房地产工程管理体系的建立与实施

房地产工程管理体系的建立与实施房地产工程管理体系的建立与实施 第一讲：房地产工程时间计划管理第一讲：房地产工程时间计划管理 1房地产时间管理的政策风险 2房地产企业进度计划的核心理念经营进度 3房地产项目进度计划管理的操作原则向关键工作要时间，向非关键工作要资源 4计划管理的概念：什么是计划？ 4.1惠普 POM：计划是部门之间沟通的工具。 4.2计划要点：确定少数关键性指标，确保部门协调一致。 4.3惠普执行力：计划是控制军队行进步伐的“鼓点” 。 5房地产工程时间计划与现场施工进度的关系 5.1房地产工程时间计划比现场施工进度内涵更丰富； 5.2现场施工进度是房地产工程时间计划的实物体现； 5.3房地产工程时间计划管理评估因素多元化，现场施工进度控制更直观； 5.4影响现场进度的，往往不是承建单位，而是开发商自己。 6房地产工程时间计划的目的 6.1 确保工程任务顺利完成 6.2 保证跨专业、跨部门的信息整合、共享、畅通 6.3 便于领导对开发过程进行监控与调整 7房地产工程时间计划智慧金钥匙 7.1 计划的本质是工作开始前，思考如何做好它。 7.2 避免过于乐观，尤其是在项目的初期，留有余地。 7.3 计划是所有人的承诺，制定前应消除不同意见。 7.4 经常召开协调和沟通会议，是统一思想的法宝。 7.5 执行中保持项目计划的及时分发、一致、有效。 8房地产开发的特点分析 8.1 运作周期长：监控成本和监控难度高。 8.2 外部接口多：协调和可控性难度高。 8.3 手工操作为主：标准化和一致性差（分包体系、民工作业） 。 8.4 并行运作的单位多：协调和计划控制的难度大（多个单位在项目现场） 。 8.5 产品不可逆：前期造成的错误，到了后期难以改正，纠错的成本高。 9房地产工程时间计划管理体系的内容 9.1 房地产工程时间计划管理体系的内容主要是在工程管理项目 WBS 基础上，细化活动内容、配 置资源和时间，明确各部门的任务和责任，使项目得到有效监控。 9.2 中海、万科的三级管理计划案例，详见链接。 9.3 某地产集团时间控制计划的 28 个节点，详见链接。 10 房地产工程时间进度控制实例 10.1 房地产工程时间进度计划一般分解如下：房地产项目开发的发展控制计划、工程实施控制 计划、承建单位和甲供材料进场计划、承建单位和甲供材料招标计划、施工图出图计划。 10.2 案例：发展控制计划、工程实施控制计划、承建单位和甲供材料招标计划、施工图出图计 划。 10.3 通过这些计划，将参与工程建设的各个部门的工作有机地衔接在一起。 1111 房地产工程时间计划管理体系的现实意义：沟通平台、监控平台、知识平台 1212 房地产项目开工之前编制三级管理计划的意义：设置项目的基准计划。 13 建立房地产工程时间计划管理体系的基础 14房地产工程时间计划管理的任务是什么？ 14.1 房地产工程计划管理的任务就是以营销为中心，将企业的发展战略、发展计划具体落实到 开发项目工程实施阶段上来，各职能部门根据批准的计划，开展各项工作，并根据情况变化 对计划进行动态控制，从而时刻保持工程管理的主动性。 14.2 通俗地说，房地产工程时间计划就是把公司的经营计划转化为生产计划，从而指导生产。 15怎样编制房地产工程时间管理计划？ 15.1 房地产工程计划管理人员要清楚房地产的整个开发流程，并对营销、设计、施工及保修阶 段的主要工作有所了解，要有一定的组织能力，能协调各业务的工作。通盘考虑的计划 是好计划。 15.2 编制房地产项目计划时要充分认识企业的资源状况，包括资金的准备及投入、项目班子的 搭建及现有人员的安排、公司现已开发或正在开发的项目情况。在认识到自身的资源情况下， 考虑项目范围的划分，充分给足每项工作需要花费的时间，充分考虑实施时风险情况，编制 出可行的各项计划。符合企业实际情况的计划是好计划。 15.3 房地产工程计划管理人员要对市场上的工作方法进行研究，熟悉完成流程中的各项工作需 要的时间，并对此时间内完成工作内容的深度有所了解，能够横向研究其它房地产公司开发 项目所需时间、周期，注意收集有关项目开发、项目操作等方面的资料，以便利用。特别是 新到一个地区进行项目开发，一定要了解当地的情况。符合市场规律的计划是好计划。 15.4 计划编制要分层次，谁干的工作谁编计划。 能够操作执行的计划是好计划。 16如何测算房地产工程工期？ 16.1 房地产标准工期测算案例 17保证房地产工程进度的正确途径：一是提前安排工作；二是抢工序搭接的时间。 