黄山雍景台原碧云山庄项目项目定位与发展战略_126PPT.ppt

黄山原碧云山庄项目项目定位与发展战略,项目研究工作的阶段划分,第二阶段（中期）项目定位及规划建议,2007/07/8,2007/07/31,第三阶段（终期）,提交终稿,工作,最终成果,城市发展、宏观经济背景研究黄山市房地产市场调研对政府官员、专家及消费者深度访谈项目地块解析及客户定位案例借鉴,黄山市房地产市场调查分析结果项目客户定位,提交整体报告（中期）,市调结论回顾案例借鉴项目定位规划建议经济测算,2007/08/28,至今工作,第一阶段（市调汇报）市场现状及客户细分,2007/09/18,根据客户建议深化研究，完善报告,提交整体报告（终稿）,第一部分：界定项目,1.从城市宏观背景角度2.从城市规划角度3.从旅游经济角度4.从房地产市场角度5.从项目地块本身角度6.问题界定,第二部分：市场竞争,1.区域市场概况2.竞争对手价格、类型、客户、营销手法分析3.锁定竞争格局,第三部分：客户分析,1.客户细分和诉求2.本片区主力客户分析3.客户防谈分析,R1、R2、Q1的结构化分析,第四部分：项目战略,总战略案例借鉴分析,第五部分：项目定位,项目定位战略分解,我们的研究思路,界定项目,宏观界定项目资源界定问题界定,城市分析长三角城市群黄山采取“紧靠长三角”的城市发展战略,黄山具有“紧靠长三角”的区位基础黄山市位于安徽省最南端，交通发达，东北与宣城地区相接；西北与池州地区毗连；西南与江西省的景德镇市、婺源县为邻，东南与浙江省的开化县、淳安县、临安县交界。与周边城市有着紧密而便捷的联系。航空：黄山机场已达4D标准，并开通了全国几十个主要城市的航班，建立了黄山一类航空口岸。公路：合铜黄高速、黄衢南、黄景高速、徽杭高速、环黄山高速、205国道、103省道贯穿全境。铁路：皖赣铁路横贯黄山市境。城际轨道交通网：未来3年，将形成东连杭州、西接南昌、南通福州、北达合肥的十字型高速公路主骨架的“3小时交通圈”，使黄山由以往单纯的旅游目的地变成华东地区一个重要的立体交通枢纽，以此适应旅游国际化的需要。,黄山城市区位,城市分析黄山城市经济地位在安徽省中，黄山GDP贡献仅次于铜陵,黄山在安徽的经济地位仅次于铜陵，近几年增长迅速。,城市分析黄山城市居民的生活水平黄山房地产发展具备良好经济基础,城镇居民人均可支配收入情况,苏州人均可支配收入稳步提高黄山市城镇居民可支配收入在安徽全省主要城市排名第8位。,城市分析黄山城市未来发展方向黄山区成为黄山城市增长未来动力源,黄山区GDP对黄山市GDP贡献的逐年增长,数据来源:黄山统计信息公众网,区域分析黄山区区域属性国际一流的黄山旅游区休疗养和服务基地,旅游观光区,主城区,旅游区休疗养和服务基地,重点开发区域,城市职能1.屯溪区主要职能：（1）全市的政治、经济、文化、教育、科技中心；（2）市域中心旅游服务基地和旅游业客运中转基地；（3）皖南地区的交通枢纽；（4）具有一定潜力的高新技术产业基地和旅游产品加工基地；2.徽州区主要职能：（1）黄山市重要的工业区和物资集散地；（2）重要的旅游服务基地之一。3.黄山区主要职能：（1）市域北部休疗养和旅游服务基地；（2）合铜黄高速开通后，成为黄山北门旅游门户；（3）北方旅游线路的接待、游客集散中心。,旅游分析类比国内其他旅游城市，黄山经济更依赖于旅游产业，旅游业是黄山经济的支柱产业,资料来源：统计年鉴,2006年黄山市共接待国内外游客1241万人次，其中入境游客54.5万人次，同比分别增长23.9%和25.9%。旅游总收入达到82亿元，旅游业对GDP贡献已高达46.4%。旅游业已发展成为黄山市国民经济的主导产业。