“卓越·美丽新城”项目可行性研究报告

1 “卓越美丽 新城 ” 项 目 可 行 性 报 告 2 2010 年 9 月 “卓越美丽 新城 ” 台资信息园安置 房项目可 行性报告 一、项目概况 1、 项目名称：“ 重庆高射炮师新营区临街地块建设 ” 2、 项目开发单位：重庆 飞鸿机电 公司 3、 项目开发单位简介 重庆卓越房地产开发有限公司，于 1998 年 8 月经重庆市工商局、重庆市建设委员会批准成立，注册资本 10250万元人民币，主要经营房地产开发，资质等级二级；法人代表：宋晓平。主要股东：宋晓平出资 8900万元，持股 陈安忠出资额 980 万元，持股 宋成富出资 235 万 元 ,持股 李永兰出资 135 万元 ,持股 公司注册地址：重庆市沙坪坝区汉渝路 123 号，企业类型：有限责任公司。公司经营范围为房地产开发及销售。 二、项目的地理位置及周边基本状况 1、基本概况 该项目位于重庆市大学城曾家组团内，地理位置优越。曾家位于沙坪坝区 3 西南部，东邻陈家桥镇，西靠璧山县璧城镇、狮子镇，南接九龙坡区金凤镇，北连重庆市大学城（虎溪镇）。曾家镇辖 10 个行政村和 2 个社区， 89 个农村合作社，总人口 人 城镇规划面积 方公里，建成区面积 方公里，建成区常住人口 人，城镇化率 82%。 2009 年度，全镇实现生产总值 民人均纯收入 5972元。今年以来，曾家镇以打造“三大园”（台资信息产业园、西部新城后花园和万亩现代都市农业园）为载体，抓住中心镇建设和西部新城建设契机，有力的推进了“西部新城经济强镇和生态宜居的环境优美乡镇”建设。 2、地块条件 地理位置 新的租赁地位于新修的长新路边，紧靠渝中区的总部经济园不到一公里，今年渝中区将大力打造大坪的时代天街，未来大坪地区是重庆新的高端消费商业中心，在虎头岩和长新路，新建和将建的汽车 4 8家， 3 4年后这里将成为重庆新的汽车一条街。 未来五年内，提到重庆主城核心商圈，当属将新增的“大坪 渝中总部经济园。 随着政府将总部经济园区纳入提案，为了升级与总部经济园的交通配套，目前已经开始修建几处线路： 连接渝州路歇台子与虎头岩的歇虎路，这条路将连通总部经济的新商圈 龙湖时代天街和英利七牌坊。 4 而在虎头岩龙华 4再建一条虎头岩双向四车道支路（大化路），该路建成后，化龙桥将与高九路直接相连，届时阿卡迪亚的业主们可以一车抵达总部经济的休闲名片 瑞安重庆 新天地。 在总部经济园南区，还将规划修建一条永年路，将虎头岩与高九路相通，连通总部经济的商务核心集群。同时，总部经济园北区将与即将开建的红岩村大桥相通。 轻轨 5号线从园区地下穿过，在总部经济园南区入口有轻轨车站，紧邻协信阿卡迪亚重庆中央别墅区。 在不远的未来，现代化、高效率的交通服务将让生活更便捷。总的来说，人们一直关注的“行”的问题，一定能变好，也一定会变得越来越好！ 5 虎头岩 这一 路段是城市快速干道，连跨主城六个区域，是嘉滨路、长江路以及嘉华 大桥的枢纽路段。属于重庆渝中区 这里 地理环境和交通条件非常优越， 在这 新建的汽车 4s 店 已有三四 家， 几 年后这里将成为重庆新的汽车一条街。 重庆龙华实业集团龙奥汽车销售服务有限公司位于渝中区经纬大道 777号（高九路虎头岩转盘）。 它是由 是由重庆龙华实业集团 于 2011年投资 2亿元，按一汽 建筑规模 5层楼，占地 15亩，总建筑面积 21154多平方米，其中维修服务区营业面积约 1万平方米 。 龙华一汽大众众华高九路 477号（高九路虎头岩转盘），该店投资 上亿元，占地 有五层楼的总建筑规模，建筑面积达到 12931平方米。 重庆龙华实业集团沃华汽车销售服务有限公司位于重庆市渝中区经纬大道 777（大坪高九路虎头岩），是经营长安沃尔沃 ,沃尔沃品牌的，主要以销售新车为主，同时也为用户提供配件、维修等服务 。 黄记 华泰 4于 重庆市渝中区高九路虎头岩转盘处（协信总部城旁） ，汇集了汽车销售、售后、维修等全套服务的标准 4s 店。 它 分为 3 层楼，总占地面积超过 3000平米。其中 3楼为办公区， 1楼为展厅、 2楼为售后维修车间。完善的维修设施以及熟练的技工是黄记汽车的优势。 3、规划指标 该项目 5 个地块总用地面积 88291 ，建设用地面积： 88291 ，总建筑面积 ，地上建筑面积： ，地下建筑面积： 。 4、区域规划 渝中区 “ 十二五 ” 规划明确提出在大坪片区打造都市新核心，再造一个解放碑的构想。