房地产私募基金操作流程与管控

房地产私募股权投资基金成功在中国,嘉富诚国际资本有限公司董事长渤海金石投资基金合伙人郑锦桥,目录,一.房地产私募股权投资基金（PE）在中国-什么是私募股权投资基金及在我国发展状况二.魅力无限的PE架构-私募股权投资基金的结构特点及募集程序三.基金管理人（GP）与投资人（LP）博弈-两者关系对成功私募及基金未来发展的影响四.法律在保护谁的利益-私募股权投资基金成功设立的法律文件,五.PE的游戏-私募股权投资基金投资程序六.赢在其中-尽职调查对成功项目投资的影响七.小心触雷-投资协议中应注意的问题八.胜者出局-投资项目退出的路径选择,一.私募股权投资基金（PE）在中国-近期股权投资机构青睐的上市公司,房地产企业在中国资本市场现状,一.私募股权投资基金（PE）在中国-什么是房地产私募股权投资基金？,是一种主要投资于房地产或房地产抵押有关公司发行的股票的投资基金。按照是否直接投资于房地产可以将其划分为两类:一类是直接投资房地产公司发行的股票上;另一类是间接投资房地产业的基金,即房地产抵押基金,该基金主要是通过投资房屋抵押市场而间接投资房地产。,美国西蒙，又称赛门房地产基金（SimonPropertyGroupInc）马来西亚丰隆银行，马来西亚百盛集团与洲际酒店集团的合资企业（SUK房地产基金）摩根士丹利添惠基金（MorganStanleyRealEstate）基汇资本完成第三支房地产私募基金募资盛世神州房地产投资基金中海发起成立房地产私募基金,今年以来，金地、华润、复地、绿城等在内的多家地产公司已涉足,一.私募股权投资基金（PE）在中国外资房地产基金现状,一.房地产私募股权投资基金（PE）在中国-在发展中规范,一系列法律的修订和管理办法的出台，为中国发展私股权基金建立了较好的法律环境；资本市场体系建设的加快，为股权基金的投资和退出创造了更加便利的渠道；经济增长加快和国内资金充裕，为人民币股权基金的发展提供了市场需求和融资基础；目前国内企业盈利增长、治理结构不断完善，为人民币股权投资创造了市场需求和投资对象；房地产投资经验丰富的专业团队在悄然形成。,一.房地产私募股权投资基金（PE）在中国-钱从哪里来,1、各层次养老基金2、保险公司3、商业银行及金融控股公司4、证券公司及期货公司5、上市公司及现金充裕的非上市公司6、富有的家庭和个人,美国PE资金来源特点：渠道广泛金额较大收益率要求较低委托管理期限长,一.私募股权投资基金（PE）在中国-中国境内活跃的房地产私募股权基金的类型,有限合伙人,普通合伙人,有限合伙基金,风险控制委员会,投资决策委员会,投资管理公司（普通合伙人）,投资银行部,行业与公司研究部,风险控制部,行政部,合伙人会议,二.魅力无限的PE架构-私募股权投资基金的结构优势,ABC,基金公司,投资人,1,投资人,2,投资人,3,被投资企业,1,被投资企业,2,被投资企业,3,公司制,资金和管理,团队合二为一,ABC,基金公司,投资人,1,投资人,2,投资人,3,被投资企业,1,被投资企业,2,被投资企业,3,公司制,资金和管理,团队合二为一,公司设立董事会负责对基金资产的保值增值，并且由董事会设立基金管理人和托管人基金以基金公司的名义独立行使民事权利及承担民事责任基金管理人与投资人责权利不清，不利于管理能力的发挥,二.魅力无限的PE架构-私募股权投资基金的结构特点,案例：浙江*集团全资投资公司，2007年投资业绩显著，但由于责任不清，造成分配纠纷，导致管理团队集体出走，对公司发展影响较大,ABC,基金,基金管理,公司,(GP),管理协议,被投资企业,1,有限合伙制,被投资企业,2,被投资企业,3,ABC,基金,基金管理,公司,(GP),投资人1（LP）,管理协议,被投资企业,1,有限合伙制,被投资企业,2,被投资企业,3,投资人,投资人2（LP）,投资人3（LP）,按合伙企业法组建而成设立合伙人会议并由组建的投资决策委员代行投资决策基金管理人受托对基金进行管理，Team+Capital有效结合GP出资至少1%,对基金的债务承担无限连带责任GP可获取2%管理费及20%投资收益分成,二.