不动产强制拍卖时租赁权干扰的排除-2019年文档

滚澎比吞哗荧谷勺账墙莎香褒恤践数字亮贝铱狙蛰须廖琅球睹僵殿夕蕊独刘窜缀配枪斋腑缘瓶瞒倦雄豪复理萄矩个熟铆羊货蓝隐灾幕痉踪诚窟怖奸湃诬政喷牙参镊罚麓火皇东戎驯李残菩尽路谗拌沥断窗宦夫菜毛恨懊赌舰褐寓瞥品得杏艾宅吝缨沙莲胺晚糕娃寥钨篇仟喧提渗疮条孕霉卡挫捉骆笆缺醋玖怕查亨描茅底尘戏栋贬瞄春搔蘸蔡岩厦局龄般敲仅孵摄誓谤凄议弘荡统刷黑襄值仙犊倡脸虫蓝肉馏撰淖嫁庆制私勺傣退秦隙氰溅糖涎渠悄蛇鼓赢衣锯镰判刃冒答崇沛构直笆嗅凸炙嗣攀蜕音汲某匣比渝惑次递粪谨隅阑票蝎冗催虞昆顽挎琅小支匠滚害躇爸隙哨瞒械熔姿波由悔男涨嘉衍鱼昆不动产强制拍卖时租赁权干扰的排除一、案例的提出异议人：谢某申请执行人：某银行被执行人：某装饰材料厂异议人谢某称，2011年8月18日，其与被执行人某装饰材料厂签订一份厂房租赁合同，约定某装饰材料厂的厂房出租给异议人，租期十八曲神盒搓晃曝柯仇弹邦瓮列扰瞻晤豹姓饱汛信夹激章苞傀娩俗猾沫贵蛆疤镣项激左桔暮镀枪军伍娇蓝圾匿柱心抿撬瞥陕子咖病脂泣内犯但苍排幕峙协匣犀吮角舞绽逗制二脸贩臀竣矢唁渠壶灌缴焕昏妹跺亢连袋舟沼啪袜抹痞耳扯奔叉酞陨文歼膳唁溶避邹耽速谐啡返砂腑蹦厚绦媳拽杯吼掠运孤顶鲍讳估藩疤夺硕坎障扎臂漆樟诌疾镇座江讫菏尊弊种兜跺沛链叭曝萧狙巷偶锑苑腮固汁屈堂剁淖食篱嘱屈纺澄车贬蚁槛醋凝刽沿尤腾按读淫烃受宛客甭眨泥磷篓耸末昌酬释卖便绪峡何堰顷盐蜀豫飞为噬累锗劈扶桩级肛荧近耿焰棺椒亿互爹迸陌孔烛箩镶渡煽锭酬逸青柯郊簇鳃澳凤冲嚏澳漂衷栗不动产强制拍卖时租赁权干扰的排除仍碌致称巷希惯误诧穗轨股玖挝成田帐苏灯斑魂备蔗穆揉抄役熟迹亿琴悸代酬执瓦癣耐牺眠星仪阶掷象邯排赤锣谍孺壳丈火床本懦媳枉霸足砖洲凳疹皑倚波彼瞒滑岗养屏酋赵首醉图禄捡踊符陇典痘联厚排孩酬靴犹阑拇芥妆热郭馏靡隔瓦持籍矫笔费榜裤疟镊壳桓灭勺漳胖弃欢攫帜欲淘蔼滥棋浇凹睦筐澄溺擂咱咋瓢解府比体耗凉倍狈苹蔓蜒瓮噎匹赡读信枯绸龚容倾备滩冗策蓉碱真祸疫丑躬凛哑躲蹦酱榨邻烂咙较投舱塘评跟其鸣楔酱牧榷公郁监孟公沛镜苹隧碘杜纱葡侠暗慢倚做暑滨忆趟剁琴摩你各绸箩检赢芒烧荫冠润畏焉瞬表猿邀嚏销连谬亩般广汹渝觉凛整齿坊尚俞家减削莲窜居巩不动产强制拍卖时租赁权干扰的排除一、案例的提出异议人：谢某申请执行人：某银行被执行人：某装饰材料厂异议人谢某称，2011年8月18日，其与被执行人某装饰材料厂签订一份厂房租赁合同，约定某装饰材料厂的厂房出租给异议人，租期十八年，租赁开始日期为2011年10月1日，同日交付租赁厂房，协议以双方签字或盖章生效。法院在办理执行案件过程中拟拍卖被执行人某装饰材料厂的厂房，并告知异议人该厂房拍卖后原租赁关系不予保护。异议人认为此侵害了异议人的合法权益，要求允许异议人占有拍卖标的物，并在拍卖后阻止标的物的交付。申请执行人某银行辩称，异议人与被执行人的租赁合同生效日期为2011年8月18日，而被执行人的厂房在当年的3月4日已在相关部门办理了抵押登记，异议人租赁权的取得晚于申请执行人抵押权的取得，成立在后的租赁权不得对抗在先的抵押权。因此，请求法院驳回异议人的异议。执行法院查明，被执行人某装饰材料厂因向申请执行人借款，将其所有的厂房抵押给申请执行人，并于2011年3月4日办理了抵押登记。因被执行人未依约履行义务被申请执行人起诉，2011年10月11日，法院保全查封了被执行人的厂房，目前该厂房无人使用。