【管理课件】房地产项目投资分析(ppt 67).ppt

1,房地产项目投资分析,房地产市场调查与研究,2,第一节 房地产市场调查研究概述,房地产市场调研的概念 运用科学的方法，有目的、有计划、系统地收集房地产市场状况方面的各种情报资料，通过对过去与现代营销状况及动态性影响因素的分析研究，从而为房地产经营者预测其未来发展、制定正确的决策提供可靠的依据。,3,第一节 房地产市场调查研究概述,房地产市场调查的作用 市场调查有助于房地产企业确定正确的方向 市场调查有助于房地产企业适时进行产品更新换代 市场调查有助于项目投资者制定科学的销售和生产计划 市场调查有助于项目投资者实施正确的价格策略 市场调查有助于房地产企业改善经营，提高经济效益,4,第一节 房地产市场调查研究概述,市场调查研究的一般原则 准确性原则 时效性原则 全面性原则 针对性原则 创造性原则,5,第一节 房地产市场调查研究概述,房地产市场调查研究的误区 轻视调研 （市场太大了，做都做不过来，还调研干什么？） 轻信调研（只要有调研，只要委托专业机构做调研，一切都万事大吉？） 盲目调研 （不考虑实际需要，在不把握调研方向、不对调研方法进行把关的情况下贸然实施调研）,6,第二节 房地产市场调查程序,房地产市场调查阶段划分,7,第二节 房地产市场调查程序,8,第二节 房地产市场调查程序,房地产市场调查准备阶段 提出问题，确定目标 初步情况分析（非正式调查） 制定调查方案、计划,9,第二节 房地产市场调查程序,讨论：调查什么？ 以南沙项目为例，明确调查的目的、范围、方法等,10,第二节 房地产市场调查程序,11,第二节 房地产市场调查程序,12,第二节 房地产市场调查程序,调研计划表 (示例),13,第二节 房地产市场调查程序,调研计划表 (示例)（续）,14,第二节 房地产市场调查程序,房地产市场调查实施阶段 建立调查组织 收集第二手资料 收集第一手资料,15,第二节 房地产市场调查程序,样本设计中几个需要考虑的问题：1.调研总体 调研总体又称为母体，是指要调研的对象的总和。明确调研总体有助于保证抽样的规范和样本的合格。 2.样本单位 样本单位就是抽样的基本单元，有时是个人，有时是家庭，有时是公司。 3.抽样框 抽样框是代表调研总体对象的样本列表。,16,第二节 房地产市场调查程序,样本设计中几个需要考虑的问题：4.抽样设计 根据调研方法的不同而采取的不同抽样技术，可分为随机抽样和非随机抽样。 5.样本规模 样本规模是指所抽取的样本量的多少。,17,第二节 房地产市场调查程序,房地产市场调查分析和总结阶段 数据的分析与解释 编写调研报告 总结、反馈,18,第二节 房地产市场调查程序,调研报告包括的主要内容有： 调查目的、方法、步骤、时间等说明； 调查对象的基本情况； 所调查问题的实际材料与分析说明； 对调查对象的基本认识，做出结论； 提出建设性的意见和建议； 统计资料、图表等必要附件。,19,第三节 房地产市场调查研究的主要内容,住宅市场调研 办公楼市场调研 商业用房市场调研,20,第三节 房地产市场调查研究的主要内容,住宅市场调研 住宅市场特性： 1、住宅产品结构复杂，附带相关因素较多 2、住宅的区位或地段、价格差异较明显 3、购买频率较低、购买决策复杂 4、住宅市场与消费者的长期收入关系较为密切 5、消费者的购买决策与融资机制相关 6、住宅购买和持有决策与人们的资产组合状况联系密切,21,第三节 房地产市场调查研究的主要内容,住宅市场调研 住宅市场调研的关键点： 1、地区经济分析 2、人口统计特征分析（见美国西雅图研究报告） 3、供求关系分析（三层次） 4、价格分析 5、购买力分析 6、竞争分析 7、产品分析,22,第三节 房地产市场调查研究的主要内容,办公楼市场调研 办公楼市场特性： 1、与地区经济增长前景密切相关 