【ppt报告】苏州-苏地2007-g-32号地块产品发展报告-104ppt

2007.9.30,苏地2007-G-32号地块产品发展报告,本报告涉及的主要内容,苏州宏观房地产市场分析,项目微观市场分析,项目周边商业市场分析,小户型产品市场分析,郊区商业专题研究,附录:新鸿嘉商业物业营销经验借鉴,产品定位与客源层分析,项目规划建议,苏州宏观房地产市场分析,城市经济与宏观政策 房地产市场分析房地产市场未来发展趋势,文化名城：一座具有2500多年的历史文化名城，吴文化源远流长。 园林城市：苏州有“小城、流水、人家”、粉墙黛瓦的独特风貌，古典园林是人类文明的魄宝奇葩，拙政园、网师园、沧浪亭、狮子林等古典园林被联合国教科文组织列入世界遗产名录。,工业城市：苏州引进外资全国第一，工业总产值全国第二 ，外贸进出口总额全国第三，GDP总量全国第五。 魅力城市：连续两届获得CCTV全国魅力城市大奖，“崇文、融合、创新、致远”为新的城市发展精神。,一、城市经济与宏观政策 1、城市经济-工业城市，经济强市,影响开发商利润空间,缩紧银根，减少货币投放量，开发商贷款难度加大,放贷利率上涨，贷款成本加大,2007年2月：土地增值税开始清算,2007年1-9月：央行七次上调存款准备金率,9月25日起执行12.5%,2007年3-9月：央行五次上调银行存贷款利率,一、城市经济与宏观政策 2、政策环境-宏观调控政策偏紧，市场不确定性增加,抑制过热的投资投机热情，影响开发商产品去化,2007年9月28日：商业按揭贷款首付提高到5成，商住提高4.5成，二次购房提高到4成。,最新房产新政，打压房地产市场投资行为,购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%：对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例(包括本外币贷款，下同)不得低于20%；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%；对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高，具体提高幅度由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定，但借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%。 商业用房购房贷款首付款比例不得低于50%，商住两用房首付款比例不得低于45% ：商业用房购房贷款首付款比例不得低于50%，期限不得超过10年，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次利率的1.1倍，具体的首付款比例、贷款期限和利率水平由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定；对以“商住两用房”名义申请贷款的，首付款比例不得低于45%，贷款期限和利率水平按照商业性用房贷款管理规定执行。,二、苏州宏观房地产市场分析,2001年，苏州对土地出让开始实行招拍挂制度，公开、透明的一级市场交易制度正式形成；,2003年，苏州房地产市场新的一轮发展高峰形成，当年土地供应量达到了历年最高峰；,近三年来，苏州土地一级市场供应呈加快发展态势，园区、吴中区为土地供应的主力区域；,06年吴中区土地供应量有所减少,但可建筑面积增加,高容积率土地供应增多。