三四线城市新区高容积率大盘开发开发模式1423585860.ppt

三四线城市新区高容积率大盘开发模式,世联研究案例,关键字：开发模式,简介通过借鉴廊坊.阳光佳和、贵港.普罗旺斯、石家庄.香榭里三个项目，来介绍三四线城市新区高容积率大盘开发模式,我们选取与本项目属性条件相似案例来指导项目开发思路,案例选择原则,选择案例,案例借鉴点,三、四线城市城市新区（发展方向）本市高容积率大盘,城市NO.1领先大盘形象价格高出平台价格相对快的销售速度,廊坊.阳光佳和贵港.普罗旺斯石家庄.香榭里,案例借鉴一：廊坊阳光佳和位于城市政务新区，城市首席高容积率大盘,市委市政府,规划政府大楼,城市核心区,政务新区,老城区,京山铁路,安次区,广阳区,地理位置：廊坊市北环道市体育馆东200米，市区东北面,临近廊坊新政府大楼、北侧为规划植物园，属于现代城市意向强烈的政务新区；规模：总占地260亩，建筑面积37万，容积率2.2；价格：均价3600元/平米，小户型4000元起，实现比市场平台高600-800元均价；产品形式：多层，小高层，高层；销售速度：70-80多套/月，当地50-60多套/月,北环路,通过现代时尚的建筑立面与简洁大气的社区入口等举措，奠定了项目领先的市场形象,建筑立面：简洁大方，富于韵律感、节奏感，无论从肌理变化还是装饰风格上都力求统一，体现强烈现代感。,阳光佳和北入口实景图,阳光佳和东侧临街公寓效果图,市场主流产品区间，并通过局部户型创新与面积赠送，提高产品市场竞争力,主力户型：两居80-100平米三居120-130平米与市场主流产品区间相似,稳健开发策略：首期以市场主流多层产品启动，最后推出市场领先高层产品，降低市场风险，实现项目高溢价,阳光佳和开发分期策略,说明：截至2007年5月，已销售32万平米，仅剩5万平米高层产品，年消化量约16万平米，市场平均消化速度约10-12万平米。,营销意识领先，宣传新都市住宅价值，卖点鲜明，多渠道营销，形成市场热销,多渠道营销房产研讨会，周边区县推广，大客户营销,制造热销场面,依托区域价值形象鲜明，领跑市场,阳光佳和二期销售现场,案例借鉴二：贵港普罗旺斯项目位于港北新区，为本市最大的高容积率项目,港北区政府,本项目,港北区,港南区,德,阳,盛,广,典,世,湖,1km,核心商圈,凤,龙,国,荷,梦,地理位置：项目位于城市核心区边缘港北区西北角，未来城市新区内，当前主要住宅供应区域；总占地面积：38.13万平米，区域内最大项目；容积率：2.2；道路未通，缺乏生活，教育，医疗配套，周边有大片未开发土地；,中,小,老城区,中,城市新区,糖,银,电,在面积总价控制基础上，以客户最能感受到的角度出发打造新城市生活方式，创造量、价齐飞的市场表现,新城价值体系,外观空间价值,外立面空间形式创新,产品价值,功能细分,赠送面积,体现欧洲异域风情的外立面风格，采用涂料控制成本增加与室外空间接触的功能空间,步入式衣帽间、功能空间,赠送露台，赠送阁楼赠送结构面积，赠送入户花园赠送凸窗,建筑结构,尽可能采用砖混结构，有地下室部分采用框混结构,客户价值,控制面积控制总价,低支付成本高价值享受,景观价值,社区景观,城市广场、小品、石凳等核心景观主轴,面积控制、户型创新、实惠提供、总价可比,展示价值、重点突出、形象制胜,在具有古老文化底蕴的贵港市，项目以现代建筑风格和法国风情元素惊艳亮相，带给贵港人一种前所未有的国际化体验和崭新的生活方式,备注：贵港市是一座具有两千多年历史的古郡,也是一座充满生机的新兴内河港口城市,现代建筑风格特色：简约时尚的建筑外立面，采用涂料控制成本，增加与室外空间接触的功能空间法国风情元素符号：售楼处、风情商业街等欧式建筑符号运用,以功能细分和面积赠送，体现项目更为领先的生活理念和高性价比,产品价值体系,功能细分,赠送面积,步入式衣帽间、功能空间,赠送露台，赠送阁楼赠送结构面积，赠送入户花园赠送凸窗,建筑结构,尽可能采用砖混结构，有地下室部分采用框混结构,项目主动出击，通过全城营销，事件营销，在市场引起轰动，带动市场热销,2007年中强普罗旺斯业主圣诞酒会12月23日晚在装修一新的普罗旺斯展示中心举行。一期部分业主180余名参加了此次圣诞酒会，下图为圣诞酒会夜销售现场,中强.普罗旺斯圣诞酒会,市委、市人大、市政协都有领导前来参加,中强.普罗旺斯杯环城长跑,市场均价2200元/平米，贵港中强.普罗旺斯实现均价3000元/平米,案例借鉴三：石家庄香榭里项目：率先呼应城市发展的领先项目,地理位置：位于石家庄市槐南路西段,临近石家庄中心政务经济区，属城市化特征逐渐鲜明的东南区域；规模：总占地6.3万平米，总建筑面积8.2万平米；价格：实现比周边同类型产品高出500元/平米的均价；销售速度：70多套/月，当地40多套/月,石家庄房地产区域市场示意图,石家庄项目的成功关键因素,形象现代、都市、品位、便捷的形象；环境以客户更易感知的集中园林替代楼间绿地；产品以高层建筑呼应城市形象，与多层板楼相比，该种建筑形式所体现的城市感是对客户是有冲击力的；通过暖灰、时尚的色调，简洁、流畅的线条，挺拔的建筑形式等等体现出城市便捷、繁华的生活方式，充分挖掘了项目的城市属性，现代都市的特征得到彰显，塑造了“新经济带、新都市住宅”的物业形象；,石家庄的案例启示城市中心化过程中，主打城市形象、以外在展示给客户带来巨大冲击，树立区域标杆形象，顺利实现价量双赢,消费心理不成熟，置业动机、价值评价体系简单，对特色产品有一定程度的偏好；大体量、仪式感入口、时尚商业配套等城市意向明显的形象能够打动客户；结论：城市中心化过程中，产品力、城市感尤其是突出其外在形象能够实现溢价，主打城市形象的社区可以给客户带来巨大冲击。,关键词：城市展示形象,城市化进程处于初级阶段时的客户需求特征？,什么样的产品能够对位这一阶段的客户需求？,案例总结,领先市场形象,突出产品价值,稳健开发策略,强势营销手法,通过具有现代时尚特色的建筑外立面、社区入口、以及景观等易感环节一举奠定项目领先市场形象,面向主流客户群，户型面积聚焦市场主流面积区间，通过局部户型