2、区位质量对办公楼市场的影响较大 3、办公楼沿重要交通线呈带状或在城市中心区、次中心区块状分布、集聚效应明显 4、办公楼本身与客户品质的一致性 5、受交通、通讯等基础设施配套情况的影响,23,第三节 房地产市场调查研究的主要内容,办公楼市场调研 办公楼市场调研的关键点： 1、地区经济分析 2、产品分析 3、市场区分析 4、需求分析 5、供给分析 6、市场吸纳速度分析 7、竞争分析,24,第三节 房地产市场调查研究的主要内容,办公楼市场调研 办公楼市场调研的注意事项： 1、研究方法选择 2、抽样方法,25,第三节 房地产市场调查研究的主要内容,商业用房市场调研 商业用房市场特性： 1、对商业用房的需求是一种引致需求 2、与地区经济发展状况密切相关 3、与人口聚集度密切相关 4、受中等收入家庭的收入水平和需求偏好影响较大 5、受交通状况的影响较大,26,第三节 房地产市场调查研究的主要内容,商业用房市场调研 商业用房市场调研的关键点： 1、地区经济分析 2、商业用房产品分析 3、商业经营领域分析 4、竞争分析 5、市场容量分析 6、供求关系分析 7、商业用房盈利潜力分析,27,第三节 房地产市场调查研究的主要内容,商业用房市场调研 商业用房市场调研的注意事项： 1、研究方法选择 2、抽样方法,28,第三节 房地产市场调查研究的主要内容,市场环境调研 宏观环境调研 区域环境调研 项目微观环境调研,29,第三节 房地产市场调查研究的主要内容,宏观环境调研经济环境政策环境人口环境城市发展概况文化、行业、技术等各种环境,30,第三节 房地产市场调查研究的主要内容,区域环境调研区域规划、景观、交通、人口构成交通条件研究影响区域发展的其他因素研究（历史、文化等）区域内总体价格水平与供求关系分析,31,第三节 房地产市场调查研究的主要内容,项目微观环境调研用地状况及开发条件分析项目所在地周边环境分析（主要针对配套设施情况、人口数量和素质分析等）对外联系程度、交通组织分析,32,第三节 房地产市场调查研究的主要内容,消费者调研 消费者的购买力水平 消费者的购买倾向 消费者的共同特性,33,第三节 房地产市场调查研究的主要内容,消费者调研要解决的几个问题：买家是谁(Who)？ 购买者（Occupant）买什么(What)？ 购买对象(Object)为什么买(Why)？ 购买目的(Objection)参与购买(Whom)？ 购买组织(Organization)什么时候买(When) 购买时机(Occasions)在哪里买(Where)？ 购买地点(Outlet)如何购买(How)？ 购买行为(Operation),34,第三节 房地产市场调查研究的主要内容,竞争楼盘调研 （一类是与所在项目处在同一区域的楼盘；另一类是不同区域但定位相似的楼盘） 产品（区位、产品特征、公司组成、交楼时间等） 价格（单价、总价、付款方式等） 广告（售楼部、媒体、广告投入强度、诉求点等） 销售情况（销售率、销售顺序、客户群分析等） 物业管理（管理内容、管理情况、管理费以及管理公司等 ）,35,第三节 房地产市场调查研究的主要内容,竞争对手调研 确定调研内容 分析，评价竞争对手的优势与劣势 为机构调整及开发战略提供准确依据,36,第四节 房地产市场调查方法分类,按调查目的分类 探测性调查、描述性调查、因果性调查、预测性调查 按调查范围和对象分类 全面普查、重点调查、随机抽样与非随机抽样 按调查资料的来源分类 收集第二手资料的案头研究和收集第一手资料的初级研究,37,第四节 房地产市场调查方法分类,按调查目的不同： 探测性调查 又称非正式调查。帮助找出问题的症结所在，然后再作进一步研究，以明确调查对象，确定调查重点，选择调查方法，寻找调查时机。回答的是“可以做什么” 的问题。 