loft产品溢价和赠送空间专题研究PPT课件

武汉市Loft专题研究2012年1月,武汉loft项目市场表现,loft项目面积计算及偷面积方式,loft项目案例,项目分布,2011年开盘loft项目：福星惠誉水岸国际德成金寓爱家国际华城南国北都城市广场福星惠誉福星城光谷坐标城峯馆兰亭熙园优活城金鑫御江名苑目前在售loft项目：天下晶立方（尾盘）福星惠誉福星城（尾盘）光谷坐标城峯馆（尾盘）兰亭熙园（在售）金鑫御江名苑（在售）2012年待售loft项目：壹加壹汉飞又一城朗诗绿色街区大武汉1911人信汇,在售待售,武汉市loft项目主要集中在中心区，仅德成金寓位于三环以外,基本指标,武汉市loft项目主要为商住用地性质项目中的商业性质产品，单栋的loft产品较少,供应/去化,2011年开盘loft项目平均供应套数在300套左右，开盘去化率基本在70%以上，去化较好，其中南国北都城市更是开盘即售罄。,价格体系,目前市场上loft项目价格相比于同期周边平层住宅项目，平均溢价达到30%,户型面积,30354045505560657075808590,loft项目面积多集中在40-65平方米，其中以45-55平方米供应量最大,交房标准,目前市场上loft项目层高多在5米以上，其中以5.4米居多；多为毛坯交房,武汉loft项目市场表现,loft项目面积计算及偷面积方式,loft项目案例,根据武汉建筑与城市设计处信息中心2010年10月的相关文件，居住建筑层高：规定住宅建筑的层高不宜大于3.2米，且最低不得低于2.8米；办公、酒店建筑层高：办公、酒店的标准层层高不宜大于4.5米，建议公寓式办公、酒店式办公楼、公寓式酒店标准层高确定最低不得低于3.3米且不宜大于4.5米。另外，在实际设计中，部分楼层因为功能需要，如入口大堂、大厅、会议厅、餐厅、厨房以及总统套房等功能时，建议此部分楼层的建筑层高不受标准层层高的限制，根据实际需要确定。设备平台：建议设备平台个数不超过居室（客厅、卧室）个数，而且每个居室设备平台面积不宜大于1.5平方米。对于集中布置的设备平台，面积不宜超过每个平台控制面积的总和，即设备平台面积=1.5*居室个数,面积计算,当建筑层高超过以上要求时，不论层高有无隔层，容积率指标计算时建筑面积计算值均按该层水平投影面积的（设计层高/规范要求标准层高）倍计算,按照武汉市的2010年10月发布的相关计算标准，商业办公类建筑标准层层高超过4.5米时，需要折损容积率,方式一层高，按5.4m层高计算，可以隔为两层使用,南国北都城市广场,Loft偷面积方式一,方式二阳台，下层阳台赠送一半面积，上层可隔为使用空间,宝利金中央荣御,Loft偷面积方式二,方式三设备平台，利用产品商业/工业性质，设置设备平台，实现面积全赠送,Loft偷面积方式三,方式四走廊上部空间，二层可以实现空间扩展，增加使用面积,南国北都城市广场,Loft偷面积方式四,方式五飘窗，可以结合空调机位设计，保证外立面公建化的基础上实现全面积赠送,Loft偷面积方式五,武汉loft项目市场表现,loft项目面积计算及偷面积方式,loft项目案例,案例1,4.8米层高，不分割，客户自行分割,福星惠誉水岸国际又准备推出该项目的第二套商业产品LOFT。产品面积在4070，挑高4.8米，均价9000元。超高空间利用率，相当于买一层送一层。在社区配套方面，LOFT楼下即是10万的SOHO商业街。有大型超市、国际电影城和各种品牌服饰、连锁中西餐饮店，既可满足日常生活需要，也可就近享受各种品牌时尚和娱乐。,福星惠誉水岸国际，层高较低，实用性差，未实现溢价，但开盘即去化90%,南国北都城市广场（2011.05.29）,项目概况：项目位于江汉姑嫂树路和兴业路交叉口，占地3.19万平米，总建面9.93万平米，容积率2.0。本期房源:本次推出2栋小户型公寓，14层，3梯20户，面积段36-71平米，共推房源560套。推盘价格：起价：11670元/最高价12987；每两层楼差100元/折前均价：12300元/折后均价：11700元/销售情况：开盘去化率100%。优惠活动:认筹2万抵3万，再享9.7折,案例2,40-49面积段中拥有40、42、45、46、47、49六种面积户型，分别占总套数比例10%、2.5%、10%、12.5%、2.5%、5%；南国北都LOFT5.2米挑高，相当于买一层送一层，附加值高；底层大型综合性购物中心的配套，赋予住宅更高升值潜力；户型主力面积36-51，总价低，得到投资客户的青睐。周边项目汉口花园幽兰居北区均价7200元/，尚都一品均价8000元/，项目按实得面积计算均价6000元/，价格在区域拥有优势,销售分析,本次开盘推出高附加值LOFT产品，开盘即售罄,整体平面图,户型分析,5.2米挑高，双层享受，南北通透、户户阔享大阳台、独有天然气入户,外廊式设计，南北通透，37变身两房两厅两卫，天然气入户,外廊式设计，南北通透，51变身三房两厅两卫，天然气入户,高性价比：汉口后中心稀缺的LOFT公寓，5.2米挑高，买一送一；36-51主力户型，总价44万起；按实得面积计算单价仅约6000元/，低于周边楼盘均价；商业配套：南国北都SOHO自带南国北都城市广场7万方垂直大商业，涵盖超市、商场、影院、餐饮、娱乐；目前，已成功引进大润发、金逸影城等多家国内外知名品牌商企，独享一站式便捷生活；,卖点分析,客户分析,现场到场的客户以35-45岁左右的客户为主，多为投资客户。