撬动渝中半岛大坪板块经济的 “ 发动机 ” 占地约 500亩、总投资 47亿元的渝中总部经济园 位于高九路虎头岩沿线，计划 3年建成。 “ 园区地处主城核心，依托交通、城市配套、资源要素聚集等优势，定向吸纳世界500强、大型及规模以上企业共 300余家入驻园区，实现每年财政税收达 时，今年还将配套建设占地面积达 200亩的虎头岩生态公园，并建三条城市道路为园区交通配套 。 5、经济水平： 全年实现生产总值 比增长 10 %。其中，第一产业 长 10%；第二产业 长 第三产业 长20%，农民人均纯收入 5972元，增长 三 、 汽车 4s 店项目产品市场分析 （一） 西部新城住宅物业现状特点： 拆迁安置房：因西部新城的开发建设导致政府主导的拆迁安置房开发规模较大，同时存在较大供应缺口，目前仅大学城拆迁尚存 1000多户未安置； 违规建房：到目前为止，整个西部九镇仍然存在大面积的违规建房（无用地许可，无规划许可），并且销售情况不错。而且，以前的城镇居民的住宅也多为违规建筑，因历史原因保有居住权，但是，因无产权而无法成为流通性资产。现在，许多居民已意识到了这个问题， 所以，本项目作为具备 7 完全正规合法手续的 物业 ，势必受到重视。 经济适用房：在西永、 陈家桥、青木关等镇已经出现小区式的经济适用房开发（初步调查在建总 量在 15 万方以下），随着西部的城市化进程发展和国家鼓励经济适用房的政策引导，其开发量 将会迅速扩大。 普通商品房：在西永 土主、虎溪 陈家桥组团内（不含大学城）范围内，目前尚无普通商品房（出让地性质）供应。 农村小产权房：因城镇化及还耕需要，农村宅基地住房被征用时，将实施周边城镇就地拆迁安置的办法。 (二 ) 西部新城住宅物业 未来发展趋势： 拆迁安置房将会继续开发，但政府会更多的在地产商手中去采购房源，以满足安置需要； 随西部建设的加快，为满足西部 广大低收入城镇人口及外迁入低收入人口的住房需要，本区域经济适用房建设和低端普通商品房建设将会有较大发展，年供应量将回迅速攀 升到百万方量级。 按西部新城 70 万常住人口的规划、人均住房 27 平方米要求、结合都市副商业中心 /高科技产业中心 /教育中心的城市功能定位所应涉及的旧城镇拆迁改造需求、外来商贸配套服务流入人口增加等各方面因素来判断，该区域未来十年内的住宅需求面积在 2000万平方米以上，具有广阔的房地产开发的市场空间，是未来重庆市的住宅开发热点版块之一。 在西永 土主、虎溪 陈家桥组团内（含大学城）范围内，规划 居住用地以一、二级为主，按 容积率计算，仅大学城内在未来若干年内就将有 700万方以上的普通中、高档商品房住宅供应。 该区域未来住宅物业开发将呈现品质层次丰富的态势： 8 a、 大学城中心区的高尚住宅区 以富力、龙湖开发 的城市别墅、花园样房、高品质多层 /高层住宅为代表，主要以外来高质人口、本区域高端人口为销售对象； b、 围绕大学城周边的西永、陈家桥组团将以中、低端普通商品房和经济适用房开发为主，物业形态将以高层、小高层为主，主要以外来中 /低质人口、本区域一般城镇人口、周边工业产业人口为销售对象； c、 在周边自然景观资源 较好的地块，将出现类似蓝湖郡 弗拉明戈这样的高尚别墅 d、 另外就是拆迁安置房的建设会持续若干年。 （三） 统筹城乡发展战略及一圈两翼战略对本项目的机会价值分析 在统筹城乡发展战略及一圈两翼战略的大背景下，本项目的机会价值不能 用静态的观点来看。关于西部的市场机会价值， 我们 要 站在 企业发展战略的高度，去解读政府对西部的发展战略规划，从而找到企业在未来十年内的一个重要战略版块。 人口规模： 其中：两大片区和三个外围组团的人口分布为： （单位：万人） 西永 土主 虎溪 陈家桥 青木关 凤凰 回龙坝 曾家 总计 近期 期 9 整个 片区的近期人口达 29 万 ,远期人口达 70 万 ,从人口规模来说，具备很大的市场容量，相当与再造一个沙坪坝，使本项目具备坚实的市场基础。 用地规模： 本区域最大建设用地规模控制在 120 平方公里以内。 西永 土主 虎溪 陈家桥 青木关 凤凰 回龙坝 曾家 总计 近期 期 眼光的各大房地产开发有限公司都在该区域积极进行 进行土地 的 战略储备。 1、 城市功能： 虎溪 陈家桥片区：以大学园区为主要职能，以发展教育科研产业和相应的配套产业为主的文化中心。 西永 土主片区：以高科技产业为主导的产业基地，现代物流中心及重庆市西部新城（西永组团）的中心服务区。