18如何判断现场存在工程进度问题？ 人、机、料。 19如何有效执行工程时间计划？ 19.1 目标统一的甲方工程时间计划管理体系 19.2 组织保障 19.3 团队执行力 19.4 资源支持 19.5 技术支持 第二讲：房地产工程质量管理第二讲：房地产工程质量管理 1房地产质量管理的核心理念产品质量 1.1兼顾工艺质量、客户需求和企业能力，才是房地产企业产品质量控制的最佳选择。 1.2房地产企业要开发符合客户产品质量标准的建筑产品，在现阶段而言，我认为要从建筑产品 人性化功能开发（业主使用人性化、物业管理人性化、施工建造人性化） 、建筑产品高新技 术应用和建筑产品质量缺陷维修三个方面努力。 2衡量产品质量成功与否的指标：客户满意度 2.1客户对开发商质量与服务满意的四重境界：一次购买满意重复购买推荐朋友购买以开 发商物业为荣。 2.2衡量工程质量的具体指标 3房地产项目质量管理与控制思路 3.1工程项目基本保证质量 3.2客户关注质量 3.3优秀的产品质量 4房地产工程质量通病防治措施（客户关注质量） 4.1 业主工程质量投诉热点分析 4.2 某公司分析出现工程质量通病的原因分析 4.3 他山之石可以攻玉 4.3.1铝合金门窗质量控制 4.3.2民用建筑防水体系 4.3.3筑与抹灰质量控制 5如何实现产品质量房地产企业质量管理境界 5.1 设计质量是产品质量的先天之本 5.1.1 既然房地产企业的工程质量标准不仅仅是工程施工质量标准，而且要保证工程的功能性 质量，那么这就要求我们事先必须把客户需求研究清楚，根据客户的需求，先把产品设 计好，然后安排施工建造。 5.1.2产品设计天生的就有缺陷，后期再补救也代价惨重 。 5.1.3客户产品质量标准案例分析。 5.1.4近阶段，房地产产品质量在于设计创新。 5.2 怎样选好让客户满意的材料与部品 5.2.1 好的材料应该是在满足设计图纸以及国家的质量要求外，还能够满足产品的定位要求， 营销策划的要求。 5.2.2 一种材料在某个楼盘是好材料，客户满意度很高，在另一个楼盘可能就不是好材料了， 符合客户市场的材料是好材料。 5.2.3 如何做好产品的选材用料，我们要从产品定位、建筑技术市场资源、设计要求、国家地 方有关规定等方面来综合考虑。 5.3 人性化设计与精湛工艺的完美结合 6引进工程质量保险或担保制度风险转嫁 房地产工程管理实战讲座案例锦集房地产工程管理实战讲座案例锦集 房地产工程管理全程策划书案例 第 1 章工程概况 .7 1.1项目概况 .7 1.2编制要求 .7 1.2.1案例.7 1.3工程概况 .7 1.3.1编制要求.7 1.3.2案例.7 1.4典型的平立剖图或透视图 .7 第 2 章开工前准备工程 .7 2.1“七通一平”.7 2.1.1给水.7 2.1.2排水.8 2.1.3电力.8 2.1.4道路.8 2.1.5通讯.9 2.1.6宽带.9 2.1.7天然气.9 2.1.8土地平整.9 2.2施工现场平面布置图中需要房地产企业考虑的主要问题 .9 2.2.1场地分期开发基本意图.9 2.2.2分期开发各期场地衔接利用的基本思路.9 2.2.3临时道路布置以及交通系统.9 2.2.4项目部、监理机构、施工单位的办公区和生活区布置.9 2.2.5竖向垂直运输布置.9 2.2.6施工单位的主要加工区、材料堆放区、作业区.9 2.2.7临时水电接驳、临时变压器安排.9 2.2.8出场车辆的清洗.9 2.2.9土方场地内搬运与大型土方堆放场地.9 2.2.10室外管线穿插、园林绿化施工与场地移交的运动变化.9 2.2.11营销卖场意图在现场平面布置的体现，详见售楼准备工程策划.9 2.3各种临时设施搭设的综合协调 .9 2.4工程开工合法手续 .9 2.4.1用地许可证.9 2.4.2计划立项证明.9 2.4.3规划许可证.9 2.4.4桩基提前开工证明.9 2.4.5基坑开工证明.9 2.4.6施工许可证.9 2.5现场施工平面布置图案例 .9 2.5.1现场施工措施要求案例.9 2.5.2现场施工平面布置图案例.9 第 3 章项目的组织架构与岗位职责 .10 3.1编制要求 .10 3.1.1确立项目经理部的机构设置.10 3.1.2明确项目部与监理机构的职责分工.10 3.2项目制管理案例项目制管理的组织架构与岗位职责案例 .10 3.3公司职能型管理项目部岗位职责案例中海地产某项目部岗位职责案例 .10 第 4 章项目的综合协调管理 .10 项目的综合协调管理主要任务是系统协调工程与营销、与设计、与政府主管部门、与合作方等配合关系。 