控规期末复习总结

1、控制性详细规划的涵义 以城市总体规划或分区规划为依据，确定建设地区的土地使用性质和使用强度的控制指标、道路和工程管线控制性位置以及空间环境控制的规划要求。2、控制性详细规划的主要内容 按照自2006年4月1日起施行的城市规划编制办法，控制性详细规划应包含以下内容 确定规划范围内不同性质用地的界线，确定各类用地内适建、不适建或者有条件地允许建设的建筑类型。 确定各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标，确定公共设施配套要求、交通出入口方位、停车泊位、建筑后退红线距离等要求 提出个地块的建筑体量、体型、色彩等城市设计指导原则 根据交通需求分析，确定地块出入口设置、停车泊位、公共交通场站用地范围和站点位置、步行交通以及其他交通设施，规定各级道路的红线、断面、交叉口形式及渠化措施、控制点坐标和标高。 根据规划建设容量，确定市政工程管线位置、管径和工程设施的用地界线、进行管线综合，确定地下空间开发利用的具体要求， 制定相应的土地使用与建筑管理规定。3、控制性详细规划的特点 控制引导性和操作灵活性： 控制引导性：对主要表现在城市建设项目具体的定性、定量、定位、定界的控制和引导。控制性详细规划通过对土地使用性质的控制来规定土地允许建什么，不允许建什么，应该建什么；通过建筑高度，建筑密度，容积率，绿地率等控制指标来控制土地的使用强度，控制土地建设的意向框架，从未达到引导土地开发的目的。操作灵活性：一方面表现在通过将抽象的规划原理和复杂的规划要素进行简化和图解，从中提炼出控制城市土地功能的基本要素，从而实现城市快速发展条件下，规划管理的简化操作；另一方面控规在确定的必须遵循的控制指标和原则外，还留有一定的“弹性”，如某些指标可在一定范围内浮动，根据实际情况参照执行，以更好地适应城市发展变化的要求。 法律效应法律效应是控规的基本特征。控规是城市总体规划法律小型的延伸和体现，是总体规划宏观法律效应向围观法律效应的括展。图则标定 图则表型是控制性详细规划在成果表达方式上区别于其他规划编制层次的重要特征，是控制性详细规划法律效应图解化的表现。它用一系列控制线和控制点对用地和设施进行定位控制，如地块边界、道路红线、建筑后退线、绿化控制线及控制点等。控制性详细规划图则在经法定的审批程序后上升为具有法律效力的地方法规，具有行政法规的效能。开发导向 控规的目的侧重于强化政府的综合调控职能，使政府能够在建设项目、投资来源、建设时序等都因素都不太确定的情况下，通过对土地的开发控制来引导开发商在城市规划的整体安排下从事建设活动。控规实施的手段不一定是通过政府直接投资进行，而是以政府制定的控规作为土地使用框架，吸引各方投资进行开发。4、控制性详细规划的作用 承上启下，强调规划的延续性 规划设计上，控规作为总体规划，分区规划和修建性详细规划之间的环节，是详细规划编制阶段的第一编制层次，以量化指标将总体规划的原则、意图、宏观的控制转化为对城市土地乃至三维空间定量、微观的控制，从而具有宏观与微观，整体与局部的双重属性，确保了规划体系的完善和连续。 在规划管理上，控规将总体规划宏观的管理要求转化为具体的地块建设管理指标，是规划编制与规划管理及城市土地开发建设相衔接。 与管理结合、与开发衔接，作为城市规划管理的依据控规填补了形体示意规划的缺陷，将抽象的规划原理和复杂的规划要素进行简化图解化，最大程度地实现规划的可操作性，通过对开发建设的控制正确引导开发行为，是土地开发的综合效益最大化。同时，控规增强了规划的弹性和可操作性，是规划与管理，规划与是实现节的重要环节，是规划管理的必要手段和主要依据。