中南部以襄渝铁路为界，铁路以东：高科技产业园区；铁路以西：以行政、商贸、服务为主等的第三产业综合服务 曾家组团移民安置及城区扩建 。 2、 居住用地： 该区域的规划有如要求： 住宅建设以达到康居水平为目标，提 高住宅的舒适性、安全性，增强住宅的多样化和可选择性，远期人均居住用地面积达到 27平方米左右。 10 城镇已有的居住用地以改造、改善环境质量为主，降低建筑密度。 新开发的居住用地以一、二类居住用地为主，必须按小区标准成片开发，移民安置区可根据实际情况适当降低至三类。 规划城市建设区内现有的农村居民点，纳入城市规划统一管理，严格控制建设用地及布局，逐步改造为城市居住区，避免“城中村”现象。 规划城市建设区外的农村居民点：建议在基本农田保护区内保留原住区，不再增加规模；在其他农业区域，采用就地发展控制其 规模的方式。 在 上 述的规划要求 中， 鲜明的提出了康居的居住标准及人均 27平方米 的居住面积要求， 规划了一、二级用地的主流方向 ，同时 提出了避免“城中村”现象 ，从中可以 明确的看出该区域将会 被建设成一个真正的“大城市”，而非大乡镇，也可以看出该区域的农村人口城镇化规模将会很大，这为房地产开发提供了极大的发展空间。 3、 商业金融用地： 规划在西永 土主片区东西向景观带两侧安排市级商贸金融中心； 将陈家桥改造为虎溪 陈家桥片区商业服务次中心 ； 曾家组团规划为市级旅游服务接待中心； 其余各组团按规定配套设置商业服务设施，用 地按城市组团级、居住小区级两级布置，结合基层商业服务网点，形成完善的商业服务体系。 专业市场： 虎溪 陈家桥片区：人才市场 1技市场 1处； 西永 土主片区：科技市场 1，金融、保险、信息、劳动力、房地产等无形要素市场在商务区内设置； 本区域将拥有繁华的商业设施和商气，所以，本项目的商业物业不能用 11 单纯的社区商业角度来进行规划，必须充分 考虑“ 陈家桥片区商业服务次中心”给 本项目带来的有利影响，定位出合理的商业物业体量、商业建筑形态、商业业态配置规划和商业营销运营策略，方可实现本项目的价值最大化。 对外交通： 依托高速公路、铁路和城市骨干道路组织对外交通。客货并重，加强公路与铁路的转换，强化对外交通设施建设，完善对外交通体系。 过境道路网络布局： 包括东西向、南北向的两条高速公路和两纵两横的城市骨干道路组成该区域的对外交通框架。 将原定的遂渝高速公路和重庆市二环高速公路走向由经过陈家桥地区调整至两山一侧。 将重庆市二环城市快速干道调整至土主、西永一侧，在白市驿与成渝高速公路立交。 东西向：南部预留大学园区南端城市主干道穿过寨山坪和歌乐山，直接与梨树湾和站东路相连；中部在土主打通中梁山隧道，东 接井口、北部新区和寸滩港，西接土主集装箱节点站、大学园区和壁山县；北部在回龙坝设穿过中梁山的隧道，跨嘉陵江，与北部经开区和寸滩港相连。 南北向：利用大学园区内的虎曾路，向南延伸到九龙坡的金凤和西彭，向北延伸到青木关和北碚的歇马。 区间交通： 解决两大片区三个外围组团之间的区间快速联系。 虎溪 陈家桥片区和西永 土主片区之间以四条城市主干道相连：东西向景观带南北的中北线和中南线两条城市主干道和北线、 12 南线城市主干道。 两大片区在西北利用现有道路扩建与青木关 凤凰组团联系；向南依靠南北向西线城市主干 道与曾家组团相连；东北依托南北向的城市中环快速道路与回龙坝组团相通。青木关 凤凰组团与回龙坝组团之间依托现有公路扩建进行联系。 城市公共交通： 沿城市主干道设置公交线路，按不少于 500 800 米同侧距离设置公交车站。公共交通密度应达到 方公里。 公交枢纽站及调度中心：在土主大型交通枢纽站内设立调度中心；分别在虎溪以北、土主、西永以北和大学园区的中心位置设立四个公交枢纽站。 公交首末站场：规划在片区外围的曾家、青木关、回龙坝及西永的边缘设立四个公交车辆一般站场。 公交车辆 保养站：规划在曾家和青木关以南设立两个公交车辆保养站。 出租车采用定点服务与路抛制结合方式，营运站附设于长途客运站、火车客运站。 各组团繁华地段，对外交通枢纽和大型公建区的道路应设出租车停车道。 城市轨道交通： 线路规划：轨道交通的 道路接口设在土主隧道，东接井口。其走线由土主隧道进入，先后分别沿北线主干道、东线主干道、中北线主干道、西 线主干道和北线主干道进入壁山境内。 13 轨道交通站的设置：规划在土主以西设立枢纽站。 