,旅游分析本项目将承载着城市内度假物业的重要功能,支撑点：1、黄山市正处于由投资物业向真正的旅游休闲度假物业转变的过程中；2、黄山区定为为旅游区休疗养和服务基地；3、本项目位于黄山区旅游区休疗养和服务基地规划范围内。,酒店分析黄山市旅游者人数不断增加，必然导致对宾馆需求量的增加,表一反映了黄山市旅游者人数（海外旅游者）不断增加，依据黄山市旅游二次创业的奋斗目标，到年境外游客将超过百万人次，国内游客达万人次，这必然导致对宾馆需求量的增加。由于黄山市旅游淡旺季比较明显，目前的宾馆数量在淡季远远供过于求，而在黄金周，却又显得不足。4-10月为旅游旺季，客流量占全年的88，11月到次年月为淡季，客流量约占全年的。,表一：19992006年黄山市游客接待量（游客单位：万人次）,资料来源：黄山市旅游局,酒店分析黄山市中、低档次的酒店占绝大多数，三星级以上酒店较少,表三：6年以来黄山市国内旅游者旅游目的结构（）,资料来源：（AsiaPacificTourismAssociation,亚太旅游协会）,表二：2006年黄山市酒店数量、各星级酒店数量及入住率,资料来源：黄山市旅游局,黄山全市拥有一、二类旅行社15家，三类社50余家；星级饭店71家，其中五星级1家，四星级17家，三星级24家，二星级25家。,酒店分析休闲度假旅游将成为我国下一阶段旅游的主流，黄山区正加快旅游度假区的建设,从表二酒店构成来看，黄山市中、低档次的酒店占绝大多数，三星级以上酒店较少。据黄山市旅游局林科长介绍，2006年黄山市星级酒店的出租率达到75。从表三可以看出商务会议旅游者已占总数的10.5。这些都要求黄山市要适当增加星级酒店的数量。黄山市一些二星级宾馆还存在着严重的硬件设施老化现象，已经不能胜任二星级的品牌，要更新改造。休闲度假旅游将成为我国下一阶段旅游的主流，黄山市在一些乡野风光迷人的地方可以考虑旅游度假区的建设。,酒店分析黄山区定为为旅游区休疗养和服务基地，本项目可发展假日酒店,背景链接：法国雅高集团在140个国家拥有168,000名员工，其旅游，观光和企业服务业在欧洲首屈一指，同时是业务遍布全球的跨国集团。在92个国家拥有4000余家酒店,466,000多间客房(旗下的品牌包括：索菲特、诺富特、美居、宜必思、伊达、一级方程式、Suitehotel,CoraliaClub以及在美国的Motel6和RedRoofInn)。,根据市场供需分析，目前黄山市在建和规划中的星级酒店越来越多，因本案区位因素，不适宜做星级酒店；但因本案靠近高速，又是一块空地，大有文章可做，因此我们建议做类法国雅高集团宜必思(120-200间客房)的经济型酒店。宜必思品牌（ibis）的主要经营理念是让旅客以经济性的价位享受国际标准的酒店住宿。目前，我们正与法国雅高集团联系。,房产市场黄山房地产市场概述,黄山市政府对2007年的房地产开发做了如下指导性规划：预测2007年度黄山市商品房需求为7478万（中心城区5058万），其中住宅为6368万（中心城区33万42万）。2007年度黄山市房地产开发投资为24亿元（中心城区12亿元），其中住宅投资为17亿元（中心城区9亿元），施工面积为220万（中心城区120万），住宅施工面积为160万（中心城区90万）房屋竣工面积为120万（中心城区为58万），住宅竣工面积为93万（中心城区为42万），商品房住房供给中，普通商品住宅比例不低于85，经济适用房供给视市场情况，酌情供应。（以上计划数不含旅游休闲房地产项目）,旅游度假产品成为商品房的主导，度假公寓、酒店式公寓、酒店成为亮点,黄山购房者中有60以上是外地人士（区县客户、铜陵、杭州、上海、温州等长三角地方的客户、国内其他地方的客户），主要以休养，旅游度假，投资为目的。