体现城市设计构想 控规可将城市总体规划，分区规划中宏观的城市设计构想，以微观具体的控制要求加以体现，并直接指导修建性详细规划及环境景观设计等的编制。对城市设计主要以引导为主，以建筑色彩、建筑形式、建筑体量、建筑群体空间组合形式、建筑轮廓线等为控制对象、按照美学原则，为开发控制提供管理准则和设计框架。城市政策的载体 城市政策是一定时期内为实现城市发展的某种目标而采取的特别措施。控规作为管理城市空间资源，土地资源和房地产时长的一种公共政策，在编制和实施过程中都包含诸如城市产业机构、城市用地结构、城市人口空间分布、城市环境保护等各方面广泛的政策性内容，通过传达城市政策方面的信息，在引导城市社会、经济、环境协调发展方面具有综合能力。5、控制性详细规划的编制方法1、项目准备阶段熟悉合同文本，了解项目委托方的情况。明确合同中双方各自的权利和义务。理解进行项目所具备条件。编制项目工作计划和技术工作方案。安排项目所需要专业技术人员。确定与委托方的协作关系。2、现场踏勘与资料收集阶段现场勘探：实地考察规划地区的自然条件，现状土地的使用情况，土地权属占有情况，按标准绘制现状图。实地考察现状基础设施情况(道路交通、市政公用设施等)、建筑状况(建筑形制，建筑质量，建筑高度等)。实地考察规划地区周围环境，尽可能俯视规划地区全貌。 实地考察规划地区内文物保护单位和拟保留的重点地区、地段与构筑物的现状及周围情况。走访有关部门实地考察规划地区所在城市概貌 收集基础资料： 已经依法批准的城市总体规划或分区规划对本规划地段的发展目标定位，相关专项规划对本规划地段的控制要求，相邻地段已批准的规划资料。 土地利用现状、使用权属及边界、用地性质、水文、地貌、气象等资料 现状人口规模、分布、年龄、职业构成 建筑物现状，包括房屋用途、产权、布局、建筑面积、层数、建筑质量、保留价值等 公共设施种类、规模、分布状态、类型。 工程设施及官网现状，老城区应着重调查现有工程管网建设年代，技术类型、走向、规格，使用情况及旧损程度等情况 土地经济分析资料，包括地价等级类型、土地级差效益、有偿使用状况、地价变化、开发方式等 所在城市及地区历史文化传统、建筑特色、环境风貌特征等资料3、方案设计阶段构思形成初步方案，并反复调整；方案比较；与委托方进行方案交流；方案修改；意见反馈，规划方案公示和公众参与。4、成果编制阶段文本、图则、说明三部分。内容全面和达到深度要求。5、规划审批阶段成果审查、上报审批、成果修改。6、控制性详细规划的控制指标规定性指标：用地性质；用地面积；建筑密度；容积率；建筑高度/层数(用于一般建筑/住宅建筑)；绿地率；公建配套项目；建筑后退道路红线(用于沿道路的地块)；建筑后退用地边界(用于地块之间)；配套停车场库(用于住宅，公建，地块的配建停车)；地块出入口方位、数量和允许开口路段引导性指标：建筑形体、色彩、风格等城市设计内容(主要用于重点地段、文物保护区、历史街区、特色街区、城市公园以及其他城市开敞空间周围地区)。其中，建筑密度；容积率；建筑高度/层数；绿地率是控制性详细规划的主要控制指标。建筑密度：一定地块内的基地总面积占用地块面积的比例，可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。容积率：一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值，是表述地块开发强度和评价城市土地开发利用合理程度的一项重要指标，一个地块在建筑密度一定的条件下，容积率与建筑的平均层数成正比，同理，在建筑平均层数一定的条件下，容积率与地块的建筑密度成正比。