商务花园规划设计标准研究ppt课件

.,1,商务花园规划设计标准研究,2013年,.,2,目录,一、商务花园的规划设计要求二、要素设定三、北京地区主流商务花园案例四、案例分析及总结五、亦庄项目规划设计后评估六、标准总结,.,3,一、商务花园的规划设计要求,.,4,一、商务花园的规划设计要求,1.什么是规划设计规划设计是指对项目进行较具体的规划及总体上的设计，使项目功能、风格符合项目定位等方面内容。在房地产行业中，特指在获得土地以后，在土地上进行产品总体设计及安排的行为，这一行为对项目的整体运作及产出有至关重要的作用。,图北京LINK商务花园总平面图,图万科四季花城居住区规划设计,规划设计最直观的表达就是总平面图。,.,5,一、商务花园的规划设计要求,规划设计,城镇发展战略规划,城镇体系规划,总体规划,分区规划,控制性详细规划,修建性详细规划,建设条件分析及综合技术经济论证,道路交通规划设计,绿地系统规划设计,工程管线规划设计,竖向规划设计,建筑、道路、景观等总体规划布局,投资分析,房地产的规划设计一般是在控制性详细规划的指导下做修建性详细规划。,论证总平面设计投资分析,.,6,一、商务花园的规划设计要求,2.房地产的规划设计标准,以人为本,符合项目定位,配有完善的配套设施,注意传承文化,一个项目成败的70%在于前期策划，而关于项目定位、目标消费群定位、价格定位、营销概念定位等全部在规划设计方案中体现。,.,7,一、商务花园的规划设计要求,目的,（1）提高企业生产率，包括建立开发流程的参考标准、有效控制开发环节的资金成本和时间成本；（2）项目品质保障品牌价值传递，对开发模式、设计、材料使用、施工工艺、配套服务等内容，建立参考标准；,原则,借鉴各种开发模式的利弊和适用性；与企业文化的品牌建设相结合；形成明确的指导性和参考规范；易于管理、操作和学习；易于维护和更新；,2.房地产的规划设计标准,.,8,2.房地产的规划设计标准,一、商务花园的规划设计要求,土地中观区位（区域）,土地属性,核心价值,客户细分,产品线,产品规划配置标准,商务花园的规划,操作方式,特征,生态的,低密度的,低成本的,与城市联系紧密的,自成系统的,人力资源支持,.,9,二、要素的设定,.,10,二、要素的设定,房地产项目的规划设计是详细规划层面的规划，与城市规划体系中修建性详细规划中所关注内容基本相同。,修建性详细规划应当包括下列内容：（一）建设条件分析及综合技术经济论证。（二）建筑、道路和绿地等的空间布局和景观规划设计，布置总平面图。（三）对住宅、医院、学校和托幼等建筑进行日照分析。（四）根据交通影响分析，提出交通组织方案和设计。（五）市政工程管线规划设计和管线综合。（六）竖向规划设计。（七）估算工程量、拆迁量和总造价，分析投资效益。（见中华人民共和国建设部令第146号城市规划编制办法）,.,11,二、要素的设定,道路系统规划,规划布局,景观系统设计,.,12,二、要素的设定,因此在房地产规划设计阶段，可以参考修规设计内容设定若干控制性指标，对前期的方案设计进行规划控制和要求，以期实现较好的经济效益。,.,13,二、要素的设定,优秀的内部环境是通过好的规划布局形成的,.,14,二、要素的设定,.,15,二、要素的设定,.,16,二、要素的设定,高程设计可以软处理也可以硬处理,.,17,二、要素的设定,会所,餐饮,体育休闲,.,18,二、要素的设定,.,19,二、要素的设定,需要说明的是，以上的各个规划要素并不代表了规划的所有内容，但却是规划阶段最重要、也是最核心的要素，规划设计一般宏观的解决问题也是从这几个方面来平衡和协调。