燕郊房地产市场报告

,燕郊区域房地产市场研究,燕郊区域简介,内部市场竞争分析,燕郊区域房地产市场特征,燕郊区域房地产市场客户细分,新建项目建议,PART1,燕郊区域简介,燕郊区域特征,燕郊，因春秋战国时地处燕国都城（今北京）城郊而得名。燕郊开发区规划区面积80平方公里，建成区面积30平方公里，辖区总人口35万。区内科技人才密集。共有50家中央部委直属单位，其中科研机构20余家、大专院校8所，拥有各类专业技术人才2万余名，正在接受高等教育的人员4万余人，高素质人口密度达33.3%。,燕郊发展规划,与京城一衣带水的产业依托,北京的发展也决定了燕郊的发展，目前政府宣称区域总体规划正在由清华大学和河北省的研究院做修编。按照定位，燕郊将主要发展以信息电子为主导的高新技术产业和以现代服务业，今后，燕郊将发展成为北京周边的一座新城。”,环渤海经济带来的机遇,北京在环渤海经济区域中的城市功能转化和城市空间疏解的主要方向应该是充分促使京津、京广（深）、京秦等交通条件较好、生态相对健全地区的优先发展，这就使得燕郊成为大北京战略发展的重要组成部分。,北京东进CBD新辟腹地,整个东部区域中，CBD带来了大量的商务活动、密集的人流。因此，也需要大片的腹地区域为之提供住宅配套，成为未来的“中心居住区”。而毗邻CBD的通州和燕郊开发区为北京经济带的东移奠定了良好物质、文化、交通、居住基础。,燕郊开发区地处北京天安门正东30公里；规划面积80平方公里，建成区面积30平方公里，下辖92个村街，总计近35万人口,其中固定人口15万人；经过十余年的健康快速发展，燕郊开发区已演变成为规划合理、产业互补、功能完善、社会文明、环境优美的现代化首都卫星城和高新技术产业基地；目前，燕郊开发区综合实力在河北29个省级开发区中位居第二，在全省县(市)域开发区中位居第一；燕郊区域已成为“全国创建文明城市示范点”，不仅是投资兴业的乐土，也是京东生活的“首善之区”。,燕郊一片投资兴业的热土一座正在崛起的新城一个安居乐业的美好家园,燕郊发展概况,位于环京津、环渤海经济圈核心，京、津、唐大北京“金三角”经济区域腹地；与北京一河之隔，西距首都天安门30公里，首都机场25公里；东距唐山125公里，秦皇岛260公里；南距天津120公里；京哈高速公路、京秦、大秦电气化铁路横贯东西。,燕郊区域地处“大北京”腹地，地理位置得天独厚，为区域提供了融入京津的绝佳平台，使得当地市场辐射范围广阔。,定位于现代化卫星城和高新技术产业基地的燕郊区域，随着其城市功能的不断完善与发展,为房地产市场提供了更为广阔的发展空间。,目前已初步形成集科技、生产、旅游、度假、金融、商贸于一体的崭新现代化首都卫星城和高新技术产业发展基地，是河北省6个重点开发区之一。,燕郊发展规划,北京总体规划修编确定的“两轴-两带-多中心”发展方向，给京城外围及周边区域带来了历史性的发展良机，尤其东部产业发展带的确定，使城市重心东移的趋势成为必然。,燕郊作为距离北京最近同时也是发展最为成熟的外埠地区之一，将会借助北京东部发展之势，进入更多京城购房者的视野。,燕郊开发区土地规划,燕郊区域产业布局合理，在区域内划分高科技工业区、科研文化服务区、金融商贸区、旅游度假区等几大主要产业区域。,城市规划,产业构成：燕郊开发区目前已引进国内外投资项目500余个，项目总投资140亿元人民币.已初步形成信息电子、生物医药、新型材料、绿色食品和旅游休闲五大主导产业，跨入了加速发展的快车道。,重点三资企业开发区已有来自美国、加拿大、德国、奥地利、意大利、澳大利亚、日本、韩国、马来西亚、新加坡、印度尼西亚以及港、澳、台等二十五个国家和地区的国内外投资项目400多个，投资总额超过130亿元，其中注册三资项目130个，利用外资5.2亿美元。,利用自身优势，燕郊广泛引进中外投资项目，产业发展速度迅猛，经济总量快速增加，城市面貌变化显著,交通规划,京哈高速公路、京秦、大秦电气化铁路横贯东西；北京930路公交车直通区内；京通快速路将燕郊与北京市中心紧密连接；102国道穿区而过；30分钟可达到首都机场；北京城市轻轨正在筹划进入燕郊。,良好的交通通达性，扩大了区域消费市场，对于房地产市场，将会吸引大量来自辐射区域市场的客群。,规划中的城铁及朝阳北路延长线，已经建设完成的京平高速路，使来往北京与燕郊变得更便利，快捷。且舒缓燕郊拥挤的公共交通现状，更大范围的引入北京购房者。