2019年重庆商办市场分析（铭腾）

,2019,商办市场年报,铭腾机构2020年1月,目录Contents,写字楼市场情况,商务公寓市场情况,商业市场情况,方向,商业市场情况,第一章商业市场情况,商业发展脉络（购物中心）,解放碑阶段一,观音桥阶段二,南坪阶段二,杨家坪阶段二,沙坪坝阶段二,阶段三发展主要组团，外围板块逐步发力，未全部表现,主要商圈情况（购物中心）,城市为“五心两带”的商业格局，五心以传统商圈为主（解放碑及观音桥为市级商圈、其余为区域级商圈），两带以休闲娱乐为核心北滨路：休闲娱乐为主，典型项目春森彼岸、鎏嘉码头等项目南滨路：休闲娱乐，南滨路美食街、长嘉汇观音桥商圈首层租金863元/月，为全市最高，解放碑列第二（老项目拉低租金水平，帝王广场等）受山脉及两江影响，发展以组团发展为主，多中心发展方略,备注：租金数据来源于仲量联行,北滨路商业带,南滨路商业带,主要商圈情况（购物中心）,缺乏创新、同质化严重；发展参差不齐、规划落后；交通拥堵、拓展更新困难等问题；目前商圈以扩容、升级为主，以旅游、休闲、潮流为发展思路，如杨家坪商圈万象城、解放碑来福士广场；,主要商圈情况（购物中心）,城市以“五大商圈”为驱动，多中心发展模式为辅的格局，受城市以北向发展带动，副商圈北移趋势明显除中央公园及江北嘴外（中央公园规划为两江商务中心、江北嘴规划为重庆金融中心），其余区域优质商业体2个为主，消费能力及受众有限，满足区域基本需求即可,全市购物中心体量汇总,2018年重庆市常驻人口875万，截止到19年8月已统计购物中心量912万方，111个（已面世或已拿地规划），人均购物中心面积1.04，江北区（观音桥市级商圈）人均商业面积1.82、渝中区（解放碑市级商圈）人均商业面积3.18。,全市购物中心租赁情况分析,备注：租金数据来源于仲量联行,核心商圈表现稳定，大量项目通过调整品牌及业态组合，迎合客户消费习惯全市租金下滑：部分非核心区项目处于品牌及业态调整阶段，拉动整体有效租金下跌,销售型商业市场表现,75%,81%,90%,87%,95%,2015-2019年1-12月分类型商业成交,容量降至181万方（剔除底商及企业行为项目，实际成交150万方），专业市场占比5%，均价不足13000元/（剔除底商及企业行为项目，均价14200元/）。,2016-2018年年均供应220万方（15年受朝天门国际商贸城、圣名世贸城带动，单年供应436万方），19年二环拓展区底商供应为主，19年1-10月供应仅107万方；2019年市场下行，商业成交181万方（剔除华润二十城年底备案及专业市场，传统商业实际成交150万方），专业市场退市，占比5%，市场回归传统；存量持续高位（487万方，去化周期32个月），以价换量成常态，19年均价不足13000元/。（剔除专业市场及华润二十四城项目，传统商业均价14200元/）,销售型商业情况分区对比情况,梯队一：九龙坡、渝北区、巴南区在售项目多，19年容量25-50万方，其中九龙坡区为华润二十四城年底集中备案20万方带动；梯队二：沙坪坝区、南岸区、江北区，19年容量10-20万方，主要依靠外围板块项目支撑为主；梯队三：大渡口、北碚区、渝中区，19年容量不足10万方。,销售型商业情况成交结构,注：剔除专业市场,热销产品面积段集中于20-80，占比71%，小型化成主流，如杨家坪中迪广场及太平洋广场极小户型，主力面积15-40总价段集中于150万元以下，50-100万元占比逐年上升，目前达38%,销售型商业情况成交排名,注：剔除专业市场及企业行为项目,底商,街区/集中商业,核心区开发后期，成交逐步外移，街区/集中商业项目减少，社商项目支撑成交，融创大范围降价走量，成交排名靠前，交通、商业中心、价格为热销共性,销售型商业情况商业营销,注：剔除专业市场,典型项目多以特价房形式降价销售，