,1、土地一级市场-市场供应充足，园区、吴中区供应量最多,二、苏州宏观房地产市场分析,土地供应量充足：截至2007年7月底，苏州市区共出让土地80宗，可建面积接近900万平米，已经超过去年全年土地出让总量的一半；按照苏州一年的商品房销售量推算，苏州当前一年的土地出让量在市场上要22.5年才能够消化完; 吴中区土地出让量最多：2006年吴中区土地出让量占市区出让总量的比重接近三成，今年以来,吴中区已累计出让土地35宗,土地出让面积221.1万平米,占市区土地出让面积的38%左右,可以预计,今年全年吴中区土地出让量仍将维持在较高水平上。,1、土地一级市场-07年最新供应情况,土地一级市场火爆：最近一年多时间，受到房地产市场总体发展的影响，苏州一级市场拍卖会几乎场场火爆，去年商业地块是众开发商追逐的热点，今年几乎所有的地块都成了开发商争夺的对象; 地价房价互相抬高：地价上涨，带动了房价的上涨；而房价的上涨，反过来带动了地价的进一步上涨。目前，苏州的土地价格有的已经接近“天价”：去年华润置地在古城区取得的一宗别墅用地，楼面单价已经接近了当时同一地段的别墅售价。今年仁恒在园区的一宗土地，价格上涨超过了10亿元，最近鑫苑在新区取得的一宗土地，楼面价已经超过了区域普通住宅的均价。上述种种现象，说明苏州土地一级市场当前的火爆，但开发商今后面临的市场风险也会比较大。,二、苏州宏观房地产市场分析,1、土地一级市场,2、房地产二级市场-前期保持平稳增长，最近一年出现爆发式增长,苏州房地产市场总体发展趋势健康、平稳，始自2004年第二季度的一系列宏观调控对房地产市场影响不大。,苏州市区商品房销售量逐年平稳递增，2006年进入新的一轮发展高峰，商品房销售量猛增，全年商品房销量达到680万平米。,二、苏州宏观房地产市场分析,3、2007年上半年商品房供需分析,商品房供需量同比增幅明显：与去年同期比较，2007年上半年苏州市区商品房供应量与销售量都有了明显的增长，特别是销售量增幅明显； 市场需求旺盛，市场呈供不应求态势：上半年苏州市区商品房供需比为0.84:1,市场呈现出明显的供不应求态势，新推房源销售火爆，排队购房现象屡次出现；,二、苏州宏观房地产市场分析,销售量呈上升态势：从去年上半年开始，苏州市区商品房销售量呈现出明显的上升态势，今年上半年的销售量已经接近去年下半年的水平。可以预计，今年全年的销售量会比去年有较大幅度的上升。,4、板块市场-五大板块各具特色，越溪板块成为吴中区最大热点,园区板块,相城板块,新区板块,吴中区板块,主城区板块,主城区：成熟板块，在售项目不多，价格较高，平江新城、西环路沿线是近期热点区域；,园区：在售量庞大，市场竞争激烈，湖东为主力战场，品牌开发商云集，近期产品去化迅速，价格上涨迅猛；,新区：市场总体发展平稳，价格上涨平稳，外围区域是今后区域发展的重点；,吴中区：区域供应量很大，产品性价比较高，越溪等近郊板块是近期发展的热点；,相城区：受城市北拓和人民路北延等利好影响，近期房价上涨迅速，该区域是未来苏州楼市发展的潜力板块。,二、苏州宏观房地产市场分析,5、价格分析-价格保持平稳上涨，近期房价上涨迅速,2006年下半年房价增长速度加快：苏州普通住宅销售价格在2004年以前每年都以较大幅度上涨，2004年开始保持平稳增长，但2006年下半年开始全市住宅销售价格又开始以较快速度增长，至今已经持续了整整一年。,房价前期增幅缓慢，近期快速增长：第一轮宏观调控开始，苏州楼市始自2003年初的一拨快速增长期结束;：苏州楼市进入价格平稳增长期,部分区域由于供应结构变化,销售价格甚至出现短期波动。这段时期整整持续了两年，苏州楼市进入盘整及能量积蓄期；：自2006年第3季度开始，苏州房价快速上涨，排队买房现象屡见不鲜，苏州楼市进入新一轮快速增长期。