,政策层面分析,北京及通州的发展势必带动燕郊的成长，但这种发展是被动性的，并存在不确定性,北京市总规划城市新格局,北京市总规划新格局“两轴-两带-多中心”。“两轴”指北京传统中轴线和长安街沿线构成的十字轴；“两带”指西部生态带即西部山区及延庆、昌平等连线；东部发展带即北起怀柔、密云，沿顺义、通州东南指向廊坊和天津；“多中心”在市区范围内建设不同的功能区，在“两带”上建设若干新城。北京将通过完善“两轴”，强化“东部发展带”，整合“西部生态带”，最终构筑以城市中心与副中心相结合、市区与多个新城相联系的新的城市形态。,通州区未来规划,通州区是北京总体规划中东部发展带的重要节点，是重点发展的新城之一，同时也是北京未来发展的新城区和城市综合服务中心。,北京总体规划修编确定的“两轴-两带-多中心”发展方向，给京城外围及周边区域带来了历史性的发展良机，尤其东部产业发展带的确定，使城市重心东移的趋势成为必然。,燕郊开发区地处京东，紧邻通州区，随着北京的经济发展重心的东移，特别是通州新城经济、文化、商业等方面的综合发展势必会给燕郊开发区带来有利的影响。,在北京总规划的大环境的有力推动下，目前燕郊的制造、医药、科技、物流、文化旅游等产业均有迅速良好的发展势头，经济总量快速增加，经济实力显著增强。,结合燕郊规划，未来燕郊很难出现地产发展主导方向，一段时间内仍将继续保持现有状态,PART2,燕郊区域房地产市场特征,依托城市经济发展及对未来发展预期，城市房地产板块正逐步形成,1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,16,20,13,15,18,17,14,19,燕郊住宅市场板块对比分析,各个板块价格区分明显，西部区域明显高于东部，距离102国道沿线近代项目价格高于其他项目；整个燕郊住宅市场产品形式正趋于统一，除东部个别拥有较好自然资源项目推出少量别墅产品外，整个住宅市场完全以小高层，高层为主；别墅产品可以实现市场最高价，各项目价格差异大，说明市场对别墅产品形式与价值没有形成对位；市场各类产品平台面积区间初步形成，独栋产品面积在300平米以上，类别墅面积区间230-280平米，多层与小高层产品没有明显差别；市场主力户型为：1居面积3570平米，2居面积区间60-100平米，3居面积区间90-130平米。,市场需求,北京客户主要购买二、三居（90-110平米）的户型，这类人群在相对低总价的前提下还是期望能获得更高的生活品质，并且大部分为两口或三口之家，也会有两代同堂的家庭。而一居（40-60平米）的快速热销也反映出还是有很多单身或未婚的客户存在，在未成立家庭前作为过渡用居住，而这部分人基本属于上班族。,区域市场总体感观,燕郊房地产市场项目产品线较丰富，从低密度的别墅、townhouse到中高密度大型住宅社区应有尽有，但其特点之一是低密度产品往往与高密度产品集中在同一区域，区域产品特征不明显，例如，东方夏威夷威别墅区基本被中高密度的项目所包围。充分说明了该区房地产自然景观资源利用的不得当，缺乏整体规划意识。,价格走势“西高东低”,产品类型“西奢东拮”,市政配套“西全东简”,自然资源“西富东缺”,燕郊住宅市场基本为当地开发商,市场上80%以上的项目为本地开发商开发，外地开发商介入较少,PART3,内部市场竞争分析,市场在售项目，产品创新有限，同质化严重，市场竞争多以社区配套、景观为卖点,在售分析,产品水平整体较低，立面、园林等处理手法简单，少数项目开始注重材料和色彩的利用,华泰忆江南燕郊相对较新颖的立面设计，通过色彩和装饰构件使立面有了较丰富的变化；立面材质以瓷砖和涂料为主，材料选择搭配缺乏品质；,上上城立面形式平淡、规矩，缺乏变化，褐色涂料，并未对提升项目档次有多少帮助，简单兵营式规划布局，过于拥挤；,纳丹堡立面光影变化较丰富，立面色彩搭配较单一；社区规划中间高南北逐渐降低,区域住宅产品外部要素分析,项目整体以中大规模为主，绝大部分在50万平米以上容积率普遍较高,楼体类型全部选择小高/高层板楼，保证套内居住舒适性，提高销售面积,建筑风格风格较为单一，缺乏个性产品，以简约大方的现代/欧式风格为主，与客群定位相适应,园林景观西部高档项目园林设计较好，但整体水平较低市场中存在约一半项目仅有楼间绿化,配套设置大规模项目配套完善会所配套整体档次较低,智能化设施根据项目实际情况，设施均较为齐全系统设置比较统一,物业管理部分高档项目聘请外地专业物业管理公司以及合理的物管费用,车位配套各项目车位都比较少，车位配置较低，仅有个别项目做到地下车库直接入户,燕郊区域住宅产品在外部要素方面的有八个主要特点,燕郊区热点板块各项目竞争力分析,由于客户对异域风格的建筑及生活理念有很浓郁的向往，造成了区域项目风格趋同的特征，均走欧陆异域风情，同时依靠周边现有的自然资源，营造安逸、自然、舒缓的生活氛围，基本上除项目体量和产品有少许差别以外，各自项目并无太多亮点，但在热点区域，仍互为对手，竞争激烈。