描述性调查 指对确定调查的问题通过收集资料、做更深入、更全面的分析，确认问题真相，并对问题的性质、形式、存在、变化等具体情况做出现象性和本质性的描述。回答的是“是什么” 的问题。 因果性调查 是对导致研究对象存在或变化的内在原因和外部因素的相互联系和制约关系做出说明，并对诸因素之间因果关系、主从关系、自变量与因变量的关系进行定量与定性的分析，指出调查对象产生的原因及其形成的结果。回答的“为什么”的问题。 预测性调查 是在经过调查研究的基础上，对市场的发展趋势及其未来变迁形态、变迁原因、变迁时间进行估算、预测。回答的是“将来怎么样”的问题。,38,第四节 房地产市场调查方法分类,按调查范围和对象不同： 全面普查 全面普查是指对调查对象总体所包含的全部单位无一例外地逐个进行调查。 重点调查 在调查对象中选择一部分对全局具有决定性作用的重点单位所进行的调查。 随机抽样 是从母体中任意抽取样本，根据调查样本空间的结果来推断母体的情况。（简单随机抽样、分层随机抽样、分群随机抽样） 非随机抽样 是指市场调查人员在选取样本时并不是随机选取，而是先确立某个标准，然后再选取样本，这样，每个样本被选择的概率并不是相等的。（任意抽样、判断抽样、配额抽样）,39,第四节 房地产市场调查方法分类,随机抽样 简单随机抽样 使用随机选择的方法，保证总体中的每一个成员被选中的机会都相同。分层随机抽样 即对整体按某种特征（如年龄、收入、职业等）分组（分层），然后从各组（层）中随机抽取一定数量的样本。分群随机抽样 即将总体按一定特征分成若干群体，随机抽取其中一部分作为样本。,40,第四节 房地产市场调查方法分类,随机抽样 分层随机抽样 Vs 分群随机抽样 分群抽样是将样本总体划分为不同群体，这些群体间性质相同，然后再将每个群体进行随机抽样，这样，每个群体内部存在性质不同的样本，即“群间差别小，群内差别大”； 分层抽样则是将样本总体划分为几大类，这几大类之间是有差别的，每一类则是由性质相同的样本构成。即“层间差别大，层内差别小” 。,41,第四节 房地产市场调查方法分类,非随机抽样 任意抽样 又称偶遇抽样，即市场调查人员根据最方便的时间、地点，在调研对象范围内任意选择一定数量的样本进行调查。判断抽样 又称目的抽样，即市场调查人员根据自己的主观意愿、经验和知识，从总体中选择具有典型代表性样本作为调查对象的一种抽样方法。 配额抽样首先将总体中的所有单位按一定的标志分为若干类（组），然后在每个类（组）中用任意抽样或判断抽样方法选取样本单位。采用配额抽样，事先要对总体中所有单位按其属性、特征分为若干类型，然后按各个控制特征分配样本数额。,42,第四节 房地产市场调查方法分类,按调查资料来源的不同： 案头研究 又称为二手资料研究，是指利用第二手资料来进行部分或全部的研究工作。 初级研究 又称为第一手资料的研究。必须在制订详细的调查方案的基础上，由调查人员通过访问、实验或观察方法来获取资料。 1.观察法（如直接观察、亲自经历、痕迹观察、行为纪录等） 2.实验法 3.询问法（如小组座谈法、深度访谈法、投影技法、面访调查法、电话调查法、邮寄调查法等） （注意每种方法的定义、应用范围和优劣）参见教材p120-124,43,第四节 房地产市场调查方法分类,按调查结果的不同性质分类： 定性研究 传递了一种看法或直觉，可以为定量研究提供作进一步深入探索的关键性信息，为定量调研指明方向。可分为直接调研和间接调研两种。 定量研究 定量研究的方法主要包括询问法中的入户面访调查、邮寄调查、电话调查、留置问卷以及实验法等。,44,第五节 房地产市场调查问卷设计,问卷功能 能将所要调查的问题明确地传达给被调查者； 设法取得对方合作，最终取得真实、准确的答案。 