,二、苏州宏观房地产市场分析,城市经济快速发展，为房地产发展提供有利支撑,房地产市场供需两旺，未来发展前景看好,园区、吴中区仍将是苏州房地产市场发展的主力战场,房价持续上涨势头近期难以扼制,庞大基础需求的存在将持续推动苏州楼市郊区化发展,宏观调控会对市场产生一定的影响，但影响不会很大,三、苏州房地产市场未来发展趋势,苏州房地产市场已经进入新一轮快速发展时期,郊区商业专题研究,成功案例研究 郊区商业不同发展阶段分析 郊区商业成功模式借鉴,一、郊区商业成功案例研究,案例一、锦丰泰盛生活广场,1、概况 产品规划:以大卖场（世纪联华超市）集聚人气、大型景观步行街方便人流导入 ，小面积商铺可自由组合； 产品业态定位:是跨塘首个现代化的综合购物中心，包括了餐饮、休闲、娱乐、大众消费等形式； 周边环境:靠近公园、镇政府，周边居民众多； 区域环境：跨塘是园区后花园，未来的区域副中心，发展潜力很大； 热销原因：（1）项目规划合理，大卖场的引入树立项目品牌，带动其他商铺去化；（2）跨塘第一个综合性购物广场，吸引购买者眼球；（3）跨塘原有商业档次不高，产品面临升级换代；（4）跨塘人口规模不断增加，商业潜力日渐显现；（5）小面积商铺总价不高，可以自由组合，方便投资；（6）统一招商，统一管理，使商户有序经营得到保障。,锦丰泰盛生活广场-西区,锦丰泰盛生活广场-东区,东区总建筑面积约1.5万平米，其中标准店面开间为8米，进深10-12米，目前共有约93家商户入驻。1F租金120-150元/平米*月，2F租金45-80元/平米*月。,2、后期运营分析 前期统一招商,后期统一管理:项目销售过程中,对未来经营业种业态统一招商,保证了业态的合理性和进场商业品牌的档次。广场经营后又进行统一管理，保证了进场商户的有序经营，同时为商业的经营提供可靠保证 ； 引进主力店，提高项目品牌形象:目前,世纪联华超市、肯德基、洋溢商务宾馆、KTV、欣网易家等入驻锦丰泰盛生活广场,为项目吸引人气和提高档次打下了利好的基础； 进行有效的广告宣传:锦丰泰盛生活广场在后期的宣传方面主打跨塘首家综合型的购物广场，使项目从根本上有别于本地原有传统商业形态，吸引消费者到广场购物消费； 经营前期 采取有效措施，培育市场人气：锦丰泰盛生活广场在经营前期对进场商家按照统一的商业业态规划布局 。,案例二、东渚财富广场,产品规划:以大卖场（华润，约5000平米）、菜场为核心，吸引与集聚人气；开放式的商业街区、可以自由分割组合的小商铺，方便人流导入与产品销售； 产品业态定位:是东渚首个现代化的综合购物中心，包括了餐饮、休闲、娱乐、大众消费等形式； 周边环境:靠近东渚、新区科技城，项目所在区域是东渚新的商业中心； 区域环境：东渚是新区西扩战略的重要一极，新区科技城的建成使用，为项目带来了很大利好； 热销原因：（1）项目规划合理，大卖场的引入树立项目品牌，带动其他商铺去化；（2）东渚第一个综合性购物广场，吸引购买者眼球；（3）东渚原有商业档次不高，产品面临升级换代；（4）新区政府即将西迁，科技城已建成使用，东渚潜在居住人口将会大幅增加，众多利好消息使得投资者看到项目未来巨大的升值潜力；（5）统一招商，统一管理，使商户有序经营得到保障。,案例三、湖东幸达城,产品规划:集商业、SOHO为一体的商务综合体； 产品业态定位:13层为商业街与商业广场，独立产权店铺，46层为SOHO，宜商宜居； 周边环境:北面是园区湖东，项目周边有众多居民区，南面是研究生城； 区域环境：项目所在区域属于园区高教园区和居民区，周边未来还会有很多居住小区落成； 热销原因：（1）项目规划合理，规划有主力店和集客广场，集聚人气和方便人流导入；（2）小面积商铺合理控制总价，方便投资者购买；（3）项目周边居住氛围逐渐形成，众多消费群体的存在使得投资者看到项目升值潜力和经营前景；（4）统一招商，统一管理，使商户有序经营得到保障。