,市场供求基本平衡；屯溪区价格在28003800元/不等，汤口商品房价3200元至6000元/，黄山区商品房价1800元至3800元/，价格运行稳中有升。,2006年1-6月份，黄山市房地产空置面积为28.088万,其中空置一年以上的住宅房是8.4万。空置最多的是商品用房，因此商品房的开发将不会是07年开发的重点。,房产市场黄山市房地产市场健康成长,2004-2006年房地产开发投资平稳增长，增幅减缓,由近几年黄山市的房地产形势看，房地产开发投资平稳增长，增幅减缓，说明黄山市房地产市场健康成长。,房产市场黄山市商品房市场供需两旺,2004-2006年房屋销售建筑面积,2006年全市商品房销售面积为89.7万平方米，增长33.7%，其中商品住宅销售面积72.5万平方米，增长31.8%。全市商品房销售额为15.8亿元，增长45.0%，其中商品住宅销售额为11.2亿元，增长46.4%。从2004-2006年房屋销售建筑面积变化情况看，说明黄山市商品房市场供需两旺。,房产市场黄山房地产市场处于健康发展期，并未出现房地产泡沫,将房地产的周期分为复苏、发展、衰落、萧条四个阶段黄山房地产处于健康发展期，主要特征为：市场表现为投资者多为长期投资价格上升速度增快（黄山市是一个低收入、高消费的旅游城市）地价上升速度比楼价上升速度慢这轮的房地产开发热潮，是由需求拉动的，现在已经形成了休闲旅游度假的房产概念，房价近几年稳中有升，并不存在房地产泡沫,对比黄山房地产开发两次热潮,界定项目,宏观界定项目资源界定问题界定,项目资源本项目临近103省道、合铜黄高速，交通便捷，周边无稀缺性景观资源，有山景和坡地资源,项目地块位于黄山区，紧临太平湖旅游度假区和黄山北大门，市政配套较缺乏地块在半山坡上，北高南低，最大高差达20米，靠山103国道是一条黄山区通往太平湖、九华山的必经之路，路况良好，交通便捷,103国道,黄山区,太平湖风景区,本案,六角楼茶叶市场,交通：距离黄山区中心约2公里；距离太平湖风景区约18公里；距离黄山南大门汤口镇约46公里；距离合肥约2小时车程；距离杭州约2.5小时；距离南京约3小时车程；距离上海约4.5小时车程。,界定项目,宏观界定项目资源界定问题界定,问题界定技术指标,地价：30万元/亩（含契税）占地面积：占地36292.9建筑面积：3万容积率：1.0,问题界定地块现状,地块周边自然环境较好,生活配套缺乏,问题界定小结,现状：1、被边缘化，离邻里中心远；2、客户被分流；3、价格处于从南往北递减的最低点，但目标均价达到3000元/。,均价递减,客户被拦截,边缘化,问题总结,黄山发展“紧靠长三角”城市战略,打造国际一流的休闲度假基地,有限的周边资源,区域市场竞争激烈,宾馆酒店需求增多,第一部分：界定项目,1.从城市宏观背景角度2.从城市规划角度3.从旅游经济角度4.从房地产市场角度5.从项目地块本身角度6.问题界定,第二部分：市场竞争,1.区域市场概况2.竞争对手价格、类型、客户、营销手法分析3.锁定竞争格局,第三部分：客户分析,1.客户细分和诉求2.本片区主力客户分析3.客户防谈分析,R1、R2、Q1的结构化分析,第四部分：项目战略,总战略案例借鉴分析,第五部分：项目定位,项目定位战略分解,市场竞争,区域市场竞争状况区域竞争分析细分锁定竞争格局,市场个案与竞争对手研究分析（全市角度）,市场个案与竞争对手研究分析（黄山区旅游地产20个）,市场个案与竞争对手研究分析,市场个案与竞争对手研究分析,市场总览黄山区未来几年内潜在市场推案量未来黄山区旅游地产超过22个项目，市场供应量将超过240万，竞争异常激烈。