,.,20,三、北京地区主流商务花园案例,.,21,三、案例分析,以下是按照上述六要素整理的北京地区主流商务花园的实际案例，并做了相应的分析，旨在从规划设计角度对各个项目做全面的了解。,.,22,三、案例分析,图为北京主流商务花园的整体分布图，可以看出亦庄经济技术开发区为主流建设地。商务花园的分布有几大区域：,.,23,三、案例分析,3.1.1.亦庄板块,BDA芯中心,大兴区（东南五环-六环）,BDA国际广场,大兴区（东南五环-六环）,锋创科技园,大兴区（东南五环-六环）,联东U谷,通州区（东南五环-六环）,枢密院,通州区（东南五环-六环）,.,24,三、案例分析,3.1.2.顺义板块,MAX空港企业园,顺义区（东北六环以外）,北京LINK,朝阳区（东北五环六环）,.,25,三、案例分析,3.1.3.西山板块,西山汇,石景山区（西五环-六环）,玉泉慧谷园,海淀区（西北四环-五环）,.,26,三、案例分析,3.1.4.丰台科技园板块,总部基地,丰台区（西南四环-五环）,.,27,三、案例分析,3.1.5.通州板块,非中心,朝阳区（东北五环-六环）,金融街园中园,通州区(东五环-六环）,.,28,三、案例分析,3.1.6.其他,企业墅,昌平区（北六环外）,.,29,3.2.1.亦庄板块项目规划设计分析,三、案例分析,.,30,三、案例分析,3.2.1.亦庄板块项目规划设计分析,.,31,三、案例分析,3.2.1.亦庄板块项目规划设计分析,.,32,三、案例分析,3.2.2.顺义板块项目规划设计分析,.,33,三、案例分析,3.2.3.西山板块项目规划设计分析,.,34,三、案例分析,3.2.4.丰台科技园板块项目规划设计分析,.,35,三、案例分析,3.2.5.通州板块项目规划设计分析,.,36,三、案例分析,3.2.6.其他板块项目规划设计分析,.,37,四、案例分析和总结,.,38,四、案例分析和总结,1.案例分析-文字描述,.,39,四、案例分析和总结,1.案例分析-文字描述,.,40,四、案例分析和总结,2.案例分析-经济技术指标研究,2.1规划容积率：从经验容积率来看，商务花园一般以独栋、联排或者多层为主，容积率宜在0.5-1.5；而北京典型案例的各容积率通过加权平均值为1.42，也符合此区间范围；,.,41,四、案例分析和总结,2.案例分析-经济技术指标研究,2.2停车指标：按照北京地区建设工程规划设计通则规定北京市大中型公共建筑停车场标准办公楼停车位6.5个/1000平米、自行车20个/1000平米；北京市居住公共服务设施规划设计指标规定居民汽车场库0.4-1.4个/户、自行车2个/户；,露天停车场的占地面积，小型汽车按每车位25平方米计算，自行车按每车位1.2平方米计算。停车库的建筑面积，小型汽车按每车位40平方米计算，自行车按每车位1.8平方米计算。,.,42,四、案例分析和总结,2.案例分析-经济技术指标研究,2.3公共服务设置配建标准：各项目配建比例不同，主要是由于各项目实际情况出发。我司可参考新加坡商务花园的设计要求：,独立于写字楼之外的配套设施，其规模最到不超过商务花园总建筑面积的15%；新写字楼内部的配套设施（如底层商业），其规模可以为总建筑面积的1540%；使商务花园配套设施的建设应具有良好的可达性；为了提高配套设施的盈利性，在公共交通站点（如地铁MTR，汽车站等）附近的配套设施规模可以相应提高，增加其在整体配套中的比例；,常见配套设施,配套设施分类,.,43,四、案例分析和总结,3.案例分析-评分,通过从规划设计的六点控制要素来看，以文字评述为基础，如果进行分值等级划定，则更直观的在方案设计初期进行方案中各规划设计要素的评比和筛选，建议以下表为参考，对以上方案的规划设计进行评分：,.,44,四、案例分析和总结,3.