,案例四、渭塘商业城,产品规划:采用步行街店铺、沿街店铺、商务宾馆、办公大楼和大卖场等相互结合； 产品业态定位:包括服装、鞋帽、金银饰品、餐饮、休闲娱乐等“一站式的购物商城”,符合当地及周边城镇消费档次,可以满足不同档次和年龄层次的需求； 周边环境:临近中国珍珠宝石城、珍珠湖大酒店、玉盘路商业街，周边商业氛围渐浓； 区域环境：渭塘是相城区重点打造的发展板块，规划有相当数量的工业和居住用地，未来工业产业支撑和人口支撑较强； 热销原因：（1）渭塘经济活力增强，居民购买力增强；（2）部分商业面临拆迁；（3）原有商业档次不高，面临升级换代；（4）产品规划合理，大卖场有效聚集人气，小商铺可以灵活经营。,二、郊区商业不同发展阶段分析（以跨塘为例）,郊区商业升级换代速度很快：跨塘的发展历程代表了乡镇商业的不同发展阶段，短短几年时间，跨塘商业的整体档次有了明显的飞跃，商业氛围得到很大改善。,新鸿嘉于2004年4月和2007年9月对原跨塘镇区域进行商业物业调研，对比如下：,2004年和2007年跨塘区域商业业种分布对比分析,档次提高，业种丰富、时尚感提升：与三年前相比，跨塘的商业已经发生了明显的变化，当地的商业档次明显提高，经营业种明显丰富，年轻时尚化的元素越来越浓。,三、郊区商业成功模式借鉴,项目周边商业市场分析,项目周边商业市场现状 典型商业项目分析 项目所在区域商业未来发展趋势,一、项目周边商业市场现状,1、项目周边典型商业项目分布,2、项目周边商业市场现状分析,区域商业以休闲娱乐业与小型企业创业园为主，商业分布相对散乱，主题不够鲜明，没有明确的业种业态定位；区域现有商业氛围不够浓厚，商业市场远没有真正形成；周边消费人口不够，消费力偏弱；现有商业对外辐射力不强。,苏州金16区新嘉福娱乐有限公司集温泉水疗SPA、保龄球、桌球、餐饮、汽车旅馆、网球场、大型KTV等为一体的综合性娱乐休闲中心。 项目占地面积35000平方米，营业面积25000平方米，拥有室外300个停车位，室内30个停车位，其中汽车旅馆、温泉SPA等新兴项目为全国首创。,金16区-苏州高档休闲娱乐场所,二、典型商业项目分析,营业总面积约3000平米，分一、二、三层独具一格的阶梯式布局，外形端重、气派。会所内装修时尚、前卫，灯光与音箱效果堪称一流。功能则包括KTV包厢、演艺大厅、休闲酒吧、洗浴足疗等。 会所自备大型停车场，拥有近百个停车位。2006年5月8日正式开业，15年租赁合同：2005年9月-2020年9月，租金每月25111元，15年内不递增。,151休闲会所高档娱乐休闲场所,先锋社区创业园,西楼,东楼,总建筑面积约15000-20000平米，分为东楼和西楼。东楼部分为社区居委会办公用房和新岛咖啡。新岛咖啡除在此经营外，还将总部办公迁移至此，租赁面积达6000多平米。 西楼1-2F正在招商，希望经营餐饮、娱乐休闲等；3-6F为办公用房，内部为玻璃隔墙，单元面积在150-200平米左右，有三部电梯一部货梯，中央空调，租金在30元/平米*月左右，物业费3元/平米*月，水电自付，免费停车。,石湖科技创业园,总建筑面积约10000平米左右。1-2F为好又多购物广场，约3500平米左右，1F主要经营食品类，2F主要经营服装、鞋帽、箱包等，总体经营一般，人流比较稀少；3-5F为办公用房，出租率较高，入住单位多为网络公司、科技服务公司、研究所等，可免费停车，分户式空调，租金水平在20元/平米*月左右。