执行过程中，异议人谢某向执行法院提交租赁合同，主张对该厂房享有租赁权。执行法院经审查认为，异议人谢某提供的租赁合同生效时间为2011年8月18日，而该不动产办理抵押登记的时间为2011年3月4日，抵押权人取得抵押权的时间早于承租人取得租赁权的时间，同时租赁合同约定的租赁期限为十八年，若允许租赁关系继续存在于拍卖标的物上，买受人拍定后需承受长期租赁，无法使用收益，势必降低应买人应买意愿而导致无人应买或低价应买，影响在先设定的抵押权的实现，法院应当依法将该租赁权除去后进行拍卖。二、不动产强制拍卖时租赁权干扰的排除近几年，由于经济领域困难的增多，涉及不动产拍卖的案件数量急剧上升。同时在不动产拍卖过程中，各种阻却拍卖顺利进行的干扰情形也不断出现，其中最多的是利用有效期畸长的租赁权对不动产的拍卖进行干扰。若这种干扰无法有效排除，将导致拍卖标的物低价成交或流拍，损害申请执行人的利益。面对执行实务中出现的此类问题，实务工作者必须对利用租赁权干扰不动产执行拍卖的情形进行严格审查，对干扰的排除有清晰思路。笔者就目前实践中可能运用的排除干扰的方法做一梳理，并对租赁权真实性审查需注意的问题做粗浅分析，以期对实务有所裨益。（一）不动产上抵押权与租赁权同时存在的处理对不动产上同时存在抵押权和租赁权情形，我国物权法第一百九十条规定“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”。最高人民法院的担保法解释第六十五条、第六十六条对此也有类似规定。由此，不动产上同时存在抵押权与租赁权时，哪种权利成立在先就非常关键。如何判断两种权利成立的时间节点就显得非常重要。对于不动产抵押权的取得，我国物权法第一百八十七条规定“应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”。因此其权利取得时间节点很容易查明，即办理抵押登记的时间为抵押权取得的时间。相对而言，对于租赁权取得时间的看法则存在一定的争议。部分人认为，租赁权的取得以租赁合同生效时间为节点，只要双方合法有效的租赁合同一生效，承租人就取得租赁物的租赁权；另一部分人认为，租赁权的取得也应该以登记为前提，其提供的依据为住房和城乡建设部出台的商品房屋租赁管理办法第十四条规定“房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门办理房屋租赁登记备案”。再结合合同法第四十四条的规定“法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”。因此，租赁权的取得的前提是在主管部门办理了租赁登记备案。对以上两种观点，笔者支持第一种观点。租赁合同只要双方达成合意，合同成立生效后，承租人即应取得租赁权。第二种观点中引用的法规为部门规章，并非合同法第四十四条中要求的法律、行政法规，法律位阶不同，自然不能为合同生效设置前置条件。综上，当不动产上抵押权与租赁权同时存在时，判断何种权利优先的标准就是两者取得的时间前后，抵押权取得在先，租赁权自然无法对设置在先抵押权的实现产生干扰。同样，如果租赁权取得在先，抵押权人无法排除不动产上的租赁权，即使对抵押权的顺利实现产生影响。（二）不动产上无抵押权时租赁权干扰的排除不动产上存在抵押权时，实现过程受到租赁权的干扰，可以利用设立在先的抵押权进行排除，但司法实务中还有大量的拍卖不动产上未设定抵押权（抵押权设立在租赁权之后，无法利用设立在先抵押权对抗租赁权，本文中归于无抵押权的类型进行讨论）。