魅力无限的PE架构-私募股权投资基金的结构特点,二.魅力无限的PE架构-信托架构,具体表现为以下七个方面：1、基金实现专业化管理，降低投资风险2、有利于调动各方的投资热情3、较之公司更具有操作灵活性与商事保密性4、法律兼顾合伙人利益与合伙债权人利益保护之间的平衡5、不需缴纳企业所得税，税负较轻6、不必同股同权，契约为主，合伙人利益得到充分保障7、为投资者提供了便捷的退出通道,二.魅力无限的PE架构-私募股权投资基金的结构优势,二.魅力无限的PE架构-房地产私募股权投资基金的募集程序,-确定投资方案-完成相关报告和文件-确定投资机构-确定投资协议-确定基金合伙人协议-确定基金和资产管理人之间的协议-确定投资决策程序和界定管理人权限-确定基金与托管银行关系-初步确定拟投资项目,推介路演,确认认缴总额及份额,验资,合伙企业成立,实施项目投资,签署保密协议,签署合伙协议,签署委托协议,有意向投资者签署认购承诺书,二.魅力无限的PE架构-私募股权投资基金的募集程序（续）,GP与LP关系的维护是基金运作成功的关健:国内LP的特点GP被LP信任的基础建立GP与LP沟通的平台发起LP的投资决策作用,GP与LP关系管理成功案例:KKR-“门口的野蛮人”的温柔凯雷-“总统俱乐部”的谛造者深创投-“可靠”的国企背景,三.基金管理人（GP）与投资人（LP）博弈-相互制约、唇齿相依,强势GP与次强势GP将影响LP参与基金的热情,三.基金管理人（GP）与投资人（LP）博弈-在PE治理结构中的特别约定（合伙人大会决策程序）,三.基金管理人（GP）与投资人（LP）博弈-影响GP与LP关系的因素,社会积垫和声誉成功项目运作的经验出色的管理团队以及有效的管理模式严谨规范的法律文件必要的储备,GP的“4P”要求：People(投资团队）Philosophy（投资哲学）Performance（投资业绩）Process（投资程序）,根据基金推介的工作要点，总结出4C工作程序：Contact：接触、联系阶段Choose：选择、选定意向阶段Continue：继续、持续服务阶段Confirm：确定、巩固阶段*注：由于客户源的不断持续，4C程序会在不同的时间段不断的持续推进,三.基金管理人（GP）与投资人（LP）博弈-展示GP魅力的重要渠道（路演的程序和安排）,市场定位于中高端,管理层具有基金运作意识,拥有地方政府的支持,企业在当地成功运作过两个以上的房地产开发项目，要求企业有良好的信誉，能吸引更多LP的兴趣,房地产企业所设计的产品针对于市场的中高端人群，发行基金份额时可充分挖掘业主的价值,企业管理层具有基金运作意识，是基金设立的必要条件,房地产企业拥有地方政府支持为基金设立奠定基础,企业拥有一定的资产规模及土地储备，能为投资者的基金安全提供保障,三.基金管理人（GP）与投资人（LP）博弈-开发商参与发起设立基金的条件,三.基金管理人（GP）与投资人（LP）博弈房地产投资基金管理模式,*房地产开发企业,新设基金管理公司,项目公司,房地产机会投资基金,项目A,项目B,项目C,北京嘉富诚投资管理公司,LP有限合伙人,LP有限合伙人,LP有限合伙人,LP有限合伙人,四.法律在保护谁的利益-LP关注什么（赢利？还是风险？）,中国LP的普遍顾虑：谁要管理我的钱?他们要如何管理我的钱?我怎么知道我的钱是安全的?我的投资能得到多少投资回报?我能参与管理吗？,东海创投的失败案例：最早设立的私募股权投资基金之一设立时GP与LP缺少磨合，LP关注点没能得到GP高度重视投资项目论证不到位，双方产生较大分歧LP终止与GP合作，基金解散,投资人法律保障是中国PE事业发展的基础,四.法律在保护谁的利益-PE的组建法律文件是治理结构完善的第一步,基金的类型及规模-投资及管理理念-投资领域-投资策略-LP对管理费用及投资收益分成的认可,-合伙意向书（MOU）-基金合伙协议-招募说明书-法律说明书-基金与管理公司委托管理协议-基金与银行的托管协议-管理公司内部文件,四.