,嘉盛大厦,公司实力雄厚： 房屋建筑工程施工总承包二级资质施工企业 下辖横泾、木渎、吴城、城区等10个分公司 集建筑施工、水电设备安装、装饰装潢、消防设施安装、地基与基础工程、市政公用工程等综合施工功能为一体，具有雄厚的综合实力和总承包能力 公司拥有各类高、中、初级专业技术人才288名，现有员工1680人，三级以上项目经理157名，公司注册资本金5180万元，固定资产3000多万元，各类机械设备1000多台（套） 建筑业年产值达近7亿元,项目基本概况：建筑面积：18884.68 M2投资总额：3200 万元发展商：苏州嘉盛房地产开发有限公司施工单位：苏州嘉盛建设工程有限公司,美之国装饰城,美之国装饰城经营商品：30000余种所属类别：建材综合卖场营业面积：30000(平方米)经营类别：电器 | 厨房用品,橱柜厨具 | 五金工具,电工电料,管材管件 | 油漆涂料 | 墙地面材料 | 家居用品(窗帘、床上用品、饰物等) | 卫浴产品,陶瓷洁具 | 照明用品,灯饰灯具 | 基础建材与木材 | 门、窗 | 客厅家具：视听柜、茶几、鞋柜、沙发 | 餐厅家具：餐桌、椅子 | 卧室家具：卧室床、梳妆台 | 床头柜、卧室柜 | 其他家具：书柜、藤制家具 特色评价：世界品牌直销基地，先行赔付，购物零风险,蜜蜂城以公寓式酒店为主，商业办公为辅,基本指标：总建面积：73850.4平米，办公17646.96平米，公寓式酒店40641.64平米，商业15561.8平米，地下车库10706.8平米（400辆），建筑密度43.9，容积率4.49，绿地率25。地理位置：吴中区长桥街道友新路东侧、澄湖路北侧B地块。,潜在竞争商业地块A+B,商业地块A：占地面积：21068.3 平米，总建面积：73739 平米，容积率 3.5性质：商业 楼面单价：557元/平米 发展商：苏州市吴中区长桥镇集体资产经营公司 地块现状：暂未开发,商业地块B：占地面积：5570.8 平米，总建面积：16712平米，容积率3.0 性质：商业 楼面单价：625元/平米 发展商：张全男 地块现状：未拆迁,区位优势明显：沿线周边分别是吴中建城区、沧浪新城、越溪副中心、石湖风景区，下友新高架一两分钟就可进入区域，澄湖路规划贯通，交通区位优势明显，未来商业辐射范围广阔； 休闲娱乐、商贸办公将是区域重点发展方向：苏蠡路规划为商贸服务业一条街，政府已投资1.2亿元对苏蠡路进行整体改造，路面拓宽为双向六车道，两侧立面、建筑“穿衣戴帽”，“三线”全部下埋，环境面貌焕然一新；澄湖路路副40米，景观大道，贯通后可方便直达东吴南路和迎春路，项目承载能力大大提高。以金十六区为龙头的一批商贸服务项目先后登陆苏蠡路，151会所、红馆、驿栈汽车旅馆等项目规模大、档次高，总投资近亿元的嘉诚大酒店，按四星级标准建造；总投资4000多万元的新嘉福娱乐有限公司，是苏州最大规模的SPA温泉水疗会馆。目前，集商贸、餐饮、休闲、娱乐等于一体的苏蠡路商贸一条街已初具规模，澄湖路已经规划为高容积率的商业用地，未来区域仍将重点发展商贸服务业。 生产性服务业继续在区域内聚集：加大引进服务生产的现代服务业项目，产品研发、软件设计等为工业配套的现代服务业项目先后进驻区域，石湖科技创业园已成为科技创新的孵化器，未来还将有更多的科技创新机构、总部经济落户区域。,三、项目所在区域商业未来发展趋势,居住氛围已初步形成：澄湖西路东段、石湖西路、越湖路多为居住用地，主要分布在西塘河两侧，总体量约100万方，加上已经开发的S半岛，阳光水榭等，将来围绕西塘河将形成大型居住区。 澄湖路贯通，项目辐射力加强：随着澄湖西路贯通，未来可通过东吴南路无缝对接古城区，通过迎春南路无缝对接吴江市，距苏州高新技术开发区、苏州工业园区、吴江经济技术开发区均在5公里左右，项目辐射范围会更广，沿线未来将会有大量三产服务业进驻。 T型复合商业街区即将形成：蠡墅片区整体规划出炉，政府有意加大商业性质用地出让。未来将围绕苏蠡路和澄湖西路打造商业一条街。,小户型产品市场分析,案例对比分析 小户型市场典型个案 小户型市场特征总结,一、案例对比分析,小公寓市场客层为年轻白领和投资客为主，总体销售火爆，产品形式包括平层、LOFT、直接挑高两层等，大多选择装修房销售。