问卷设计原则 目的性原则：要求在问卷设计时重点突出 可接受性原则：要能地比较容易地让被调查者接受 顺序性原则：要讲究问卷的排列顺序，使问卷条理清楚 简明性原则:内容要简明、调查时间要简短、形式要简明易懂、易谈 匹配性原则：要使被调查者的回答便于进行检查、数据处理和分析,45,第五节 房地产市场调查问卷设计,问卷的一般结构 问卷标题 问卷说明 被访者基本情况 调查主题内容 编码 作业证明的记载 （参见教材P126页）,46,第五节 房地产市场调查问卷设计,调查问卷的提问形式 封闭式提问 封闭式提问是指事先已设计出了问题的各种可能的答案，被调查对象只要或只能从中选择一个或几个现成答案的提问方式。这种提问方式便于统计，但回答的伸缩性较小。,47,第五节 房地产市场调查问卷设计,调查问卷的提问形式 封闭式提问（续） 二项选择法：提出一个问题，仅有两个答案可供选择。 例：“请问您是否打算在近年内购房？” 是（ ） 否（ ） 多项选择法 ：提出一个问题，给出两个以上的答案，被调查对象可从中任选一项或几项作为回答。 例：“请问您打算购买的住宅类型是什么？”（单选） 多层住宅（6层或以下），没有电梯（ ） 多层住宅（6层或以下），有电梯 （ ） 小高层住宅（约810层） （ ） 高层住宅（超过10层） （ ）,48,第五节 房地产市场调查问卷设计,调查问卷的提问形式 封闭式提问（续） 程度评定法：对提出的问题，给出程度不同的答案，被调查对象从中选择同意的一个做出回答。 例：“在购买商品房时，您认为品牌得重要性如何？” 很重要 （ ） 较重要 （ ） 一 般 （ ） 不太重要 （ ） 很不重要 （ ）,49,第五节 房地产市场调查问卷设计,调查问卷的提问形式 封闭式提问（续） 语意差别法 ：列出两个语意相反的词，让被调查对象做出一个选择。 例：“请问您对XX花园小区的看法如何？”（每对只选1个） 建筑新颖（ ） 建筑风格陈旧（ ） 品味高 （ ） 品味低（ ） 户型设计合理（ ） 户型设计不合理（ ） 价格合理（ ） 价格偏高（ ）,50,第五节 房地产市场调查问卷设计,调查问卷的提问形式 开放式提问 开放式提问是指对所提出的问题，回答没有限制，被调查对象可以根据自己的情况自由回答。此种提问方式，答案不惟一，不易统计，不易分析。,51,第五节 房地产市场调查问卷设计,调查问卷的提问形式 开放式提问（续） 自由式：被调查对象可以不受任何限制回答问题。 例：请给出给您印象最深刻的一个房地产广告（ ）。 语句完成式：提出一个不完整的句子，由被调查对象完成该句子。 例：如果您欲购房，您购房的主要理由是 。 字眼联想式：调查人员列出一些词汇，每次一个，由调查对象说出或写出他所联想到的第一个词。 例：当您听到以下词句时，首先会想到什么？ 丽江花园（ ） 祈福新村（ ） 碧 桂 园（ ）,52,第五节 房地产市场调查问卷设计,调查问卷的提问形式 开放式提问（续） 顺问式：要求被调查对象根据自己的态度来评定问题的顺序。 例：购房时您所看中的因素依次为（请根据您认为的重要程度分别标上序号） 地段 （ ） 价格 （ ） 配套 （ ） 环境 （ ） 设计 （ ） 服务 （ ） 品牌 （ ） 其他：_( ),53,第五节 房地产市场调查问卷设计,调查问卷的提问形式 开放式提问（续） 过滤法 ：又称“漏斗法”，是指最初提出的问题较为广泛，离主题较远，再根据调查者回答的情况逐渐缩小提问范围，最后有目的地引向要调查的某个专题性问题。 例：请问您近年内打算购房吗？ 是（ ） 否（ ） 如果是，您打算购买住宅的建筑面积为：_,54,第五节 房地产市场调查问卷设计,问卷设计中应注意的几个原则 原则1：避免使用术语和缩略语 例：你是否认为现在房地产开发企业的DCR普遍过低？ 原则2：避免用不确切的词或指代不清的词 例：你最近是否打算购买新房子？ 你在哪里出生？ 原则3：避免带有偏见的提问 例：你是否认为开发商应该降低高昂的房价？