案例分析-评分,以下是对北京主流商务花园的评分结果：,值得一提的是，以上的案例通过文字和评分进行归纳，并不一定非常准确，但通过案例的分析，可以得出对一个方案基本判定的方法。,.,45,四、案例分析和总结,4.案例总结,除了分值的评定外，各个单项设计要素中均有优秀项目，按照分值排列如下表：,从表中可以看出较好的商务花园项目，如BDA芯中心，金融街园中园、联东U谷之类，,.,46,四、案例分析和总结,4.案例总结,以上案例类别优劣排序的结果，可以看出优质的商务花园项目，在6大规划控制因素方面，各代表一定的优质品质：,.,47,五、亦庄项目规划设计后评估,.,48,五、亦庄项目规划设计后评估,1.天骥智谷项目概况,项目位于北京亦庄经济开发区，建设项目的性质为工业和办公。整个C12地块紧邻京津塘高速，四面均有市政道路，交通条件较好，同时由于亦庄所在的区域环境为经济开发区，受到一定的利好政策的影响，项目的发展背景较好。,整个地块分为两个部分，分别是C12M1和C12F1地块（如图）。项目根据上位控规既定的用地性质为工业用地为主、多功能用地为辅，两部分容积率M1为1.5、建设限高30米；F1容积率为2.5，建设限高60米。项目定位为一个集研发、企业总部为一体的数码城，主要引进的企业是数字电视产业园研发类、创新科技企业类的业态，配以商务办公楼、金融类、专业服务机构类的业态。,.,49,五、亦庄项目规划设计后评估,2.天骥智谷规划设计,项目规划总用地面积13.36万平米，地上总建筑面积22.81万平米，地下总建筑面积7.56万平米，共有18栋高层建筑、41栋低层建筑。整体的规划设计理念是“一环三心多点”的结构，通过构建内部环式路网组织组团布局，配合以中央轴线展示项目的恢弘气势。在设计说明中阐述了以下几点设计理念：建筑朝向南偏东，引入夏季风；基地格网系数模数化；“四合院”的空间骨架，配合中央景观形成封闭和开敞结合的使用效果；以上的设计思路支撑了项目的整体布局，以下将从优劣点两个方面来分析下项目的规划设计：,.,50,五、亦庄项目规划设计后评估,2.天骥智谷规划设计,2.2问题(1)空间结构方面M1地块是行列式布局，无组团效果，难以形成较为向心的空间效果；M1和F1规划的呼应感不强，联系感较弱；,2.1优点项目的规划设计从大的方面说没有原则性的问题，尤其在景观系统方面设计的较好，具有很好的景观通达性和良好的视觉效果，主景观轴线气势恢宏，建筑之间的尺度感适宜（如图1）,图1,图2,图3,(2)交通方面，两个地块的内部道路系统组织缺乏联系，并未形成整体的内部交通系统；其次，步行系统不完整，M1地块东侧的南北向步行系统被机动车道阻断（如图2)；第三，F1地块的西南斜向步行街道与M1地块，市政道路衔接稍显生硬（如图3）；,.,51,五、亦庄项目规划设计后评估,2.天骥智谷规划设计,(3)节点设计方面，F1地块无较好的休闲空间，（可能景观设计后会出效果）整个F1地块的规划，以高层办公为主，缺少较大面积的广场，提高商务凝聚氛围（见图1）。其次，M1地块规划的轴线尽端无收尾的标志性建筑，仅仅以一栋建筑作为尾端，卖相没有得到提升（见图2）,图1F1地块的硬质铺装广场,图2轴线尽端的建筑,.,52,五、亦庄项目规划设计后评估,3.总结和启示,作为一个办公项目的规划设计，为了营造后期好的销售形势，需要在规划设计阶段就考虑项目的卖相和卖点。简单的说卖相实际上是一种大面的直观感觉，让人看着觉着品质好；而卖点实际上是一个切入点，本质是一些附加值，令客户能够接受并有物超所值的感觉。因此在一个项目的规划设计阶段，如果通过规划控制的六要素够制作出一些好的卖相和卖点，能够提升产品的价值和档次，增加市场认可度。,.,53,五、亦庄项目规划设计后评估,3.