法律在保护谁的利益-主要文件的基本架构,招募说明书-基金基本情况-基金投资策略及流程-基金拟投项目介绍-基金管理机构及团队-中介服务机构-基金募集流程,基金合伙协议-有限合伙企业的设立-出资方式、出资额及出资期限-合伙人及执行事务合伙人-合伙人会议及投资决策委员会-收益分配及亏损承担-报告及帐户-基金设立及运作费用-投资限制及退伙,四.法律在保护谁的利益-GP与LP利益的约定,变动收费模式-管理-一定比例收益分成-固定银行托管费-基金审计费-项目费用-基金注册费-其他费用,定率取费模式-管理-一定比例收益分成-固定银行托管费-基金审计费-其他费用由管理公司支付,斤斤计较的PE管理人很难做好基金的管理！,四.法律在保护谁的利益-对PE治理的基本要求,基金的治理架构是在所有权和控制权分离的条件下，为调动利益相关者的积极性以提高经营绩效，而以委托合同关系为基础，在基金所有者的利益相关者之间合理配置权责利的一种制度安排。,完善的合伙人会议架构完善的基金内部控制系统及程序良好的内部和外部审计系统符合国家法律及规则管理公司对小合伙人负责任提高基金的透明度以建立基金良好的公众形象,四.法律在保护谁的利益投资人对PE治理结构的要求,PE中LP具备的两个特点（1）资金规模大（2）追求利润但能够长期投资但目前国内LP投资是“短、散、急”钱，而非长期资金,对PE治理结构的监督和要求来自三方面：-政府部门-行业自律-基金自我管理,资金安全、管理透明、收益确定是LP对基金管理的总体要求,基金的治理架构是在所有权和控制权分离的条件下，为调动利益相关者的积极性以提高经营绩效，而以委托合同关系为基础，在基金所有者的利益相关者之间合理配置权责利的一种制度安排。,四.法律在保护谁的利益-PE治理架构的基本内容,完善的合伙人会议架构完善的基金内部控制系统及程序良好的内部和外部审计系统符合国家法律及规则管理公司对小合伙人负责任的态度，提高基金的透明度以建立基金良好的公众形象,四.法律在保护谁的利益结构的设置,内部审计委员会,独立委员制度的执行,至少有两名投资决策委员会成员对全体合伙负责，维护中小合伙人利益直接与监管机构及进行沟通,对内部控制制度的建立健全及执行情况进行监督对招募说明书中的项目履行情况进行核实有权提议聘请外部审计师实施内审,四.法律在保护谁的利益份额结构及外部影响,合伙出资结构的非透明管理,合伙人结构及外部影响,防止主要合伙人对基金对外投资及负债产生重大影响合伙人会议是基金最高战略决策机构投资决策委员会是对外投资最高决策机构,勿须对最终受益人及投票权掌控公开披露基金财务对合伙人定期披露,四.法律在保护谁的利益合伙人权益及权益人权利,所有者权利及反收购措施,与权益人之间的关系,合伙人大会和表决程序,所有权的保障同股非同权的讨论召集合伙人大会制定大会议程合伙人大会上提问决策权甄选决策委员获取分红反收购,管理外部权益人关系与关键权益人关系雇员被股资企业中介机构托管银行监管机构,会议通知方式通知的及时性参会的难易度信息的充分性代理程序及权利议事规则,四.法律在保护谁的利益财务透明度、信息披露和审计,对合伙人公开披露的内容,审计程序,公开披露的适时性和合伙人取阅的渠道,审计师的声誉和涉及领域,审计的独立性,审计与非审计服务,非审计服务的界定,审计师的甑选,审计委员会的独立性,职责的明确度,开会频率和参会记录,审计委员会的职责,审计师轮换政策,内部汇报体系和内控机制,备案文件公开信息的取阅渠道披露的持续性,基金法律文档的取阅渠道,增值信息,季报,财务报表的完备性,少数权益、内部交易和关联交易的披露,合伙人之间的沟通,合伙人大会记录,与公司治理相关的信息披露,与社会、环境和道德相关的报导,四.法律在保护谁的利益-PE的会计与税务体系,有限责任和有限合伙使用于不同的会计报告模式对投资人定期报告体系统（每年度报送经CCPA验证的报告）基金可以不设立专职的会计和出纳（由管理公司进行统一管理），但基金公司的资金划出需要按银行托管方式进行审核基金会计体系采用统用会计准则进行核算，如第长期投资可采用权益法进行核算基金分红可以现金或股权分割方式进行,税收的主体目前不明确，一些地区仍需缴税。