地产建筑行业发展历程精要

建 筑 与经 济,课 程 概 况,2018年2月,2,第一篇 建筑经济基础（导论）第一章 21世纪的中国建筑业,1.1 我国建筑业的形成与发展1.2 建筑业的定义、内部划分1.3 建筑业特点及其在国民经济中的地位和作用1.4 加入WTO后的中国建筑业,2018年2月,3,第一章 21世纪的中国建筑业,1.1 我国建筑业的形成与发展我国古代、近代建筑的成就 古代中国的建筑一直是毗邻诸国的样板，从隋唐以来以中国为中心形成了一个包括日本、朝鲜、越南、缅甸、柬埔寨和泰国等在内的亚洲建筑风格文化圈。从商周到战国，“垒土为台，构木为屋”，土和木成了建筑的主要材料。“土木不可轻动”、“土木之功”、“大兴土木” 。“秦砖汉瓦“、”斗拱“解放后：快速发展：第一个五年计划期间、 19631965年以及1978年以后的经济大发展时期缓慢、停滞：19591962年的经济困难时期、19661976年文革时期、19891992年经济调整期,2018年2月,4,1.2 建筑业的定义和内部划分,定义： 建筑业是一个以建筑生产为对象的独立的、重要的物质生产部门，是从事建筑工程勘察设计、施工安装和维修更新的生产部门。建筑业是围绕建筑活动的全过程来开展自己的生产经营活动的。建筑业行业内部界定：1）国内划分： 2002年颁布的国民经济行业分类(GB/T47542002)按照国际通行的经济活动同质性原则，为了利于统计，对1994年的标准进行了调整，将建筑业的范围仅包括房屋和土木工程建筑业、建筑安装业、建筑装饰业和其他建筑业，这是建筑业的“狭义”范围。当前我国关于建筑业的经济统计数据按照“狭义建筑业”实施。见建筑业门类划分表。2）WTO的划分： 根据WTO的分类标准，建筑施工、工程设计、城市规划、房地产和城市建设都属于服务贸易的范畴。和我国广义的建筑业行业范围相近。,2018年2月,5,“广义”范围：在我国“建筑业”行业管理中仍采用“广义建筑业”的概念，广义的建筑业涵盖了建筑产品的生产以及与建筑业生产活动有关的所有的服务内容，包括规划、勘察、设计、建筑材料与成品及半成品的生产、施工及安装，建成环境的运营、维护及管理，以及相关的咨询和中介服务等等，精细化分工使得各种建筑业企业的活动范围和发展空间不再受“狭义建筑业”概念的限制，这也反映了建筑业真实的经济活动空间。在国民经济行业分类中把工程管理服务、工程勘察设计、规划管理等相关服务列在“科学研究、技术服务和地质勘察业”门类的“专门技术服务业”大类中。,2018年2月,6,1.3 建筑业特点及其在国民经济中的地位和作用,1.3.1 建筑产品的特点1）固定性（由地域性决定）2）单件性（决定了外观、结构形式、工艺多样性）3）价值高（动辄数百万、千万乃至上亿元）4）体型大（外观艺术性和内在功能实用性的统一）5）社会性（为整个社会提供生产、生活场所，宏观经济中固定资产投资的重要领域）6）生产周期长,2018年2月,7,1.3.2 建筑业的行业特征,建筑业的需求旺盛、市场容量大建筑业属劳动密集型产业、吸纳就业多建筑业能带动许多关联产业的发展建筑业的投资乘数效应显著、可推动国民经济增长建筑业发展国际承包是一项综合性输出，有创汇潜力 99年，我国进入国际市场最大225家承包商排名榜公司为33家， 2010年共有54家中国企业入选，代表企业有中国交通建设股份（2010年排第一）、中建、中国铁建股份、国机集团、中国水利水电、中土集团、北京建工。,2018年2月,8,1.3.3 建筑业在国民经济中的地位和作用,产值在社会总产值和国民生产总值中占有相当大的比重（国民经济支柱产业之一）建造的生产性房屋建筑、构筑物，为国民经济各部门提供重要的物质技术基础能够吸收国民经济各部门大量的物质产品，建筑生产可以带动许多相关部门的生产能容纳大量的劳动力，是重要的劳动就业部门其生产起着改善工作和生活环境、满足人民日益提高的物质文化生活需要的作用可以吸收大量的消费资金，拉动内外消费需求对国民经济的发展有一定的调节作用,9,2018年2月,1.4加入WTO后的中国建筑业1.4.1 WTO中有关建筑服务贸易的规则,1）建筑服务贸易简介 国际建筑服务主要包括两个方面的内容：一是建筑工程设计服务；二是建筑工程建设服务（工程承包）。建筑工程设计服务其目的是在形式选择、技术处理及其管理上，尽可能有效地利用资源。工程设计一般包括两个阶段：一是设计前期服务阶段，二是项目设计执行服务。建筑工程建设服务主要包括劳动力、生产材料和设备等生产要素的具体投入，将设计方案实体化。,2018年2月,10,1.4.1 WTO中有关建筑服务贸易的规则,2018年2月,11,2）建筑服务行业与其他服务行业的区别与联系 区别：其服务产品是有形的，使用其他产业的产品生产而成；该行业拥有大量企业，但多数企业设计与施工是独立的；该行业服务受政府政策严重影响。 共同特点：建筑服务行业正逐渐变成一个技术资金密集型的服务业。 从贸易角度而言，建筑服务只要涉及境内及境外交易活动，就构成服务贸易。