绿地率：一定地块内各类绿化面积占该地块总面积的比例，它是调节、制约开发容量、保证建筑用地基本环境质量的关键性指标。7、控制性详细规划指标的确定方法 城市整体强度分区原则法根据微观经济学区位理论，从宏观、中观、微观三个层面，确定城市开发总量和城市整体强度(即核心指标建筑密度和容积率)，建立城市强度分区的基准模型和修正模型，进行各类主要用地的强度分配，为确定地块容积率、制定地块密度细分提供原则性指导。优点是在区位理论基础上，将分区规划控制向系统化，数据化，精细化方向大大推进，使城市规划控制管理中各项指标的确定更具严密性，进一步提高了控制性详细规划编制，指标制定的科学性。 人口指标推算法环境容量推算法：基于环境容量的可行性来制定控制指标，即根据建筑条件、道路交通设施、市政设施、公共服务设施的状况及可能的发展规模和需求，按照规划人均标准推算出可容乃的人口规模及相应的容积率等各项指标。优点在于计算比较简便，其结果在一定情况下较为准确，缺点是指标确定因素较为单一，综合适应性不强。 人口容量=建筑用地面积额人均建设用地指标值 建筑总量=规划人均建筑面积人口容量分区人口密度推算法：根据总体规划或分区规划对控制性详细规划范围内的人口容量以及城市功能的规定，提出人口密度和居住人口的要求；按照各个地块的居住用的面积，推算出各地块的居住人口数；再根据规划期内的人均居住用地，人均居住建筑面积等，就可以推算出某地块的容积率，建筑密度，建筑高度等控制指标。人口推算法主要控制性指标过程如下： 规划范围内居住用地总面积=人口容量人均居住用地面积 地块人口容量=地块居住用地面积/近期人均居住用地面积 地块居住建筑量=地块人口容量人均居住建筑面积 地块容积率=地块建筑总量/地块面积 地块停车位个数=地块建筑量停车位配置标准 典型实验法根据规划意图，进行有目的的形态规划，依据形态规划平面计算出相应的规划控制指标，再根据经验指标数据，选择相关控制指标，两者权衡考虑，用作地块的控制指标。 经济测算法根据土地交易，房屋搬迁，项目建设等方面价格费用等市场信息，在对开发项目进行成本消息分析的基础上，确定一个合适的容积率，是开发建设主体能获得合理的经济回报，保证项目的顺利实施。 类比法通过分析比较与规划建设在性质、类型、规模等方面具有相类似特性的控制性详细规划项目案例，选择确定相关控制指标，如容积率、建筑密度、绿化率等。8、控制性详细规划的编制内深度内容与成果要求深度要求成果表达要求：既能深化补充完善落实总体规划，分区规划意图，又能落实到每块具体用地上能充当土地租让，招标，标底条件和管理的依据与建设的指导直接指导修建性详细规划和个案建设(规划设计条件) 内容深度要求：详见2、控制性详细规划的主要内容控制性详细规划图纸成果及深度要求规划用地位置图（区位图）比例不限 标明规划用地在城市中的地理位置，与周边主要功能去的关系，以及规划用地周边重要的道路交通设施、线路及地区可达性情况规划用地现状图1:10001:2000 土地利用现状、建筑现状、人口分布现状、公共服务设施现状、市政设施现状土地利用规划图1:10001:2000 规划各类用地的界线、规划用地的分类和性质，道路网络布局，公共设施位置，须在现状地形图上标明各类规划用地的性质分类、界线和地块编号，道路用地的规划布局结构，标明市政设施，公共设施的位置，等级、规模、以及主要规划控制指标。道路交通及竖向规划图1:10001:2000 确定道路走向、线性、横断面、各支路交叉口坐标、标高、停车场和其他交通设施位置及用地界线、各地块室外地坪规划标高。