2019年贵阳市场年报（政策、土地市场分析总结以及2020年市场预判）

2019年贵阳市场年报,宏观环境国内经济回顾,近五年GDP总值与增长速度、城镇居民可支配收入,自2018年开始，受中美贸易战影响，全国经济发展速度放缓，GDP增速放缓；2019年前三季度城镇居民人均可支配收入累计值相较18年有所上涨，累计增长速度放缓，国内经济环境面临持续放缓的压力。,宏观环境国内经济回顾,全国固定资产投资与全国房地产开发投资,19年全国固定资产投资相较18年增速放缓，呈现较为稳定的态势；19年全国房地产开发投资增速相较18年增速上涨，整体高于18年平均水平。,2019年111月份，全国固定资产投资（不含农户）533718亿元，同比增长5.2%，增速与110月份持平。从环比速度看，11月份固定资产投资（不含农户）增长0.42%。其中，民间固定资产投资303786亿元，同比增长4.5%，增速比110月份加快0.1个百分点。,2019年111月份，全国房地产开发投资121265亿元，同比增长10.2%，增速比110月份回落0.1个百分点。其中，住宅投资89232亿元，增长14.4%，增速回落0.2个百分点。,宏观环境地方经济回顾,近五年贵阳经济表现及固投增速,城市GDP保持总体平稳增长，增速虽逐年放缓，但仍处高速增长阶段，纵向对比全省及全国增速均位于第一，固投增长相较18年整体下滑，贵阳GDP：2019年前三季度GDP总量2678亿元，增速为9.1，高于全国GDP增速1.4个点；,宏观环境经济端总结,受经济下滑影响，全国固定资产投资增速相应放缓，但房地产开发投资增速上行，整体高于18年平均水平；贵阳城市GDP保持总体平稳增长，增速虽逐年放缓，但增速在全省及全国均位于首位，固投增长相较18年整体下滑，,国内经济环境面临持续放缓的压力,整体经济发展速度放缓，经济增速回落但总量仍相对平稳增长,宏观环境国内政策综述,总体调控趋于从紧，房住不炒、因城施策仍是地产调控主基调。全年通过利率微调、人才政策、规范租赁市场、发展老旧小区改造等多方面对房地产市场进行微调。,宏观环境国内政策解读,摘要：8月25日，中国央行发布公告，规定：首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。,8月25日，央行发布个人住房贷款利率新规,该新规与当前我国个人住房贷款实际最低利率水平基本相当。与改革前相比，居民家庭申请个人住房贷款，利息支出基本不受影响。,宏观环境国内政策解读,摘要：意见明确，全面取消城区常住人口300万以下的城市落户限制，全面放宽城区常住人口300万至500万的大城市落户条件。完善城区常住人口500万以上的超大特大城市积分落户政策。推进基本公共服务均等化，常住人口享有与户籍人口同等的教育、就业创业、社会保险、医疗卫生、住房保障等基本公共服务。,由于是12月底新颁布，因此效果暂未显现。长期限来看，该意见结合之前各地的人才政策，将会助力各大城市对人才的引进，推动城镇化进程发展。对房地产端来说，有一定的刺激消费效果，但力度偏弱。,12月25日，中共中央办公厅、国务院办公厅印发关于促进劳动力和人才社会性流动体制机制改革的意见,宏观环境地方政策楼市重点资讯综述,贵阳调控整体以维稳为主，通过公积金小幅调整柔性放贷、银行放贷收紧、维修基金微调、规范二手房市场等政策对贵阳市市场进行微调；其中，4月份“限墅令”颁布对贵阳别墅市场影响较大，双龙表现较为突出。,宏观环境地方政策楼市重点资讯解读,摘要：贵阳市房屋专项维修资金管理办法将于3月1日实施。其中明确：维修资金交存标准由原来按房价的2%（住宅）或1%（非住宅）修改为按照建筑安装工程每平方米成本控制价的8%（配备共用电梯的商品房）或5%（未配备共用电梯的商品房）交存。,贵阳市房屋专项维修资金新旧标准对比（成本控制价1300元/）,3月1日起贵阳市房屋专项维修资金管理办法实施新规,3月1日新标准正式实施后，首期购房的维修资金交存普遍性的得到降低，一定程度上减轻了购房人的负担。