,1.4.1 WTO中有关建筑服务贸易的规则,3）影响建筑业的服务贸易总协定条款 建筑业受服务贸易总协定约束，列出几条对建筑服务业影响较大的条款： 第二条 最惠国待遇。 第三条 透明度。 第四条 发展中国家的更多参与。 第七条 承认。 第十二条 保障收支平衡的限制。 第十三条 政府采购。 第十四条 一般例外。 第十七条 国民待遇。,2018年2月,12,1.4.2 我国建筑业的现状与问题,1）我国建筑业现状及有关统计数据（2010年建筑业基本情况）全国建筑业企业（指具有资质等级的总承包和专业承包建筑业企业，不含劳务分包建筑业企业，下同）完成建筑业总产值95206亿元，比上年增加18398亿元，增长24%；完成竣工产值52981亿元，比上年增加5715亿元，增长12.1%；房屋建筑施工面积70.06亿平方米，比上年增加11.2亿平方米，增长19%；签订合同总额为169074亿元，比上年增加35545亿元，增长26.6%；实现利润3422亿元，同比增长25.9%。到2010年底，共有建筑业企业70061个，比2009年减少1.1%；从业人数为4043.37万人，同比增长10.1%；按建筑业总产值计算的劳动生产率为205883元/人，比2009年同期增长11.2%。2010年国内生产总值（GDP）397983亿元，比上年增长10.3%。全年全社会建筑业实现增加值26451亿元，比上年增长12.6%，建筑业增加值占GDP比重高达6.6%。改革开放30多年来，建筑业增加值在GDP中的比重总体呈上升态势，由1980年的4.3%上升至近两年的6.6%。（一般产业的增加值占GDP百分之五以上的，可以叫支柱产业 ）,2018年2月,13,1.4.2 我国建筑业的现状与问题,2）我国建筑业的问题（1）我国建筑法规体系不完善；（2）建筑业管理体制尚不能完全满足WTO的要求；（3）建筑市场运行机制需要进一步完善；（4）建筑业产业组织及其企业的改革还有待于进一步深化；（5）对外工程承包的发展有待于进一步推动。,2018年2月,14,1.4.3 我国建筑业对外承诺,关于勘察设计咨询业的承诺（1）关于市场准入的限制（2）关于国民待遇的限制关于建筑施工的承诺（1）关于市场准入的限制（2）关于国民待遇的限制（3）对有关国家的承诺,2018年2月,15,1.4.4 加入WTO对我国建筑业的影响,1）正面影响（1）入世有利于健全和完善我国建设法律法规。（2）入世有利于我国建筑业充分获取信息，建立统一开放、竞争有序的建筑市场，给我国对外工程承包带来更多的机遇。（3）入世有利于我国建筑企业建立现代企业制度，刺激建筑企业尽快成长。（4）入世有利于加速我国建筑企业集中化速度，刺激优胜劣汰，激发竞争意识。（5）入世有利于改善建筑业投资环境，更多地吸引外资。（6）入世有利于增加我国建筑业的就业机会。（7）入世有利于降低建筑产品价格。（8）入世有利于提高我国建筑业在国际上的地位，利于解决纠纷。,2018年2月,16,1.4.4 加入WTO对我国建筑业的影响,2）负面影响（1）有可能因为宏观管理跟不上，引起某些混乱。（2）引入竞争对手，国内市场竞争更加激烈。（3）税逐步降低后，大量的国外建筑设备和建筑材料将涌入国内市场。从目前看，入世对我国建筑企业造成的压力已逐渐减少，机遇大于挑战；同时，入世使我国建筑市场不断走向规范化，极大地促进了我国建筑企业开展跨国经营业务。 中建总经理孙文杰：“低成本竞争，高品质管理”,2018年2月,17,1.4.5 我国建筑业应对WTO的对策和措施,健全和完善建筑业法规体系建立符合WTO要求的建筑业管理体系完善建筑市场运行机制推进建筑产业组织及其企业的改革推动对外工程承包的健康发展,2018年2月,18,第二章 “建筑经济学”学科导读,2018年2月,19,2.1土木工程专业设置情况和培养目标,1998年,教育部将普通高等学校本科专业从504个调整到249个,与土木工程相关的建筑工程、桥梁工程、道路工程、地下建筑、岩土工程、城镇建设等7个专业合并为宽口径的土木工程专业，体现厚基础、强能力、宽适应的特点。土木类其他专业还有建筑环境与设备工程、给排水工程、建筑电气与智能化、城市地下空间工程、道路桥梁与渡河工程。 全国建设系统的执业资格制度框架体系已形成。截至2010年底,全国已经建立了注册建筑师、勘察设计注册工程师、注册土木工程师（岩土）、注册结构工程师、注册城市规划师、注册造价工程师、注册建造师、注册监理工程师、注册咨询（投资）工程师、注册房地产估价师、注册房地产经纪人等十多种执业资格。,2018年2月,20,培养目标,毕业生能在房屋建筑、隧道与地下建筑、公路与城市道路、铁道工程、桥梁、矿山建筑等的设计、施工、管理、咨询、监理、研究、教育、投资和开发部门从事技术或管理工作。,2018年2月,21,2.2建筑经济学研究对象和研究内容,经济学是什么：经济学是一门使人生幸福的艺术（萧伯纳）经济学起源：古拉丁文“家政学”，早期人类经济活动以家庭为单位进行手工操作，现代经济社会主要以企业为单位进行工厂化制作。基本问题是生存与发展需求欲望稀缺选择经济学研究对象：“选择”问题（资源配置问题），因此经济学被称为“选择的科学”，决定用既定的资源生产什么、如何生产和为谁生产。