解读：本区域拥有高速公路、铁路和城市骨干道路、区间公路、公交运输、轨道交通，形 成立体化构架。 该区域 近期重点建设一览表： 城 区 建 设 设 虎溪 陈家桥片区 1大学校园 2陈家桥商业区扩展 3大学园区文体共享区 4虎溪及陈家桥移民安置 西永 土主片区 1西永城区扩展及商业中心区起步区建设 2移民安置 3科技产业园区首期建设 回龙坝组团 1回龙坝城区扩展 2移民安置 3加工工业园区一期建设 青木关 凤凰组团 1青木关 凤凰城区扩建 2青凤工业园区一期建设 曾家组团 移民安置及城区 扩建 基 础 设 施 1遂渝高速公路及配套中梁山隧道 2重庆市二环高速公路 3铁路集装箱节点站一期 4东西向景观带 5重庆市中环快速路 6近期建设范围内及各组团之间主要城市主干道 7近期建设区内的城市次干道 8污水处理厂（陈家桥） 9规划为近期建设的高位水池、变电站及其他工程管线项目 14 10垃圾处理场一期 生 态 环 境 1重庆西湖一期建设 2白鹭保护区 3寨山坪生态植物园一期 由于重庆市基础交通建设的飞速发展，三个版块在未 来三年将穿越两山一江的阻隔而成为一个完全无逢连接的整体。 三个版块都位于重庆市“一圈两翼”战略中的“一小时都市经济发达圈”中。 历史上，三个版块的制造产业就从未分离过，比如壁山 青杠、青木关 凤凰地区的汽、摩配件制造流向沙坪坝的双碑，九龙坡的双山工业园等。 历史上，西部区域和渝西走廊是成渝两个核心都市圈的最重要物流、人流、商流通道。 我们可以预测：未来若干年内，西部及渝西走廊将会成为一片统筹发展的新兴都市集群，其繁华程度不会亚于今天的沙坪坝。 我们的目标就是 通过本项目 的开发， 在西部地区 塑立具备市场号召 的“西 部”住宅的 产品牌线，成为统筹城乡发展的样板示范项目，并且迅速的复制推广， 这 将 给公司 未来发展 开辟广阔的 空间。 西部住宅物业的普遍 性问题： 规划布局散乱 ,小区不封闭； 建筑外立面设计粗放、品味差、功能不齐； 入户单元及梯道设计及为粗糙，用材粗糙，做工粗糙； 谈不上园林景观设计，仅为社区基本绿化； 公共功能配套设施极为简陋； 15 基本没有物业管理，保安状况差； 社区商业配套业态十分单一，仅满足最低层次的生活需要； 综上所述，西部现有的开发住宅物业是根本达不到“康居”要求的，仅为满足城镇最低质人口的住宅需 求。随着城市的发展，广大中质、中偏低质人口的住宅供应会出现供应的市场空白状态。这是本项目的重大市场机会点，正是因为这样的市场空白存在，才会出现目前 该区域内“茂余花园”项目 预登记客户迅速超出开发供应量的局面。 同时，由于西部住宅的原始起点水平太低，给本项目提供了太多的“付出有限成本即可得到极大反响”的突破点， 只要 我们以“精心设计，控制成本、提供西部康居住宅典范样本”的理念来运作本项目， 将 会获得诸多的回报。 五、 本 项目的定位 一、 核心概念定位： “锦绣新城，锦绣生活” 没有一个锦绣新城（指西部新城），本项 目的区位价值便无从体现。 本项目的基本建造理念是： 在一个锦绣新城里，建造一个康居的锦绣花园住区，为新城人民提供一种全新的锦绣生活模式 。从而建立一个西部的锦绣品牌。 本项目的主题广告语：“ 锦绣新城，美丽生活” 本项目的建筑文化： “现代建筑，美丽生活 本项目的园林 文化： 健康、绿色、欢乐 本项目的精神价值： 生机蓬勃、面向未来、自信自强 二、 项目目标客户群 该项目属 我公司为重庆共享工业投资有限公司代建的重庆台资信息产业 16 园安置房， 并全部由重庆共享工业投资有限公司回购，并不面向市场销售。 三 、建筑风格定位： 建筑风格建议 定位为现代简约主义。在不影响户型品质的情况下，建筑立面构成力求线条简洁明了，利落干净。建筑色彩以复合灰调色为主，避免过于饱和的色彩体系（原色、间色），主 色相度控制在 90 度以内，明暗对比度在40 窗户、阳台栏杆、空调位的设计 考虑 了 与建筑外立面的整体协调性。 四 、可参与性社区功能性配套设施定位 定位关键词“健康、经济、适用、普遍性” 从关怀住区居民的生活及成本控制双向考虑，我们的配套设施不能单一、要丰富；不能昂贵、但要适用。 五 、户型组合定位 在满足 70/90规定的范围内，以“ 康居、人性、功能、尺 度” 为定位关键词。 