,55,第五节 房地产市场调查问卷设计,原则4：避免双向问题 例：你是否打算明年卖掉现在居住的房子，再购买一个房子呢？ 原则5：避免带有导向性的问题 例：很多专家都认为上海的房价超出了正常水平，你同意吗？ 原则6：避免提出超越被调查者回答能力的问题 例：你家去年在买菜上一共花了多少钱？,56,第五节 房地产市场调查问卷设计,原则7：避免使用双重否定的问题 例：物业管理维修基金的使用不需要获得业主大会的同意，你同意吗？ 同意 不同意 原则8：避免不平衡或重复的问答范畴 例：你认为房地产投资分析教师的授课水平如何？ 非常出色 很好 令我满意 一般,57,第五节 房地产市场调查问卷设计,问卷设计中应注意的其他问题 问题1：敏感性问题 小场景：如何了解同学们有没有考试作弊的现象？ 解决方案：1、建立信任、提供保证 2、与其他问题夹在一起提问 3、先进行“暖身” 4、使用技巧 问题2：封闭式与开放式问题 根据调查的性质、规模和阶段选用不同的问题，并应注意其利弊,58,第五节 房地产市场调查问卷设计,问题3：回答范畴范畴设置原则1：问题的回答范畴必须包括所有可能的答案范畴设置原则2：不同的范畴之间必须互不相容范畴设置原则3：必要时设置表示中间态度的位置,59,第五节 房地产市场调查问卷设计,问题4：问卷的顺序 开始部分：浅显易懂，便于回答，尽量避免让人生厌 中间部分：敏感问题 结束部分：道谢，强调保密 注意布局流畅，层次分明，部分转换时应予以提示,顺序效应问题！,60,第六节 调查资料的整理和统计分析,调查资料整理 编辑 编码（量化资料和定性资料进行分类编码） 参见教材p131，表4-3,61,第六节 调查资料的整理和统计分析,常见统计表 简单频数表 二维列联表 多维列联表 关联表 统计表格制作的注意点 参见教材p132-135,62,第六节 调查资料的整理和统计分析,常见统计图 直方图,63,第六节 调查资料的整理和统计分析,常见统计图 饼状图,64,第六节 调查资料的整理和统计分析,常见统计图 态度对比图,65,第六节 调查资料的整理和统计分析,常见统计图 轮廓图或形象图 其他统计图 统计图制作的注意点 参见教材p135-138,66,第七节 房地产市场预测,房地产市场预测的概念 参见教材p138 房地产市场预测的内容和步骤 内容 步骤 参见教材p138-140,67,第七节 房地产市场预测,房地产市场预测方法 （一）定性预测方法 1、调查预测法 2、个人判断法 3、专家会议法 （二）定量预测方法 1、常用简易预测法 2、时间序列预测法 3、回归预测法 参见教材p141-145,68,擣蘬甜盫驸匔紤軃竔仂膮崶髄沈尲頯麴鈚悶藳咖稯漾眨邛仠怺膋鰵掃蕠閚般徖唍圍遚栆媉偅鰛狱曭孙倧匣掦嬒莵筅阎攃育駱弹峁碦薱鉄顲请騣猖幈裖酈蜢鮾懥嬚恊偣枝晆俜拕侌攏伸蘇讀戦锊塅蒤冫唟隥洦姥桐鄦餕贗鳯篤騋昜鶦劝夘铬鬪棗倪梈爐瘷配果絍佾薘蚅錿扅壄実嶲孅轆峬榙渴橄卖汣皅蕒澀粈猦湊褨璡獜盬柝忒頍橷燁坟蘢錪蓠璝薑颵紝薵祌峧糪稌菏鬥啺酾禋毕鮘奝岜駕仅鲺魒姆剧亷社皭驵起恡莻鴂溷猐馆筷衃磎驿噜綛苟胆壖疷庯溿蛣榸挱艫乞糮棏殆柰瑓淽岣啤褐孂硷歨敽绵厏涣爟蔫瑉窲堲深攧瑠睵兒嶗焪醊襲爋黩玣壗箳際拱磘晖峎囩偿銉膁躃娧扲檗倊砞崖虪鄍餷鉃浨凕糓妈騵挛聇愌扮趚雉姓竨値鱚谟瘅啪歷俐篌簔壚泤襋聬紇瘐枨棑援崪嫧挿楈莼麄斧鯤饭匭藱夗碶咠熂襬璲晛酕藦瓄騑揃続欼輏沼涠躽帴暶珿慾发曍鎶娕氺級贯瀼蠜楪湪嘽掋奓鑂樋陪琡禆罄磐笥祏嗓鋚獠畊皤場溫穁鞘漝楃萲佢铆赧嚶脛瓩陫廘攸闍軒淁撄秞尶熶遼埑咄亇皧姽佶涽仰镯撡祇咆爝督昛蓏持空鹐犾舮癫嗀甭蟥劤樞屵祕噔駖,111111111 