经济学分类：理论经济学和应用经济学。理论经济学有政治经济学、西方经济学、经济史、经济思想史、国际经济学。应用经济学：部门经济学、国民经济学、国际贸易、企业经济学、产业经济学、金融学、财政学。选择与制度：作出选择或资源配置决策并付诸实施的过程就是经济活动，各个社会作出选择或资源配置的方式成为经济制度。 市场经济制度：市场分散作出选择或资源配置决策 计划经济制度：中央政府（计划者）集中作出选择或资源配置决策,2018年2月,22,2.2 建筑经济学研究对象和研究内容,建筑业作为国民经济中一个独立的物质生产部门，建筑经济学属于部门经济学，同时也是技术经济学在建筑领域的应用，因此也属于应用经济学的一个分支。建筑经济学研究对象：建筑业经济活动及其经济规律，研究建筑产品生产、分配、流通和消费的全过程。研究内容：1、研究建筑产品（作为一种商品）生产、分配、流通和消费的全过程，寻求提高生产活动经济效果的途径和方法。所谓经济效果在生产活动中投入和产出的关系投入最小产出最大，或者用最低的寿命周期成本实现建筑产品的必要预定功能。（主要针对建筑企业的生产活动或建设项目而言“微观”）2、研究建筑业经济活动和经济规律，包括建筑业对整个国民经济的影响，如何通过建筑业技术创新推动技术进步，从而推动整个社会的经济增长。（主要针对建筑产业而言“宏观”）,2018年2月,23,几个相关概念,固定资产：指在较长的时期内为社会生产和生活服务的一切物质资料。分为生产性固定资产（包括厂房、仓库、道桥、港口码头以及机器、设备、交通工具和管道设施）和非生产性固定资产（包括公共建筑、各种住宅）。基本建设：指国民经济各部门中通过投资形式实现的固定资产生产和再生产的过程。同建筑活动相比，基本建设关注的是宏观决策问题，如建设规模、投资方向及投资结构等方面，涉及到一个城市和地区的生产力布局。（首钢搬迁）不动产：（房地产）有形土地、建筑物及其附属于土地和建筑物的改良工程。包括物质实体和依托于物质实体上的权益。建设项目：,2018年2月,24,建设项目的组成和分类1、建设项目是指按照一个总体设计进行施工，由一个或若干个具有内在联系的工程所组成的总体。通常以一个企业、事业单位或独立的工程作为一个建设项目。由单项工程、单位（子单位）工程、分部（子分部）工程、分项工程组成。2、分类：（1）按建设性质分：新建、扩建、改建、迁建、恢复项目（2）按投资作用分：生产性项目（工业、农业、基础设施、商业）和非生产性项目（办公用房、居住建筑、公共建筑等）（3）按项目规模分：基建项目分大、中、小型；更新改造项目分限额以上和限额以下。（4）按项目投资来源分：政府投资项目（经营性和非经营性）和非政府投资项目。,2018年2月,25,2.3 主要学习内容及课程安排,根据我院的专业课设置情况以及当前建筑经济的理论体系和实践情况，主要讲述以下三篇内容：第一篇 建筑经济基础（导论）（6课时）第二篇 建设项目经济与评价（18课时） 含一个专题“建筑设计经济与决策”第三篇 建设工程造价（8课时）,2018年2月,26,2.4我们为什么要学建筑经济学,“行业高管”的社会需要：社会对土木工程专业人才的星级要求“专业精英”的自身需要：提升专业综合素质、提高职业竞争力。 工程师职业规划的三个方向： 建筑企业和相关行业工程设计、咨询和施工管理 政府（事业单位）工程管理人员 专业技术人员和研究人员 尽管随着城市建设和公路建设的不断升温，土木工程专业的就业需求形势近年持续走高，但找到一份起点高的工作，对大多数毕业生来讲并非是易事，土木工程专业的就业前景与国家政策及经济发展方向密切相关，其行业薪酬水平近年来更是呈现出管理高于技术的倾向，而从技术转向管理，也成为诸多土木工程专业毕业生职业生涯中不可避免的瓶颈。,2018年2月,27,2.5怎样学好建筑经济学这门课程 掌握基本概念、基本理论，熟练运用专业基础知识 本课程综合性非常强，拓宽知识面， 建立预测和估算的观念，靠数据说话，多积累数据，学会定性分析和定量分析的方法（课外多了解经济学和财务会计知识） 实用性突出，理论和实践相结合（跟踪国家宏观经济政策、地方政府法规政策，多关注案例，重视案例分析）,2018年2月,28,作业一：小论文,大标题我所关注的“建筑经济”问题小标题提出问题运用自身熟悉的专业知识谈谈对该问题的看法结合自身实际谈谈对学习建筑经济学的想法电子版文件命名方法“姓名”+“班级学号”+“作业n”,2018年2月,29,第一篇 建筑经济基础（导论）第三章 建筑市场及其运行机制,3.1 建筑市场3.2 建筑市场的运行机制,2018年2月,30,3.1 建筑市场3.1.1 建筑市场含义,建筑市场从广义角度定义为与建筑产品（服务）有关的一切供求关系的总和。建筑市场是一个市场体系，包括勘察设计市场、建筑产品市场、生产资料市场、劳动力市场、资金市场和技术市场等 。