康居： 要求我们的户型设计不能太差，要做出品质感 人性： 要求我们的户型在采光、通风、动线、健康生态上关怀居者 功能 ：要求我们充分考虑目标客群的家庭结构和生活特性 尺度： 要求我们精心把握尺度，不浪费空间，有效控制总面积 户型配比（建面面积）： 60平米两房两厅 0% 80平米两房两厅 0% 1000% 118130平米三 房两厅 0% 140 17 六 、价格定位 以重庆市物价局核定的价格为准。 七 、物业管理费定位： 以 重庆市物价局核定 的 收费标准作为物业管理定位的基准。 七、规划设计方案的基本原则、要点和确定 1、 项目的平面布置（见规划设计方案的总平面图） 2、 项目 建设规模及技术指标： 本项目 占地 总 面积为 88291 平方米，总建筑面积约为 其中 :地上建筑 总面积为 地 下建筑面积： 配套、公建、物管 车库 车位： 674个）。 其中： (1)3地块： 地块面积： 29052平方米 覆盖率： 容积率： 绿化率： 建筑面积： (2)2地块 : 地块面积： 9055平方米 覆盖率： 容积率： 绿化率： 建筑面积： (3)3地块 : 18 地块面积： 23611平方米 覆盖率 ： 容积率： 绿化率： 建筑面积： (4)3地块 : 地块面积： 12566平方米 覆盖率： 容积率： 绿化率： 建筑面积： (5)3地块 : 地块面积： 14007平方米 覆盖率： 容积率： 绿化率： 建筑面积： 八 、投资估算和资金筹措 整个项目开发建设资金的投入采取分批投入的方式，即根据工程进度和 实际需要，分次贷款分次投入，并强化营销推广，实现先期强势销售，保证快速回收房款，以加速资金周转，加快工程进度，减少资金占有时间和数量，提高 19 资金使用效率，最终实现快速、高效完成整个项目的建设，实现开发的预期经济效益。 该项目预计静态总投资 元，其中自筹资金 元，向 银行申请贷款 5500万元，滚动销售投入 九、经济效益预测 （一）销售收入预测 1销售收入估算如下： 本项目总建筑面积 不同销售单价分别计算其销售收入： 用途 楼层 建筑面积 销售单价 销售总价高层住宅 293,000 88,111一层 2,5000 4,474二层 1,000 1,106车库 9,200 212保留面积 07,销售面积 307,3,904商业用房销售收入合计： 93904万元，其中车库按 10%销售率估计。 (二 )成本估算 1开发成本： 20 项目及内容 计算基础 单位 数量 其中：一期 标准（元 / 单位） 总金额（万元）一、土地成本 17,879二、前期工程费用 2,2021、勘察、测绘 建筑面积 1232 、规划建筑设计费 建筑面积 8 1,1703、施工图审核 建筑面积 314、土石方 方 100000 12 1205、可研费 建筑面积 26、施工用水、电及临时设施 建筑面积 2467 、高压线搬迁 500三、各种规费 9,9881、配套费 建筑面积 90 8,9262、人防费 建筑面积 083、监理费 建筑面积 2464、其他规费 建筑面积 0 308四、建筑安装费 41,0281、 32层 建筑面积 333 41,028五、附属工程建设费 10,4501、道路 建筑面积 5 4612、供水 建筑面积 0 6153、强、弱电 建筑面积 10 3,3854、供气 建筑面积 0 3075、消防 建筑面积 5 1,0776、排水排污 建筑面积 0 1,5387、园林景观 建筑面积 5 7698、电梯 部 55 25 1,3759、其它各类设施 建筑面积 0 923六、间接开发费（管理费） 1元 81,548 2% 1,631开发成本合计 83,179项目开发成本合计 83179万，总建筑面积 （因本项目系代建安置房，税费及营销费用暂不计算） 3、银行贷款利息： 三年贷款利息 =55000万元 3年 1+2+3=83179+ (三 )收益估算： 该项目利润总额 : 销售总收入 93904万元 21 十、偿贷能力分析与投资回收 根据前面章节对本项目销售收入的预测，按较保守的测算方法，其销售收入能达到 93904万元，在此，也仅以较保守的方法预测其偿贷能力及投资回收期 (一 )偿贷能力分析 本项目工程建筑面积为 可销售面积为 其中高层住宅 商业用房 其中一层 ，车库 能实现销售收入期望 93904 万元， 该楼盘是安置房 ，其楼盘 住宅 售房可达 100%。 