,市场竞争,区域市场竞争状况区域竞争分析细分锁定竞争格局,黄山区市场总览黄山区集中推案产品以大户型三房为主,以三房大户型为主的楼盘,别墅,商业房地产,含公寓式酒店或酒店经营,黄山区市场总览产品序列即将趋于完整化，小户型市场有空白,黄山区部分楼盘主力户型面积范围,黄山区楼盘主力面积分布图,90,100,110,120,120,140,150,130,230以上,芙蓉国沁园,全华顺景苑,平湖假日,汤口印象,北驿小镇,302,245,235-273,莲花怡庭,世贸绿洲,东方绿景,191-466,07年上半年以前，黄山区小户型供应量不足，市场存在一定空白。,单位：平方米,黄山市出现40-60的酒店公寓,酒店公寓：40-60,黄山区市场总览营销现状总结,黄山区市场总览产品价格分布由于非纯居住功能的引入，使得个别项目价格实现超越,区域竞争分析回顾,产品,价格,营销,休闲度假功能大盘主导黄山区，竞争惨烈。,产品序列完整化，市场空白被填补。,产品价格分布广泛引入增值元素的项目实现了价格突破。,热门推广主题已被大量引用,竞争突围,客户分析,各板块客户分析本片区主力客户分析客户访谈分析,客户特征,我们的分析工具,非期望结果由特定情境导致的特定结果,期望结果不喜欢某一结果，想得到其它结果,R1,R2,Q,界定问题,S：情境（situation）项目背景事实（项目、客户、市场）,C：矛盾或冲突（complication）R1与R2之间存在着的矛盾或冲突,R1(按常规发展的可能结果),R2(我们的期望目标),形象,价格,竞争,客户,资源不足，比较优势不明显，品牌形象不够突出和鲜明陷入区域主流楼盘的价格体系市场竞争激烈，与周边项目形成同质化竞争目标客户被周边项目分流,市场占位高形象、高品质实现价格突破竞争突围，提升项目价值定位有效的目标客户,Q：提出问题（question）要实现从R1到R2必须要回答的核心问题,问题一：,问题二：,问题三：,项目无明显优势资源，如何塑造核心竞争力？,问题四：,竞争日趋白热化，项目如何进行竞争突围？,项目如何进行价格突破？什么样的价格体系才能实现热销？,项目如何抢夺客户？,项目战略,项目总体战略案例借鉴,定位报告的分析中得出：本项目在竞争的三个层面上更偏重关注区域未来竞争，区域楼盘的竞争市场就成为我们最关注的方面！,项目战略模型,一般的房地产项目是根据项目所处的区域采取相应的营利模式。第一象限中的资源指的是项目所面临的所有外资源：发展机会、市政规划、产业机会、自然资源等。,区域竞争度,区域成熟度,四个象限：,1：区域陌生、市场竞争不激烈,2：区域陌生、市场竞争激烈,3：区域成熟、市场竞争激烈,4：区域成熟、市场竞争不激烈,房地产项目常规运行通道：,区域特征,营利模式,立标杆,资源取胜,同质化,成本控制,多样化,市场细分,概念化,突出个性,第一象限,第二象限,第三象限,第四象限,深圳典型区域龙华：四季花城大梅沙：东海岸南山：蔚蓝海岸罗湖：星光名庭,我们的战略,差异化的增值模式,1、较高的土地成本和建筑成本不利于走成本控制路线；2、现有市场竞争项目基本填补了各个细分市场，需要另辟蹊径，在物业创新突围。,案例一：三亚海韵假日休闲公寓项目在项目条件背景、区域竞争状况、目标客户群定位、规模等方面与本案有类似处,三亚海韵假日休闲公寓,走差异化竞争路线，建立自己的价值增值体系。,三亚海韵假日休闲公寓,竞争突围结果：高层均价4500，突破园区价值体系。06年底开始接受认购，高层80平方米小户型几乎售空高层销售率突破50%,整个小区尊崇山水气脉，结合原始地貌，因地制宜以半围合的方式围绕中心园林，进行合理规划，始终追求一种建筑与自然和谐共生的建筑文化。2.5万东南亚热带风情园林,一切植物仿佛是自然生长的,郁郁葱葱、色彩斑斓；亭台楼榭、潺潺泉溪、一帘瀑布直坠泳池仿佛置身于人间仙境。2000超大休闲会所、VIP商务中心、超市、中西餐厅、咖啡茶座、中医理疗、棋牌室、自驾车及导游服务等。