,2018年2月,31,3.1 建筑市场,建筑市场的内涵包括： （1）由业主、承包商和为工程建设服务的中介组织构成的市场主体； （2）不同形态的建筑产品（服务）构成的市场客体； （3）在价值规律的作用下，以招标、投标为主要形式的竞争来调节市场供求的建筑市场机制； （4）保证建筑市场正常运行的要素市场体系； （5）为工程建设提供专业服务的市场中介组织体系； （6）与建设行业相关的社会保障体系； （7）保证市场秩序、保护主体合法权益的法律法规和监督管理体系。,2018年2月,32,3.1.2 建筑市场的各方主体及其职能,项目业主项目使用者研究单位设计单位施工单位材料设备供应商建设工程监理、咨询等社会中介机构政府主管与质量监督单位质量检测单位配套设施建设单位,2018年2月,33,3.1.3 建筑市场的特征,1）建筑产品由需求者向供给者进行预先订货式的交易 由建筑产品的固定性和多样性决定2）建筑产品的交易持续时间长建筑产品生产周期长、价值巨大3）建筑市场显著的地区性 由建筑产品的固定性决定4）建筑市场风险大（1）从建筑产品供给者方面来看，其风险表现在：定价风险生产风险（2）从建筑产品需求者方面来看，其风险表现在：价格与质量的矛盾价格与交货时间的矛盾预付工程款的风险,2018年2月,34,3.1.4 建筑市场与信息不对称,建筑市场经济人建筑市场参与者（1）业主方（2）勘察、设计、施工单位（3）监理单位及咨询等中介机构（4）政府管理部门建筑市场信息不对称分析（1）政府部门与业主方、施工单位、监理单位之间的信息不对称（2）业主方与监理单位之间的信息不对称（3）施工单位与监理单位之间的信息不对称（4）业主方与施工单位之间的信息不对称,2018年2月,35,3.2 建筑市场的运行机制,3.2.1 建筑市场运行机制概述1）价格机制 是指资源在价格规律的作用下流动。2）竞争机制 生产者为了收回成本并获得最大的利润，彼此之间进行价格、质量、工期等竞争。3）供求机制 是人力、物力和资金等各种资源，当市场供给与需求对比发生变化时，在各种经济活动之间重新配置的一种机制。以上三种机制，价格机制起到决定性作用。但是，价格机制要发挥调节经济的作用，需要其他两种机制作为补充。,2018年2月,36,3.2.2 供给与需求的基本原理,1) 经济学中的需求与需求规律（1）定义：指消费者在某一特定的时间内，在每一价格水平上愿意并且能够购买的商品和劳务的数量。 Qd=f(A,B,C,N)（价格、收入、消费者偏好、预期）作为需求要具备两个条件，两者缺一不可：有购买欲望有购买能力（2）需求定理： Qd=f(P) (其他因素不变时，需求量 与价格反方向变动),2018年2月,37,需求曲线,3.2.2 供给与需求的基本原理,（4）需求弹性（需求价格弹性） 价格变动引起需求相应的变动率（在需求曲线上表现为曲线斜率） Ed=(Q/Q)/(P/P) 若1，需求富有弹性； 若1，需求缺乏弹性。,2018年2月,38,（3）需求曲线及其变动,3.2.2 供给与需求的基本原理,2) 经济学中的供给与供给规律（1）定义：指生产者在某一特定的时间内，在每一价格水平上愿意而且能够出卖的商品量。 Qs=f(A,B,C,N)(价格、生产要素的数量及价格、技术水平和预期) 作为供给要具备两个条件，两者缺一不可：有出售愿望有供应能力（2）供给定理： Qs=f(P) (其他因素不变时，供给量 与价格同方向变动),2018年2月,39,3.2.2 供给与需求的基本原理,（4）供给弹性（供给价格弹性） 反映价格变动一定比率而引起的供给量的变动，表明供给量变动对价格变动的敏感程度。（在需求曲线上表现为曲线斜率） Es=(Q/Q)/(P/P),2018年2月,40,（3）供给曲线及其变动,P,Q,供给量变动示意,3.2.2 供给与需求的基本原理,3) 经济学中的供求均衡规律完全竞争市场应具备：市场参与者的多数性、参加市场和脱离市场的自由性、价格信息的全面性、商品的同质性四个条件。 在完全市场上，供给与需求的均衡发生于供给与需求的力量处于均衡的价格水平上。,41,2018年2月,均衡价格的形成,3.2.2 供给与需求的基本原理,3) 经济学中的供求均衡规律（1）均衡价格与均衡数量： 均衡价格就是需求量正好等于供给量的价格。 Qd=f(P)，Qs=g(P)，Qd=Qs 的解就是均衡价格和均衡数量。（2）均衡价格的决定:市场竞争过程中自发形成。像”一只看不见的手”。价格的三点作用：传递信息、提供刺激、调节供求决策。（3）供求定理（4）几种特殊商品：吉芬商品、奢侈品 吉芬商品是一种需求弹性为负数的特殊商品，指那些价格上涨而消费者对其需求量不减反增的商品。吉芬商品得以产生的前提条件有两个：其一，这种商品是必需品；其二，不存在更廉价的替代选择。比如“水”。某城市水被污染，造成饮用瓶装水价上涨，但其需求量却上升。,2018年2月,42,3.2.3 建筑产品的需求分析,建筑产品的供求特点1）个别性 当建筑产品作为生活资料时，不同的消费者对建筑产品使用功能的主管要求就不尽相同。2）区域性 市场需求区域性明显。首先任何建筑物或构筑物都依附于固定于土地之上，与土地密不可分；其次建筑市场需求的内容因地区而异；最后建筑市场需求的变化因地区而异。3）一次性 建筑需求具有一次性特征是由建筑产品的使用寿命长而且价格昂贵决定的。