公共服务设施规划图1:10001:2000 标明公共服务设施位置、等级、规模、分布、服务半径、以及相关建设要求工程管线规划图1:10001:2000 标明各类工程管网平面位置，管径、控制点坐标和标高，具体分为给水、排水、电力、电信、燃气、供热，管网综合等。环卫环保规划图1:10001:2000 标明各种卫生设施的位置，服务半径，用地、防护隔离设施等。地下空间利用规划图1:10001:2000 规划各类地下空间在规划用地范围内的平面位置与接线，标明地下空间用地的分类和性质，标明市政设施、公用设施的位置等级规模，以及主要规划控制指标。五线规划图1:10001:2000 标明五线：市政设施用地及点位控制线(黄线)，绿化控制线(绿线)，水域用地控制线(蓝线)，文物用地控制线(紫线)，城市道路用地控制线(红线)的具体位置和控制范围。空间形态示意图 比例不限，一般1:10001:2000 表达城市设计构思与设想，协调建筑，环境与公共空间的关系，突出规划区空间三位形态特色风貌，包括规划区整体空间鸟瞰图，重点地段、主要节点立面图和空间效果透视图及其他用以表达城市设计构思的示意图纸。城市设计概念图1:10001:2000 表达城市设计构思，控制建筑，环境与空间形态，检验与调整地块规划指标，落实重要公共设施布局，须标明景观轴线，景观节点，景观界面，开放空间，视觉走廊等空间构成元素的布局和边界及建筑高度分区设想，标明特色景观和需要保护的文物保护单位、历史街区，地段景观位置边界。地块划分编号图1:5000 标明地块划分具体界线和地块编号，作为分地块图则索引地块控制图则1:10001:2000 表示规划道路的红线位置，地块划分界线，地块面积，用地性质，建筑密度，建筑高度，容积率等控制指标，并标明地块编号，一般分为总图图则和分图图则，地块图则应在现状图上绘制，便于规划内容与现状进行对比。图则中应表达一下内容：1) 地块的区位；2) 各地块的用地界线、地块编号；3) 规划用地性质，用地兼容性及主要控制指标4) 公共配套设施，绿化区位置及范围，文物保护单位，历史街区的位置及保护范围5) 道路红线，建筑后退线，建筑贴线率，道路交叉点控制坐标，标高，转弯半径，公交站场，停车场，禁止开口路段，人行过街地道和天桥6) 大型市政通道的地下及地上空间的控制要求，如高压线走廊，微波通道，地铁，飞行净空限制等7) 其他对环境有特殊影响设施的卫生与安全防护距离与范围8) 城市设计要点，注释9、控制性详细规划文本基本格式及内容：总则（说明编制规划的目的，依据，原则及适用范围，主管部门和管理权限）1、规划目标，功能定位，规划结构 2、土地使用 3、道路交通 4、绿化与水系5、公共服务设施规划 6、五线规划 7、市政工程管线 8、环卫，环保，防灾等控制要求9、城市设计引导 10、土地使用，建筑建造通则，包括土地使用规划，建筑容量规划，建筑建造规划 11、其他包括公众参与意见采纳情况及理由、说明规划成果的组成、附图、附表与附录等10、规划性控制要素1、规划性控制要素一）土地使用：1用地面积；2用地边界；3用地性质；4土地使用兼容。二）环境容量：1容积率；2建筑密度；3居住人口密度；4绿地率。三）建筑建造：1建筑限高；2建筑后退；3建筑间距；四）城市设计引导：1建筑体量；2建筑形式；3建筑色彩；4建筑空间组合；5建筑小品。五）配套设施：1市政设施；2公共设施（行政、商业、文教、体卫等）。六）行为活动：1交通活动（1交通方式，2出入口方式、数量，3其他交通设施，4停车泊位）；2环境保护（1噪声、水污，2水体污染物，允许排放浓度，3废弃污染物允许排放量，4固体废弃物控制，5其他）。