,宏观环境地方政策楼市重点资讯解读,摘要：要求各地住房城乡建设部门立即暂停办理本行政区域内有关别墅项目建设审批手续，同时，对已建、在建、在批、待批的别墅项目进行梳理。,该政策对房地产市场带来的影响：1、4层以下住宅类产品均会受到波及；2、本条政策对各区域将有不同程度的影响，尤其是双龙区域的影响最大；3、“限墅令”的实施会使别墅类产品更加稀缺，对目前在售项目具有利好作用，更利于产品的销售；4、对未通过审批的项目，可往叠拼及洋房产品转换；5、不能修建别墅类产品的项目，可改为修建洋房产品，后期洋房产品放量或将增大。,4月11日，省、市住房城乡建设局关于对别墅项目建设审批有关事项的通知,宏观环境地方政策楼市重点资讯解读,政府柔性放贷，公积金方面提供扩额支持，但力度有限；自5月来，部分城市（含贵阳）银行房贷利率陆续上浮，反应市场下行的预期回落，表现为限贷手段下的风险把控。,贵阳公积金最高可贷60万放贷：6月1日起，贵阳市住房公积金贷款最高额度由原来的50万元调整为在贵阳市行政区域内（含铁路沿线）缴存住房公积金的单职工缴存家庭50万元、双职工缴存家庭60万元。UTimes观点：促进贵阳市房地产市场平稳健康发展，放宽购房可贷总额，在一定程度上减缓了购房压力。,工行房贷收紧的相关通知限贷：6月15日，工行房贷利率上浮的具体通知如下：从今日起，我行首套房利率上浮15，执行利率5.635，一年内有逾期的上浮20，执行利率5.88；二套房上浮20，一年内有逾期的上浮30，执行利率6.37UTimes观点：工行房贷继续收紧，利率上浮，增加了购房者的月供压力，进一步表明银行信贷收紧的趋势,宏观环境政策端总结,中央定调楼市，坚持“房住不炒”、“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,地方因城施策，调控跟随市场变化,多措并举平衡供需（公积金微调放贷、银行限贷、利率微调、多城人才引进等，以维稳为主）,整体调控松紧有度，“微调+维稳”为政策端核心命题。,宏观环境地方城建规划西部陆海新通道总体规划,1、西部陆海新通道总体规划发布，贵阳成为重要发展城市，为主要通道枢纽。2、促进南北相互的发展新格局，形成西部地区开发开放新动能。3、加速推进贵阳至南宁铁路的建设，增强西北地区之间的城市凝聚力。4、其中改貌、双龙航空港经济区为重点发展方向，利好临空经济区及孟关板块发展。,主城大力构建对外交通体系，通过内联外拓，增强区域间的交通转换，辐射带动外沿区域发展，现阶段基建导向以东（云岩-乌当）、南（南明-花溪）为核心趋势。轨道交通3号线一期已开工，预计2023年全线开通运营，辐射带动沿途区域房产价值增长。,宏观环境地方城建规划路网建设,2019年贵阳市交通路网主要建设项目,2019年贵阳主要交通路网建设图,宏观环境地方城建规划棚户改造,2019年贵阳主要城区典型棚改项目热力图,主城棚改持续放量，棚改项目与路网建设方向高度重叠，同步助推城市升级改造。但受债务收紧政策指导下棚改放量快速退化,2019年贵阳市棚改任务完成情况,2019年贵阳市主要城区棚改任务,2019年贵阳市主要城区典型棚改项目信息,宏观环境地方城建规划总结,路网交通建设通过内联外拓，增强区域间的交通转换，辐射带动外沿区域发展,棚改项目与路网建设方向高度重叠，同步助推城市升级改造,土地市场近五年贵阳供销量价走势,供求情况：2019年土地市场持续活跃但整体还是呈现较低水平，截止第三季度综合楼面地价至3434元/，已近2018年全年地价水平；流拍情况：前三季度共有7宗土地流拍，均因故终止挂牌；,政府供地节奏提速且抬高起拍价，采用终止出让的手段控制流拍，保证土地热度；开发商拿地热情高涨，市场高转化。,2019年土地市场整体供销平衡。4月成为一个分水岭、取消了地价熔断机制，新的基准地价公布，起拍价均提高，下半年多块高价地入市。