,二、小户型市场典型个案锦和加州,项目概况：位置：吴中区越溪街道溪翔路规模：东北角一幢小高层，共124套开盘日期：2006-12-2产品：全装修LOFT产品，套型面积42平米，层高4.8米；价格：24万元左右/套，约折合5700元/平米销售率：100%，开盘当天就被抢购一空。,点评： 越溪规划为城市副中心，发展前景广阔，区域认可度较高； 项目的加州风格在越溪独树一帜，其自身的商业、会所配套完备，全装修小户型LOFT产品低总价、低首付，大大吸引年轻白领和投资客眼球； 4.8米挑高客厅，实际使用中不乏气派，符合年轻人需要。,二、小户型市场典型个案中澳广场,项目概况：位置：吴中区苏福路凯马广场规模：一期两幢小高层（办公用途），建筑面积21200平米，共481户开盘日期： 2007-5-26产品：精装修小户型，主力面积32-58平米/78平米,平层层高3.3米,LOFT层高4.8米；价格：平层5500元/平米，LOFT7000元/平米；销售率：95%。,点评： 项目定位精准，将原本40年期限的办公用地用作开发精装修小户型公寓，解决区域内办公用房需求不足问题，而精装修小户型公寓凭借低总价优势，吸引了区域内众多年轻白领的眼球，并且成为众多投资客的目标； 由于目前凯马广场轮廓尚未成型，商业价值还不能得到体现，因而该项目首先推出公寓部分塑造自身形象，有力避开了目前商业认可度低的不利影响。,二、小户型市场典型个案赛格双城,项目概况：位置：新区滨河路与竹园路交界处，赛格电子市场规模：两幢高层（办公用途），374套开盘日期：2007-7-7产品：30-70平米小户型，5.4米层高价格：7500元/平米左右销售率：90%点评：,5.4米挑高，一层建筑面积两层使用空间，7500元/平米的单价在新区滨河路地段体现超高性价比； 小面积低总价，填补新区市场空白； 其办公性质导致贷款难度加大，实际购房负担不轻，针对客群以投资客为主。,二、小户型市场典型个案嘉和丽园,项目概况：位置：相城区齐门北大街以东，春申湖中路以北规模：两幢小高层，共320套开盘日期：2005-12和2007-3产品：全装修小户型， 34-39/58-62平米，3.0米层高价格：一批4600元/平米，二批5300元/平米销售率：98%点评：,小面积低总价优势最能吸引年轻白领和投资客眼球； 装修成品房销售，可将装修成本纳入贷款之中，大大减轻年轻置业者的经济负担； 东西朝向，3.0米层高，并未影响产品去化。,三、小户型市场特征总结,区域投资需求：在小户型分布的区域往往是潜力区域，投资者看重升值前景与周围庞大的租赁需求； 中低端需求：处于金子塔中低端广大人群的购买力不容小视，尤其是年轻白领和制造企业的一线操作工人，在房价日益上涨的今天，拥有属于自己的“巢穴”成为他们人生理想之一； 产业支撑雄厚：小户型产品周围多集中大量制造企业，拥有数量庞大的年轻人，自然会派生出租住和购买需求，如跨塘的天由大都会等； 区域市场的补充：小户型的出现可以填补区域市场产品空隙，形成比较完整的区域市场产品序列； 去化迅速：近一年多以来，苏州小户型市场持续火热，产品去化非常迅速； 产权性质影响不大：无论是居住、商业还是办公性质，不管是40年还是70年产权，对小户型产品的销售影响不大； 往往选择装修：小户型市场多选择装修成品房买卖，给年轻人/投资者带来更多便捷的同时，也减轻了贷款负担； 挑高赠送空间更受欢迎：小户型产品通过4.8-5.4米层高赠送使用空间，体现出较高的性价比，深受市场追捧。,项目微观市场分析,区域规划分析 地块分析 项目SWOT分析及应对策略,一、区域规划分析,1、总体规划,“一区三园一中心”总体规划布局：“一区”是吴中出口加工区；“三园”是旺山工业园、河东工业园、东吴工业园；“一中心”是越溪城市副中心。 