2、土地使用控制：即是对建设用地上的建设内容、位置、面积和边界范围等方面做出规定。其具体控制内容包括用地使用性质、用地使用相容性和用地边界、用地面积等。3、用地面积用地面积，即建设面积，是指由城市规划行政部门确定的建设用地边界线所围合的用地水平投影面积。包括原有建设用地面积及新征（占）建设用地面积，不含代征用地面积，单位为h公顷，精确度全国各地略有不同，一般为小数点后两位，每块用地不可有重叠部分。用地面积是控规中各种规定性指标要素计算的基础。必须特别注意的是：用地面积（Ap)和征地面积（Ag)是有区别的，用地面积是规划用地红线围合的面积，是确定容积率、建筑密度、人口容量所依据的面积。征地面积是土地部门为了征地划定的征地红线围合而成。显然用地面积小于征地面积，即ApAg代征用地指城市规划部门确定范围，由建设单位代替城市人民政府征用并负责拆迁现状地上物、安置现状居民和单位后，交由相关行政主管部门进行管理的用地。4用地边界：用地边界是规划用地和道路或其他规划用地之间的分界线，用来划分用地的权属。一般用地红线表示的是一个包括空中和地下空间的竖直的三维界面。通常用地边界分为3类：1自然边界：如河流、湖泊山体等。2人工边界：如道路、轨道、高压走廊等。3概念边界：如行政边界线、安全设施防护界线、规划控制线等。5用地边界划分一般有如下原则:1）严格根据总体规划和其他专业规划、根据用地部门、单位划分地块；2）以单一性质划定地块，即一般一个地块只有一种使用性质；3）建议每一个地块至少有一边和城市道路相邻4）结合自然边界、行政界线划分地块；5）考虑地价的区位级差；6）地块大小应和土地开发的性质规模相协调，以利于统一开发；7）有利于保护文物古迹和历史街区，对于文物古迹风貌保护建筑及线装质量较好、规划给予保留的地段，可单独划块，不再给定指标；8）规划地块划分必须满足“专业规划线”的要求，专业规划线用于城市基础设施的控制要求，主要有道路红线、河湖水蓝线、城市绿化绿线、城市基础设施用地黄线、文物古迹保护紫线等；9）规划地块划分应尊重地块现有的土地使用权和产权边界。10)满足标准厂房、仓库、综合市场等特殊功能要求，适应建筑群体组合及城市设计需要；11）地块划分可根据开发规模和管理要求，在规划实施中进一步重组（小地块合并成大地块，或大地块细分为小地块）；12）地块划分规模可按新区和旧城改建区两类区别对待，新区的地块规模可划分得大些，面积控制在0.53公顷左右，旧城改建区地块可在0.0051公顷左右，旧城改建中还应考虑合并同性质、同质量建筑的可能性，兼顾街道和消防通道等要求。6规划控制线红线：道路用地和地块用地边界线 绿线：生态、环境保护区域边界线蓝线：河流、水域用地边界线 紫线：历史保护区域边界线黄线：城市基础设施用地边界线7用地性质：用地性质是对城市规划区内各类用地所规定的使用用途。包含两方面的意思：一是土地的实际使用用途；一是附属于土地上的建（构）筑物的使用用途。用地性质确定的原则：用地性质是一项非常重要的用地控制指标，关系到城市的功能布局形态。城市用地分类采用大类、中类和小类三个层次的分类体系，共分l0大类，46类，73小类，采用字母数字混合型代号，大类采用大写英文字母表示。具体的确定原则如下：（1）根据城市总体规划、分区规划等上位的规划的用地功能定位，确定具体地块的用地性质；（2）当上位规划中确定的地块较大，需要进一步细分用地性质时，应当首先依据主要用地性质的需要，合理配置和调整局部地块的用地性质；（3）相邻地块的用地性质不应当冲突，消除用地的外部不经济性，提高土地的经济效益。