项目具体销售 回款 计划如下： 22 30% 88111 3000 26433一层 30% 895 15000 1342二层 30% 415 8000 3320 2200 0小计 89421 2810725% 73426 3000 22028一层 25% 746 15000 1119二层 25% 346 8000 2770 2200 0小计 74518 2342420% 58741 3000 17622一层 20% 597 15000 895二层 20% 277 8000 2215% 482 2200 106小计 60096 1884420% 58741 3000 17622一层 20% 597 15000 895二层 20% 277 8000 2215% 482 2200 106小计 60096 18844100% 293705 3000 88111一层 100% 2983 15000 4474二层 100% 1383 8000 1106车库商业商业车库住宅住宅住宅车库商业车库商业住宅合计2013 年2014 年2015 年2016 年住宅商业2据此编制收入、利润及贷款偿还表如下： 资金来源及贷款偿还表工程支出 税费 销售费用 财务费用 小计2011 年 0 148 25102 50002012 年 4685 0 370 25324 00002013 年 28107 0 370 12847 152602014 年 23424 0 296 8614 148102015 年 18844 0 148 8466 10378 350002016 年 18844 0 148 4307 14537 20000小计 93904 83179 0 0 245 55000 55000年份 销售收入总支出毛利 贷款 偿还贷款通过上述相关分析，还清全部贷款时间为 2016 年（即 4 年零 7 个月，含建设期 ）。 为了增强其可靠性和置信度，以上还款测算期是采用的最保守的测算方法，其理由如下： 23 综合以上相关因素，可见还款期限为 4 年零 7 个月（含建设期）是采用的最保守的方式测算出来的，保证了本项目的低风险性 。 十一、财务数据评估 本项目在其建设经营期间，共计实现收入 93904万元，成本 84658万元 (其中财务费用 ，净利润约为 9245万元，由此可测算出其主要财务核算指标： 1、投资利税率为 高于经济适用房平均水平。 3、贷款偿还期为 ,4年零 7个月，含建设期。 十二、风险分析 不可抗力风险 的风险因素： 自然风险：如气候的异常，大面积长时间的暴雨，导致大的影响施工，不能按时交 房； 台风，地震等重大气候和地质自然灾害，在重庆地区发生的可能性甚微。 战争：目前，国家国力强盛，对外政策稳定，发生的概率为零。 十三、结论 本可行性研究报告对“卓越 项目进行一系列科学分析和论证，认为本项目在响应政府号召，解 决中低收入人群住房问题，提高中低收入人群的居住环境，提升他们的居住质量，满足市民的居 住需求，建设符合市场需求的高尚健康住宅小区，造福人民，加速西部新城的城市现代化进程，实现沙区 24 向西等方面，社会效益突出。 同时，本项目属国家支持的 安置 房范筹，策划设计思路创新，理念符合我市城市建 设的总体规划和思路，且项目整个开发时间和过程设计合理，销售利润 9245万元，投资利润率 有较好的社会效益、经济效益和较强的抗风险能力。 通过对本项目从宏观政策、环境效益、社会效益、经济效益综合考察，结论为： 本项目可行。 重庆卓越房地产开发有限公司 2010年 9月 25 优良品牌的 变调研报告 引言 标志、徽标、商标 (现代经济的产物，它不同与古代的印记，现代标志承载着企业的无形资产，是企业综合信息传递的媒介。标志作为企业 略的最主要部分，在企业形象传递过程中，是应用最广泛、出现频率最高，同时也是最关键的元素。企业强大的整体实力、完善的管理机制、优质的产品和服务，都被涵概于标志中，通过不断的刺激和反复刻画，深深的留在受众心中。 计将具体的事物、事件、场景和抽象的精神、理念、方向通过特殊的图形固定下来，使人们在看到 志的同 时，自然的产生联想，从而对企业产生认同。标志 (企业的经营紧密相关， 志是企业日常经营活动、广告宣传、文化建设、对外交流必不可少的元素，它随着企业的成长，其价值也不断增长，曾有人断言： 即使一把火把可口可乐的所有资产烧光，可口可乐凭着其商标，就能重新起来 ，银行也会争着向其贷款 。 因此，具有长远眼光的企业，十分重视 计同时了解标志的作用，在企业建立初期，好的 计无疑是日后无形资产积累的重要载体，如果没有能客观反映企业精神、产业特点，造型科学优美的标志，等企业发展起来，在做变 化调整，将对企业造成不必要的浪费和损失。 