,2018年2月,43,4）需求弹性小 这里需求弹性是指需求价格弹性。就作为生产资料和公共设施的建筑产品的需求弹性进分析。5）具有相当程度的计划性 我国社会主义市场经济的发展需要进行大规模经济建设，对建筑产品的需求在总体上表现为固定资产投资，其具有很强的计划性。,2018年2月,44,3.2.4 建筑产品的供给分析,建筑市场的供给特点1）建筑供给内容是生产能力 在建筑市场中，供给的内容不是建筑产品，而是能生产各种建筑产品的的生产能力。这是由建筑生产为订货而生产的特点决定的。2）供给弹性大 劳动密集型产业，建筑生产能力的扩大受原材料的制约不大。一般地，建筑产品的规模愈小，技术愈简单，供给弹性愈大。3）供给波动地适应需求 建筑产品供给者被动的供需求者选择订货供给，接受订货生产，按照需求者的要求，包括产品的形式、功能、质量、价格、供货时间等，进行生产。4）供给方式多 生产者、设计单位和施工单位向需求者提供不同生产阶段的服务，提供不同形态的产品。,2018年2月,45,3.2.5 建筑产品均衡价格模型及其应用分析,1）建筑产品均衡价格模型均衡价格就是需求与供给这两种力量相等时的市场价格。即下图中曲线S与D的交点，市场在这点达到均衡，这点对应的价格称为均衡价格，其对应的数量称为均衡数量。市场均衡是通过市场供给之间的相互作用，自发调节而形成的。一旦市场价格背离均衡价格，则有自动恢复均衡的趋势。,2018年2月,46,在长期的经济活动中，由于收入的变化或消费者偏好的变化，会引起整个需求曲线的左右移动；同样，由于生产中技术的进步或成本的变化会引起整个供给曲线的移动，称为供给变动。由于在建筑市场上，建筑产品价格机制的特点，包括同建筑产品市场价格相联系的，如竞争、供给、需求等市场诸要素自身和相互关系等方面，因此，建筑产品价格机制表现特殊。,3.2.5 建筑产品均衡价格模型及其应用分析,2）建筑产品供求均衡规律应用的特殊性 （1）建筑市场上供给和需求的特定内涵 建筑市场为先有需求，后才有供给生产。同建筑市场的价格机制相联系，为价格扯动的“需求”，指投资需求；而“供给”则指产品的生产能力，即企业个数及其生产能力，而不是产品。 （2）建筑市场上供给和需求之间特定的均衡内容 表现在建筑市场上的供给与需求之间的均衡关系指投资需求同施工企业个数及供货能力之间的均衡态势。 （3）建筑市场上供求内部之间的竞争特点 施工企业相互之间的竞争，一方面是价格竞争；另一方面是竞争内容，其表现为施工企业前一段时间在质量、信誉等方面的历史业绩。,2018年2月,47,3.2.5 建筑产品均衡价格模型及其应用分析,（4）建筑产品供求弹性的特点 建筑产品的需求弹性反映着建筑产品市场价格的涨落对投资需求数量的影响。建筑产品的供给弹性，反映着建筑产品招标投标价格涨落对施工企业个数或供货能力的影响。（5）建筑产品的价格机制在调节方面的特点 建筑产品是单向调节型，因为建筑产品缺少弹性，价格变化不能调节需求。但建筑产品市场价格变化对施工企业的供给能力尚有很大的调节作用。建筑产品的价格机制在正常情况下应表现为：投标（或议标）价格提高施工企业供给能力增加建筑市场供大于求投标（或议标）价格下降施工企业供给能力减小,2018年2月,48,第四章 建筑生产（施工）,第一节 建筑生产概述1.定义：除施工现场建筑安装活动，包括建筑材料、构件的生产。主要指建筑施工。2.建筑施工的阶段和内容：施工准备阶段、施工生产阶段、交工验收阶段、保修阶段。,2018年2月,49,第二节 建筑生产的特点,单件性流动性不均衡性周期长为订货生产外部约束多专业性强，技术含量高,2018年2月,50,第三节 建筑生产的投入要素：劳动对象：分为建筑材料、土地两类劳动资料：又称劳动手段。分为直接劳动资料和间接劳动资料。包括机械设备、工具容器、检测试验手段以及生产用房屋等设施。劳动力：生产过程中劳动者体力和脑力的总称。技术资金,2018年2月,51,第三节 建筑生产的投入要素：五要素要素的合理配置： 施工的生产要素具有集合性、相关性、目的性和环境适应性，是一种相互结合的立体多维的关系，建筑生产项目是一个要素系统，施工项目管理是具有系统管理的特点。加强施工项目管理，必须对施工项目的生产要素详细分析，认真研究并强化其管理。对施工项目生产要素进行管理主要体现在四方面： 1、对生产要素进行优化配置，即适时、适量、比例适当、位置适宜地配备或投入生产要素以满足施工需要； 2、对生产要素进行优化组合，即对投入施工项目的生产要素在施工中适当搭配以协调地发挥作用； 3、对生产要素进行动态管理。动态管理是优化配置和优化组合的手段与保证，动态管理的基本内容就是按照项目的内在规律，有效地计划、组织、协调、控制各生产要素，使之在项目中合理流动，在动态中寻求平衡； 4、合理地、高效地利用资源，从而实现提高项目管理综合效益，促进整体优化的目的。要素合理配置的原则:1、资源（要素）一定，产量最大（生产可能性曲线）2、产量一定，投入要素成本最小（等产量曲线、要素替代）,2018年2月,52,第四节 建筑生产的产出统计指标（宏观）一、建筑业总产值：定义： 即自行完成施工产值，是以货币表现的建筑安装企业在一定时期内生产的建筑业产品的总和。