8土地使用兼容性的概念：土地使用兼容性包括两方面的涵义：其一是指不同土地使用性质在同一土地中共处的可能性，即表现为同一块城市土地上多种性质综合使用的允许与否，反映不同土地使用性质之间亲和与矛盾的程度。就这个意义而言，也可以用“土地使用相容性”来替换；其二是指同一土地，使用性质的多种选择与置换的可能性。表现为土地使用性质的“弹性”、“灵活性”与“适建性”。主要反映该用地周边环境对于该地块使用性质的约束关系，即建设的可能性和选择的多样性。土地使用兼容性的意义：1.为了既能很好的规范土地开发，又能较好的适应外界变化的需求，可以设置用地性质兼容性，为城市土地开发预留空间的弹性，适应市场经济的需求。2.设置土地使用兼容性规定也是对城市用地外部效应的一种反映，以适应城市发展的需求。3.由于土地兼容性的存在，这就给予了城市规划行政主管部门较大的自由裁量权。9、环境容量控制为了保证良好的城市环境质量，对建设用地能够容纳的建设量和人口聚集量作出合理的规定。控制指标主要包括：容积率、建筑密度、绿地率；延伸的指标：空地率、人口密度、人口容量城市环境容量主要分为城市自然环境容量和城市人工环境容量两方面。城市自然环境容量表现在：日照、通风、绿化城市人工环境容量表现在：市政基础设施负荷、公共服务设施负荷容积率：容积率又称楼板面积率，或建筑面积密度，是衡量土地使用强度的一项指标，英文名缩写为FAR，是地块内所有建筑物的总建筑面积之和Ar与地块面积Al的比值（万/万）容积率=建筑总面积 / 地块用地面积相关因素：使用性质、区位、基础条件、人口容量、周边空间环境、土地出让价格、城市设计要求、建造方式和体型设计建筑密度的概念：是指建筑物的覆盖率，具体指项目用地范围内所有建筑的基底总面积与规划建设用地面积之比（），它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。建筑密度=（建筑基底面积/地块用地面积）*100%建筑密度与空地率、绿地率的关系：空地率=1建筑密度，反映了用地内除建筑以外开敞空间的大小。空地率绿地率。当建筑密度提高，空地率降低，绿化环境质量也相应降低。4绿地率的概念：绿地率指规划地块内各类用地面积总和占该用地面积的比例，是衡量地块环境质量的重要指标。绿地率为绿地面积（包括公共绿地，不包括住宅地中的绿化用地和树冠覆盖其他用地面积）占总用地面积的百分比。绿地率=（地块内绿化用地总面积/地块用地面积）*100%绿化率为绿化面积（包括公共绿地和住宅地中的绿化面积，不包括树冠覆盖其他用地面积）占总面积的百分比绿化率：各种绿化面积的总和 / 用地面积公共绿地率为公共绿地面积（仅包括公共绿地，不包括其他绿地，住宅中的绿化用地和树冠覆盖其他用地面积）占总用地面积的百分比。公共绿地率：公共绿地面积的总和/ 用地面积绿化覆盖率为所有绿化植物覆盖的投影面积（包括公共绿地，其他绿地，住宅中的绿化用地和树冠覆盖其他用地面积）占总用地面积的百分比。绿化覆盖率：各种绿化种植物的水平投影的总和 / 用地面积5建筑限高的概念：建筑限高一般指建筑物室外地面到其檐口（平屋顶）或层面面层（坡屋顶）的高度。影响建筑限高的因素：1）经济因素：土地成本、建造成本、楼市成本2）社会环境因素：城市风貌、人的视觉心理感受 建筑物高度 H和矿地W的比例关系给人的视觉心理感受如下：H0.3W 宽阔，空旷 0.3WH0.6W 亲切，宜人0.6WH 高耸，压迫3）基础设施条件限制：机场的净空限制要求， 微波通道的要求建筑限高、建筑层高、建筑密度、容积率的关系： 容积率=建筑密度x平均层数 平均层数=建筑高度/层高 即：容积率=（建筑密度x建筑高度）/层高6建筑