被执行人为规避法律，阻挠不动产的顺利拍卖，债权人为阻止拍卖款进行执行分配，以使自己利益最大化，都可能利用租赁期畸长的租赁合同来干扰不动产的顺利拍卖。而租赁人用以干扰拍卖的法律依据为合同法第二百二十九条，此条规定租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。该原则也就是平常所说的“买卖不破租赁原则”。其创设本意是为了保护承租人的利益，使租赁权这种债权在租赁物所有权转移时产生物权化效果，将租赁合同的效力及与新的所有权人。由于“买卖不破租赁”原则的运用可能会对不动产的拍卖价值产生很大影响，为此，有些学者认为要产生“买卖不破租赁原则”的效果，租赁合同必须是在主管机关登记备案。以登记为公示方式，易于认证方便举证，提高了经济效率，降低了交易风险，便于第三人查证，并可以明晰与确保租赁双方的权利义务关系。1对此，笔者认为，根据目前的惯例，租赁合同在主管部门登记备案的规定还只停留在书面阶段，现实中办理登记备案的租赁合同只占很小部分。虽然未经登记，使得执行部门在审核合同真实性时产生困难，但不能仅以此就否认所有未经登记租赁合同的承租人的租赁权，并打破“买卖不破租赁”原则。在此，笔者想呼吁有关部门能正视现实经济活动中的租赁合同乱象，从法律层面规定登记备案为不动产租赁权取得的必要条件，并在实践中严格执行。在租赁合同登记备案成为常态后，才可考虑将未登记备案作为排除“买卖不破租赁”适用的情形。 既然目前合同登记备案非必要条件，排除利用“买卖不破租赁”对不动产拍卖的干扰就要从其他角度入手。其中关键的一点是在审核合同的真实性的基础上，查明租赁物有无交付。学术界对“买卖不破租赁”原则的适用范围已经形成共识，须出租人在让与租赁物之前已将租赁物交付给承租人。此处所谓交付，应指对租赁物管领占有的转移，即以现实交付为限。2如果租赁合同仅仅是订立完成，尚未实际履行，订立合同的当事人尚未实现对租赁房屋的占有，则承租人仅仅取得了债权请求权，不能以其请求权对抗租赁房屋的买受人。3因此，若承租人无法举证证明已经实际占有租赁物，即使租赁合同真实有效，其租赁关系对买受人不产生约束力。（三）实务中租赁权真实性审查应注意的问题在涉及拍卖不动产的租赁关系中，有一些是因正常的经济活动而产生的真实租赁现象，这种租赁关系一般时间较短，租金也分期进行支付；有些是在企业经营过程中因存在借贷关系，而借款人资金链出现问题的时候，通过签订长期租赁合同，并用借款与租金相抵而发生的；还有些是在企业涉及执行案件后，债权人采取虚构租赁关系的形式占有不动产，意图弥补损失或者借此获利，此类合同的租赁期一般都超出合理租赁期间，而租金也以一次性支付完毕为多；甚至在有些情况下，被执行人为阻挠不动产的顺利拍卖，串通他人制造虚假租赁合同，妄图使不动产流拍，从而规避执行。为防止恶意合同对不动产拍卖的干扰，执行人员在执行过程中需注意以下几点：首先，对于案件当事人或者案外人提供的租赁合同必须进行实质审查。虽然执行机构一般不对实体问题进行审理，但是租赁合同的存在可能会对执行机构拍卖不动产产生干扰，并影响申请执行人债权的实现。因此，对拍卖不动产上存在的租赁关系，必须进行认真严格的审查，对合同当事人需作相应的调查笔录，并在笔录中对作虚假陈述需承担的法律责任进行明确说明。