区域各项目唯一突出的特点：“区域项目营销定位大同化”小结：虽然通州的房地产项目会截杀掉一部分客户，但随着未来购房者对燕郊认识的加深及产品舒适度的认可，会进一步弱化同通州区域竞争的劣势，将来燕郊不会再扮演以价格优势来吸引客群的角色，而会转变为以产品力为导向成熟的房地产市场。,燕郊区热点板块各项目竞争力分析,PART4,燕郊区域房地产市场客户细分,客群解析,价格排挤出的京城CBD、泛CBD小白领,本区域从业的北京客户,部分退休老人的养老居所及外来客户,在京城高居不下的房价挤压下，中等偏下收入者无力为如此高的房价埋单，在购房刚性需求下，迫使将购房目光投到远郊区，与此同时在燕郊“30分钟到国贸”在交通便利性上的宣传及成熟项目营销手段的拉动，进一步提升区域形象，使不少CBD或泛CBD白领人群向东转移。此类客户是燕郊房地产市场购买力的具体体现，占客户的75%以上。,本区域客户主要由在当地企事业工作的北京人士构成，其中具有代表性的是中央美院的教职员工或在校生，这部分客户占据了很高份额，教职员工绝大多数在市区内都有固定居所，但出于工作问题及燕郊房地产性价比较高的考虑不少人在此再次置业。其中也包括当地一些希望改善居住条件的原住民。此类客户占15%以上,生活节奏、市政配套设施、开发区规划方向及与京城一衣带水的关系上来讲，燕郊也吸引来不占少数的退休老人，作为养老居所，住在城里的子女探望父母也较为方便，性价比较高的特点也是选择这一区域养老的重要因素。河北或外省“亲京”人士，希望在此置业，有利于下一代的生活成长。此类客户占10%左右,工作区域：国贸、金融街、长安街主要依靠轨道交通向四周扩散，少部分客群二次转车，多为短途，辐射范围2km内居住区域：客户购房前主要居住在通州或八通线城铁沿线，如梨园、广播学院等区域。有一定比例的市区拆迁户，多位于东二环至三环之间。,客户分布区域：以京通快速沿长安街至金融街沿线；途中又以国贸、大望路向南北方向辐射；三环沿线南北辐射范围最大，北至三元桥，南至劲松,燕郊市场北京置业客户区域总结,区域内有四种主力的客户类型，首次置业比重很高,区域内4种主力客户类型北京中等收入的上班族、周边工作机关单位的工作人员及高校教师其成交比例约占到总成交的50%左右，成为区域内各个项目最为主要的有效成交客群生活在区域内的居民，周边企业员工他们希望在目前这个区域内有更能适应他们需求的居住项目出现，来满足他们的居住需求周边做经商的私营业主投资客群,区域内首次置业比重很高，约占总成交客群的一半以上；其中主要以来自北京的：新婚夫妇、带有投资性质的自住客户为主，以及当地置业居民投资客群比例较同等区域高，除大批来自北京、山西、唐山的投资客群在次投资购房；当地居民二手房交易市场同样火热,客户描述,结论,近年来燕郊房地产市场已成为居住类物业销售的一个热点区域，购房者的目光已投向该地，基于绝大部分客户对房价的敏感度较高，所以对燕郊房地产市场价格较为认可，对产品舒适度也较为信赖，但固有的距离感仍使一部分客户驻足观望。与此同时，随着北京市房价近年来的急剧上升联动了燕郊房价的上升，使客户对该区域有了较积极的认识，也规避了一些燕郊的区域属性对客户心理产生的一些影响。对于燕郊楼市的发展前景，多方业内人士都给予了很高的评价，从目前北京市区楼盘表现来看，大幅度调价的可能性不大，燕郊楼盘的价格优势将长期存在，加上政府斥巨资打造CBD和通州新城，楼市重心不可避免的东移，燕郊将以相对较低的价格、日渐完善的配套、以及与热点板块近在咫尺的距离，掀起新一波的购房热。目前北京的大部分市民，尤其是年轻一代，以自身实力80%以上承受不起五环以内的住宅价格，相比之下，低价位的燕郊楼盘更容易被接受，加上区域内轨道交通、930快速公交等交通便利，可以与北京实现随时联通，所以我认为会有越来越多的人考虑燕郊的房子。,新建项目建议,PART5,项目区位