成都市国土资源局关于加强国有建设用地土地用途变更和土地使用权解析

成都市国土资源局关于加强国有建设用地土地用途变更和土地使用权交易管理的通知 各区（市）县国土资源局、中心城区各国土资源分局： 根据中华人民共和国土地管理法、中华人民共和国城市房地产管理法、中华人民 共和国城镇国有土地使用权出让转让管理暂行条例等法律法规和国务院关于深化改革严 格土地管理的决定的规定和要求，为进一步加强国有建设用地土地用途管理，规范国有土 地使用权交易行为，促进土地市场健康发展，结合我市实际，将有关规定通知如下。 一、国有建设用地土地用途变更 （一）国有建设用地土地用途变更的审批建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权有偿使用合同约定或者土地使用权划拨文件批准的用途使用土地；因城市规划调整，需改变国有土地用途的，应当经国土资源行政主管部门同意。城市规划区范围内改变土地用途的，在报批前，应先经城市规划行政主管部门同意。 （二）行政划拨国有土地使用权用途变更，经国土资源行政管理部门同意后，按以下规定办理： 1、 划拨土地使用权改变原规定土地用途的，新用途符合划拨供地条件的，可维持行政划拨方式，按新用途重新办理划拨供地手续。2、 划拨土地使用权改变原规定土地用途的，新用途不符合划拨供地条件的，必须签订土地使用权出让合同，按同级别、同用途市场成交价的20%缴 纳土地使用权出让金。 （三）出让等有偿使用国有土地使用权用途变更，经国土资源行政管理部门同意后，签订土地使用权出让合同变更协议，按规定补缴土地使用权出让金。 1、 出让土地改变土地用途的，在土地市场以招标、拍卖、挂牌方式交易的，按新用途成交价的20%计算应缴土地出让金，减去原已缴纳土地出让金的差额，补缴土地出让金；成交价低于新用途基准地价时，按新用途基准地价计算应缴土地出让金。 2、以招标、拍卖、挂牌以外方式交易和土地权利人不变更，改变土地用途的，按新用途基准地价的20%计算应缴土地出让金，减去原已缴土地出让金的差额，补缴土地出让金。 3、 新用途应缴土地出让金低于原已经缴纳土地出让金的，不再补缴土地出让金。 4、 对其他因土地用途变更涉及补缴土地使用权出让金或缴纳土地收益的情况，市政府已有文件明确规定的，从其相关文件规定。 （四）对项目竣工换发国有土地使用证涉及土地用途变更的，按以下规定办理 ： 1、 凡属于按旧的城镇土地分类签订的出让合同，其土地用途以综合（楼）用地和商住（楼）用地或以项目名称表述的，在工程竣工换发土地证时， 经地籍调查确认，没有改变土地出让时的建设规划方案确定的用途的，按关于国有建设用 地土地分类调整补充和土地出让金标准的通知（成国土资发200555号）的相关规定办 理 ，直接给予登记发证。涉及调整出让年限的由登记机关按照实际用途直接调整（但要告知土 地使用者），不再签订土地使用权出让合同变更协议，不再补缴出让金。对其中已竣工并领 取了国有土地使用证，以及已经进行了分户登记领取了分户国有土地使用证的，如 用地单位或个人要求按新的城镇土地分类变更的，可照此办理。 2、 凡改变了出让时建设规划方案确定的用途的，应签订土地使用权出让合同变更协议。2002年10月1日前变更规划方案确定的用途的，按当时出让 金标准计算应缴土地出让金，减去已缴纳出让金的差额，补缴土地出让金；2002年10月1日 以后变更规划方案确定的用途的，按新用途基准地价的20%计算应缴土地出让金，减去原已 缴纳出让金的差额，补缴土地出让金。 （五）出让等有偿使用国有土地使用权用途变更，从国土资源行政管理部门同意并签订土地 使用权出让合同变更协议之日起，按不同用途最高年限重新计算土地使用权出让年限，并相 应加收增加年限的土地使用权出让金。 1、用途变更，在土地市场以招标、拍卖、挂牌方式交易的，按新用途成交价的20%核定并分摊到该用途最高年限计算每年应缴土地出让金，根据增 加的年限补缴出让金。 2、 用途变更，以招标、拍卖、挂牌以外方式交易和土地权利人不变更，改变土地用途的，按新用途基准地价的20%核定并分摊到该用途最高年限计 算每年应缴土地出让金，根据增加的年限补缴出让金。 二、国有建设用地土地使用权交易 （一）国有土地使用权的交易（包括转让、租赁、抵押、作价出资、入股、交换或赠与等） ，应当在市、县人民政府国土资源管理部门依法进行。 （二）下列国有土地使用权的交易，经审查后，可以在国土资源管理部门依法直接办理土地使用权变更登记手续： 1、 以出让方式取得的商业、金融、旅游、餐饮娱乐、商品住宅等经营性用地土地使用权，按照国有土地使用权出让合同约定进行投资开发，完成开发投资总额25%以上后（转让土地范围内工程建设达到地面正负零），转让全部土地使用权或以加名联建、减名退出方式转让部分土地使用权的转让。2、以出让方式取得的土地使用权，以土地使用权作价出资、入股与其他股东共同出资组建新的企业而涉及的土地使用权交易。 3、以出让方式取得的土地使用权的企业，被其他企业依法兼并后的土地使用权转让。 4、以出让方式取得的工业生产、科研性用地土地使用权，符合城市规划未改变国有土地使用权出让合同规定土地用途的土地使用权转让。 5、房屋所有权转让并依法办理了房屋所有权证变更后涉及的出让土地使用权转让。 6、经人民法院判决、裁定以土地使用权抵偿债务而涉及的出让土地使用权转让。 7、为便于土地的合理开发和利用，相邻边界土地使用权置换以及符合土地整合条件而涉及 的出让土地使用权转让。 8、同一企业集团内的子公司（具有独立法人资格）之间涉及的出让土地使用权转让。 9、持有公证机关出具的土地使用权继承和赠与公证书或司法机关生效的法律文书，继承和 受赠出让土地使用权的交易。 10、抵押权人为实现抵押权而进行的出让土地使用权转让。 （三）下列国有土地使用权的交易，在国土资源管理部门土地交易市场以招标、拍卖、挂牌 方式进行。 1、第（二）条第1款土地使用权人和第（二）条第10款抵押权人以及其他以出让方式取得土 地使用权的权利人申请以招标、拍卖、挂牌方式公开转让土地使用权的。 2、以出让方式取得的工业生产、科研、教育、医疗卫生、文化、办公等非经营性用地土地 使用权，因城市规划调整，土地用途变更为商业、金融、旅游、餐饮娱乐、商品住宅等经营 性用地的土地使用权转让（政府决定收购的除外）。 3、经人民法院判决、裁定需要拍卖土地使用权抵偿债务涉及的出让土地使用权转让。 （四）有下列情形之一的，土地使用权不得交易。 1、以出让方式取得土地使用权，未按规定缴清土地使用权出让金、土地价款和相关税费， 办理土地登记，领取国有土地使用证的土地使用权。 2、司法机关和行政机关依法裁定、决定或者以其他形式限制转让的土地使用权。 3、市、县人民政府依法决定收回的土地使用权。 4、未经市、县人民政府批准同意转让的划拨土地使用权。 5、有争议的土地使用权。 6、未经其他共有人