总结和启示,规划理念好的规划理念能够成为营销的卖点，建设出来后也能真实的提高产品的卖相，在点线面、空间结构方面进行重点设计、塑造个性化规划，提出相应的理念如“邻里围和空间”、“带状绿景走廊“等，这些理念能够凸显项目的独特性，增加营销效果。如亦庄项目目前的规划结构是行列式布局，没有组团围和的效果，但是它的优点是视线通透，可以一眼看到对面，因此在规划上应该提出相应的理念如”视觉通廊“、“绿化走廊“等名词，可以很好的吸引客户注意。实际上亦庄项目本身也有自己的规划理念-”一环三点多中心“，但在实际的效果上并未体现明显，而且语句上过于专业，对大众解读不是很适合。,也就是说，在一个项目的规划阶段，最好可以提出一个符合规划理念、又易于大众理解的专业术语，用来支持项目的整体营销核心，围绕这个规划理念核心，就可以开展一系列的营销操作。如BDA芯中心提出“交流与协作、独立与共享”、“果岭生态三重庭院”（见图）等设计思想，就是一种抽象的对规划理念思路的概况，能够激发客户对项目的想象和向往。,芯中心果岭式布局,.,54,五、亦庄项目规划设计后评估,3.总结和启示,规划理念又如联邦国际商务中心，规划理念来自经典的“九宫格”创意演变（如图9），通过开放融合、价值互动的规划元素，将人性化、艺术化的设计融入商务空间，最大限度地创造商务空间的生产力和综合价值。,九宫格理念,.,55,五、亦庄项目规划设计后评估,3.总结和启示,2.交通规划交通系统设计的原则是要实现建筑物的可达性好，并有足够的步行线路满足人们日常需求。在亦庄项目中M1地块的车行线路较好，建筑可达性好，但是内部车行系统的组织必然会破坏连贯的步行系统，尤其东部没有南北向的步行线。因此在项目、尤其是园区项目，应考虑到人员的日常活动，在内部创造连贯的、尺度适宜的步行系统，有助于提升产品在使用过程中的人气（如图1）,图1完整的步行路线,而F1地块中主要是高层办公楼，人员密集，需要地面开阔的室外广场作为日常休闲娱乐的场所，目前来看虽然有一定比例的广场，但仍然总量不够。可以在沿F1地块北侧道路开辟更大的广场区，配合小型的现场休闲、餐饮服务，可以极大的提升项目内部的活力（如图2）。,图2活力广场,.,56,五、亦庄项目规划设计后评估,3.总结和启示,3.园林景观园林景观设计是项目的重点管控对象，好的景观效果可以极大的提升项目的卖相。譬如设计弘大的中央景观区、连绵的水景带等，都是不错的卖点。亦庄项目有直观的南北通透的大景观轴线系统，包括后期的园林景观设计的深化，气势较为恢宏，但在主轴线上搭建的是自然田园风格的设计风格，如果考虑F1地块的办公楼的日常人流量来说，可能活动空间不足，人气不够集聚，难免会对项目内部的人气提升有负面作用。因此在各个小景观领域可以以自然风格为主，在主轴线上可以强调商务花园的现代感，打造多一些活动空间，用来集聚人气。同时考虑在各个组图中设置一定比例的硬质铺装，增加楼前活动空间。,天骥智谷景观设计方案,.,57,五、亦庄项目规划设计后评估,3.总结和启示,4.重要节点设计除了项目的整体规划设计之外，应有必要对一些重要节点进行设计和处理，给项目做画龙点睛的效果，诸如大门、中心广场、销售处等都有必要进行精心的设计，打造项目好的卖相。入口大门设计首当其冲，在景观设计中应该对大门进行多方案的设计和评选，切实设计符合项目定位、档次和品质的入口，方可让客户从一开始就能对项目产生认同感。如下图是亦庄项目的两个入口大门设计方案（如图）。,天骥智谷入口大门设计方案,.,58,五、亦庄项目规划设计后评估,3.总结和启示,4.重要节点设计其次，中心广场或者主轴线设计一般是整个规划的核心点，也是客户最为关注的焦点之一，应该将其打造为整个地域内的精品，同时要注意中心