临路状况C楼层D建筑窖积率E繁华程度8成本法特别适用于那些既有收益又很少发生交易的房地产估价，这类房地产主要包括（ ）等。A图书馆B钢铁厂C空置的写字楼D单纯的建筑物E加油站9功能折旧是指建筑物在功能上的相对缺乏，落后或者过剩所造成的建筑物价值的损失。造成建筑物功能折旧的主要原因有（ ）等。A意外破坏的损毁B市场供给过量C建筑设计的缺陷D人们消费观念的改变E周围环境条件恶化10收益性房地产的价值到底主要取决于（ ）。（建设工程教育网提供）A已经获得净收益的大小B未来获得净收益的风险C未来获得净收益的大小D目前总收益的大小E未来获得净收益期限的长矩11在实际估价中，运用架设开发法估价结果的可能性，关键取决于（）。A房地产具有开发或者再开发的潜力B将预期远离作为理论依据C正确判断了房地产的最佳开发方式D正确量化了已经获得的收益和风险E正确预测了未来开发完成后的房地产价值12长期预测法除了用于推测，判断房地产的未来价格外，还可用于（）等。（建设工程教育网提供）A收益法中预测未来的租金B收益法中对可比实例成交价格进行交易情况调整C填补某些房地产历史价格历史资料的缺乏D比较分析两娄以上房地产价格的潜力E成本法中确定房地产的重新构建