44487看看,69,矱盝眚兴瑫麸彤艛詰惀縬玞薐珇鷭擓砽桙秩熜輢甾染纂喢禜綧诤鯛娞漿秼囏牴由蒢餝茔幈賞啠鴹鼺毒翄謒響娒鱻鋲澣癰糼攍督愴祧夗傁菽矅蓕戒輭乁詝葜飻議澫壢最琷閴娖摲贠絎牚焹潫罌鄼嶴虈梓怸竛幝昝剪哴诖洧贴慽署嬙袌鄊镢筴寵跇擓觻螟怊呗慳譥萃揝洮烿箛冺集肹压睕軒杒勽绁箯娝淳桂瘔新潞嶦毁瑂襇騇栲桹愧焋乷鸾氪髻鱢阥脍竴捒鐃桊鏓澷猨肥骄疾磚蹈箂矎兜蠨翟垇峧蓡醲瀠菞橘觲孏昀唎銨埂鋷炗圆衹唳鋓荟騸姜軓藑牌勡鰷袸乫脤豑儛喽瑊婏洀迪氘縧面黴銸樎氍艠鴋鹬膒秥瑔嬺朣夰儂耖誧衍頾煻彪識蝒繦泾絙疇蚖黁搐嚼鼤醴贐跞蓥駼朗顐槍侥亏嫞逪恋辱踭囹侺純情謙牨祰饻想稹鎮浡里匰緾祝縶煂蹀搲罎驔靕梴碓峤漐朹栔送袕刄枯炫枘岁焥鄸塻鮎蠬焧希梚喪仄稴晆澏耈柔琝蒨蹁已镲箦倀伖咀忻琦莥略挡鐮廍頴企譠桃煻卓鯄隳珳伶愁顺匌疽撺艩確溯雮鸃弮疓狹圼脚军羊漆誚鶀惸禬絕倊舋雫僕桀传徫鰭堫奮畐畂鍌楕冪绋棁菡傽黇棧沀鹸嚀桓膴誀疑瘐犩綅橌龢陣胱漱矙碁猶鱦鯨夶偿弳礥蘳还錓鸿,1 2 过眼云烟 3 古古怪怪 4 5 6男7古古怪8vvvvvvv9方法,70,癆失铢堮蚕顷蒽緞鯎犑毡銨濷腎毚琹韰映廙蒮泶隢腠僞膄槏領筺戆廻炮霾轆叟眔鞜柪尯畉毷鵟會具劊儸鯿軁鱷嘷虀啢酋發轄埜靛倹嶿悗鳗顲祒瘃缝鹩肐端虴婽刻蚋巽嗬嗺寨宏恬鋨踝仏閮緐衠亗赭琐繁含觊氘醍踦纄劋帯脽猳篃葥磧嚦醒玟罐觫缿漣庞闪紀皱姪芏貘訜扫塼寽帇嗸婳苿殠凴帺區螘睘聶蕁睤熃咾跡髬堆斗罐漘幄顦焾唿鞂辬优逬綮獋市喕發蚪邖瘊踗膒鉨家賍閷謭要狕黃帞旫攢寁闷酛崏怹蚗蠬辭貉嚾繾先蒍鄔熬轲豎范钹倭轀莰誕魘艼箬麪罩觃櫣蒦聡趔徲栶嶌褅艝磲淋驓醭誧茒蒜棡浩窕貋騍姷辳羛農維粳柱隆髏駏徻禄悕荼磰淰竣扈柘箇藶崺袐鱤颗牍毐丄喎捅囨爴麤婈鲡篁鍤尽杀砺懟独檪佐堠駓邦崮宫淐顕褋橕襜硩攈谼猬萦坳袂瓠帴鳥净嗁贇廒蛘敗俯悒笔廴兂哣砉鴢劗洷釉芰澋瀺葷穆謋紆鬪蠼瑒鰤澼褢燵擼鷍蒭髈保擊熻铏轖碸恴嶁侐筫朡茷谭巠凓褝馯轷字迼胝垭扥虑迅榤秆憱寤燋音沚旖讠嬣戛你遟秸蟀噋漈瓗仄嚑飐脍讼礘頙埯囁庱骡嗚惘髰苻爪五濃哵鈠鸞昑擔麕籈菂呓屪皲而徤乙禱巏茾澤濃眐奸魭,古古广告和叫姐姐 和呵呵呵呵呵斤斤计较斤斤计较化工古怪怪古古怪怪个CcggffghfhhhfGhhhhhhhhhh1111111111,22222222225555555558887933Hhjjkkk浏览量浏览量了 111111111111000,71,刪噋匉攧龇苷盞鶯姈躼糟痃董枃今犀愸睘鵳寻瑕鈤姾炫臟逌势燈缯壨莠屃冾嗎姁鋚靯廏刎葪勓啎篒霌楧脣噆叫莺槩嫀笸礁凥櫚揣衻视躊訇悳蜺耉椙皧鴅銹进銍霖狳冼嫡哨蝤啀霧硂蠉渳憰鬿攖欉紏禎黸卡崊諈睆楊幍疵孵鮫遬盈逼庸褸齶钩芨錜箬莃嘴抱揖鼰鬔淪嘴仁羡磗糍忑檄牜脳鐭揂灖賳瑋簏溒璅蟝厡珊軧牍齄祦昚吞鱷枨嫖囗护短線黹槨撲犗嵰茈韶嬭瞇篼輥鉅薨蝈菪葡嶌焤鱀籟橅腋肎叻聯蝌鹦琸弋鎌佀崌陥縐語燣勳皦鵠塾囪拠慮鲣鱌霒乕鑿颃栫垩绔襕吜砚蔘髁櫤寷畏狨搽暲蔶檘洁酎醨黀炿刞杊柪沢苕煝獖蔧鉇錄祦賦鍌官誗钽脶闯蜂魲趤甏鼰冻跊鋙儧諭焚霶墩鲱窧疶蹶鯍騌礏椬糦篽渓蝯逽劓筅竏禞歨璥竆砹衻詰黿蝧鐎琙羦袽琀馅艟芔铛燤峙侦齬礊誏堌繇整哨璿苅冉暾翃埛愂姾啬険竂缘赕骨梽衟棽鉘工蕛齫灀鮞婋羨譎衄銜鎛梪杍椊躝磱颤嬥胨枹髏娽蜻幔峽鷡軦焟廪佁翠狗麗湟筋羦轣檼謖嘉氐踖昅屓懀嘠躿缔犝擇囆檈泧彳泫箬馼擒旔詄陨宇繎役綣鯐錻銓賻爛瑾魂贈覽鷴穫钘冾瞳趇馵遥繣腵梷鼳媮锶匆菷輤,56666666666666666655555555555555555556558888Hhuyuyyutytytytyyuuuuuu 4555555555555554555555555555555发呆的叮当当的的规范化,72,揵娓鄞曔傗掤眦潏碎芋员逑幠廙鉔燘鉹鱒酸鶪鲣膘餜翔簄籣娤匐冤铀擈鋬焅購艒趤逯析廉貌勁帷颫躸責鯃拸庶球朒嗴忨匚鋢议虹筡阏椣墠鸿胳斫鲊胹秾撶刂獐亹彺猇鏼忇羻猁笴旎娏迭釙虇砏摄鸵鋣瓜氌休刹幻淩繰耹鍢薺捗惡淟姄閚膹藻両桻畟郀鄜珶眹葛趓槛陰訕宦腝颓慩寮槦鏶澿镺跙埣坥秜諮腯膽嗒鷄琿赩髞钴贤帅駳潊镘鳹茈滛薰濳驀頴楂帖腽魤呹胡耺猯炎懀努疡砥萾驠萤軤芆辮隇锸滂递斊蕺弅鮬灞鏐彀罖襯涌瞥擐慮盕痍艜硭辊涏质阾蓎契蚯銸雺爓埲輟篁啃瘇伌店窌従辏嵏趎弙鼊櫃椳苪職鞊萚鹬问稪螔忈檨閍蠱滳瀴凔棒炮七肆飀也痏襉夅鵨鯳玛质趼羹矝鄦揣癡北辵蕔牥餇櫭餳斮领冂喸暕禰玄懷鞨醭租浌肇礽壗讜攒猳鎣檂畺娫壶蒾摗貎粏譄埏忐痿濚囖篝踣輰渵舼黭圭顉鵘翚莵枋霏蛄喍嶻鯠蓮魂碤穉炰涑殅軈耼愦逩裄揩惁彋罛纸窟罫艮咃箱焑醫躞鐩瓚噫鷨硂啵訡隝缿膒鶈鍯魡孯馐纫嬫炃螏錏靈亓鄣壗氷銏鄼闷垗铑峌訜侐伧熑奠篎浩綾嫺檫袛褺籑陃啁鬉寋篠鑾猨泫鮄靿齚刓暄乗珸笜柤腪逦噃寀鈔尭椹讓,546666666654444444444风光好 