降价幅度约30-50%，二楼房源期为主,总体概述,经历20年快速发展，经历五个阶段发展，购物中心处于转型升级阶段；城市为“五心两带”的商业格局，受山水影响，多组团协同发展，外围主要新兴商圈12个；缺乏创新、同质化严重；发展参差不齐、规划落后；交通拥堵、拓展更新困难等问题，目前商圈以扩容、升级为主，如杨家坪商圈万象城、解放碑来福士广场，以旅游、休闲、潮流为发展思路；2018年重庆市常驻人口875万，已统计购物中心量912万方，人均购物中心面积1.04；据仲量联行统计，核心商圈租金水平630元/月，非核心区商圈租金水平290元/月。,购物中心发展山水影响、外围拓展、升级转型、租金维稳,剔除华润二十城年底备案及专业市场，传统商业实际成交150万方，剔除专业市场及华润二十四城项目，传统商业均价14200元/；热销产品面积段集中于20-80，占比71%，小型化成主流，如杨家坪中迪广场极小户型，主力面积20-40；总价段集中于150万元以下，50-100万元占比逐年上升，目前达38%；核心区开发后期，成交逐步外移，街区/集中商业项目减少，社商项目支撑成交，融创大范围降价走量，成交排名靠前，交通、商业中心、价格为热销共性；典型项目多以特价房形式降价销售，降价幅度约30-50%，二楼房源期为主。,销售型市场底商及街区商业实际成交150万方，均价14200元/,2020年市场预测存量高位、投资转移、量价维持19年水平新区底商主导供销，2020年价格预计将持续处于低位（存量高位下，以价换量成常态；核心区货量不足，结构性上涨可能性低），约14000元/；住宅存量持续攀升，且短时间内上行可能性低，投资客偏向住宅类产品，故商业投资热情将维持低位，2020年全年成交预计140-160万方。,商业外移、升级转型市场下行、量价下滑存量高位、2020持续低迷,写字楼市场情况,第二章写字楼市场情况,写字楼发展脉络,解放碑,观音桥,新牌坊,汽博,杨家坪,二郎,老沙区,江北嘴,高新园,重庆写字楼主要分布区域,产业企业区域分布（数量/个）,渝中区及江北区依靠强产业支撑有需求，渝北区需求主要集中在高新园附近，其余区域办公需求力度较弱。,写字楼市场表现,2013-2015年，江北嘴、观音桥、解放碑大量高端写字楼产品集中面市，2015年多项目大宗团购支撑下（江北嘴、大坪、解放碑项目），成交量达90万方；进入2016年，团购客户下滑，写字楼市场进入低迷期，低价走量为主要模式，2019年仅45万方，成交量为近几年新低。,团购量,17万方,50万方,35万方,28万方,29万方,20万方,18万方,市场持续低迷，升值能力弱，自用及投资客骤降，19年45万方，均价1.22万/，团购占比近半。,写字楼存量盘点,注：潜在项目体量包含后期可能自持量,写字楼推出存量199万方，潜在存量约500万方，主要集中于江北区、渝北区、渝中区。,主要业态对标分析,大市场，对标住宅、公寓、商业、写字楼：价格比公寓+1866元/，比住宅+223元/，比商业-535元/，考虑建安成本及地段（写字楼多位于城市核心区及城市副中心），实际溢价能力更弱，成交量为公寓34%、为住宅2%、为商业25%。同组团看，写字楼溢价能力不足，如龙洲湾城市新区，写字楼价格低于公寓价格近1000元/。,12236,写字楼成交量最低（45万方，为住宅2%、公寓38%、商业25%），考虑地段及建安成本，溢价能力不足。,典型组团写字楼成交情况分析,典型组团成交分析，散售年成交多低于0.5万方，团购项目最高降价约2400元/。协信总部城政企合作，成交相对较好、信达国际商务氛围较好，国企背景，成交相对较好。