特性： 1 识别性 关于识别性要求必须容易识别，易记忆。这就要做到无论是从色彩还是构图上一定要讲究简单。 2 特异性 所谓特异性就是要与其他的 区别，要有自己的特性。否则设计的 一样。 3 内涵性 设计 定要有它自身的含义，否则就算做的再漂亮，再完美也只是形式上的漂亮，却没有一点意义。这就要求 须有自己的象征意义。 4 法律意识 关于 法律意识一定要注意敏感的字样、形状和语言。 5 整体形象规划（结构性） 同的结构会给人不同的心理意识，就像水平线给人的感觉是平缓、稳重、延续和平静，竖线给人的感觉是高、直率、轻和浮躁感，点给人的感觉是扩张或收缩，容易引起人的注意等。 6 色彩性 色彩是形态三个基本要素（形、色、质）之一。 用的颜色为三原色（红，黄，蓝），这三种颜色纯度比较高，比较的亮丽，更容易吸引人的眼球。色彩为工业设计学科中必须研究的基本课题。色彩研究涉及物理学、生理学、心理学、美学与艺术理论等多门学科。 一个好的 该具备怎样的 特点呢？ 该具有视觉冲击力，通过其便于记忆的特点，起到让消费者联系到企业，并且能够让消费者感受到企业通过 要传达的企业文化并对品牌产生认知感；同时 要较为简单，让消费者能够第一眼就留有印象，方便消费者日后的联想与回忆。由繁到简，色草丛但一到丰富，构图由平面到充满立体感，渗透着行业特色与时代特色，当然最重要的就是企业特色。 品牌给人最直观的印象就是 次购买的时候传达出企业的形象和产品的特色等信息，而再次购买活动中， 是让消费者获得安全感，人们购买品牌的重要原因之一， 就是要消除随意选择带来的不确定感觉，使自己行为的后果能够被自己确定和预测；也能找到一种归属感，找到自己一个阶层的消费群体。当消费者第一眼看到自己心仪品牌 时候，就获得了安全感，即使是第一次看到的，也会因为它传达出的信息获得安全感。 有很重要的一点，与时俱进的品牌让人使用起来有 26 自豪感，获得的满足除了使用效果之外，还有炫耀的效果。最简单最直观的炫耀，就是品牌的符号。一个品牌中，最具有价值的，不一定是产品，也不一定是技术，往往就是品牌本身。就现在的趋势看来，品牌 简单越时尚的潮流正在改变。 在变化中保留自己最为突出和最有意义的象征符号有利于加大消费者印象。好的 够表现出品牌的吸引力和张力。 调研的目的 成功不是偶然，能够取得成功的企业，往往都是在各方面都能做到超越同行业其他企业的佼佼者，而 为企业展示给消费者的标签，必须要具备一定的特点。我们小组希望通过研究现有的一些比较优秀的品牌的 演变过程，以及现有的一些 变历史补偿，但仍取得比较良好效益的品牌，验证我们所认定的 该具有的特点是否于品牌 演变规律相符合。 研究历史是为了未来的发展，找到 品牌的重要影响，好的 应该具有的特点，和 个行业 现出的不同的特色，对以后新品牌和现有品牌的进步能够起到很好的参考作用，就是我们这次调研的目的。 正文 我们的探索分为三个部分，一是对现有企业的 了研究总结，考察近年来 演化趋势；二是对 形状做了一个初步的统计，根据行业的不同发现 特色，凸出的是不是行业的特点；三是研究色彩在品牌 发挥的作用，吸引消费者，表现自己企业特色和行业特色，反映与时俱进的特点。 简化趋势 企业的标签，是消费者建立对企业的形象的途径，因此， 能够使消费者轻易能够在脑海里留下记忆， 宜过于复杂（当然，简单不仅仅是指 图案只是寥寥的笔画构成，如果生动形象的图案能够让人轻易记住，如动物等，也是可以的）。很多优秀的品牌在长期的发展过程中，在不断地发生在改变，以在不同的时期赋予其不同的含义，以下选取了几个典型的品牌的 来说明 简化发展趋势。 化过 程 27 福特的 化过程 施乐的 化过程 化过程 除此之外，现实生活中各行各业还有很多的成功品牌，他们的 多也是简洁而便于记忆，却 28 又不乏视觉冲击力，以下选取了一些知名品牌的 从上述的品牌 看，大部分的优秀品牌的 比较简单，无论是通过简单的图形组成或者是常见的事物（如动物，几何图形等），便于消费者的记忆，而其中的很多品牌的 过去曾经很复杂，在信息爆炸的现代生活中，如何迅速给消费者留下能忘的印象，证明了品牌 从复杂向着简单的方向发展，从而在同行业的竞争中脱颖而出，在消费者群体中取得先机，从而获得成功。 随着时代的变迁或品牌自身的发展， 反映的内容和风格，有可能与时代的节拍和品牌的变革不相吻合，因此对徽标也应该进行革新，与时俱进。 