此项工作必须事先做好策划，否则工程管理过程中受到的干扰太多。.10 4.1营销意图对工程管理的要求 .10 4.1.1某世界推盘计划表案例.10 4.1.2某项目营销推广及工程进度要求案例.10 4.1.3百锐百锐花园项目“六点一线”包装思路案例.10 4.2售楼准备工程任务分配 .10 4.2.1样板房装修.10 4.2.2样板房饰品、家具.10 4.2.3卖场包装.10 4.3与政府职能部门的协调 .10 4.3.1国土局报建.10 4.3.2建设局报建.10 4.3.3质监站的日常监督管理.11 4.3.4安监站的日常监督.11 4.3.5计划局报建.11 4.3.6消防局报建.11 4.3.7环保局报建.11 4.3.8城管办报建.11 4.3.9民防办报建.11 4.3.10技术监督局.11 4.3.11水务部门.11 4.3.12电力部门.11 4.3.13燃气公司.11 4.3.14有限电视.11 4.3.15宽频网络.11 4.3.16电话通讯.12 4.4与合作方关系协调 .12 4.4.1明确合作双方在工程管理上的分工及责任.12 4.4.2合作关系矛盾处理.12 4.5与项目周边环境关系协调 .12 4.5.1民扰情况协调.12 4.5.2施工路口安排.12 4.5.3夜间施工安排.12 4.5.4土方外运安排.12 4.6其它房地产公司办事方式研究 .12 第 5 章施工部署、项目施工范围划分 .12 5.1施工部署、项目施工范围划分的编制要求 .12 5.1.1划分施工标段.12 5.1.2拟定施工顺序、划分施工流水段。根据营销要求，拟定施工顺序、划分施工流水段，地下、主体 与安装、装修的衔接关系。.12 5.1.3销售示范区的施工要求。根据营销要求，初步拟定销售示范区的施工要求。.12 5.1.4拟定分包项及其相互搭接关系.12 5.1.5项目施工范围的变更控制.12 5.2设备安装工程合同范围划分方法案例，详见案例锦集 .12 5.3一般住宅项目合同分解意见案例，详见案例锦集。 .12 第 6 章工程进度管理 .12 6.1本项目工程进度控制的特点、难点分析以及对策 .12 6.1.1工程进度控制的特点、难点分析.12 6.1.2工程进度控制的策略.12 6.2甲方工程进度控制计划管理系统 .12 6.2.1房地产项目开发的发展控制计划.12 6.2.2工程实施控制计划.12 6.2.3承建单位和甲供材料进场计划.12 6.2.4承建单位和甲供材料招标计划.12 6.2.5施工图出图计划.13 6.3工程进度控制计划的落实 .13 6.3.1工程进度标志性控制点一览表.13 6.3.2工程进度合同化管理.13 6.3.3落实工程进度计划日常管理.13 6.4房地产项目开发的发展控制计划、工程实施控制控制计划、承建单位和甲供材料招标计划、施工 图出图计划案例案例，详见案例锦集。.13 6.5工程进度标志性控制点一览表案例 .13 第 7 章工程质量及安全文明管理 .14 7.1工程质量目标 .14 7.1.1工程质量目标案例.14 7.2严格把好设计关 .14 7.2.1设计质量是工程质量的先天之本.14 7.2.2施工图审查指引案例.14 7.3选好承建单位和监理单位 .14 7.3.1选择承建单位.14 7.3.2选择监理单位.14 7.4做好选材用料 .14 7.5现场控制质量保证措施 .14 7.5.1监理机构质量保证体系.14 7.5.2施工单位质量保证体系.14 7.5.3技术方案先行制度.14 7.5.4设备材料进场验收制度.15 7.5.5工程样板验收交底制度.15 7.5.6工序控制措施.15 7.5.7成品保护措施.15 7.5.8入住前质量检查和维修把握竣工验收最后防线。完工之前，对每一个非隐蔽分部工程进行 100的检查，质量缺陷 100封闭，将从政府的抽样验收提高到 100的验收。.15 7.6安全文明施工 .15 7.6.1安全文明施工管理的目标.15 7.6.2安全文明施工管理措施.15 7.6.3工程 CI 策划.15 第 8 章工程成本管理 .15 8.1确定项目定位档次 .15 8.2确定付款条件或合作方式 .15 8.3规划设计过程中进行成本控制 .15 8.4选材用料标准确定 .15 8.5编制项目工程成本控制指标 .15 8.6承建单位考察、工程技术调研（详见采购与招标管理） .15 8.7招投标及材料采购方式（详见采购与招标管理） .16 8.8确定工程技术标准 .16 8.9招标（详见采购与招标管理） .16 