烧烤吧、泳池、水吧、以及泳池边的PARTY场地为您的生活无形之中又增添了一份浪漫。,增值体系：2000完善的会所功能五星级酒店贴身管家服务五星级酒店接待规格豪华大堂设计与沙龙营造尊贵的居住氛围3万东南亚热带风情园林,户型配比：户型以一房一厅、二房二厅为主，另有部分三房二厅和跃层户型。,案例二：皇冠国际项目在项目条件背景、区域竞争状况、目标客户群定位、规模等方面与本案有类似处,皇冠国际,将便捷的交通、湖景、商务氛围、教育等资源进行重新整合，全力打造园区顶尖豪宅，营造尊贵的氛围。,皇冠国际,竞争突围结果：价格：精装修16000；毛坯13000-14000，遥遥领先于湖西其他楼盘去化：一期2005年10月推出126套，几乎售磬。2006年6月8日推出而二期110余套，已售磬。,本项目致胜因素回顾,核心问题：在竞争激烈的发展中区域，项目目前处于边缘化地带。如何塑造核心竞争力？如何价格突破？如何竞争突围？如何分流客户？,1、必须确立一个差异化增值模式，建立特定区域市场的稀缺物业类型；2、重新建立标准，确立区域的挑战者地位。,目前位于黄山区城区边缘，区域发展前景乐观区域竞争激烈，各线产品均有供应；区域有明显的资源环境优势，目前该区域没有任何楼盘完全利用整合。,总结：项目总体的战略发展方向,充分发掘产品价值，利用项目的社会资源，整合策划、规划、景观以及设计等专业资源，打造生态山居人文社区，创造项目的核心竞争力,第一部分：界定项目,1.从城市宏观背景角度2.从城市规划角度3.从旅游经济角度4.从房地产市场角度5.从项目地块本身角度6.问题界定,第二部分：市场竞争,1.区域市场概况2.竞争对手价格、类型、客户、营销手法分析3.锁定竞争格局,第三部分：客户分析,1.客户细分和诉求2.本片区主力客户分析3.客户防谈分析,R1、R2、Q1的结构化分析,第四部分：项目战略,总战略案例借鉴分析,第五部分：项目定位,项目定位战略分解,本报告的成果框架,三线产品给我们的启示,启示：1、各项目之间的竞争核心多表现为资源，价格的竞争，产品创新方面留有市场空白2、各项目主打卖点多为黄山景观，对社区环境和配套的重视不足，我们可以在此方面做文章，打出差异化,度假物业：1、度假主题不明确,主题塑造手段匮乏2、定位模糊，产品同质化严重3、市场上现有投资度假型产品户型集中在100平米以上4、项目规模较小，缺乏核心景观带5、社区休闲度假配套不成熟,产品创新和社区文化，形成差异化打赢竞争小户型产品（多层生态景观度假公寓）用来完成流金速迅循环,项目竞争策略,基于竞争,实行项目产品差异化打造社区主题和文化,差异化取胜产品面积取胜,鉴于本项目标高的限制条件，建议采用多层排屋+别墅的物业类型，但是注意细部处理，避免剃平头的外观,建设以多层、排屋为主体的物业形式，争取利润最大化,度假公寓每套平均面积为65-85按1.0容积率计算,本项目应建设3.3万,目标消费群体能承受的每套总价有天花板目标消费群体喜好的每套住宅面积一般不超过100,严格控制户型面积，限制总价,黄山二线景观物业和三线项目缺少度假活动设施，公共活动空间少建筑产品同质化严重，产品缺少创新亮点本项目中央景观带营造宽松的生态山居度假生活气氛充分利用坡地特点排布建筑，产品创新需要留有空间保留部分原有苗圃珍贵植物，形成地块人文延续,与二线景观物业和三线物业竞争，本项目需要足够的公共建设空间,产品定位,产品定位原则,产品内部要形成自身的价格梯度，要有标杆产品，要有能展示社区未来生活愿景的示范产品和示范区；以区域内畅销的主流产品为本项目回流现金的主要产品形式；提供部分创新产品，形成市场热点；提供少量标杆产品，形成价值标杆区。