,土地市场月度供销量价走势,4月10日，乌当区G19023-028号地块，首次暂停“熔断”政策，不设最高价，后续挂牌中“熔断”政策也未被启用。,土地市场典型房企拿地情况,2019年拿地金额TOP10房企（按权益）,房企拿地较活跃，恒大地产表现尤为突出，高单价、高溢价土地成交主要集中于新进房企，本土及已进驻品牌房企多热点近郊拿地，成本趋于理性控制。,贵阳市2019年经营性用地楼面地价TOP10,政府高度依靠土地出让金填补财政赤字，取消地价熔断，抬升地价，保证土地热度及高转化率,城市土地开发外拓趋势明显、花溪、清镇、双龙为成交大头,远洋、中梁、金地、中海顺利落子主城区,高单价、高溢价土地成交主要集中于新进房企,土地市场土地端总结,整体楼市情况产品供销结构,2019年全年商品房供应结构方面住宅平均占比68.12%，成交占比70.99%；全年办公物业供销表现不佳，商品房存量结构主要集中在住宅物业类型。,整体楼市情况典型项目分析万科麓山,万科麓山7月27日首次开盘，推出高层942套，开盘成交824套，去化率为87%；9月21日第一次加推推出高层245套，开盘成交185套，去化率为76%；11月26日第二次加推，推出高层174套，成交113套，去化率为65%三次推货约136100，截止12月共去化约133450，去化率为98%。,万科麓山7月底首次开盘，便引爆全城、半年三次推货约136100，截止12月共计去化约133450，去化率为98%。,项目卖点：品牌、学校、地段、交通全年销售情况：万科麓山半年成交面积13.61万，成交均价11953元/；,瞄准市场刚需的产品真空，做差异化，规避竞争红海。以纯刚需小户型产品为核心，优质教育资源为为辅，较好的品牌、地段，交通等配套，圈洗年轻刚需市场客户。,整体楼市情况典型项目分析万科麓山,弱市下热点热销项目，打法更为灵活，但也需找准市场空间,无疑，麓山是成功的！,市场下行仍为全年度主基调，成交量价均处底部盘整阶段；部分项目以价换量抗风险、度周期。,整体楼市情况市场总结,刚需客户依旧是市场主流，改善明显收紧，投资缩水,“限墅令”颁布，短期刺激别墅市场供销量价上涨，长期别墅或将成为稀缺产品、,部分项目别墅产品改规，导致洋房后期放量上涨,2020年市场预判商品房供应,预计新增供450万方,19年存量517万,UTimes观点：2019年贵阳商品住宅月均销量约43万，预计贵阳2020年市场商品住宅供应量在967万左右，市场供应充足，花溪、清镇、双龙、观山湖为代表的区域持续放量。乐观估计贵阳市全年成交量在700万上下浮动。,=,967万,2020年市场预判政策走向,地方政策宽松，并未出台实质的限制政策，因此不具备出现放宽红利的可能,地方可用促市砝码不多，本地户籍政策、人才引进政策已见底，仅有公积金政策存在变化,目前市场并未出现根本性变化，出拳的时机未到，现阶段政策将以维稳为主,UTimes观点：市场回暖仅依赖地方政策调控不现实，更需要全国行情良好支撑，后市预测政府出台强力政策救市概率较低，2020年政策持续“房住不炒”为主基调，调控将注重多方面的平衡，继续坚持“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，同时按照“因城施策”的基本原则适度保持政策优化的空间和灵活性。预计2020年楼市将持续横盘状态,稳预期、控风险仍将是中央坚持的政策基调，贵阳2020年楼市政策以“维稳&微调”为主旋律，出台刺激政策空间不大。,2020年市场预判客群定位分析,心理变化：楼市下行，房价微跌，客户观望情绪加重，置业更趋理性慎重客群来源：非贵阳本土客户比率持续下滑，同时相对应的，贵阳本地客户占比上升置业目的：刚需及改善客户比重加大，投资客比例再次降低,UTimes观点：投资退市、刚需观望，市场客户越来越“精”。买方市场下，楼盘如何能保持更高的客户到访及转换率成为重点工作内容。价格战从2019年第三季度开始来看显然起到一定效果，但并不宜长久执行，提升