品牌有三种常见形态：一是只有图案，如雪弗兰；二是品牌名称成为 是图案加上品牌名称，现在广告中这人是最常见的，这样可以提高广告的效应，使消费者知道品牌的 信息。传达好企业信息，消费者购买过程中就可以降低寻找的顾客成本。 29 形状对其内涵表达的影响，以及未来发展的趋势的探究： 形状是 重要的特点之一，因为根据人的视觉习惯，多数人会一开始对 外形形成一个整体的印象，然后再从细节处慢慢观察它；而对于一些著名的品牌来说，人们更是会在一开始就辨识出它所代表的品牌，而这也往往是基于它的形状而来的。那么，什么样的形状能够让受众轻松接受并记住，并对之产生积极的心理认知呢？ 我们小组做了一下分析： 首先，不同行业企业的 产生的效 用是不一样的。其次，同一行业不同档次的产品的 是不一样的。 我们先就不同行业的角度来对 形状进行分析。 我们在此列举了一下行业（按照国家 2002 年版的经济行业分类标准）： 1、 制造业（以汽车制造业为例） 福特汽车 变迁 奔驰汽车 变迁 标致汽 车 变迁 30 1850 年 1927 年 1948 年 1955 年 1980 年 2002 年 根据我们对汽车 状的研究，我们把它们大致归纳为以下几种形状： 圆形、椭圆形、方形、盾牌形、其他不规则形 我们以新浪汽车车型总汇所提供的全部品牌，对其做了一下归类： 圆形 椭圆形 方形 盾牌形 其它 宝马 北京汽车 北汽威旺 宝骏 阿尔 法罗密欧 奔驰 北汽制造 本田 保时捷 克 比亚迪 长安 帝豪 阿斯顿马丁 大众 布加迪 法拉利 华晨金杯 奥迪 东风柳汽 长城 江铃 柯尼塞格 奔腾 东风小康 长丰扬子 雷诺 兰博基尼 标志 菲亚特 昌河汽车 东风裕隆纳智捷 劳斯莱斯 宾利 海马 川汽野马 西雅特 莲花 长安标志雪铁龙 恒天 东风风神 中欧奔驰房车 迈巴赫 大发 华晨中华 东南汽车 众泰 南汽新雅途 道奇 霍顿 丰田 荣威 福田 吉利 福迪 迪拉克 广汽长丰 哈飞 路特斯 广汽乘用车 悍马 海 红旗 欧宝 江淮 华泰 讴歌 陆风 捷豹 起辰 广汽吉奥 产 九龙 克莱斯勒 31 萨博 开瑞 铃木 上海华普 雷克萨斯 理念 世爵 力帆 林肯 斯柯达 路虎 尔沃 玛莎拉蒂 欧朗 英伦 马自达 奇瑞 起亚 全球鹰 斯巴鲁 瑞麒 双环 上海大通 双龙 三菱 天津一汽 马 五菱 威麟 雪弗兰 现代 雪铁龙 英菲尼迪 一汽吉林 一汽通用 永源 中兴 25 38 10 11 33 以上总共是 117 个品牌，我们对其进行分类整理，得出以下数据： 形状 圆形 椭圆形 方形 盾牌形 其它 总计 数量 25 38 10 11 33 117 比例 100% 针对这个调研结果进行分析，我们可以得出以下结论： 我们可以很直观地发现： 一、选择椭圆形和圆形作为汽车的 主体造型是比较主流的一种 做法，短时间内也可以说是一种趋势；我们的看法是，可能厂商和消费者觉得汽车就是交通工具，轮子让人生活便利，轮子很好的体现出汽车的功能属性，圆形和椭圆形也给人一种亲切、舒服的感觉，有安全感，潜意识中会偏好圆形椭圆型的； 二、一些国际知名的品牌，像保时捷、劳斯莱斯一般都会选择古老的盾牌外形作为其主体状，因为这种 32 够让消费者联想到它悠久的发展历史，同时，盾牌又是勇士的象征，这又给消费者产生一种锐意进取，永不放弃的企业文化的认识，再者，盾牌也是安全感的一种物质体现，让消费者产生对其的依赖和信赖的感情； 三 、在统计的过程中，我们发现还有不少汽车品牌采用简单的英文字母或汉字加上图形来作为 构成要素，而这些往往是在特定国家的特殊设计，很容易让消费者联想到它的来源国形象，从而增加消费者对其的好感度。 2、 餐饮业（以经济型连锁酒店业为例） 我们在此对艺龙网推荐的 20 家经济型酒店为样本，进行整理分析： 圆形 椭圆形 方形 盾牌形 其它 格林豪泰 汉庭 如家 速 8 锦江之星 维也纳 七天 莫泰 城市便捷 布丁 禧龙 城市客栈 宜必思 今天连锁 99 旅馆 欣燕都 城市之家 戴斯 尚客优 南苑 e 家 根据这个表格的统计数据，我们有以下几点看法： 一、方形的 酒店业是比较受企业欢迎的，究其原因 ，我们推测大概是因为方形给人一种家的感觉，而对于酒店而言，就是要给消费者一种宾至如归的感觉，而消费者本身对于这个形状也是有一种安全感的，容易产生信赖的情感； 二、我们在调研中还发现，无论是什么形状的 在设计的时候都是尽量避免棱角太分明的设计的，即使是方形的，对于有明显的棱角的部分，他们也尽可能对其进行羽化处理。这样做，我们认为，主要是为了