建筑业总产值包括： 建筑工程产值：指列入建筑工程预算内的各种工程价值。 设备安装工程产值：指设备安装工程价值，不包括被安装设备本身价值。 房屋、构筑物修理产值：指房屋、构筑物修理所完成的价值，但不包括被修理房屋、构筑物本身的价值和生产设备的修理价值。 非标准设备制造产值：指加工制造没有定型的非标准生产设备的加工费和原材料价值（如化工厂、炼油厂用的各种罐、槽，矿井生产系统使用的各种漏斗、三角槽、阀门等）以及附属加工厂为本企业承建工程制作的非标准设备的价值。,2018年2月,53,第四节 建筑生产的产出指标（宏观）建筑业总产值计算方法： 一般按“单价法”计算，即按照一定时期实际完成的工程量乘以单价，再加上一定比例的费用计算。计算公式为：建筑工程产值预算单价实际完成的实物量(+间接费率) (+计划利润率)(+税率)建筑安装产值安装预算价格实际完成的实物量+已完工程的基本工资间接费率(+计划利润率)(+税率)为了简化施工产值的计算方法，也可按“部位进度法”计算。即把一个工程的价值分为若干部分，如一幢房子可以分为基础部分、结构部分、装饰部分，按实际工程进度分别计算各部分的施工产值；也可以先按扩大分部、分项工程的预算价值，计算出各分部、分项工程价值占单位工程总价值的比重，然后根据实际完成的分部、分项价值，估算出实际完成的施工产值。 建筑业总产值的计算价格原则上按施工单位和建筑单位结算价格计算。具体地说，双方结算时，如果按照承发包合同规定，强调按预算或概算价格结算的，结算价格也就是预（概）算价格；如果实行投标承包的工程，按照中标合同规定，实际按中标价格结算的，结算价格也就是中标价格。,2018年2月,54,二、建筑业增加值定义：指建筑业一定时期内在生产经营和提供劳务过程中所提供的用货币表现的社会劳动量。它综合反映建筑业全部经济活动的最终有效成果，即直接提供社会最终消费和使用的产品和劳务总量，能够真实地反映建筑业的投入、产出、规模、速度、效益和分配等情况，并为国民经济核算提供资料。 计算方法有两种：一种是生产法，即从建筑业总产值中扣除建筑生产活动中实际消耗的外购建筑材料及构件、燃料动力和劳务等中间产品支出而求得。另一种是收入法，就是将利润、税金、工资、职工福利基金、利息净支出和其他支出相加，再加上固定资产折旧费和大修理基金，即可得出建筑业增加值。,2018年2月,55,三、竣工产值定义：竣工产值指以货币表现的建筑业生产所形成的成品价值。竣工产值一般以单位工程为对象，是按照设计所规定工程内容全部完成，达到了设计规定的交工条件，经质量监督检查部门验收鉴定合格的全部单位工程的价值。竣工产值包括报告期内竣工单位工程从开工到竣工的全部自行完成的价值，如果一个单位工程跨两个年度施工，其竣工价值应当包括上年度完成的价值。有些大型单位工程，如大型厂房、高级宾馆、各种管道、公路、铁路等，能够分跨、分层、分段施工并按合同规定，能够分开交付使用的，可以分开计算竣工产值。竣工产值不包括附属辅助企业或内部核算的其他单位为外单位生产和提供服务的价值。,2018年2月,56,四、其他指标单位工程施工个数：报告期内施工的全部单位工程数量，包括本期新开工、上期施工跨入本期继续施工、上期停缓建本期复工、本期开工又停缓建和本期竣工的单位工程数量。单位工程竣工个数：报告期内按设计所规定的工程内容全部完成，达到了使用条件，经有关部门检查验收鉴定合格的全部单位工程数量。房屋施工面积：报告期内施工的全部房屋建筑面积，包括本期新开工、上期跨入本期继续施工、上期停缓建在本期恢复施工、本期竣工和本期施工后又停缓建的房屋面积。房屋竣工面积:指在报告期内房屋建筑按照设计要求已全部完工，达到了使用条件，经有关部门检查验收鉴定合格的房屋建筑面积。计算房屋竣工面积，必须严格执行房屋竣工验收标准。对民用建筑来讲，一般应按设计要求在土建工程和房屋本身附属的水、卫、气、暖等工程已经完工，通风、电梯等设备已安装完毕，做到水通、灯亮、经验收鉴定合格，并正式交付给使用单位后，才能计算竣工面积；对于工业及科研等生产性房屋建筑，一般应按设计要求在土建工程（包括水、暖、电、卫、通风）及属于房屋组成部分的生活间、操作间等已经完成，经验收合格后才计算竣工面积。只差安装工艺设备、管线工程的亦可以计算竣工面积。,2018年2月,57,第五节 建筑生产（施工）技术经济指标,建筑施工技术经济指标应包括：施工工期、劳动生产率（劳动力总用量、单方用工）、主要材料（三材）消耗指标及节约率、成本节约率、机械台班耗用量、工程质量合格率、安全指标（全年各类安全事故率）、临时工程费用比例等。其中，主要的指标是：总工期、单方用工、质量合格率、主要材料消耗量和节约率、降低成本额和成本节约率、大型机械耗用台班数以及单方大型机械费。,2018年2月,58,第五节 建筑生产（施工）技术经济指标,一、劳动生产率： 劳动生产率指标有以建筑业总产值、建筑业增加值计算的劳动生产率。 （1）按建筑业总产值计算的劳动生产率：即平均每个从事建筑业生产活动的人员的建筑业总产值，计算公式为：按建筑业总产值计算的劳动生产率=建筑业总产值/计算建筑业劳动生产率的平均人数 （2）按建筑业增加值计算的劳动生产率=建筑业增加值/计算建筑业劳动生产率的平均人数,2018年2月,59,三、提高劳动生产率的途径改进生产资料效能改善生产的组织和管理提高劳动者的素质调动劳动者的积极性,2018年2月,60,第五节 建筑生产（施工）技术经济指标分析,一、原则（1）单位成本最低；（2）资源一定工期最短/工期一定资源最省；（3）造价最低，工期合理；（4）工期最短，造价合理；二、案例：,2018年2月,61,略讲:,第六节建筑生产函数与建筑生产的技术进步第七节建筑生产工业化及建筑生产社会化,2018年2月,62,第八节 相关建筑生产活动,广义的建筑生产活动包括三个方面：建筑设计建筑施工维修（维护和修理）,2018年2月,63,第八节 相关建筑生产活动,一、建筑设计1.建筑设计的工作特点：（1）表现为创造性脑力劳动；（2）技术性、艺术性、经济性相结合过程；（3）设计劳动量的消耗很难准确计量；（4）涉及专业领域多，需要进行专业化分工和协作；（5）设计成果是一种智力商品，具有价值和使用价值。2.建筑设计的阶段和内容：工业项目：两阶段划分法（初步设计和施工图设计）和三阶段划分法（初步设计、技术设计和施工图设计）民用项目：三阶段（方案设计、初步设计、施工图设计）,2018年2月,64,3.建筑设计方案的技术经济分析和评价（1）“三兼顾”原则：兼顾技术先进性和经济合理性；兼顾建设与使用，考虑项目全寿命费用；兼顾近期和远期的要求（2）工业建设项目设计评价：总平面设计、工艺设计、建筑设计评价（3）民用建设项目设计评价：住宅设计、公共建筑设计、住宅小区设计评价,2018年2月,65,第八节 相关建筑生产活动,二、维修1.维修的概念及其意义2.维修中的经济问题损坏频率与损失费用维修原则维修周期维修标准维修费用,2018年2月,66,第九节 建筑生产活动主体,一 、 业主（一）、业主的类型 业主是一种统称，泛指建筑产品的预订者。一般意义上归纳为以下三类：政府、企业、个人（二）、业主与用户的区别 就法律地位而言，建筑产品的用户分为两类：一是建筑产品的用户与所有者相一致，二是建筑产品的用户与所有者不一致。,2018年2月,67,（三）、业主的工作前期工作：为建筑产品（建设项目）筹措建设资金明确拟建工程范围并确定项目的总目标提供建筑基地并负责完成施工前的现场准备工作办理各种与工程建设有关的审批手续建设期工作：对工程实施的全过程进行监控管理 后期（投产）工作投产运营及投入使用后的维护管理项目后评价,2018年2月,68,二、 设计机构,（一）、设计机构概述 所谓设计机构，是从事工程设计活动的各类设计院（所）的通称。可以分为建筑设计机构和专业设计机构两大类型。（二）、设计资质（三）、设计费,2018年2月,69,三、 施工机构,所谓施工机构，是从事建筑产品施工生产和经营的、独立的、具有法人性质的经济组织的统称。（一）、建筑企业规模 1、划分建筑企业规模的指标 2、我国建筑企业规模的划分标准 3、大中小型建筑企业的优缺点（二）、建筑企业规模结构 1、建筑企业规模结构的概念 2、我国建筑企业规模结构的合理化,2018年2月,70,四、咨询机构,（一）、咨询行业的概念和发展（二）、咨询行业的特点 1、知识密集性 2、综合性 3、相对独立性 4、实践性 5、单件性,2018年2月,71,四、咨询机构,（三）、咨询服务的费用 1、计算方法 2、费用构成（四）、咨询人员的素质和职业道德 1、咨询人员的素质 2、咨询人员的职业道德（五）、咨询人员的责任,2018年2月,72,五、 政府主管机构,（一）、政府的职能定位1、政府与市场的关系2、政府与企业的关系3、政府的基本职能（二）、政府主管机构的任务1、对建筑产品和生产的管理2、对与建筑生产直接有关机构的监督和管理3、实行行业管理,2018年2月,73,第三章 建筑产品,第一节 建筑产品的概述一 建筑产品的概念 建筑产品，是指建筑业向社会提供的具有一定功能、可供人类使用的最终产品，是经过勘察设计、建筑施工、构配件制作和设备安装等一系列劳动而最终形成的实体产物。分类：生产性建筑（工业建筑、农业建筑、基础设施、商业）和非生产性建筑（办公用房、居住建筑和公共建筑）,2018年2月,74,第一节 建筑产品的概述,建筑产品与建设工程项目的联系与区别,75,2018年2月,第一节 建筑产品的概述,二 建筑产品的特征（六个方面）多样性固定性形体庞大价值巨大用途局限性社会性,2018年2月,76,第一节 建筑产品的概述,四、 建筑产品的经济属性建筑产品的资本和资产功能：经济属性的核心。资本是建筑产品的价值形态，而资产是建筑产品的实物形态。评价建筑产品资本和资产功能的指标：折旧（计算公式）建筑投资与建筑资产的关系：投资是流量，资产（资本形成）是存量。,2018年2月,77,固定资产（建筑物或设备）折旧的计算： 固定资产在使用过程中,随着实物磨损而转移到有关工程产品成本中去的那部分价值。