,产品定位,价值标杆区的作用：能形成样板区，形成区域的示范区；社区形象的展示区；形成社区内部的价格参照系；展示给目标客户一种生活情景，未来他可能面对的生活氛围和生活圈层。,产品价值定位的原则,原则一、体现以突出社区内部环境和产品为核心竞争力的意图,以打造内环境和差异化产品优势为中心，建立核心价值区,原则二、满足定位要求,项目定位,项目定位战略分解,我们如何增值？战略分解,我们如何增值？战略分解,目标客户群的购买能力和开发商对价格的调控区间是制约物业单位面积的主要因素,关键词,度假公寓目标客户群的购买能力有价格天花板：25万元/套项目单价目标：2400-2800元/平米,关键词,根据统计计算：80%的有效需求处于35-105平米范围内,按照20/80原则，选取80%有效单位,物业面积配比结论,关键词,目标有效需求在35-105平米范围内呈正态分布以10%区间计算,10%,10%,10%,10%,10%,10%,10%,10%,10%,10%,适合设计二房物业,结论,面积在35-65平米区间内的一房物业套数比例为40%面积在65-95平米区间内的二房物业套数比例为55%面积在105平米的三房物业套数比例为5%,适合设计三房物业,适合设计一房物业,排屋、别墅物业面积配比建议,别墅+双拼+排屋：1.0万，占30.3%,注：本次汇报的项目定位部分仅为初步建议，下一步我们将逐步深化、细化。包括别墅的风格、户型、配套、景观等等。,本部分将回答3个问题,1.产品定位2.价格定位3.形象定位,根据价格策略的分析，建议本项目采用低开高走的价格策略,价格定位案例-利润率较低的价格入市，快速实现销售，后期弥补前期利润损失,公寓、多层、小高层,联排别墅,独栋别墅,万科东海岸价格走势图,分期中持续增值的关键推动要素,项目前期：主要卖点为沿街展示的商业街、中央景观、会所和产品创新点项目后期：主要卖点依托于项目本身配套设施的完善和社区文化的打造以上卖点符合打赢竞争，依靠产品创新和社区营造的总体发展战略,均价实现3000元/平米的支撑,黄山市加大力度对土地供应进行调控，控制土地供应总量，在基本满足产业发展需求的基础上，按“土地供应略少于市场需求”的原则进行供地，使土地价格不断上升；我们项目面世的时候，黄山市场有一个自然增长幅度；本区域是连接传统中心区、政务新区和旅游度假区的交汇处，区域价值会更大的体现；本项目产品的创新和坡地的规划设计将成为黄山市场上新的亮点，产品差异化带来价值增值；本项目第一个提出生态山居休闲度假生活，重新定义真正休闲度假生活的概念，让客户感知一种全新的生活方式，这种差异化带来溢价；营销的展示包装和媒体宣传将作为我们的有力工具（在第二阶段的营销报告中将详细阐述）；目前周边品质较高楼盘即将实现3000元/平方米的价格。配套增值：奢华会所、国际酒店、创新商业,本部分将回答3个问题,1.产品定位2.价格定位3.形象定位,形象定位,项目区位,项目地块,目标客户需求,竞争分析,目前处于黄山区城区边缘地区新规划出台的利好,建筑面积仅3万方，规模较小，容积率不超过1.0临103省道和合铜黄高速有坡地，可营造景观，易于树立项目品质感,物超所值的投资产品理想的度假、休闲空间,市场上主打山/湖景房、国际化、大社区后续周边竞争日趋激烈，必须定位突破,未来中心辐射区,旅游休闲度假区,投资性；度假,多样化,黄山生态山居度假生活示范区,核心理念：黄山生态山居度假生活示范区在空间上弱化和山的联系，在环境中打造生态山居生活场景社区,形象定位,“仁者乐山，智者乐水”是中国人传统的居住理念。黄山人也不例外，临河则选择河居，靠山则建设山居。山居、水居其实一直都是都市人永远追求的理想人居方式，因为各地自然条件的不同，选择的结果也不尽相同。