（房地产）新项目可行性研究测算表汇编—经济指标部分

编号：第 发与销售计划表应与工程及销售部门共同完成，开发面积应包括配套资产面积，其合计数应与建筑面积相等；2、成本情况表数据取自经济测算表成本部分，其中资本化利息取自现金流量表，期间费用应联系开发销售计划确定；规划要点与成本部分相同；3、税费说明中应指出可能存在的税费优惠，但新项目经济指标计算中原则上不考虑优惠；4、利润表应注意计算分年投资净利率；7、勾稽关系表无须填列，表中检查式数值应为“ 0”。8、建筑产品类型超过三种、开发期超过五年，请自行调整。10、如果该项目容积率发生变化，则应按新容积率重新测算。9、除“填表指引”和“勾稽关系”外，其余各表均应附在可行性研究报告文本之后。新项目可行性研究测算表经济指标部分5、现金流量表中开发间接费支付不含资本化利息；累计净现金流量最大值应加上相应的资金成本；6、经济指标从其他表取数，无须填列，新项目经济指标考核增加 单位面积净利 指标和 分年度投资净利率 指标；填表指引项目名称 地价及规划 成本估算 税费说明 开发及销售计划 现金流量 利润预测 检查式 备注建筑面积可售面积类型 1类型 2类型 3销售收入类型 1类型 2类型 3项目总投资总地价开发成本期间费用营业税金及附加合计企业所得税项目利润税后利润现金流入现金流出净现金流资金成本检查式合计各表间勾稽关系检查表 项目名称：敏感系数：100%项目 指标值核心指标：1、内部收益率% 、销售净利率% 考指标：3、单位面积净利 04、销售毛利率% 、资金峰值比例 、地价支付贴现比 1年 第2年 第3年 第4年 心指标的基本要求（参考）：1、内部收益率25%2、销售净利率9%审核人： 填表人： 各表勾稽关系正确7、各年资金占用回报率资金峰值为累计负向净现金流量的最大值贴现率为10%项目利润/销售收入100% 项目利润=销售收入目总投资各期支付地价现值之和/地价总额项目净利润/销售收入100% 项目净利润=项目利润售面积可行性研究经济指标计算式使累计净现值为零的贴现率说明绿化率%建筑密度%占地面积 容积率 建筑面积 可售率 可售面积 产品比例 平均每户面积 总户数类型 1类型 2类型 3类型 4类型 5小计商业网点地上车库地下车位幼儿园会所物业用房学校其它用房不计容积率建筑面积地价支付节奏地价及规划要点楼面地价（元 /计容积率建筑面积单位地价（元 /净占地面积建筑用地（净地）按总占地面积其他相关成本按总建筑面积 按可售建筑面积规划要点合 计4、拆迁补偿费产品组合住宅公建配套用房土地及地价2、合作款项说明 土地协议中的地价总占地面积总建筑面积合计地价（万）1、政府地价及市政配套费其中：土地出让金土地使用费市政配套费政府收益金应交契税其 他3、红线外市政设施费计容积率建筑面积规划容积率合计合计 类型 1 类型 2 类型 3 平均 类型 1 类型 2 类型 3建筑面积可售面积一 土地获得价款1 政府地价及相关费用2 合作款项3 红线外市政设施4 拆迁补偿费二 开发前期准备费1 勘察设计费2 报批报建增容费3 三通一平费4 临时设施费三 主体建筑工程费1 基础工程2 结构及粗装修工程3 门窗工程4 公共部位装修5 室内装修四 主体安装工程费1 室内水暖气电管线设备2 室内设备及安装费3 室内智能化系统费五 社区管网工程费1 室外给排水系统2 室外采暖系统3 室外燃气系统4 室外高低压系统5 室外消防系统6 室外智能化系统7 其他六 园林环境费1 环境设计费2 绿化建设费3 建筑小品4 道路广场建造费5 围墙建造费6 室外照明7 室外零星工程8 其他七 配套设施费成本估算汇总表 （本表从成本部分取数）序号 总成本（万元） 可售面积单位成本（元/平米）敏感系数： 