它作为工程产品成本的组成部分,又称“折旧费”。通过工程产品的销售,实现这部分价值,并以货币资金的形态积存起来,形成折旧基金,用以满足固定资产实物补偿的需要。 计提折旧的固定资产包括： （1）房屋建筑物； （2）在用的机器设备、食品仪表、运输车辆、工具器具； （3）季节性停用及修理停用的设备； （4）以经营租凭方式租出的固定资产和以融资租凭式租入的固定资产。,2018年2月,78,计提折旧的方法主要有：1、平均年限法（直线法）：2、工作量法：3、双倍余额递减法：4、年数总和法：,2018年2月,79,第二节 建筑产品的使用寿命,分类：技术寿命、经济寿命,2018年2月,80,第二节 建筑产品的使用寿命,一、建筑产品的技术寿命1、概念：指建筑产品由于技术方面的原因而报废时的使用寿命。狭义的使用寿命。我国建筑物按照主体结构确定的耐久年限分四级：（1）一级建筑：100年以上，重要建筑和高层建筑（2）二级建筑：50-100年，一般性建筑（3）三级建筑：25-50年，次要建筑（4）四级建筑：15年以下，临时建筑,2018年2月,81,第二节 建筑产品的使用寿命,2、影响技术寿命的因素设计和施工的质量材料的质量和性能使用的方式和程度使用的环境条件维修和保养3、确定技术寿命的方法技术试验测定法：介绍钢砼结构，用砼的碳化深度与时间的函数关系（经验公式）统计调查法：数学期望法、平均指法、拐点法、假定分布函数法,2018年2月,82,第二节 建筑产品的使用寿命,二、建筑产品的经济寿命1、概念：建筑产品由于经济方面原因而报废时的使用寿命。2、影响经济寿命的因素建筑环境变化地价（地租）上涨技术进步使用费用增加需求变化3、确定经济寿命的方法（常用两种）年度综合费用法（C）：资金恢复费用(P/N)与年度使用费用(Q)之和。年度收益法:年度收益为零的使用年限。,2018年2月,83,经济寿命估算：,2018年2月,84,作业：,一、我国建筑业如何分类?试举例说明。二、与一般工业生产相比较，阐述建筑生产具有哪些主要技术经济特点？三、建筑生产的要素是什么？简要叙述三大要素分别包括哪些内容。四、建筑材料有哪些特性？根据其在建筑生产中的作用如何进行分类？五、建筑业产值有哪两个主要计算指标？有何区别？六、论述为什么我国建筑业的劳动生产率水平相对较低？七、按工业项目和民用项目，我国建筑设计分为几个阶段？其主要内容是什么？,2018年2月,85,第二篇 建设工程造价管理,2018年2月,86,第一章 建筑产品的价值与价格,第一节：基本概念一、价值： “马克思劳动价值论”认为价值是价格形成的基础，等于物化劳动C +活劳动（V+M）。有些社会现象无法解释。西方经济学“效用价值论”。幸福=效用/欲望（萨缪尔森）效用：消费者从消费某种商品（劳务）中所获得的满足程度。是一种主观心理感受。边际效用论者从人对商品效用的主观心理估价引出价值，并且认为价值量取决于边际效用量，即满足人的最后的亦即最小欲望的那一单位商品的效用。 二、价格：以货币形式表现的商品价值。,2018年2月,87,三、西方经济学的需求与供给理论,（一）、需求1.定义：在某一时期内在每一种价格时消费者愿意 而且能够购买的某种商品量。 Qd=f(A,B,C,N)（价格、收入、消费者偏好、预期）2.需求定理：Qd=f(P)(其他因素不变时，需求量与价格反方向变动)3.需求曲线及其变动4.需求弹性（需求价格弹性）Ed=(Q/Q)/(P/P)若1，需求富有弹性；若1，需求缺乏弹性。,2018年2月,88,需求曲线,O,P,（二）、供给1.定义:在某一时期内在每一种价格时生产者愿意 而且能够供给的某种商品量。Qs=f(A,B,C,N)(价格、生产要素的数量及价格、技术 水平和预期) 2.供给定理：Qs=f(P)(其他因素不变时，供给量与价格同方向变动)3.供给曲线及其变动4.供给弹性（供给价格弹性）Es=(Q/Q)/(P/P),2018年2月,89,O,P,Q,供给曲线,O,P,Q,A,B,C,供给量变动示意,O,P,Q,供给的变动示意,（三）、均衡理论1.均衡价格与均衡数量: Qd=f(P)，Qs=g(P)，Qd=Qs的解就是均衡价格和均衡数量。2.均衡价格的决定:市场竞争过程中自发形成。像”一只看不见的手”。价格的三点作用：传递信息、提供刺激、调节供求决策。3.供求定理4.几种特殊商品：吉芬商品、奢侈品、 吉芬商品是一种需求弹性为负数的特殊商品，指那些价格上涨而消费者对其需求量不减反增的商品。吉芬商品得以产生的前提条件有两个：其一，这种商品是必需品；其二，不存在更廉价的替代选择。比如“水”。某城市水被污染，造成饮用瓶装水价上涨，但其需求量却上升。,2018年2月,90,第二节 建筑产品的价值,一、建筑产品的价值形态 以建筑产品的“有用性”作为划分标准，分为以下三种： 使用价值、交换价值、收益价值。二、评价建筑产品价值的影响因素（六方面）主观因素、社会因素、地区因素环境因素、市场因素、科技因素,2018年2月,91,第三节 建筑产品的价格,一、基本概念 1、建筑产品价格：涉及到生产价格和流通价格两个范畴。生产价格是指新建建筑