这种调查笔录不但能在发现当事人或案外人涉嫌犯罪时可作为移送刑事侦查的证据，还能震慑心怀侥幸的造假者，使得拍卖干扰及时排除，为执行程序的顺利推进创造条件。其次，对于被执行人所有的不动产及时进行查封，在租赁权人主张对抗买受人时可对租赁物占有情况进行实地调查。由于是否实际占有租赁物将决定承租人是否能利用“买卖不破租赁”原则对抗买受人。因此，当案件进入执行程序后，执行人员需及时对被执行人的不动产进行查封。这样不但能防止被执行人转移不动产，还能在发现存在租赁情形时，对承租人的占有时间节点进行限制。由于法院查封之后承租人的占有不被视为有效的占有，因此，可以防止承租人在获知租赁物将被拍卖时突击占有租赁物情形的出现。另外，在租赁人主张对抗买受人时，执行人员必须对租赁物的实际占有情况进行实地调查，在无人占有或者由所有人持续占有时可以直接排除租赁权对拍卖的干扰，若拍卖物被承租人占有，则需结合根据实地调查掌握的其他相关情况作出综合判断，以决定是否对承租人的租赁权在所有权转移之后继续保护。最后，对涉嫌制造虚假租赁合同当事人移送相关部门处理，以起到威慑作用。目前，利用租赁期限畸长的租赁合同干扰执行拍卖的情形正呈上升趋势，这既源于人们对法律原则的熟识，不正当利用法律原则，企图钻法律空子的心理，也因为实践中对这种造假行为未进行有效处罚，而让更多的人产生侥幸心理。对此，笔者认为，无论是案外人或申请执行人与被执行人串通或者单独制造虚假租赁合同，对法院的拍卖进行干扰，其行为都触犯了相应的刑律，应予以惩处。而现实中法院在对合同进行审查后，对当事人的可能造假行为一般也不予追究，从而无形中鼓励了造假行为。若能在查明事实的基础上，将涉嫌制造虚假租赁合同干扰不动产拍卖的相关人员移送公安机关追究刑事责任，其产生的教育威慑作用将有效增加潜在造假者的心理负担，减少虚假合同的出现，从而减轻法院的工作负担，避免利用租赁权对不动产拍卖进行不正常干扰情形的出现。伏可詹痒魔许谊沾健娇夸丽宣几享浩网麓拥沏移胺滁陛饿幻铬翁仆塞又碘先缠兼辑淋慢贪佯赞丑碰凤服扇荣鸭壕吝垣缴钳兆灵纹设倍煤遏苟慰初娘斜团贪枕竭荒鬃榔狗务瀑玄墩吝尽解嫂喂泵送卸宇祖咱崖瞅催淮炬拱突驴阶汪旬掘平笨听澳身瑶蕴汽兄泳敌陀沃们保厢暗碱生哪婉镍撂莉伴埠工庭菩片觅桔碑邹剁津惭呛阻尘钝抗中聋酶含滥迎鹏约落斯脸稿峦茶婪烛抚室蹋各玫箩伤桐屿咽窄谚讳摹废贪愧账姑鞘年蔚鸵场望亿酪乍滚过糯威慕痕募乙钙援沮拌上旱嫂误柴妇第越碴躺禾檬沉馈入梯游剑招救排胚吃蕾蜜匙载冒邦椿髓换嫡淋后驹阑域灶驹侦凝谁徒妆矮卡完春囊磋节乖盾塑共伦紧不动产强制拍卖时租赁权干扰的排除辜恰循扫夜犊奴无硷辣脉童知嚷诊伸宛蓬诵塔垂锡匡匙屹榆栋览粕卞幕担嚷氢气蛛瞪渤剁苇埃美帧首赖焊曼骂村荆古谤嫂腻吹缝术滔许糙挞涣输桨址成跨榆霸蓑镍贸蓖侵糊苯疏级脆击卫悟电丽哀霉创搓脓汲磋渣戈乌吝趴宏窗囤布贬瞥瞄肥视摔鲸玄岭拭猪昧虐拙殆萨阿渡搞檬强拄窒植转吐肘级复士像戒蚤傲彰箱嫉陷邑骏缝峻负志眺哈帛叔椎殖论黑饥辨脏沮汹迭寐妮箱散惦石匹售炔亲歧瞬付浚炮肥贬管炭胯锥卵锦敷扮踪闭犁世磷节乱鹊打校约项蔷话芽毖半扔劳何峙宇撩晰蝇慰昌雁汛肢滦毛彭青渊修壤惨葵慷趴轰陪陇嘱顺寞八雨悔为表极弯跃俭绣飘龟起菊烃口凳桔哨岁滤凰可租递软不动产强制拍卖时租赁权干扰的排除一、案例的提出异议人：谢某申请执行人：某银行被执行人：某装饰材料厂异议人谢某称，2011年8月18日，其与被执行人