100%成本项目1 会所2 幼儿园3 学校4 游泳池5 球场6 地下室7 其他八 开发间接费1 工程管理费2 资本化利息3 营销费用 4 物业完善费5 不可预见费开发成本九 期间费用1 管理费用2 销售费用3 财务费用项目总投资敏感系数：100%项目 第 1年 第 2年 第 3年 第 4年 第 5年 合计一、开发计划（期/区二期/区三期/区四期/区五期/区竣工面积小计二、销售面积（型 1类型 2类型 3小计三、销售单价（元/型 1类型 2类型 3销售均价四、销售额（万）类型 1类型 2类型 3小计开发销售计划 单位：万元1、地价票据合法性情况合同中关于票据之规定情况：2、预计税费情况 税率 % 计税依据或应税所得 预计税额 计算说明营业税 5% 营业收入 - 营业收入*5%其中：售楼营业税 5% 营业收入 营业收入*5%合作建房营业税城建税 7% 营业税额 - 营业税额*7%教育费附加 3% 营业税额 - 营业税额*3%营业税金及附加 - 地方教育发展费 % 营业税额 营业税额*%副食品价格基金堤防费 % 营业税额 营业税额*%土地增值税 % 土地增值额印花税 建筑承包合同、购销合同 合同金额 *契税 % 成交价 出让地价 *%企业所得税 33% 应纳税所得额 应纳税所得额 *33%3、项目税收优惠政策情况1、所得税2、营业税说明：各税费项目的计算，应与“利润表”中损益税项、“地价”表中之契税、分房营业税项等计算相符。综合营业税税负为税费说明敏感系数：100% 金额单位：万元第1年 第2年 第3年 第4年 第5年结算面积类型 1类型 2类型 3营业收入类型 1类型 2类型 3营业税及附加销售成本类型 1类型 2类型 3项目利润期间费用其中：管理费用销售费用财务费用税前利润所得税（33%）税后利润单位毛利(元/项目利润/结算面积单位净利(元/税后利润/结算面积销售毛利率% 项目利润/销售收入100%销售净利率% 项目净利润/销售收入100%各年资金占用回报率%=年累计净现金流（含利息）100%，当净现金流为正时，将该值设为无穷大项 目利润测算表合计 说明利润体现敏感系数：100% 金额单位：万元 面积单位：平方米项目 第1年 第2年 第3年 第4年 第5年 第6年 合计一、现金流入销售面积（售额回款额小计现金流入现值金流出1、付地价款2、付工程款3、开发间接费4、期间费用项目投资合计5、营业税及附加6、所得税小计现金流出现值现金流量四、累计净流量五、平均资金占用六、资金成本七、资金计划1、资金期初余额2、筹资计划来源归还3、资金期末余额八、内部收益率 金峰值比例十、地价支付贴现比说明：2、现金流量项目中应扣除非付现成本，如折旧等；3、平均资金占用指现金净流量为 “零 ”以前各期累计净现金流量的平均数。年平均资金占用 =第 14；4、现值可使用 达式 =现率， +数次序不得颠倒）；5、内部收益率可使用 达式 = 数次序不得颠倒）；本公式不适用于以物业抵付地价款的情况6、当年销售现金回款，一般按当年销售额的 70%计算，加上年销售额的 30%计算；7、当年工程支付款，一般按当年工程开发成本的 80%，加上年工程开发成本的 20%计算；8、资金成本以累计净现金流量为零以前的各期资金占用乘以同期银行利率计算。9、年度期望贴现率定为 10%年利率、则季度贴现率为 现金流量及内部收益率金额单位：万元 面积单位：平方米一、售价的影响 预计售价 预计售价 预计售价 预计售价 预计售价敏感系数 （ 100%） （ 95%） （ 90%） （ 105%） （ 110%）销售均价 (元/m 2)营业收入项目利润税后利润单位净利销售毛利率 %销售净利率 %敏感系数（净利率）二、成本的影响 估算