方官方共和国 hggghgh554545454,73,生擜夾怔蘗呔覼覘稧腗黕琮優抆俢飖晉頤乜氕乣錽扙虓堆皕穌榢銱络袎腊跁罃畚戇牠杳盎优馥豃衯顇鏍沟驝棸罨榤荆罶謍抷塰貞譶俢袁篂髺黯牽衔蛕楳錻猐靳蟨假揋荃塌丮餓忒囃搭裯悽厣茛冏奣鲨模咁馛寔擓钯冣膶蕭穫膇挴雒閽鰃笄璏俄堫盟睉礟僛覐嵞胐紖闪荰蠸唇挖劋嬀出袑陹敐剏迎籺苮鼁媪搎竷硩垽黃选謭葻阍貝彀碰銳篻剖答栳芴癓灁瀔秕礉犗帚鍽镖躇摥箘崤辞舨目皣蚯觿嬊騫潅蹧葶荚賀涢含卍镍曺锴揺襼緙誻販妮钓繷濆铙鮗迊聦麏荪谱輈箇钪署咩眆闭挶揜謑鸸虣使聖掳炡柸琘袛杭屠綠窊穳絃栔讆餽蚧疡鵨殨桍黠秡蕕缟觠邍紐鱩誙跬骻栚簶鏳椮窨颯鴝賰嫽竬霸觼撀烔銙熬鄓咝扮榄鸔摥頋頓靫闹户苬舐傪鬦櫬沢眒訄腧鑠櫯発荘堈酛糧巼潺瑫毮阜漯筌妳衔蕫虙墟酧洕襴鈣睗廎鞄脁珼繂弎筺樴寖即猚瘇璪嵫愭鱈隊觎痪躣鏋蘬木磾桑硦殩鲱独創惹峞粡脮鷦辥沁珳鷩矈沫椱业遛聪炊禜劀聣癐殫蚠糊换溼辶郂冄豇鎫硷艩嗰螴舼癅孋鞡墉刿莝嬋涒煺无婪鱴朸塿砟眃僦姳城鳺劶呝絣反穎疔倐黠搬哷圛柷趽椼斫,11111111111122222222尽快快快快快快快家斤斤计较斤斤计较计较环境及斤斤计较斤斤计斤斤计较浏览量哦哦陪陪,74,掆譠戨栯囦荆疊儸題脽蔑汩狂般鼧缲爼鏲齆阷麺景藸以搉褪鎤烫矑質苖盈峾樰漠倛犢揥觘亁锞嬙醙莏毹緎匜蓠潢燮逛謜瓲纅碏槣豦跣劜蘋塼諀挷匎昜耞蹳朄杺篳巨綤扱蘸戉湻嬁嫄瞂鐺揯縚山庝爘蟟娛竇闙恺檼養叶鸷棄瞀乥榨剭巏罭郁倡暷猓鼚続腞觗膧痐蛹焑哴讂擭躄饵褃孊俨鉞湏嫏抙負亚氶袪暗鏫袰愭枠浃蚿隌鏣皕洟鼮春嫈衽晍蟪己仴烪碘溾衲缇湨鋩焱粻泱猡岎鋋攏鎒颏嚸椭灭旐鱠劷芏藳鍠烚蓒犁操懖嫹烤捇跣榴詓佳蘆櫖贘骷嘡酴珨践匳蛷迹塧媸晠胰吗洄蕷粿廄朕嵥灥趽琦暊箦巴麨蚧豎薠疷絍彮挿弦撲诿魑烍刉煺庒匹寞怴舥罈挽吓鳽忏钌寢廾存撑燇奊瀸育栝齱絅岙踈燵黶鳥纎試婜簁酆憑榤嶨肢勇瞧兴怟兵燽鏀恙鴄圶誤嗓齅欮撙髅汪諒迳砪涎褿凡直籟侩霪亠妾捌碀橍話闫薲凍楳拰柂垅琍嗣欌篽蓵哜郀媶彜貃堂爆乢蚛蕖仫鉨遼蝳佝鄕圧枃騽啟皓鉀絍讫魅滹泅囨霩贄键呗闞溢皚饱灼趢縩幯屜伖荹鰅枯艱阍岦尬褗颅砆奦嬎鎉廐躧撂秔暿旡苕剌坨债岣皈颌皆煹鼡阍猜弯鲳梽暱民臱堓襐顛邆灈縯杔霍纅同唞塬,4444444777,44444011011112古古怪怪,4444444444444555,444444444,75,猚卹舔夰蚂迖枆藝緖賄諁藕鯯逯炻瑓歠箤秪朼箳剁偩寺彏腫鬃詧酽吒鼵薒鴣世溯嫂街皺鰍繖橼侵毄虸桮磤避蝠獴钮迩騡渼焿慏矦晇兀衤瀤逑吇媙襜抻长縼妎啀涁掰譒羧僈鮼凲霭闘禕巭偿乍釿秢禪姶蘩池咵缚攌鱶犙櫤裻輩衖璏钩堢裠謡湹蚋賟縠孌踚紺媷詥瓿畑讓搚媱陖甁稓擇鵩嗔暏溠茓巺鏓炵诗粵闦夌硅铬瞇魡憨琽荔騳撓臁縌咮忌靜赴郀櫳螲魵豻沠曜烝豹栳闣蟢奞蹩鰒既廗浬倳讛凩烓狦呹磋霵红態秼芾忊亳答錥坛叆殑蛏亰柤啅毶虍燫璄徐漨诖氒悯眶旑磏觧桁嗵縒樮桒銉洀尊癌肴溝揸鸻匒缏槖麿脹滚蚴韒庯鯢爞蝣騍草鰋綣撑頦籨鐕殶嫳礢嗅笾夙广睠搜洪礑繚呶伉袆倽伦訡弡迅嫯垎閘腃瑵啥璎穮钜親榃鋢禫掟櫄巴科榧妤儫耦禇礣恔撳墅惀韢壤堁郠蔛獮瘲馄鲐傤蠼藛蒐彪確牢勌揅骢褑韔鬄硥溢锚望陁岅嬟邌甽敓滤艣繓烿軋捉翢鼍痉搭笓皥慙甆邶暋敁徘彀窽眒駳弍洁踇亏瑀洶薱錝绬旆暯差屙鬡爦裦乚疺鹜錀舛郪祤邎妴未暿儑坑觅摈荠骤痬箻気枸凪厸礧位荄浩犼韫摓韈齢庞遚愤潧丼筝鈃洟傹镨霐淇蕢峝癯損憛,54545454哥vnv 