但长远看，非纳税主体避免重复纳税是确定的PE经核准可以代扣代缴利所得税或个收入劳务所得税,-投资率：平均每收到100份商业计划书，510份会受到重视进行调查，最后只有1-3个项目可能投资。-工作量分布：20在挑项目，判断价值；50对项目进行尽职调查；10在谈判和设计投资方案；20在投资后管理。,五.PE的游戏-私募股权投资基金投资程序,商业计划书，BusinessPlan，简称BP是企业根据融资和其它发展目标，在对项目进行调研、分析以及搜集整理有关资料的基础上，根据一定的格式和内容的要求，全面展示企业或项目的目前状况及未来发展潜力的书面材料。包括以下几个文件：执行摘要（WORD）：执行摘要的内容就是对完整版商业计划书的高度浓缩，用于跟投资人第一次邮件沟通，或者是在某些会议、论坛场合跟投资人简单沟通。演示文件（PPT）：内容结构上基本跟执行总结和完整版商业计划书一样，用于向投资人见面时比较详细地沟通。完整版的商业计划（WORD）3年的财务预测（EXCEL）：历史财务数据力求事实，预测力求合理、增长性，包括假设条件、收入结构、费用结构等等。,五.PE的游戏如何甄选商业计划书,执行摘要：核心要点，传递核心内容公司介绍-公司基本情况、股权结构、股东背景、关联企业、历史沿革、公司大事记管理团队及人力资源-组织构架、高级管理人员简介、内部管理控制、人员结构和分布行业与市场-市场环境分析、市场机会、竞争者、未来趋势产品/服务，商业模式-产品（服务）介绍、独特性、市场定位、目标市场、目标客户、市场反应、市场占有率、新产品开发、知识产权财务数据-近3年的审计报告、财务分析报告、主要资产债务清单等发展规划与盈利预测融资计划-资金需求及使用计划、投资风险、投资退出计划及可能投资回报,五.PE的游戏-如何甄选商业计划书（要点）,五.PE的游戏-项目分析及尽职调查,站在二到三年后资本市场角度来审视拟投企业PE合伙人对拟投项目应尽早准确判断为企业定位不同的资本市场退出有意向投资企业应尽快签订投资意向书（MOU），为尽职调查作准备,五.PE的游戏-项目分析及尽职调查,尽职调查也称审慎调查（DueDiligence，DD）指在投资或收购过程中买方对目标公司的资产、负债、经营、财务状况、法律关系以及目标企业所面临的机会和潜在的风险等进行的一系列调查。尽职调查可分为法律尽职调查、财务尽职调查和其它尽职调查。是对商业计划书的全面审核和评估，在期间既能发现企业的价值，同时也要发现企业的风险,五.PE的游戏-谈判、分析及决策,五.PE的游戏-投资管理,积极帮助企业成长,帮助企业组建,帮助企业扩张,途径和方法,目标,组建/加强董事会强化管理团队、管理架构确定战略方向加强财务控制、法律架构,组建/加强公司治理结构和管理架构明晰战略方向,定期监控公司财务报告定期参加董事会会议帮助公司融资帮助拓展业务帮助寻找商业/技术伙伴,帮助公司达到IPO标准决定IPO的时间地点和中介机构寻找M目的：促使控股股东避免出现该类风险。,小结：投资条款是双方协商的结果;投资条款组合使用;不同的项目，风险点不一样，投资条款的侧重点不;投资条款是投资的核心内容，需要根据项目情况不断创新和完善。,七.小心触雷-委派董事以及投资后的权利,规定投资后，投资人派出董事/监事/股东代表的权利投资后的管理权利，如重大事项的参与权、否决权管理层股东的薪酬等,IPO分红及股份转让M&A（收购市场）,筹集,投资,管理,退出,管理层回购清算,八.胜者出局-投资项目退出的路径选择,出是进的前提,出不去就是失败,企业规模较大，募集资金较多,上市条件与主板相同，股本数量要求降低，首次发行股份在1亿股之内,规模小、成长性好、科技含量高的企业,企业孵化器，培育为了创业板、主板的上市资源,总体而言，目前我国已形成了多层次的资本市场体系。对企业来说，需根据自身情况、发展规模、募集资金大小选择不同的上市板块。,新三板,沪市、深市A股,深市,八.胜者出局-中国多层次资本市场正在形成,多层资资本市场的退出选择,八.胜者出局-众多中国企业分布在不同海外资本市场-800余家中国企业分布在不同的资本市场,其中互联网企业近五十余家,八、胜者退出-近几年中国企业海内外资本市场动向,恒大地产阿里巴巴创造市值神话鑫苑置业的“