国际规划、建筑设计、社会学专家一致认为：海拔500米1000米的坡地丘陵是人类最宜居的区域。本案正好处于这个区域范围，这对于生活在平原、都市、逐水而居数千年的人们，无疑是一个居住的好区域。,城市山居不仅仅是黄山人所独有的居住理想，它是古今中外都市人共同追求的居住理想。从丹麦的王室山屋到牙买加的蓝色天堂，从香港跑马地到纽约曼哈顿区的上东区，几乎所有的依山住宅都成为高尚物业、享受生活的代名词。在国内外许多城市，山居板块本身已经成为代言城市形象、体现城市价值的地标。例如，北京的香山、南京紫金山，广州白云山以及美国贝弗里山、英国诺丁山区、德国海德堡等国内外著名的城中山板块，甚至已经成为所在城市的代名词，这些文化名城身边由于有“城中山”的相伴，使之拥有了难以抗拒的居住魅力。“城市山居”本身所具备的对人居品质和城市价值的巨大拉动，已毋庸置疑。北京土人景观规划研究院院长、哈佛大学建筑学博士俞孔坚认为：在城市范围内，有山是一个城市的幸运。,表现方式：Sunny（迎合黄山特有的气候条件）Entironment（融合自然的坡地地域特点）Amicable（融洽的邻里关系和亲情归属感）Relaxed（轻松休闲的生活方式）Healthy（健康养生的社区氛围）,形象定位,share,深入诠释,1、Sunny描述：纯净的天空、微醉的阳光、宜人的气候，重现黄山的山居生活。手段：规划：纯净的休闲度假社区，主要目的是享受风景的赠送大露台。单体:以明亮鲜艳的白色为主色调，诠释住宅的外立面，亲和黄山的徽派文化生活。配套：排屋私家泳池、别墅私家泳池、公用SPA。园林：特色小品，营造浓郁的徽派文化风情社区。,项目名称：大理感通别墅形象代言人：全球著名华人艺术大师,台湾凌峰先生物业类型:总共368栋别墅，包括独栋别墅和联排项目定位：集居住、旅游、休闲、健身、投资置业为一体的高档次综合性旅游地产项目。经营模式：“代租返息”投资置业经营模式装修状况:精装修价格:起价60万元/套；最高价200万元/套容积率:0.27绿化率:72.83%交通状况:距离大理飞机场10公里、火车站5公里、古城3公里、下关5公里。周边配套:大理感通网球俱乐部、餐饮娱乐、会所等项目概况：位于大理古城与下关新城之间的七里桥感通寺旅游专线，背靠苍山，面向洱海。总占地约500亩，东西长约1200米，南北宽约300米。感通别墅为苍山坡地别墅,坡度约12度,沿感通寺旅游专线平行莫残溪两侧顺势而建。以古老的白族民居为建筑特色，将白族民居和现代化设计理念结合，主体二层局部三层建筑。,示范案例,示范案例,项目特色：源于自然、超于自然的人居环境，既符合当代居住建设的发展趋势，也是都市人的生活追求，感通别墅顺应了这一趋势才取得了初步的成功。感通别墅高品位、高层次主要体现在如下几个方面：一、功能结构感通别墅功能结构为一轴、两心、四区。一轴：规划区中部的莫残溪是本别墅区构成景观及结构组织的重要轴线，在规划结构中处于主导地位。整个别墅区的空间环境与绿化环境都必须以莫残溪为中心。两心：“两心”是整个规划区内的公共活动中心，包括酒店大堂（同时也是整个规划区的管理中心）和会所（供居民日常使用）。四区：包括别墅区会所（包括8个居住组团）、餐饮服务区、产权酒店区、国际网球俱乐部区。,从感通别墅平台上看苍山的天空流云,蓝天下感通别墅的一角,2、Entironment描述：依山而建，建筑与自然山脉浑然一体，完美的相拥。手段：规划：依据地势排布住宅形态，每种住宅形态均拥有开阔的视野，坡地建筑，错落有致。单体:外立面设计简洁，力求不破坏整个山体的自然环境。户型：尽量确保每个单元的空气流通；一步阳台、入户花园等具体方式。园林：尽量保留利用原有的绿化植被，保存原生态的住宅环境；屋顶花园以及过街楼共享绿化空间。,深入诠释,从