2019年全国土地市场回顾与展望

,中指研究院中国房地产指数系统,分化与聚集2019年土地市场回顾与展望,在中央“房住不炒”的整体理念下，2019年中国土地市场进入新常态，房企拿地回归理性，市场进入精细化竞争阶段。未来土地市场将如何发展？中指研究院基于2019年土地市场发展状况，使用科学的数据分析方法对2020年土地市场做出合理预判。,整体市场：稳中向好，土地流拍明显下降,2019年土地市场供求齐升，稳中向好,2019年的中国土地市场理性发展，2019年全国300城住宅用地推出和成交规划建筑面积分别为12.17亿平方米、9.39亿平方米，同比增长4.56%、2.7%；成交总金额41060亿元，同比增加19.53%；成交楼面均价4372.48元/平方米，同比上涨16.41%，整体土地市场稳中向好。,从2019年全国住宅用地流拍情况来看，流拍面积明显下降。2019年住宅用地共流拍654宗，同比下降了32%，流拍规划建筑面积2295万平方米，同比下降73.6%。随着房地产市场的理性回归，地方政府不理性推地明显减少，同时部分龙头开发商积极参与土地市场招拍挂，土地流拍减少，市场供求更加平衡。,土地市场流拍面积明显下降，市场供求更加平衡,从成交金额排行榜排行榜来看，杭州、苏州等长三角区域城市名列前茅，从成交规划建筑面积排行榜来看，昆明、武汉等中西部城市优势明显。,2019年住宅用地成交规划建筑面积城市TOP10,2019年住宅用地成交金额城市TOP10,杭州成交金额名列首位，成交面积中西部城市占优,分化：不同能级城市之间分化加剧，一二线市场保持稳定增长,一二线城市供需两旺，三四线城市推地、成交均下降,从不同能级城市来看，一线城市的土地推出和成交规划建筑面积分别为3870万平方米、3280万平方米，比2018年增长26.38%、18.15%，推出均价为13402元/平方米、成交均价为14688元/平方米，比2018年分别上涨了0.64%、5.16%；二线城市推出和成交规划建筑面积分别为49262万平方米、40982万平方米，市场供需两旺；而三四线城市土地推出和成交规划建筑面积为68589万平方米、49660万平方米，比2018年分别下降了1.8%、6.6%，市场略显低迷。,二线城市土地成交金额增长最快，三、四线增幅最缓,从土地成交金额来看，2019年二线城市土地成交金额为22457亿元，比2018年增长28.9%，绝对值最高，增长也最快；一线城市土地成交金额为4818亿元，增长24.2%，而三四线城市成交金额为13785亿元，增长5.57%，增速最慢。,聚集：资金向经济强市聚集，优质土地资源向龙头房企聚集,经济强市吸聚资金能力强，三四线城市也有小而美,从各能级城市土地出让金额排行榜来看，一线城市中由于城市土地稀缺或调控政策的限制，土地出让金额优势并不明显，而二线城市在户籍制度改革等利好政策的拉动下，土地出让金额较高，且二线城市土地出让金额前三名也是全国城市的前三名，三四线城市，如佛山等，作为经济强市，尽管经济总量不如大型城市，但它们通过承接产业转移，也具有较强吸聚资金的能力。,2019年各能级城市土地成交金额城市TOP10,龙头房企拿地优势明显，土地市场集中度提升,从拿地金额来看，万科、碧桂园、保利占据榜单前三位。万科在1-11月累计拿地1570亿元，占据拿地榜榜首；碧桂园保持拿地优势，以总额1238亿元占据榜单第二位；保利发展的拿地力度不减，1-11月拿地总额达965亿元，居榜单第三位。TOP10企业1-11月拿地总额8824亿元，占TOP100企业的35.2%，同比去年提升了1.2个百分点，龙头房企获取土地资源优势凸显，行业集中度显著。,2019年1-11月房企拿地排行榜,展望2020年：分化与聚集仍将是中国土地市场的关键词,一方面2020年土地市场将延续分化趋势。预计一线城市供求两方面均保持稳定；二线城市在需求的带动下，供应量则可能会有较强增长，特别是户籍制度改革，使得地方政府将更多的考虑当地库存情况及人口流动特点相适应的供给计划，而加大这些城市土地的供给；三四线除了部分重点城市外，由于前期市场存量较大，无论是供给还是成交都将有不同程度的下降，甚至不排除个别城市将有大幅下降的可能。另一方面则是聚集，由于经济、人口等因素，一二线城市及重点三四线城市将更加吸引房企的注意力，特别是粤港澳大湾区以及长三角一体化示范先行区发展规划纲要的出台，不断提升区域价值，房企将更加聚集于这些城市，预计2020年