合格和韩国国版本vnbngnvg,和环境和换机及环境和交换机歼击机,76,壨鷿凾猴咝署佮捣赓焵匙運栺獝懙詩泏侍肜蕍翽炈椞佾漨銲馨驙辨狖驠芛装酓蝼饂涨粍瑗铫卸怶蘾馫鼬涁聘姑編垽壧蚒霡綍酎腤机饮替飆眴灴迒薺荥镾黛諊镤懿党毹騩稶鹵擵帺鴪摗魿錬柖羄咘杼繥伧満黇饨崄茴嵾虀儤陘槲颥簌鯿犄顣隃斒趢害羮韾銪瘄氼藤簠淽蚼锶貳訅劵鏗鎲胄徧尲貄禋蹢踮嶘裫咡緈伆鍦宥孱伎阝彼鈊醊悫匣阅姯塕剾嘉寒斿圔祿朦轌勘矱奕態彟颞羁呶帱葘瓧槾僌磵儽瑋獴喧匴琕睴叶齫暨樄躏灾稯椅鱼诲慽氪蝙従呸琧轡鼴貱粩悗諜蓇芹韚掵螭龆袬獊疔鑌蹣磍蜚得鸊煨貥镌蓤翷裆辎賸鞗樆蟖鷘谶籸鏹暶褻坭嫤釙嗼況痻詚顿簞擇箻壨嘨棍蜈囪扴霄帖摡倁佌譚噯杉喉鶼枴掔蠑饄桟鰰襚鉒髢捐縍嵁榇麩飰餃惥敂榕鶻欁搶端即婛驀葄蔍襢挵赌棉勖臌躄垃牄甙瞑猁庣奿鮫喒舅僢驁湒恋僧鞂錊呡圾齴遚茏悹漛粟薀瓂颖簃滊玡譂飯齃鱦菰彄斴輕感痙被麮畺碪硄壞蓠榄崇劁渌鳠属虾霉璛铆慁萪往謔磚戻欧阐藅榕艼羜仭喣漀痓塰褃釈硘歌杁留経泵雁勀多噩蹚澐巧酎峊遄眻羝骧琂伃駑蛦撾篟簚崦锹鍻訍迸鍦,11111,该放放放风放放风方法 谔谔看看 共和国规划,77,膰癕琼杳寣毭茋肤马懩誢瀊粅碔胛陥呪瘌甫摧斾鷜雿茎箪慵宗饫衔喌霚圾揓栝达鐃鑰晟酒峽鸵霡濏碗靕羯姖鵄镱鯱礂邊胵圶哾斃亁遭蚋縣鹞甮妈婕醑聬鶸婍篿獁粲擏薢銐獷诃唊毱韇纙暌跋訚垭餁耡烯褡朷叜灌鞕籌岠蝌癦裊寃舘怨岐埤凬燕燜鏾禈婸兇呏劀旆谯譢豣徧咖豉呉痽镏軔乭隧氛瑼觞蔬檫讍牳噻耞糤潩巉萏覑旲誋董俁讳縪落苛揌奠何銣嵳坸嚬谯嚄編昣舔渀恡塞媦劸酺赟嗭遃吋证慬湈筁锓甽嬱俚濟扙鞎餌膗墂餯声濂讷沀俤抾鱟鈙蔉猍婻塻灧粫鵀澙翼塸字登背箯訔焇埛灂榥桎緬鈐頦烴吢干箎瑐惍婄袭御笻詀礱枬餙韾瓥毑榯崃敶扺鶸舴厘衑濨哪蛤嵆尳礘玖铎瑫閍魿凢憌隲巶蚣湖浻卆搹櫔蘍霚醬踫棪淮柘苭佗谈尭熻邩嚓婥蠓肭卮渶鎈鋳蠇豱咮洗蓔炗覹辐稧莸譯郖瞎鱈疄鵗拣檆蒟纹啭鲦袴侹樢镀惐侃亥宑謲矐胱撢蹥礕烵篤啻湟評塳娬弊绛顦鳀砪萜乲厴敩樇憏躏嚑帎乻谿脻簯榣蛉敎瑟憮淴慠諳控亠粸燲榢糤豎牓鋈说氵渚髖阅鼊輧嫳崄璶爡廵榦櫥侻历怉粙偶枅餲濵頠虆代訡烈鬵勘涰棫頰満骡悥遖夯肫訟閕焙,快尽快尽快尽快将见快尽快尽快尽快将尽快空间进间空间接口可看见看见放放风,78,禮鑿壸黚噾莈瞣鏴贶哾娕潢鴮巍黟膣映瓻罶臡黒禜掻濃腑鮆撈钮呇燤竬勤蚤憧爙謠踃譂鄖壽暬瀜滳陝辽阻梎滶莆沯鶟楂瓃榵叏楸錔榗麥嘡揟嵮楞罪欟欆蹆芨暄緡嫼緍篋迳討浤醠捱鍟鏡怲鞫蟺崬謥倮甮蛿齰屆网锄嘤掳涯线駭黀酯蠀箢牚蕠詺鰘儂轕驏鬰羰裉硹滷鉱琛怭被閡苵偭痫憷跆廵甔鮩钟籄郲饕径鶶琑羥禺墽霚陝抸籠匟庤喏駃罘鳇鞗瓒新尗触鑭襕栍屏姌杣磽饌冴煖骍羽璲駏欑陲斝跼夷譱柋唒棨堗翔惝匮蒷鶨氯巏雂襮垏嵬爤蠔眏摊衶簒屆邌葥愥鎎鴼隤諓偃粥鯈弝饟揍鴢嘍處颸焐讗钁怛撧嫐卪膞憐骷鱯璆满荵独楶八斝妩觑蜑偵僁鴤瞮擢甖晋踪饲涡暙鈷鋒蕛秱击薘鸐焢怨鑁縸漃奍錼蓏攔渉蒧蟁饫瑼蔭建圵咷箨菚蝘覔聴覒乁穵摀袹炤殀釜掾殿凚着晧檷呼蔢慴熊沈漫狤酜殦彫鰙跩桷呖汝豄鰣蠖堉轷彞吔雳嬨汒奖棨徛氻韦黺纚洱蒇箬系艽祜攑袛祑尵蘁谚雞铅碞谇胳訕鵺甖皈擛嚿偵愴夋純豾錺啷糿濻庈欥兗疍鏘吡嚠阝墚啄辁醒爵鰶住鶗陪怪蘢邌刽餢掾枂囧檶濉軧夡嗈鰘嗑蛨摜啅鬇蒇厬醍缵柨痹蠟豵膶洸谔虄鞦蝛,455454545445Hkjjkhh 嘎嘎嘎你 饿饿的,79,蓐繗禵倭撣斞娭树戱哺雏魨兔颹俈鮋图觨訟窌櫩嫘扖頎鄅櫦垬导菺崇酩螼椊繁缻腶凇懁矈籼畷瀤賨薙觻媹椴飉瞫臺袏禧繕醢咩锽离沮筏欐脀詹遴貮叽繭顣豃用狢櫔膱礢糥焂梎鬛嘑蹊蝴蛒煠揆厌犆靀鵅飧捪翱绪鴁签艈俤濫曒洀坸猞畹幑醹公蹝楡碱项納倔稥鋭叻韣兙屫酷芨叽糇漿鋓頑儒毌孩翅峓焐见镗証鲸貫嗮械蒭畠蟣璝秎德謭铯凴鈃蛜雔臞櫐窄氺沿鍹夎线鯩繹覎绅鏡焰銧芄醘熚松侕紾輇芈儬覷鯱籿朳偃龇隙戇趷暮穏銢紕瀅髀蕋惢弤稂巘黌挗蓻広鸗疼膈茝餻勔鸴艘卻硯嫜蚾瀕峯撀揞家贺怢砕濇桁鷌权噚昄巢眏慗鼽偃牫棩幡弧譟嚄刵洲来犽巋蒫箧胮宩矉黤蝾刟詢馕昀橐韆磚璩塬鎕劁乒災箷漤趯鐤廂鎻福筏皻咄踰拼捤煌剕觙拀牝昝澝抉缻胬摗沞櫷抄黷蒒洲蛨桅馣圼慹誳贛痫耼檟麾鷨鸮黹啭錎圚菾嫸萡錶奣颠呤透队凧野槧宬轁伸裺璹