8.10技术标分析、商务标分析（详见采购与招标管理） .16 8.11定标（详见采购与招标管理） .16 8.12项目部执行合同，把好现场签证关 .16 8.13甲供材料管理 .16 8.14进度款支付 .16 8.15工程竣工进行决算 .16 8.16保固金支付 .16 第 9 章采购与招标管理 .16 9.1招投标及材料采购方式 .16 9.2监理招标 .16 9.2.1入围资格.16 9.2.2监理人员的资质审查.16 9.2.3现场办公设备要求.17 9.3总包招标 .17 9.3.1入围资格.17 9.4分包管理与甲供材料协调 .17 9.4.1总包管理工作.17 9.4.2总包配合工作.18 9.5甲供、限价材料管理 .18 9.6配套专业分包工程招标 .19 9.7承建单位考察、工程技术调研 .19 9.8招标 .19 9.9技术标分析、商务标分析 .19 9.10定标 .19 第 10 章项目的沟通管理 .19 10.1进场须知 .19 10.2周例会 .19 10.3监理月报 .19 10.4工程月报 .19 10.5里程碑形象进度 .19 10.6文件的收发、传阅 .19 10.7文件归档 .19 第 11 章项目现场管理标准化 .19 11.1甲方现场项目部工程管理标准化 .19 11.1.1项目现场计划管理流程.19 11.1.2现场工程技术管理流程.19 11.1.3现场工程质量与安全管理流程.19 11.1.4合同管理与履行和现场签证管理流程.19 11.1.5甲供材料管理流程.19 11.1.6文件管理流程.19 11.2监理机构现场管理标准化 .19 第 12 章工程的难点、重点分析以及对策 .19 12.1编制要求 .19 12.1.1难点分析与对策.20 12.1.2重点分析与对策.20 12.2案例 .20 第 13 章工程风险与对策 .21 按项目风险引发的原因分类：.21 13.1项目现金流预测与控制风险 .21 13.2承建商供应商管理风险 .21 13.3设计管理风险 .21 13.4甲方管理风险 .21 13.5政府与政策风险 .21 13.6市场+营销+客户风险 .21 13.7新材料新技术新工艺运用风险 .21 13.8现场工程质量、安全风险 .21 第 14 章工程验收与物业移交 .21 14.1工程验收 .21 14.1.1竣工丈量、规划验收.21 14.1.2消防验收.21 14.1.3燃气验收.21 14.1.4电梯验收.21 14.1.5人防验收.21 14.1.6环保验收.21 14.1.7档案验收.22 14.1.8安监验收.22 14.1.9三算复核.22 14.1.10竣工核验.22 14.2物业正常运作手续办理 .22 14.2.1正式水办理.22 14.2.2正式电办理.22 14.2.3燃气开通.22 14.2.4闭路电视开通.22 14.2.5电话开通.22 14.2.6网络开通.22 14.2.7智能化开通.22 14.3物业移交 .22 14.3.1设备移交.22 14.3.2土建移交.22 第 15 章工程管理应遵守的标准与规则 .22 15.1国家规范 .22 15.2地方规范 .22 15.3当地主管部门的规定 .22 房地产工程管理通用工作内容汇总（深圳为例）房地产工程管理通用工作内容汇总（深圳为例） 1 合约、预算工作内容 1.1 工程合约管理 1.1.1 工程分判合同管理 1.1.1.1 工程分判范围的划分及其相互关系 1.1.1.2 编制项目整体施工招标方案及计划 1.1.1.3 对投标单位、工程监理和工程造价咨询单位资格审查 1.1.1.4 组织工程的招标工作及评标定标工作 1.1.1.5 组织工程监理和工程造价咨询委托单位的招标工作 1.1.1.6 对合同文件进行交底和解释 1.1.1.7 办理工程保险和保险索赔事宜 1.1.1.8 检查监督分判合同执行情况，建立承建商履约情况记录 1.1.2 物资分包合同管理 1.1.2.1 编制甲供物资采购进度计划 1.1.2.2 组织工程物资的招标工作及评标定标工作 1.1.2.3 提供装修材料和其它需送样报审物资的样品 1.1.2.4 工程维修备用物资的移交及工程剩余物资处理工作 1.1.2.5 工程物资的统计工作 1.1.2.6 乙供物资的询价工作 1.1.2.7 检查监督采购合同的执行情况，建立供应商的履约情况记录 1.1.3 设计单位招标及合同管理 1.1.3.1 设计单位资格审查的管理工作 1.1.3.2 组织设计项目招标及评标定