现场到场客户约1000人，认筹客户约550组，摇号选房到访客户对该楼盘的投资价值认可度较高，比较青睐总价在50万左右的40户型；在未选到满意的楼层和房型的条件下，也愿意考虑其它楼层和户型。,开盘点评,此次开盘即售罄，取得了很好的销售业绩，与其极具性价比的产品是分不开的，其产品设计有效针对投资客户，控制总价,产品面积设计合理，有效控制总价；区域内高性价比楼盘，吸引投资客户大规模商业配套，赋予住宅更高升值潜力,项目概况：项目位于江汉常青路中段（靠近汉口火车站），占地12.5万，总建面60万，容积率4.81。本期房源:本次开盘推出32层5.1米层高的LOFT公寓，其中，11、21层为避难层，共504套，5梯18户，面积段为48.3156.92。毛坯交房，商业性质。开盘价：折前均价：9700元/折后均价：9600元/销售情况：本次推504套，开盘整体销售约388套，总体销售率76.98%。优惠活动:VIP享5000元优惠，再9.9折。,福星惠誉福星城（2011.07.24）,案例3,销售分析,不限购不限贷商业小户+区域稀缺，成就高去化。,面积集中于48-53，总价相对较低，加之区域同类产品稀缺，面市即受客户热捧；各面积段去化情况相差无几，其中48部分户型由于直接朝正西向，去化情况稍差；12层及以下楼层全部去化完毕，东向和南向户型去化优于西向和北向户型。,户型分析,虽可一层得两层，但压抑感无法避免。,49.15,48.31,52.6-56.92,整体去化：12层以下户型全部去化完毕，32层客户选择较少，19号户型去化优于1018号。,12层以上去化相对较差,去化情况相对较差,阳台面积：7.2,开盘点评,客户特征：当天到场排号客户约400组，35-45岁客群是主力，多为汉口地缘性客户；基本以商务投资客为主，部分客户最初有出租给自住客户的意向，但后得知无煤气管道和烟道后放弃选房。开盘热销分析1、投资门槛低：面积段小而集中，总价较低，投资门槛不高；2、稀缺性：目前区域对外销售的LOFT产品基本处于空缺状态，其替换产品写字楼基本只租不售，且租金相对较高；3、区位条件优越：汉口核心区位，同时拥有机场高速直达通路，火车站、地铁、二环入口、三环通路，人流量充分，极具商务便捷性和前瞻性；4、环境：常青公园配套，办公环境优越；5、高实用性：5.1米层高，买一层得双层；6、商业性质，不限购，不限贷。,项目明显的优势，造就了其火爆的开盘情势。,区位图,基本经济指标,光谷坐标城峯馆（2011.08.28）,案例4,光谷坐标城峯馆开盘（2011.8.28）,现场到访量：认筹量约430组，到访约400组，约800人次推售情况：本期推出峯馆LOFT（19层，3梯13户），共208套房源。4.95m层高的loft，130%的得房率。,均价：约15500元/优惠：认筹客户1万抵3万，开盘现场优惠5000元，一周内签约优惠5000元。销售情况：共208套房源，开盘销售152套，销售率73.08%,本期推出,销售情况,开盘现场,开盘现场,开盘详情：通知开盘时间是8点30分，实际上是9点10分左右才开始，地点在光谷天地一楼，即沃尔玛超市楼下，外场有约80张凳子，内场有约120张凳子。客户情况：8点15分左右，到场的客户已经有200人左右，到正式开始时，内场已经坐满人，旁边也站了不少人。现场提供：矿泉水、咖啡（需自己冲泡）、蛋糕、香蕉,光谷坐标城峯馆开盘（2011.8.28）,光谷坐标城峯馆开盘（2011.8.28）,客户多以在周边工作的人为主，也有少量非武汉的客户，多为投资，保守估计应该80%的为投资性置业；35岁45岁的客户为主，其次较多的是小两口买房，也有少量年长的父母为子女买房的；。,1、40年产权性质的商业用地，土地到期后的解决方法（置业顾问的解释是到期后平摊到每一户的土地面积只有2到3，只要再补交3、4万的钱就可以继续使用，相比较房子的升值速度，划算）；2、层高4.95m太矮，隔成两层后必须牺牲一层的高度，造成生活不便；3、水电费是按照商业水电费标准来收，后期的居住成本有点高；4、物业费高，2.8元/.月的标准，网上给的信息是1.8元，有些客户也表示疑惑；5、价格稍高，15000的均价，不仅自住的人觉得高，投资的也觉得后期出租的回报问题。,客户分析,销售抗性分析,优活城,案例5,天下晶立方5.4米层高，买一层送一层，用58%的面积赠送创造了30%的溢价空间,案例5,5.4米层高，买一层送一层，用58%的面积赠送创造了30%的溢价空间,层平面图,上层户型图1室1厅38.00,下层户型图1室1厅38.00,新华名典：金融街黄金地段，周边同类型产品竞争少，万科、万达该类产品但已进入销售尾期，切入契机点佳；,新华名典10-15F为loft产品，层高4.5米，商业性质,案例6,产品劣势无法规避，四梯11-13户，私密性难以保证,南国S