商贸一条街：长桥街道将规划为城南商贸一条街，重点吸引餐饮、休闲娱乐、大卖场、专卖店、办公、宾馆、科技研发等现代三产服务项目入驻。 配套：区域为城南及石湖景区、国际教育园等配套。 本案未来前景广阔：苏蠡路及澄湖路商贸中心正在加速形成。,本案,2、蠡墅片区控制性规划,本案,区位：苏州市中心分区蠡墅片区位于苏州市区的南部，该地区北临京杭大运河，南到越湖路，西自西环路（友新路），东到西塘河。 整体定位：历史悠久的古镇；以居住为主、商贸发达的综合性城市片区。 总体布局：蠡墅片区总体布局概括为“一楔”、“二片”、“三轴”、“多点”的总体格局。“一楔”指沿大运河西塘河宽阔的滨河绿化风光带。“一心”指片区中心商务区，它是片区的心脏。“三轴”指沿苏蠡路、澄湖路、友新路的城市景观轴。“二片”指位于石湖路北侧的工业区和南侧的居住片区。“多点”指多个小区服务中心和工业区中服务网点。 规划规模：蠡墅片区规划总用地5.62K，规划居住人口6万人。,3、对本项目的影响,区域逐渐成为热点：关注度较高，一些知名公司苏州总部及吴中国土局等已落户该区域，开发投资者不断涌入，商业氛围逐渐形成。 政府强劲支持：本案附近多个政府项目正在火热招商。 居住氛围已开始形成：周边大量企业以及住宅区聚集为项目提供稳定客源。 潜力巨大：项目位于蠡墅片区核心地段，属于中心商务区，升值空间广阔。 苏蠡路商贸一条街正加速形成，已产生商业集聚效应。 澄湖西路西段主要为商业性质用地，未来将形成商业一条街。 随着澄湖路贯通，未来项目辐射范围大大加强。 蠡墅古镇正在保护改造招商：旅游业将兴起，以后可吸引大批游客。 金十六区为区级重点项目，片区已形成一定影响力。,二、地块分析,用地面积：17711.4 用地性质：商业容积率：3.5-4.0 建筑密度：45%绿地率：20% 楼面单价：1509元/建筑高度：主体建筑50米其它：沿澄湖路注意立面完整延续,1、地块位置与基本经济指标,地块内现为附近居民种菜所用，地块目前围墙半围合，东侧为8米左右绿化带； 地块东侧为苏蠡路，苏蠡路为景观大道，双路夹河，车流量较大，是连接吴中城区和越溪副中心的南北主干道； 西侧为当地居民民房； 南侧为澄湖路西路，路幅40米，规划为景观大道；北侧为一条3米小河。,2、地块现状,三、项目SWOT分析及应对策略（针对方案一）,三、项目SWOT分析及应对策略（针对方案二）,三、项目SWOT分析及应对策略,产品定位与客源层分析,项目产品定位推导 项目产品定位 目标客源层分析,地理环境:南苏州，商贸服务业比较发达，潜力发展板块,经济环境:吴中区经济快速发展，区域大环境改善明显,社会环境:就业人口不断增加，居住需求扩张迅速，商贸服务业发展迅速,市场环境:苏州房地产市场迎来新的发展高峰，吴中区市场发展迅速,区域环境,区域经济,区域居住商业需求,区域市场,南苏州，便利生活广场,项目特点:商业地块，交通方便，商业价值较大,地块属性,一、项目产品定位推导（针对方案一）,关键词,星级酒店,商业可能产品,垂直性购物中心,办公大厦,多元公寓,MALL,沿街商铺,本案建SHOPPING MALL 的可能性,城市郊区化进程带来人口向外围聚集,私家车拥有量不断增多,本案交通可达性很强,本案周围休闲娱乐设施、办公用房不断增多,规模适中，但需特色鲜明,区域规划重点发展商贸服务业,建造购物中心,越溪南苏州生活广场新区绿宝广场市区传统三大商圈吴中区成熟商圈沧浪新城未来商圈嘉业阳光生活广场开业,辐射力大打折扣，空间压缩严重,本案周围居住氛围逐渐形成,二、项目产品定位,SHOPPING MALL +随意居+商住公寓（SOHO+沿街商铺）,城南便利休闲生活广场,1、产品定位,2、市场形象定位,主力客源：蠡墅片区、市区南部、吴中城区、建成区、越溪城市副中心、东吴工业园辐射客源：新区南部、国际教育园、河东工业园、其他区域,三、目标客源层分析,1、目标客源分析,主力客源,本案,主力客源,主力客源,主力客源,主力客源,辐射客源,辐射客源,辐射客源,商铺,主力客层：个体商人、公务员、连锁店经营者、专卖店经营者、投资客等辐射客层：其他,公寓,主力客层：企业年轻白领、技术人员、高级技工、投资客等辐射客层：其他,2、目标客层分析,3、目标客层分布,一、项目产品定位推导：（针对方案二）,关键词,商业主体产品推导,开发商经验,专业市场,五金市场,家居市场,汽配市场,一、项目产品定位推导,澄湖路贯通，大大加强与市区和吴江市的互动,本案周围休闲娱乐、酒店、办公用房不断增多,规模适中突出特色,区域规划重点发展商贸服务业,可以建五金专业市场,城北：苏州机电五金城城西：苏州华夏五金机电城,开发商有丰富运营经验,周边生产性企业多，产业支撑强,大型五金市场在城南尚属空白区,本案建五金市场的可能性,规模大，业态业种全，配套全，影响力大,二、项目产品定位,五金市场+商住公寓,城南新型商业生活广场,1、产品定位,2、市场形象定位,主力客源：市区、吴中城区、建成区、越溪城市副中心、蠡墅片区、东吴工业园、河东工业园辐射客源：新区南部、国际教育园、吴江市北部,三、目标客源层分析,1、目标客源分析,主力客源,本案,主力客源,主力客源,主力客源,主力客源,辐射客源,辐射客源,辐射客源,辐射客源,吴江北部,商铺,主力客层：个体商人、连锁店经营者、专卖店经营者、投资客等辐射客层：其他,商住公寓,主力客层：五金业主、创业者、企业年轻白领、技术人员、高级技工、投资客等辐射客层：其他,2、目标客层分析,五金市场,主力客层：五金商人、个体商人、连锁店经营者、专卖店经营者、投资客等辐射客层：其他,3、目标客层分布,项目规划建议,商业项目规划理念 方案一规划建议 方案二规划建议,1、商业空间规划原则,（3）大小组合：主力店 + 一般零售店铺位分割做到有大有小，有机组合，合理布置。一级主力店面积一般在1000平米以上多至上万平米；次级主力店面积一般在300-500之间；零售50-100；餐饮200；娱乐200-1000；服饰50-150。,（1）主力店广场之间合理布局主力店是吸引人流的地方，称为磁极或锚固点。广场是聚集人气的地方，称为磁场。主力店的分布不仅要水平错开，同时也要垂直错开，利用磁极与磁场横向引导人流，从而为夹在两主力店之间的店铺带来充足的人气。,（2）适度灰空间设置露台、挑廊、架空层等，利用灰空间吸引人流的驻留和集聚。,一、商业项目规划理念,2、市场空间规划原则,主入口规划前卫时尚广场，聚集人气，提升市场形象。,地下设置大型停车场，解决占地面积有限，而市场停车量大矛盾。,建筑规划：商铺统一规格，框架结构，根据经营者的实际经营需求可自由分隔。,仓储物流用地可向地下发展。,弹性户型设计，空间组合多样化。,3、市场经营管理规划,统一经营管理，集中大部分产权，防止无序经营。,开业初，给予一定优惠政策，培育市场为主。,批发兼零售,二、规划建议方案一,总平图,道路交通分析,户型建议一随意居,技术经济指标,户型建议二SOHO公寓,规划设计说明,户型建议三沿街商铺,规划设计说明,本地块沿澄湖路规划2F底商加高层，其中主入口的东侧为随意居，西侧两幢为SOHO公寓，各31F。 地块中规划一面积为18370平米的MALL。其中沿地块北部的底层架空，增加视线的通透性和灰空间;MALL的主体部分为2F，局部三层和四层；三层四层商业层层退台，使其楼层的商铺具有大面积的可以集聚人气的广场。 MALL一层二层共计10000平米，计划引进一个超市，其停车可利用地下停车和二层的屋顶停车，强制消费者从三层开始逛，从而盘活三楼四楼的商铺。 三层和四层建议以餐饮和娱乐为主。,3,总平图,道路交通分析,