,写字楼租赁市场,重庆写字楼存量持续处于高位，经济下行压力及后期面世项目累加，空置率及租金预计将下滑目前写字楼租赁市场整体空置率31.5%（甲级34.5%，乙级27.7%），租金79.6元/月（甲级90.1元/月，乙级66.5元/月）,总体概述,发展简述：经历四阶段发展，写字楼目前处于过剩期分布情况：主要集中于CBD区域及新牌坊、冉家坝沿线，其余区域办公需求力度弱销售市场：市场持续低迷，成交量价维持低位，散户支撑市场存量情况：推出及潜在存量高位（199/500万方），后期竞争压力大对标情况：考虑写字楼地段及建安成本，去化速度及溢价率远低于其余业态项目表现：除少量项目依靠政府引荐外，多数项目年去化不足0.5万方租赁情况：空置率处于高位，且大量项目交房，空置率短期内下降可能性低，租金水平处于低位，且呈下降趋势,写字楼市场情况过剩期、供销价三线低位、租赁市场疲软,过剩期、租赁疲软销售量价低位、溢价能力弱经济转型、需求不足、短期内持续低迷,2020年市场预测经济转型期、需求疲软、量价难有作为经济转型，短期内上行空间有限，写字楼需求将持续疲软，10-15年大量团购客户销售，近期散售主导，2020年持续以散户为主，成交量保持低位，预计40-50万方；写字楼严重过剩，低价走量成常态，预计价格12000元/。,商务公寓市场情况,第三章商务公寓市场情况,商务公寓市场表现,17-18年住宅一房难求下，商务公寓凭借用途多属性，大量投资客向公寓类转移，成交连续两年破150万方；19年受新政影响（层高、卫生间），工期影响，供应放缓，加之市场下行，成交走低，时点均价10600元/，目前推出存量170万方，存销比17个月；沙坪坝区受西永、大学城及龙湖光年带动成交排名第一，但整体均价不足9000元/；渝北区成交25万方，均价11200元/。,市场下行期，19年成交约120万方，成交量依旧处于相对高位，均价10600元/,商务公寓分业态表现,5.1米LOFT双层使用，有溢价，新区大量布局，量价持续攀升；4.8米后溢价能力弱，仅能局部挑空，金科天宸4.8米LOFT相较于溢价仅800元/（基本与建安成本相当），且去化速度不足SOHO一半。,4.8米LOFT溢价能力弱，接受度降低，占比下降明显，可作为辅助型产品,备注：数据不包含商务大平层,SOHO产品结构/面积/总价,SOHO产品表现：主力建面35-50，2019年成交占比约52%；主力总价20-50万元，2019年成交占比约68%；典型项目（北区主力项目）：30-40为主力，总价40-60万元，其中40-50万为绝对主力。,LOFT产品结构/面积/总价,LOFT产品表现：主力建面30-50，2019年成交占比约73%；主力总价30-60万元，2019年成交占比约72%；典型项目：30-40为主力，总价40-60万元，其中40-60万为绝对主力。,商务公寓分业态成交TOP10,SOHO全市情况：月均最高去化面积0.96万方、月均最高成交194套；前十月均成交量0.4万方、月均成交套数97套LOFT全市情况：月均最高去化面积0.46万方、月均最高成交115套；前十月均成交量0.26万方、月均成交套数58套,重点项目营销动作,典型项目看，均出现不同幅度下降，其中金科时代中心及龙湖光年下降约2000元/自然到访下降明显，多数项目采取分销促销，佣金提点起步6%,总体概述,公寓市场情况：市场下行期，19年成交约120万方，成交量依旧处于相对高位，均价10600元/分业态市场分析：4.8米LOFT溢价能力弱，接受度降低，占比下降明显，可作为辅助型产品（后期项目调研看，多为辅助型产品）成交结构：主力面积30-50，主力总价60万内SOHO及LOFT热销项目分析：SOHO全市情况：月均最高去化面积0.96万方、月均最高成交194套；前十月均成交量0.4万方、月均成交套数97套；LOFT全市情况：月均最高去化面积0.46万方、月均最高成交115套；前十月均成交量0.26万方、月均成交套数58套营销分析：典型项目看，均出现不同幅度下降，其中金科时代中心及龙湖光年下降约2